广州市白云区黄金围住宅项目定位报告.pptx
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广州市白云区黄金围住宅项目定位报告.pptx
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黄金围项目,产品定位报告,广州珠江实业开发股份有限公司,项目区位:
黄金围货运站位于白云区石井镇朝阳村黄金围路1号,广清高速旁,距离朝阳立交驾车7分钟,驾车40分钟可达珠江新城,驾车20分钟可达地铁3号线北延段嘉禾望岗站。
周边以货运、物流产业为主,多村庄(暂无拆迁规划),无新建住宅楼盘,配套薄弱。
项目现状:
黄金围货运站用地面积164728,现主要做货运用途,建筑包括后勤楼、物流货仓办公及宿舍。
总体情况,市场,全市2014-2017年季度新建商品房成交情况统计,单位:
万,广州市2016年年度(按区划维度)住宅成交面积分布,因土地供应的减少,中心区的市场份额占比呈下降趋势,外围区的成交上升。
市场份额的减少意味着新增供应量的减少,白云区一地难求。
广州市2016年年度(按区划维度)住宅供应面积分布,2012-2016年白云区与中心六区商品住宅均价及涨幅对比,单位:
元/,白云区2014-2017年季度商品住宅成交情况统计,新市板块2014-2017年季度住宅成交情况统计,罗冲围板块2014-2017年季度成交情况统计,供应面积(万),成交面积(万),石井板块2014-2017年季度成交情况统计,(万),成交面积(万),板块供应量逐年递减:
近三年间白云区新建商品住宅市场的供应量逐年递减,尤其2016年总成交量是供应量的2.16倍,供求关系严重不平衡,可谓一房难求。
板块需求不断增长:
10年间白云区增长了67万人,常住人口基数达244.19万人,超全市的1/6,庞大人口基数打来了庞大的板块需求;板块价格认知提升:
市场对白云区认知提升,稀缺湖山资源分布,配套成熟,白云新城几大豪宅拉高区域价值,。
总结Summary,户型面积,市场,全市2016年年度(按面积段维度)成交面积分布情况统计,三房占据成交主力,一步到位成为市场成交主流,尤其以90-130户型最为集中!
本项目竞品供应结构,供应主力面积集中在82-110三房户型,本项目竞品成交房型统计,成交主力面积集中在82-110的三房户型,参考售价,市场,黄金围项目位于石井板块,板块以及区域参考项目极少,故选取距离项目地理距离较近的一二手在售项目作为参考,普遍售价在3万元左右;考虑项目周边物流产业园聚集,在竞品参考中特选取受空港经济区辐射的“碧桂园空港国际”、“富力金港城”以及“雅居乐万科热橙”作为竞品参考;保利华润紫云项目入市半年内由34500元/均价上涨到42000元/,2017年1-8月份仅成交28套,受“限签”“限价”等多重政策影响,目前价格回落到40000元/以下。
本项目竞品总体分析,去化速度,市场,区域内由于供应量较少,参考价值极低,建议参考白云区销售速度标杆项目作为市场出货参考统计:
越秀星汇云城2016-2017年在去化上连居区域榜首,85复式明星产品国企背书;恒大御府成熟配套的特点,加以货量面积可控,成为区域去化速度第二;顺丰翠园凭借价格跃居区域第三。
2016年项目地块周边仅顺丰翠园有成交,但是项目参考性极低,建议参考区域销售标杆越秀星汇云城作为市场出货参考统计,即41套/月。
2017年受制于春节假期、政府限签、预售证减缓发放和政府限购政策加强等原因,月成交速度放缓,月均成交速度约10套/月左右。
客户分析,市场,黄金围物流区周边产业园区,许广高速沿线,其他区域客户组成:
重点客户:
60%花都工厂广州市其他区域偶得客户:
30%广佛交界游离客户:
10%,越秀天河客户组成:
重点客户:
60%梓元岗皮具市场、流花、解放北批发市场偶得客户:
30%越秀天河拆迁换房客游离客户:
10%,黄金围周边客户组成:
重点客户:
70%周边产业园区老板、周边村民、许广高速沿线偶得客户:
20%机场路批发市场、新市、旧机场一带民航系统、企事业单位、化妆品批发市场游离客户:
10%白云区工作人士,白云区客户群主要构成,白云区工作人士,机场路批发市场,越秀天河拆迁换房客,新市、旧机场一带民航系统、企事业单位,流花、解放北批发市场,梓元岗皮具市场,广佛交界,广州市其他区域,花都工厂老板,竞品分析,市场,保利华润紫云,保利华润紫云,三房户型89,产品优点:
功能分区清晰,动静分布合理;玄关配备玄关柜,人性化设计;双阳台设计,方便使用。
产品缺点:
整体户型呈“飞”字型,实用率一般;卫生间紧靠三个卧室,容易潮湿;小阳台面积较小,且不够方正。
三房户型96,产品优点:
配入户花园,可用空间增多;双卫生间设计,方便使用;横厅设计,采光较好。
产品缺点:
主卧及卫生间门直对入户花园,隐私度不够;大厅中较多进出口,舒适度不足;客卫直对餐厅,易造成影响。
三房户型106,产品优点:
户型整体较为方正;南向5米阳台,视野开阔;南北对流,采光、通风较好;双卫生间设计,方便使用;,产品缺点:
进门处便是客卧,居住不舒适;到客卫经过两个卧室,隐私度不足;单阳台设计,实用度不够。
复式四房98,产品优点:
6米双层空间,格局较为宽敞舒适;客厅上空设计为主卧,面积较大;赠送面积较多,景观阳台可改造为客房,实用率高。
产品缺点:
北向户型,通风采光欠佳;长型厨房不方便使用。
复式四房102,产品优点:
6米双层空间,格局较为宽敞舒适;南向户型,通风采光较好客厅上空设计为主卧,面积较大;赠送面积较多,景观阳台可改造为客房,实用率高。
产品缺点:
厨房过于狭长,不方便使用。
雅居乐万科热橙,雅居乐万科热橙,三房户型85,三房户型94,四房户型126,碧桂园空港国际,1室1厅1卫42平米,2室2厅1卫72平米,3室2厅1卫92平米,2室2厅1卫(复式)55平米,富力金港城,2房2厅1卫83平,1房2厅1卫54平,三房两厅两卫123平,顺丰翠园,顺丰翠园,产品优点:
功能分区清晰,,动静分布合理;户型方正,实用率高;双卫生间设计,满足居住需求;双阳台设计,方便使用。
产品缺点:
东北向户型,通风采光欠佳。
三房户型106,产品优点:
功能分区清晰,,动静分布合理;户型方正,实用率高;超长型阳台连接卧室,景观开阳;双阳台设计,方便使用;大房大厅,居住舒适。
产品缺点:
西向户型,夏热冬冷;83方仅做一房,略为浪费空间。
一房户型83,产品优点:
功能分区清晰,,动静分布合理;户型方正,实用率高;南北对流,通风采光较好;双阳台设计,方便使用;大房大厅,横厅设计。
产品缺点:
83方二房一卫,经典设计,缺点不明显。
二房户型83,周边二手项目,富力桃园位于罗冲围,距离罗冲围松洲板块和荔湾区的环市西板块各是一桥之隔。
项目规模较大,小区内配有幼儿园和小学。
交通上有公交总站可达西村地铁站。
商业及餐饮上小区内也有配套,大型购物广场需到西村。
周边二手项目,三房94,二房79,富力城位于机场快速旁,位置较为偏僻。
小区规模较大,随着住户的入住发展也相对成熟。
但周边配套设施仍然有待改善,且项目周边以城中村为多,环境相对一般。
目前项目交通不够便利,周边没有地铁或多线路的公交,主要靠楼巴进出小区。
周边二手项目,富力半岛位于罗冲围繁华地带,邻近罗冲围客运站,与荔湾区西场板块仅增埗桥一桥之隔。
项目经过近20年的发展已完善为十分成熟的生活小区,公交线路多,但周边仍然为城中村地带,环境等有待改善,且没有大型的商业购物广场。
此外,由于作为广清高速进出广州中心区的主干道路,再加上接驳金沙洲板块,项目所处的增槎路经常交通堵塞。
客户在哪里?
客户需求是什么?
项目应该打造什么样的产品?
项目售价是多少?
项目,SWOT,优势劣势机会威胁,SWOT,广州市新一代信息技术、人工智能产业园空港经济区及白云新城交汇公交总站枢纽,区域交通中心广清高速出入口,城市交通四通八达轨道辐射区,8号线北延段窖心站规划体量大,综合型居住综合体视野开阔、生态资源优越流溪河水景资源、白云湖近在咫尺地块形状方正,利于建筑分布,地铁8号线北沿线,鸦岗小学,滘心小学,广东科贸职业技术学院,滘心先人纪念园,广东省工商技工学校,广东新旅程旅游技工学校,水月宫,广东市第一一四中学,广东铁路职业技术学院,贪泉遗址,广清高速,红星小学,石井中学,白云湖,南洲丰盈生态园,梦里水乡百花园,白云湖,贪泉遗址,广州铁路职业技术学院,广州省工商技工学校,优势劣势机会威胁,SWOT,产业规划杂乱、居住氛围差工业区为主、人群混杂噪音和PM2.5污染较重交通拥堵现象严重医院、商业等生活配套不足单一盘源无市场热点效应,优势劣势机会威胁,SWOT,广州市新一代信息技术、人工智能产业园华为等名企进驻高薪高知人才集聚板块内唯一一手住宅项目板块内首个自带大型配套的住宅项目空港产业经济辐射圈白云区全新地王4.7万元/,优势劣势机会威胁,SWOT,产业规划政策落地的不确定性,项目,目标客户,核心客户:
白云黄金围周边产业园区,重要客户:
白云除周边产业园区外其他区域从化花都|狮岭、花山,扩展客户:
广州市其他区域、广佛交界,客户地图CustomerMap,区域分布RegionalDistribution,核心客户:
产业园区企业老板及高管高薪高知技术人才公务员新广州人白云批发业老板,重要客户:
白云区工作人士,首次置业从化、花都进入广州人士,扩展客户:
广州其他区域改善及二孩需求型客户周边村民,客户地图CustomerMap,圈层分布CircleDistribution,客户素描CustomerSketch,25-45岁25-30岁:
单身、同居、两夫妻或三口之家30-45岁:
二孩四口之家+老人,产业园区企业老板及高管、高薪高知技术人才、公务员、新广州人、白云批发业老板,落户广州|实用主义|升值,家庭年收入30-60万元以上28-30岁:
30-40万以上30-40岁:
40-60万以上,首套/首改/改善,按揭,公共交通,城市精英的黄金时代白领|骨干|精英,关键词Keywords,学历高工资高理工科新广州人参数人生积极向上跑道、篮球场、健身房生活便利、服务贴心家居配置齐全、拎包入住三房是必须网购、外卖选择要多同区域工作及居住公共交通便利直达市中心要有社群文化智能化科技感结婚生小孩二胎需求,项目,项目定位,城市精英的黄金时代,全生活WholeLife,项目,产品设计,关键词Keywords,WOHA建筑风格始终是遵循自然的品质选择注重色彩搭配营造生机盎然线条简洁黄金比例对称,建筑本体,景观功能设置与建筑设计相结合,让园林景观分区合理、动线清晰、动静皆宜与人工步道、跑道、户外运动设施相结合,园林景观,公共空间的打造,以开放性为原则互动、丰富、温暖功能型社交大堂在关键节点兼顾私密性,营造邻里之间最美的距离,公共空间,轻工业化建筑设计、绿色、科技、活力几何空间、解构主义、空间灵活多变、户型平面N+1,项目,户型配比,户型配比方案,特别说明:
租赁型两房用于广交集团员工租住房。
户型配比方案,商业部分配套,公建部分配套,项目,生活配套,关键词Keywords,大城生活社群服务e栈幼儿园、小学、社区医院菜市场、超市、商场一站式儿童托管社区文化服务社群活动组织,项目,销售价格,当期评估售价:
20,370元/平方米,预售节点:
2021.05,开盘售价:
29,603元/平方米,住宅全盘预计成交均价:
37,675元/平方米,住宅售价:
37,675元/平方米,改善总价:
440-570万首付:
50%220-285万240期月供:
14400-18700元,首置总价:
255-410万首付:
30%77-123万240期月供:
11600-18800元,项目,去化速度,去化速度由于2017年政策和流动性因素导致去化速度大幅放缓在趋势未有明显改善的前提下建议按以下方式试算本项目去化速度:
22套/月220%=49套/月(说明:
在周边区域暂时无一手项目供应,需求量较大故去化速度按测算结果的220%取值),即去化速度按49套/月计算去化周期,去化周期2943套49套/月=60个月,项目,收入测算,住宅全盘预计成交均价:
37,675元/平方米车位预计成交均价:
20万/个,住宅除两房外全部销售预计销售收入:
102.88亿元车位销售2060个车位预计成交均价:
4.12亿元商业及两房住宅全部自持经营,全盘预计销售收入:
107亿元,
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