阿特金斯-青岛海泉湾度假项目.ppt
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阿特金斯-青岛海泉湾度假项目.ppt
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第一部分:
青岛产业经济及房地产行业运行概况,青岛产业经济发展特征传统的制造之都从制造大市到制造强市的转变产业高度滞后于城市发展阶段从制造之都到创新之都的嬗变青岛房地产行业运行概况青岛具备宜居城市的魅力宜居城市与房地产发展状况存在反差房产市场供需相对平衡市场理性发展,青岛经济产业发展概况
(一)传统的制造之都青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地,2006年环渤海经济圈主要城市GDP比较,单位:
亿元,2005年,青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位,工业增加值/GDP的比重位居第二,是环渤海经济圈重要的工业基地青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群;每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头,带动着集群的发展拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标,数据来源:
中国统计年鉴2006年;2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报,2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例,2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较,单位:
亿元,青岛经济产业发展概况
(二)从制造大市到制造强市的转变,2002-2006年青岛新技术产业发展状况,青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元,06年突破2000亿元大关,年均增长33%以上在经历了“十五”期间的快速提升后,高新技术产业规模基本接近山东省总量的1/4,单位:
亿元,高新技术产业快速提升,规模以上企业(国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业)工业产值保持28.37%的年平均增长速度六大集群产业创造效益能力显著,青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重,2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势,CAGR:
28.37%,数据来源:
青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查,青岛经济产业发展概况(三)产业高度滞后于城市发展阶段,2002-2006年青岛产业结构比例,2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较,2006年,青岛市人均GDP超过5000美元,按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准,处于工业化发展中后期,城市化加速期。
这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构,实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”,但是,青岛制造业强劲的发展势头,挤占了服务业比重的上升空间,现代服务业发展不足2002-2006年,第二产业比重平均超过第三产业的12.08%;在环渤海城市圈中,青岛三产产业比重处于较低的发展状况,城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的同时,更加注重生产性服务业对先进制造业的全方位服务。
小结:
青岛从制造之都到创新之都的嬗变,山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地,第三产业是城市辐射力的主要载体。
大力发展第三产业,是发挥青岛城市中心功能的主要途径。
青岛要实现城市的新的功能定位,就要把第三产业放在重要的战略地位,大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。
以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业,将成为青岛经济发展新的增长点增强企业技术开发能力和创新能力,不断开发具有自主知识产权的原发性技术,提升高新技术产品占工业总产值的比重,创新、发展现代制造业,创新、发展现代服务业,青岛市确定的总体城市功能定位,可持续发展、创新型的经济体系的构建从制造之都到创新之都的嬗变,提升城市核心竞争力,青岛房地产行业发展概况
(一)青岛具备宜居城市的魅力,中国城市宜居评价指数TOP10(2005),投资者中国城市宜居指数评价值TOP10(2005),数据来源:
零点研究咨询、商务周刊,2005中国城市宜居指数报告(国内首个综合评价的量化指数),全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价,在31个宜居城市评价中排第9位,排第11位,排第12位,青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境,气候适宜,交通便捷,人文气息浓厚,生活比较悠闲2005年在中国宜居城市指数评价中,青岛位居第九位,2006年青岛位居第七位,宜居指数进一步提升从投资者对城市宜居城市评价看,2005年青岛位居第四;但是2006年青岛位居第十,位次有所下降,但仍位居TOP10高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性,青岛房地产行业发展概况
(二)宜居城市与房产发展状况存在反差,2006年全国15个副省级城市房地产投资比较,数据来源:
青岛统计局网站,与全国15个副省级城市对比,青岛房产开发水平整体处于中下游水平,与其他城市有较大差距2006年,青岛房地产投资总额268亿元,位居第11位;房产投资增长率为19.9%,位居第10位2006年,青岛房地产销售面积达到737万平方米,位居第8位;销售金额为313.3亿元,位居第9位2006年,青岛房屋竣工面积为653万平方米,位居第10位,单位:
亿元,2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较,单位:
万平方米,2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较,单位:
万平方米,青岛房地产行业发展概况(三)房产市场供需基本平衡,市场相对理性,竣工面积/销售面积,这一指标直接反映了房产市场的供需状况。
2001-2006年,青岛商品房当年市场供需比(竣工面积/销售面积)逐步递减发展态势,房产供需基本平衡商品房施工面积商品房竣工面积,这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。
2001-2006年,青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64,房产供需平衡比处于合理区间内,注:
施工面积反映了12年后现房供应量,根据国内外经验,商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为(3-4),值小于3.0倍,会出现供应短缺,大于4.0倍,未来供应量将会放大。
青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比,2000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值,数据来源:
青岛统计局网站,2005年房地产产业地图,青岛房地产行业发展概况(四)居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级,2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出,CAGR:
15.14%,CAGR:
12.93%,青岛城市居民收入逐步增加,2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率与全国其他城市相比,青岛人均居住面积位居前列,但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出2006年,青岛城市居民人均购房支出为664.67元,同比增长4.6倍,占全部非消费性支出的20.5%,拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因素居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级,青岛统计局调研显示,购买一套户型合理、环境优美、生活方便的住房,成为当下青岛城市居民的时尚追求青岛广大市民对居住的要求,正从有房住向住好房转变,2001-2004年全国23个城市人均居住面积比较,单位:
元,单位:
平方米,数据来源:
2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴,青岛旅游度假市场发展状况分析青岛旅游区位及产业优势青岛市旅游客源市场分析青岛旅游产品供给状况项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴环渤海的审视层面山东半岛的审视层面青岛当地的审视层面国外滨海度假发展模式研究及借鉴对于本项目的借鉴,第二部分:
青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视,区域旅游市场发展状况分析
(一)青岛旅游区位与产业优势青岛是山东旅游业发展的增长级,青岛是山东省旅游业的增长极,是海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区;青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。
2006年游客接待量占山东全省的16.8%,旅游收入占25.1%。
与其他主要旅游城市相比较,青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一;旅游业已经成为青岛的支柱产业。
2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。
1999年2006年青岛旅游业各项指标,2006年青岛各项旅游指标占山东省比重,区域旅游市场发展状况分析(三)旅游客源市场分析国内旅游客源市场:
主要客源市场对于度假产品需求强烈,客源集中在经济发达地区:
北京、江苏、上海、浙江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长;商务目的占很大比重,增长迅速:
2005年商务占到17.86%,比2004年增长4个百分点。
国内游客需求特征,国内市场的开发潜力,主要客源地经济发达,出游率高,对高端度假需求强烈;按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标志,主要客源在2010年将全面进入度假时代。
区域旅游市场发展状况分析(三)客源市场分析入境旅游客源市场:
商务游客为主,将是基地重要的细分海外客源市场,青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一,远远多余其他城市,尤以日韩企业为主,商务活动频繁;奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。
客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾,增长迅速。
除日本外,都实现30%以上的增长;商务目的为主导:
经济商务加上文化学术交流占到60%;入境游客中男性比例偏高,占到75%左右,与商务目的占多数有关;停留时间较长:
入境游客在青人均停留3.1天;景点到访率低。
如何满足入境商务旅游者的需求是本项目的重点;项目的设计针对主要目标客源群体日韩的消费特征;目前缺乏对海外游客具有强大吸引力的旅游产品和项目,青岛在针对海外市场的旅游开发上还有很大的拓展空间,延伸现有入境游客在青的消费;面向国际,设计高端度假产品,迎合不断扩大的入境市场。
入境市场的开发的潜力,入境游客特征,区域旅游市场发展状况分析(三)旅游客源市场分析青岛旅游目标客源旅游偏好概况,1,出游人群具有较强的消费能力,对旅游项目要求丰富多样,参与性、游乐性强,参与性、娱乐性,2,要求目的地距离适中,即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用,出游距离要求适中,3,居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高,度假设施舒适化,4,休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一,居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游项目如养生度假等,旅游产品要求多元化,5,在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区,但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广,目的地选择广泛,根据相关调研资料整理,区域旅游市场发展状况分析(四)青岛旅游产品供给现状观光产品类型多样,海洋主题游乐产品不断推陈出新,产品类型丰富多样青岛海洋主题游乐产品升级换代,不断推陈出新,青岛主题旅游产品列表,在传统观光产品的基础上不断增加新的内容城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人次青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点,青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的吸引点2004年海底世界游客接待量超过120万人次,创山东省单体景区接待量之最,青岛度假产品整体处于开发的初期,现有高尔夫等度假产品数量少温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变游客认知度低:
入境游客休闲度假的比例较低,蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好,图例:
弱中强,根据目标客源市场特征分析,都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜在目标客户群,由以上矩阵,青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场有不同客群的偏好,本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假、商务会议与主题娱乐体验,其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动,小结:
项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵,1,2,3,4,5,6,7,区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴
(一)环渤海的层面:
环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈,旅游度假圈层代表项目分析,环渤海旅游圈层因地缘关系,滨海度假开发有很多共性:
(1)气候特征相似,冬无严寒、夏无酷暑;
(2)主要目标客源市场:
海外客源地日本、韩国,环渤海湾地区;环渤海滨海度假已渐成规模,各地都在积极开发和利用滨海资源,形成竞争;项目在开发过程中应当注重根据基地资源开发特色,在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。
区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴
(二)山东半岛的层面:
“黄金海岸”发展战略下,滨海旅游度假方兴未艾,沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源,根据山东半岛城市群总体规划以及山东省海滨旅游规划,山东省将重点实施“黄金海岸”旅游带建设计划,以青岛、烟台、威海、日照4个沿海城市为重点,实施四大项目建设:
烟台市区滨海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿的综合开发,以创造一体化的区域旅游品牌。
附:
山东核心滨海度假区打造的差异化定位,烟台金沙滩旅游度假区,结合优秀海滩资源,以金沙滩海水浴场为核心,开发金沙滩海滨公园、海滨音乐广场、七彩城嬉水乐园等景点,青岛石老人国家旅游度假区,集避暑观光、度假休闲、会议疗养为一体,室内外刺激动感项目带动春、夏、秋三季的旅游度假热潮,威海荣城天鹅湖旅游度假区,依托万亩林海、万只天鹅、万米金滩旅游资源,湖与海天然由大沙坝相隔,形成天然的万米海水浴场和沙浴场地,乳山市银滩旅游度假区,礁奇滩曲,坡缓滩平,建有高档别墅与宾馆酒店,集海上风光、疗养度假、海味饮食于一体的海湾旅游综合体,威海石岛湾旅游度假区,依托渔港发展渔俗文化,开发休疗别墅区,度假功能齐备,沙滩设计仿生建筑小品,塑造个性海滨游憩空间,青岛琅琊台旅游度假区,融服务、游乐、健身、避暑、疗养等功能于一体,分区功能明确;设置古代竞技设施,以体验式娱乐为主,区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴(三)青岛的层面:
符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点,青岛主要旅游度假区,总结:
包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度假产品,在现有度假产品中脱颖而出,形成青岛滨海度假的品牌和市场领导者。
没有形成品牌,缺乏具有国际知名度的产品度假产品数量众多,但主要是低档次的滨海娱乐产品产品类型雷同,没有形成各自的核心特色吸引力设施建设和配套产品不足,丰满的滨海度假产品尚待完善,附:
国际滨海旅游度假景区发展趋势研究
(一)趋势特点一:
四季均衡,平滑波谷,沉淀部分常住人口。
国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径,以实现现金流平衡,平滑淡季与旺季、波峰与波谷,山东半岛受季节性限制,地区旅游旺季为120天,过渡季与淡季共245天,淡季入住率仅为30%-40%。
平滑传统旅游模式下的波峰波谷,时序化的四季节事活动。
通过节庆活动系列化,将时点行为转化为时序行为,使旺季人旺,淡季不淡,从而起到平滑旅游波峰波谷的效果,1,2,附:
国际滨海旅游度假景区发展趋势研究
(二)趋势特点二:
用地趋于复合,商务/商业用地比重,居住地产用地比重,旅游用地比重,10%25%,15%25%,20%30%,其他用地比重,20%25%,国际滨海度假模式用地结构,*用地结构比重基于阿特金斯对新加坡Sentosa、法国Nice、法国Grimaud、香港愉景湾、美国Talega、法国ValdEurope、意大利的Amalfi、美国OceanCity的研究总结成果。
附:
国际滨海旅游度假景区发展趋势研究(三)趋势特点三:
游居业融合的“大旅游度假观”,附:
国际滨海旅游度假景区发展趋势研究(四)趋势特点四:
身心平衡,对滨海度假功能的全新阐释,据统计,2003年仅北美市场就有200亿美元的产值2004年美国有1.5亿人使用养身休闲产品,全年总销售额达240亿美元养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品养生休闲旅游产品市场份额:
英国70%、意大利56%、法国60%、美国83%,追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势,以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。
国际养生度假市场消费特征,小结:
基地需要打造可持续的滨海度假模式,四季均衡通过节事活动、可售型物业,沉淀一定的常住人口,激发景区活力,保证景区可持续性发展,身心平衡在度假中养生,利用创新的滨海旅游度假产品,强调天人合一,调整身心至健康状态,情境度假、游居合一攫取具有旅游价值的元素,塑造与人的居住融为一体的空间场所,将人们的居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活,使游客完全融入和享受度假环境与氛围,基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析发展机遇与空间,现有周边项目的低品质开发为本案预留拓展空间青岛区域高端竞争型产品出现,共同推动高端旅游度假消费市场的发展高端化、主题化、规模化及功能多元化成为本案发展的契机,项目区位图,基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估,温泉镇资源特点温度高,便于开发利用海水温泉,氯化钠含量接近于自然海水化学元素含量丰富,保健功能明显,温泉镇开发利用特点以吸引客群温泉洗浴为目的已成为区域返季旅游度假的重要产品,冬季温泉旅游人群更多促进酒店、度假别墅等其它物业的附加值提升,分配给本项目的温泉用水量有限(为800M3/天),促使本案的温泉综合利用开发朝高端产品发展,温泉分布图,第三部分:
温泉度假发展模式及复合产品专题研究,温泉度假发展模式总体趋势温泉度假发展模式专题研究典型案例研究及借鉴青岛海泉湾开发模式及复合主导功能建议,温泉旅游度假及发展趋势研究:
总体趋势温泉外延不断拓展,产生各种复合产品以及温泉度假模式,系统,多功能,保健养生,特定客群,中高端大众客群,泛客群,客群,功能,温泉洗浴,温泉疗养,温泉保健,温泉娱乐,温泉养生,温泉会议修养,温泉娱乐,温泉养生,温泉度假,温泉居住,温泉研究,温泉艺术,复合功能,发展模式,温泉度假发展模式专题研究
(一)温泉疗养区对温泉水质要求高、客源稳定,市场拓展、适应能力弱,温泉疗养区,特征:
温泉本身是最大吸引物,具有特定疗效疗养历史悠久,自然环境优美,医疗设备优良主要产品:
疗程性疗养主体客源:
疗养保健人群,医生、保险公司提供基础客源,形成长期固定客源群体。
停留期长(2-3周),优势:
基础客源稳定利润率高限制:
资源依赖性强产品更新缓慢市场拓展有限市场适应能力弱,匈牙利Heviz:
温泉对于关节炎、风湿病和运动性疾病有显著疗效悠久的温泉疗养传统温泉设施、服务遵循传统保持稳定市场,缓慢扩展,温泉洗浴温泉疗养温泉保健,温泉度假发展模式专题研究
(二)温泉度假区温泉要素复合其他功能,针对细分市场不同定位,温泉度假区,特征:
在温泉上复合其他功能,温泉不是主要吸引物针对细分市场,不同倾向性发展,优势:
进入技术要求低,市场启动迅速限制:
市场拓展有限,竞争激烈产品生命周期短,更新要求高产品附加值低,养生型:
宣传突出温泉医疗保健功能开发突出配套系列养生产品市场相对高端,注重健康调养,停留较长(2-3日),娱乐型:
依托临近大城市,大众一日游为主产品设置注重娱乐性,会议型:
配有大型的会议设施,市场明确产品开发主要针对会议客源进行温泉休养、康体,优势:
客源稳定,具有品牌效应限制:
管理、服务和产品开发要求高,市场增长速度受限,优势:
市场针对性强,客源相对稳定利润率高限制:
市场单一,竞争激烈,受地缘因素影响大,温泉娱乐温泉养生温泉会议修养,温泉度假发展模式专题研究(三)温泉TOWN(I)针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式,温泉城镇,特征:
与温泉复合的生活方式成为主要吸引因素针对各类市场,财务贡献率最高的是富裕阶级及中产阶级不同停留时间复合,短暂观光+周末休闲+度假+常住,优势:
固定受众的层次较多,容易形成互补性客群产品开发中对于温泉条件的限制小产品生命周期的波动小吸引力随时间积淀而提升限制:
城镇产生发展不可控因素强需要时间的积淀与整体风貌控制居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游客双重不满,温泉娱乐温泉养生温泉度假温泉居住温泉研究温泉艺术,温泉发展模式专题研究(三)温泉TOWM(II)情境合一的旅游度假是温泉TOWN要打造的氛围,在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下,景观的情境体验与现代生活/消费方式的兼得,成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造居(业)与旅游度假相互融合=温泉TOWN的主要特征,将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源,形成游与居、游与业的相互融合,是温泉TOWM的主要特征;居、业有机融合游,提升旅游度假能级,小结:
温泉度假三种模式的综合对比,温泉度假区,温泉城镇,温泉疗养区,温泉发展能量谱,典型案例研究一意大利Merano小镇(I)从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变,生活即度假的境界,温泉度假区,温泉城镇,温泉疗养区,19世纪初,19世纪中,20世纪,发展历史:
19世纪初,仅提供单一的温泉疗养SPA。
19世纪中,欧洲贵族和美国商人进入,开始建立国际一流的酒店和一系列有吸引力的社会节目。
到19世纪末,吸引了许多社会名流,成为欧洲一流的旅游度假地。
19世纪末建立了大批建筑,形成小镇独特的风味,社会名流遗留下来遗迹故事增加了小镇的魅力,构成情境合一的生活方式和生活品位。
这种自然的生活即度假状态吸引众多人来Merano度假,常住。
到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地。
典型案例研究一意大利Merano小镇(II)温泉小镇情境度假生活方式的构成,温泉情境度假生活方式,1,2,3,4,环境:
居住、工作、度假,运动、健康,节事会议,特色SPA和酒店,典型案例研究二:
珠海海泉湾的剖析(I)创新的大型温泉综合度假区,但是综合配套的效益没有很好体现,温泉疗养区,时间:
开业一年接待人数:
302万人次,占到珠海总接待量的18%,景区接待量的50%。
凸现大型度假区的规模优势和起爆能量。
收益率:
一期投资21亿元。
营业额3.6亿元。
投资回报率不甚乐观。
温泉度假区,温泉城镇,典型案例研究二:
珠海海泉湾的剖析(II)酒店温泉是主要的经营收入贡献者,项目之间缺乏联系,起爆项目的带动作用未体现,温泉,酒店,主题游乐,商业娱乐康体,典型案例研究二:
珠海海泉湾的剖析(III)客源区域化、团体化倾向严重,导致设施利用率不高,团队游客和散客在预算值和实际值之间有巨大差别。
大量团队游客导致:
当日游客往返率达到46.5%。
停留时间不足导致大量设施利用率不高。
旺季与淡季差别悬殊,资产利用率不足。
消费集中,未能实现各个设施之间的互动。
客源集中,辐射范围窄。
深广珠三地占到62%,广东本地合计82%。
停留时间短,并且面临游客流失的风险,会议客源开拓不足,使得大量相关设施处于闲置状态。
直接影响游客的平均人次消费只有120。
小结:
珠海海泉湾对于本项目的启示,项目之间缺乏联系、带动,综合配套的效益没有显现客源区域化明显,缺乏多样性客源还未走向高端,停留在观光休闲档次珠海海泉湾还限于休闲范畴,综合度假理念未能实现,珠海海泉湾的不足,设计理念上跳出狭隘旅游观,把握度假旅游发展的趋势,使旅居合一,沉淀有重点客群注意各种复合功能的搭配,实现通过功能设置对客源的选择开发设计与开发过程全面考虑整体性,真正实现“综合”的价值,对青岛海泉湾的借鉴,设计理念局限在狭隘旅游,尚未把握度假旅游的核心开发步骤割裂旅游与居住,损害整体优势没有通过功能设置实现对客源的优化选择,不足原因分析,青岛海泉湾温泉度假开发模式建议
(一)超越珠海海泉湾打造五彩旅居的温泉town,人,温泉疗养区,温泉度假区,温泉城镇,青岛海泉湾,1,2,3,4,居住,健康,工作,游乐,珠海海泉湾,Merano,青岛海泉湾温泉度假开发模式建议
(二)青岛海泉湾:
五彩旅居环状能量谱设计,人,海洋温泉游乐温泉主题游乐产品滨海休闲产品,绿色居住温泉居住产品滨海居住产品,橙色工作LOFTMOHO,金色度假会议产品高端度假产品,紫色养生WELLNESS养生产品温泉游艇产品,第四部分:
项目战略远景及构建原则,项目功能定位项目形象定位项目开发六大构筑原则项目开发六大主题,中国滨海温泉主题情境度假示范基地环渤海湾国际滨海度假共享节点首席温泉旅居胜地山东半岛滨海旅游黄金枢纽战略高地,战略远景及发展模式阐释
(一)项目功能定位,战略远景及发展模式阐释
(二)项目形象定位,海泉湾五彩邑GalaxyBay,RainbowHub,温泉情境城尚邑旅居港,1,会议牵引以
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- 阿特金斯 青岛 海泉湾 度假 项目
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