巩义市房地产市场调研.pptx
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巩义市房地产市场调研.pptx
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河南巩义,2013.11.15,巩义市房地产市场调研报告,目录,宏观概念,商业分析,住宅分析,地块分析,第一章宏观概念,城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划,位置巩义市位于河南省中部、东距郑州市82公里,西距洛阳76公里,陇海铁路、310国道和连霍高速公路横穿东西,豫31线、焦(作)巩(义)黄河大桥纵贯南北。
有6条铁路专线与国铁相连。
总面积1041平方公里,其中耕地50万亩,人口79万人,辖15个镇、5个街道办事处,292个行政村;交通:
巩义市有十几路公交路线,还有旅游路线;道路属山区道路,大多带有斜坡。
旅游有北宋皇陵、杜甫陵园、嵩阴风景区、北魏石窟市等众多旅游景点。
城市印象,巩义市,巩义领衔郑州卫星城市,城市概况,巩义市域图,约82公里,三次产业结构比重为1.8:
74.7:
23.5。
巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国家级园林城市,中国优秀旅游城市。
巩义市辖5个街道、15个镇:
新华路街道、杜甫路街道、永安路街道、孝义街道、紫荆路街道、米河镇、新中镇、小关镇、竹林镇、大峪沟镇、河洛镇、站街镇、康店镇、北山口镇、西村镇、芝田镇、回郭镇、鲁庄镇、夹津口镇、涉村镇。
市人民政府驻巩义东区行政中心(陇海东路)。
巩义市距郑州约82公里,辖5个街道、15个镇,总人口81万余人,企业状况,生产型企业较多,如豫联集团、中孚集团、机械厂等全市规模以上企业中,销售收入超20亿元企业2家,超5亿元企业9家。
在境内外上市企业3家,有19家省级以上高新技术企业;企业主要以耐火材料居多,其次还有化工、铝业、电力业等;,巩义快速发展的豫中工业重镇,城市经济,前三季度,我市固定资产投资规模持续增长,完成投资281.90亿元,比去年同期增长了23.2%,增速比一季度提高0.9个百分点,与上半年持平,三次产业比重呈现“三产上升,一、二产下降”的格局。
其中,我市第一产业投资3.66亿元,同比下降15.5%,占投资的比重为1.3%,同比下降0.6个百分点;第二产业投资有所增长,但占比下降,第二产业投资181.79亿元,同比增长19.3%,低于投资增速3.9个百分点,占投资的比重为64.5%,同比下降2.1个百分点;第三产业投资持续增长,占比有所上升,第三产业投资96.45亿元,同比增长33.7%,高于投资增速10.5个百分点,占投资的比重为34.2%,同比上升了2.7个百分点。
新开发区(行政中心),城市生活区主要以贯穿南北的新华路为主;其中建设路为城市一条主干连接高速贯穿南北,又是新老城区的分割线;,生产企业集中区以孝义镇为集中区,城市框架东扩,城市格局正在发生新的变化,城市格局,城市规划,“一心多极、二轴四区”的市域村镇空间结构。
“一心”指巩义市总体规划确定的“一城两区四组团”的中心城市总体功能结构;“多极”指西部区域中心回郭镇、东部区复合中心小关镇、竹林镇和米河镇、南部区域中心涉村镇;“二轴”指沿310国道的城镇与产业发展一级轴线和沿237省道城镇与产业发展二级轴线。
“四区”指中心城市协调区、东部城镇协调区南部城镇协调区、西部城镇协调区。
至2020年,通过现有村镇的合并、调整、提升,逐步形成中心城市中心镇一般镇中心村基层村五级村镇体系结构。
“一心多级,两轴,四区”,巩义市最繁华的几条路,形成一个“井”字型交通;以新华路最为繁华的商业中心向东区(新区)扩散,结合市政规划将对本项目有很大开发优势;(交通优势、位置优势、商业发展优势),新开发区(行政中心),城市现有商业格局与未来商业规划给项目带来极大优势,对内交通,建设路,东西向交通以新兴路、人民路及陇海路为主。
南北向交通以新华路、建设路及桐本路为主。
“三纵四横”,新兴路,人民路,陇海路,杜甫路,新华路,建设路,桐本路,对外交通,陇海铁路、国道310、省道314和连霍高速公路横穿东西,省道237、焦(作)巩(义)黄河大桥纵贯南北有6条铁路专线与国铁相连。
高速公路1条,国道1条;省道2条;县道8条;乡道63条;村级道路122条;专用线8条。
境内有桥梁共计102座,总长度延米3825米。
其中大桥5座,中桥30座,小桥70座,市区陇海路石河道大桥和新兴路石河道大桥联接新老城区。
连霍高速公路,对外多交通为铁路及公路,主要是连霍高速、陇海铁路线及G310,企业集中区,商业中心,建材、家居中心,商业中心,新开发区(东区),商业较为集中,主要以临新华路商业为主,其中星月时代广场、海盛花园以及佰亿步行街、聚龙商贸城和已有的海盛商贸城、宏发商城等商业体量较大;楼盘开发主要以新城区为主,老城区除商业开发外,还有城中村改造项目;,巩义市商业房地产发展现状,老城区,新城区,老城区,房地产发展方向,巩义市房地产目前现状:
从老城区慢慢向新城区发展趋巩义市区内现只有城中村可开发;本项目属老城与新城的交会处,距商业中心较近与星月时代广场和海盛花园共享市政规划的公园;,巩义市房地产发展趋势向新城区扩展,城市小结,巩义市位于中岳嵩山北麓,隶属于郑州市。
东距郑州市82公里,西距洛阳市76公里。
2012年末全市总户数228881户,常住总人口810240人,其中男412574人,女397666人城镇人口375141人,城镇化率达到46.3%。
全市人口自然增长率为4.23。
巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国家级园林城市,中国优秀旅游城市。
对外多交通为铁路及公路,主要是连霍高速、陇海铁路线及G310内部交通系统主要以“三纵四横”形式组成交通构架,东西向交通以新兴路、人民路及陇海路为主。
南北向交通以新华路、建设路及桐本路为主。
打造“一心多极、二轴四区”的市域村镇空间结构。
区位优越,交通便捷,未来规划,第二章商业分析,5km,100m,3km,市中心辐射圈,4,3,5,商业,餐饮,专业,2,1,4,5,6,1,金好莱生活馆,2,金信购物广场,3,月星生活广场,4,佰盛购物广场,5,宏发商城,6,朗曼假日广场,4,3,2,1,1,万洋国际广场,2,杭州窗帘城,3,齐心家具生活馆,4,家具大世界,5,五金商贸城,3,2,1,1,麒麟火中雪冰火锅,2,金门饼店,3,巨幅来炖菜,4,湘村人家,巩义市以双核商圈为主导,分别是老城区商圈和巩东新行政中心的新商圈,但是政府行政商圈的真正氛围还没有真正形成,且缺乏中心点。
巩义市以双核商圈为主导,辐射范围约1.5km,商圈分析,市中心黄金十字商业带,科技市场,主要街铺分布,建材市场,商业形态以街铺为主,集中式商业只有新华路与新兴路交汇处有分布专业市场主要有两处,人民路与建设路交汇处的科技市场,建设路与西环路交汇处的建材市场,业态分布:
餐饮、零售、服饰代表商家:
肯德基、好享来、李宁销售价格:
10000-12000元/平米租金水平:
70-80元/平米/月,业态分布:
IT产品、办公耗材销售价格:
5000元/平米租金水平:
街铺50元/平米/月,内铺10元/平米/月,业态分布:
建材、家具、家居销售价格:
租金水平:
街铺60元/平米/月,内铺25元/平米/月,形成规模的街铺主要分布在新华路、新兴路、建设路、人民路两侧,租金价格集中在40-60元/平米/月。
巩义市商业分布,位置:
新华路与新兴路交汇处住宅部分:
销售率:
99%(剩一套200平米的顶层复式)价格:
3700元/商业部分:
商场部分和一楼街都已经营,主要业态为:
品牌服装、鞋、大型超市、中西餐及小吃,有大商家和多家品牌主力店支撑,(如:
苏宁电器、肯德基、豪享来、永和豆浆等)经营状况较好。
内街面积:
31、41进深:
8米;开间:
6.2米;租金:
110/元/月物业费:
2.0元/月+空调=10.52.0元/月,分析:
优势:
处于市区较繁华地段,各种商业配套较为完善。
劣势:
商业体量太大,招商存在一定的压力,且影响住宅居住品质。
内街引导不足。
个案明细星月时代广场,销售部位置:
新兴路与新华路交汇处南20米住宅部分(售罄):
价格:
3800元/商业部分:
商铺业态以服饰、餐饮为主。
商铺进深:
15米;价格:
15000元/平米,分析:
优势:
处于市区较繁华地段,各种商业配套较为完善。
劣势:
商业部分影响住宅的居住品质,周边商业较多,竞争激烈。
个案明细佰亿步行街,第三篇:
巩义市商业概况,总面积:
业态:
家具、家居、建材代表商家:
全友家私租价:
25-50元/平米/月面宽:
3.6米进深:
15米规划特点:
规划有内街,并且每个商铺都被打通,直接连通内街与外街。
分析:
优势:
巩义市最大的家具建材专业市场,临主干道,位于新老城区结合带,商业价值及潜力巨大。
劣势:
市场不购成熟,规划存在一定缺陷。
个案明细明阳建材城,总面积:
业态:
餐饮、家具、餐饮代表商家:
永乐生活电器售价:
租价:
73元/平米/月面宽:
4.5-5米进深:
10米规划特点:
规划有内街。
分析:
优势:
地理位置绝佳,周围商业氛围浓厚,永乐电器入驻,经营状态良好。
劣势:
因为消费习惯问题,内街租售率不高,消费习惯引导不足。
个案明细海盛购物公园,新兴集贸综合市场,名称:
新兴集贸综合市场规模:
约4500沿街店铺(18间)业态:
1F:
批发市场、沿街服饰2F:
美食城商品类型:
低挡出租率:
90%以上经营状况:
良好租售价格:
租:
3.55元/天,名称:
金信购物广场开业时间:
2008地址:
新兴路规模:
2.5万业态:
1F:
银行、便利店、服饰2F:
网吧、服饰经营状况:
较差租售价格:
22.5元/天备注:
淘宝城空置率达50%,金信购物广场,个案明细,佰盛步行街,名称:
佰盛步行商业街地址:
新华路规模:
约1.5万业态:
服装、鞋类、小商品开业时间:
2008年租金:
2.53.5元/天经营状况:
好,满铺经营备注:
位于地下,只租不售,恒基服装城,名称:
恒基服装城地址:
新兴路规模:
1500开业时间:
2000年店铺形式:
内街式租售价格:
2.53.5元/天经营状况:
物业档次低,较好,个案明细,永乐生活电器,名称:
永乐生活电器地址:
建设路规模:
约7500业态:
B1:
中方圆家具城F1:
空调、电视、风扇等F2:
套房家具开业时间:
2012(二次装修),大丰源,名称:
大丰源地址:
建设路规模:
约7500租金:
F1:
22.5元/天(只租不售)F2:
1.5元/天备注:
只租不售,原规划做建材市场因建筑风格和市场,后改为主题餐饮目前仅一家足浴店入驻,仍在招商中,个案明细,商业小结,巩义市以单核商圈为构架,发展较好,分布主要以两三条城市主干道为主。
由于市政府东迁,以朗曼假日广场为例,商圈有东扩的趋势。
由于东区建设力度比较大,随着城市发展,东区社区的形成,也有可能会产生新的次商圈。
整体商业市场业态搭配相对比较混乱。
大规购物广场均无国际一线品牌入驻,以国内二线品牌为主,整体档次偏低。
金置购物广场为例,空置率可达40%,同为地处市中心的核心商圈,内部建筑装修,动线都较为合理,外部交通也比较便利,却人气惨淡,推断当地市区商业已趋于饱和,单核商圈,业态搭配乱,档次偏低,市区商业趋于饱和,商圈东扩,新商圈,第三章住宅分析,城中组团,城东组团,巩义市住宅现状分两个住宅组团,分别为:
城中组团及城东新城组团,间距为2.5km,城中组团在老城区内,几乎无在售楼盘,城东组团,新建住宅较多,体量较大,巩义市住宅售价较为均匀,无较大差异,均价为4000元/左右,2.5km,2.5km,住宅分析,两个组团,间距2.5km,项目名称:
德丰香榭里项目地址:
巩义市新兴路与建设路交汇建筑面积:
约30h开发商:
巩义市德丰房地产开发有限公司建筑形式:
高层户型:
42-74售价:
公寓4600-5000元/住宅3600-4000元/物业费:
公寓1.7元/月住宅1.1元/月开盘时间:
2009年12月15日入住时间:
2011年11月15日,项目名称:
恒星皇家花园项目地址:
惠民路与新兴路交汇建筑面积:
约26h开发商:
郑州市恒星置业有限公司建筑形式:
高层户型:
110-140售价:
均价4000元/物业费:
未定开盘时间:
2011年11月入住时间:
2013年6月,项目名称:
龙泉花园项目地址:
桐本路与陇海路交汇建筑面积:
约6.5h开发商:
郑州市仲泰房地产开发有限公司建筑形式:
高层户型:
80-150售价:
3800-4000元/1物业费:
0.9元/月开盘时间:
2010年入住时间:
2012年,项目名称:
锦江国际花园项目地址:
陇海路与锦里路交汇建筑面积:
约14h开发商:
河南天鹰物业管理有限公司建筑形式:
高层+多层户型:
100-140售价:
均价4000元/物业费:
0.9元/月开盘时间:
2010年入住时间:
2011年,龙泉花园,约1公里,约1公里,锦江国际花园,重点项目,朗曼新城,“朗曼新城”位于巩义市河洛路与石河路交叉口(原巩义汽车北站),周边交通便利,通达性极好,可直达连霍高速出入口,项目东西两侧为规划居住用地和中小学,南侧紧邻千亩石河道公园。
项目由深圳朗曼实业下属的巩义朗曼地产开发,朗曼集团坚持奉行“产品信誉、企业信誉、行业信誉”,在河南拥有良好的客户基础与口碑。
“朗曼新城”是2012年河南省重点工程。
项目占地约700亩,总建筑面积136万平米,建设有高层、别墅、大型商业、写字楼等,项目规划居住户数8000户,居住人口3万人,整体布局科学合理。
建筑采用欧洲地中海风格,运用石材、高档涂料、图形雕刻等经典欧式元素。
部分楼幢设有架空层,增加了观赏性,提高了舒适度。
社区内部配套有五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区等,给业主提供了充足的公共休闲空间,社区内双气配置,项目西南角配备有30万平米的商业金融区,规划有百货、大型超市、写字楼、酒店餐饮等,实现一站式购物,生活便利。
2013年项目计划完成投资5.5个亿,实现高层主体封顶,多层单体验收完成。
住宅小结,开发体量:
城中组团没有在售项目,目前住宅在售都集中在东区。
产品特征:
现代风格居多,高层产品为主。
均价范围:
住宅:
3900元4500元。
商铺:
一拖二:
1200015000元。
集中性:
由于市政府的东移,带动了东区整体的住宅开发体系。
政府经济得到发展。
主力户型:
90-105平方两室,110-140平方三室,160平方四室。
巩义市目前住宅集中区和商业集中区出现两极分化,老城区依然是商业人气最旺地段,但新开发的住宅项目都集中在了东区,由于东区的商业没有大型物业带动,商业分散,没有中心点,致使东区的商业价格迟迟得不到提升。
在这点上,我们的项目可占据市场空白。
巩义住宅部分的产品同质同类化严重,价格价差小,基本目前都集中在4000元每平方。
这跟产品的创新能力不足有很大关系。
调研结论,第四章地块分析,新城区,本案,老城区,本项目在新行政中心的市政府东隔壁,临南北主干道紫荆路;根据巩义市房地产的发展方向,判断出是发展区域的中心位置;地块三面临街,商业发展的机会较大;,地块位置新行政中心,地块方正,利于规划,紧邻东区南北主干道紫荆路;三面临街利于发展,商业部分发展潜力巨大。
北临河南财经学院巩义分院-成功学院,附近小学、初中教育资源良好。
西邻新市政府,巩义主要发展方向。
地块优势,新城区,本案,老城区,本案,巩义东区没有商业中心,这是东区房地产开发的空白点,我项目可充分利用这一点首先发展商业中心。
项目占地一千余亩,分为多期开发,建议一期分为三种产品,大型集中商业、临街商铺、及部分低密度住宅,用来聚集人气,创造商圈。
后期以高层住宅为主,临街商业为辅,及补充一部分酒店及写字楼产品。
地块结论,项目定位,巩义新行政中心首席居住城邦,主推广语,巩义向东国安造城,THANKSFORYOURTIME.,
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