广州市三旧改造方案报批管理规定业务培训.ppt
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“三旧”项目改造方案报批管理规定业务培训,-0-,二一二年十二月,-1-,培训提纲,改造方案报批管理规定改造方案业务受理原则改造方案业务审查规则成片连片改造问题“城中村”民主表决问题其他需说明的问题,-2-,一、改造方案报批管理规定,-3-,
(一)制订依据根据关于加快推进三旧改造工作的补充意见(穗府201220号),为稳步有序推进我市“三旧”改造工作,规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作,我办起草了“三旧”项目改造方案报批管理规定。
说明:
报批规定仅适用于已纳入市“三旧”改造年度实施计划的项目,其他项目则纳入项目储备库管理或仅作咨询。
各类案件的关系如下:
-4-,各类案件的关系:
1、咨询案件未按20号文规定审查,也未按要求准备申报资料的,也未纳入项目储备库的,作为咨询案件研究复函;2、项目储备库案件按20号文进行初步审查,并经区上报纳入市“三旧”办项目储备库的案件,原则上下一年度实施计划项目从项目储备库中选取。
3、纳入年度实施计划案件经市政府审议同意纳入年度实施计划的项目,按照报批规定组织审查审批。
-5-,
(二)报批规定的主要内容按照穗府201220号文“政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约”的原则,明确了以下内容:
改造方案申报和受理的程序和要求改造方案审查和批复的程序和要求本规定包括案件分类、申报主体、申报程序、受理标准、审查程序、批复程序及要求、办理时限、其他规定等章节。
具体如下:
-6-,案件分类按案件种类分为旧城、旧村、旧厂房三类。
同一个城乡更新改造单元中包含旧城、旧村或者旧厂地块时,以主要地块的类型确定审批业务的种类。
申报主体1.旧城项目由区政府或市政府指定机构统一申报。
2.旧村项目由村民委员会或村集体经济组织向区政府申报,区政府审查后统一向市“三旧”办申报。
3.旧厂房类案件由单一产权人申报,涉及不同权属人的由区政府或市政府指定机构申报。
4.同一更新改造单元中包含旧村、旧厂、旧城等多类型改造项目的,由区政府或市政府指定机构申报。
-7-,申报主体需说明的事项:
1.区政府作为申报主体问题改造方案首次上报,应以区政府名义上报,修改完善的改造方案可授权由区城改办向市“三旧”办上报,改造方案审议前,区政府应来函确认,要求提交领导小组审议。
2.旧厂房申报主体问题旧厂房改造方案经区城改办审核同意后由权属人上报,涉及房改房的,应与房改房业主共同上报(房改房业主100%同意),房改房业主可委托旧厂房权属人上报。
批复中将附带条件,明确房改房的处理要求。
-8-,申报程序1.旧城项目改造方案由区政府征询居民意愿,获得居民户数90%同意和区政府审查同意后向市“三旧”办申报。
2.旧村项目改造方案由村集体经济组织代表90%以上表决同意上报和区政府审查同意后向市“三旧”办申报。
3.旧厂项目改造方案经区“三旧”改造机构审查同意后,向市“三旧”办申报。
受理标准受理标准分为通用资料标准和技术资料标准(略)。
-9-,审查程序
(一)改造方案初审1主办业务处室初审。
2专家会议评审、改造成本第三方审核。
3征求市“三旧”改造工作领导小组成员单位意见。
(二)业务会议审查1分管办领导协调。
无重大分歧后正式提交业务会议审查。
2市“三旧”改造工作领导小组办公室业务会议审查,决定是否提交市“三旧”改造工作领导小组审议。
(三)提交市“三旧”改造工作领导小组审议由主办业务处室组织准备改造方案汇报材料,提交市“三旧”改造工作领导小组审议。
涉及控规调整的,先行提交市规委会审议。
-10-,批复程序及要求1.旧城项目
(1)经市“三旧”改造工作领导小组审议通过的旧城改造方案,按照审议意见修改完善后,由市“三旧”办负责批复区政府或市政府指定机构,区政府结合我市房屋征收规定作出房屋征收决定和公告,并牵头组织签订附生效条件的房屋拆迁拆迁安置协议,签订协议的居民户数达到2/3以上启动实施。
(2)旧城改造方案的批复应当包括:
改造范围、现状数据、改造成本、改造模式、融资方案、规划方案、历史文化保护、建设时序等方面的内容。
-11-,2.旧村项目
(1)旧村全面改造方案经90%以上村集体经济组织成员表决同意改造方案、实施计划及股权合作、土地转性等重大决策事项的,市“三旧”办提交市“三旧”改造工作领导小组审议。
(2)经市“三旧”改造工作领导小组审议通过的旧村全面改造方案,由市“三旧”办组织按照审议意见修改完善批复区政府,区政府牵头组织村集体经济组织或村民委员会制定拆迁补偿安置方案,经90%以上村集体经济组织成员表决同意拆迁补偿安置方案后启动实施,自批复之日起三年内,拆迁补偿安置方案未能取得90%以上村集体经济组织成员同意的,批复自行失效。
-12-,2.旧村项目(3)旧村全面改造方案的批复应当包括:
改造范围、现状数据、改造成本、改造模式、融资方案、土地利用、规划方案、历史文化保护、建设时序等方面的内容。
(4)旧村综合整治方案的批复程序和批复内容可参照全面改造方案办理。
综合整治方案审议通过后由市“三旧”办负责批复区政府,批复后由区政府组织对综合整治涉及的重大事项决策表决通过后启动实施,自批复之日起三年内,涉及的重大事项未能取得80%以上村集体经济组织成员表决同意的,批复自行失效。
-13-,3.旧厂房项目
(1)经市“三旧”改造工作领导小组审议通过的旧厂房改造方案或者申请材料,改造主体按照审议意见修改完毕后,由市“三旧”办负责批复。
自行改造和纳入储备类旧厂房批复权属人,公益征收类由土地储备机构收储,涉及不同权属人的批复给区政府或市政府指定机构统筹实施。
(2)自主改造类旧厂房改造方案的批复应当包括改造范围、土地整合、规划指标、规划方案、改造业态、公益设施建设责任、资金投入及监管、建设时序等方面的内容。
市政基础设施和公服设施由改造主体投资并优先实施建设。
(3)纳入储备类旧厂房改造的批复应当包括改造范围、规划指标、土地收储及补偿、后续审批指引等方面的内容。
-14-,办理时限改造方案审批时限为20日(经本行政机关负责人批准可延长15日)。
组织调查、听证、咨询和招标、拍卖、鉴定及评审的时间不计算在行政审批期限内。
-15-,附件,改造方案审批流程图,-16-,附件,改造方案调整审批流程图,-17-,二、改造方案业务受理原则,-18-,基本原则按照统一标准、分类处理、总量控制、严格把关的原则开展“三旧”改造项目案件受理工作。
适用范围市“三旧”办受理上报的旧城、旧村、旧厂房改造方案,;各区“三旧”改造机构应参照制定各区案件受理的具体操作办法。
说明:
需协调好各区案件的受理和上报,确保区受理的案件将来是可上报的。
-19-,受理流程“三旧”改造项目案件经区政府(或委托区“三旧”改造机构)审核同意后,应按照立案标准准备材料,已纳入年度实施计划的由市“三旧”办政务窗口统一受理后转主办业务处室审核,符合项目储备库要求的由主办业务处室受理入库管理,其他项目由综合处收文,按咨询业务办理。
具体如下:
旧城类案件符合立案标准的旧城改造方案,区政府审核同意上报的,市“三旧”办政务窗口可直接受理并出具受理回执。
-20-,旧村类改造方案
(一)符合立案标准的旧村改造方案,已纳入年度实施计划管理的项目,区政府审核同意上报的,市“三旧”办政务窗口可直接受理并出具受理回执。
(二)市“三旧”办历史上已受理旧村改造方案、属于52条全面改造的“城中村”改造方案,按指引编制后符合项目储备库入库标准的,项目审批处可受理纳入项目储备库管理。
(三)符合立案标准首次报送的旧村改造方案,暂未纳入项目储备库和年度实施计划管理,但区政府认为条件成熟积极要求受理的,应由区“三旧”改造机构事先协调提交市“三旧”办业务会议审议是否同意受理,市“三旧”办政务窗口或项目审批处根据审议决定受理(改造方案审批类、纳入项目储备库类)。
(四)其它旧村改造方案,由综合处收文(不收案),按咨询业务办理。
-21-,旧厂房改造方案
(一)符合立案标准的政府储备类旧厂房改造方案,区“三旧”改造机构审核同意上报的,市“三旧”办政务窗口可直接受理并出具受理回执。
(二)符合立案标准的自行改造类旧厂房改造方案,且同意按照成片连片改造要求进行规划整合的,应由区“三旧”改造机构事先协调提交市“三旧”办业务会议审议是否同意受理,市“三旧”办政务窗口根据审议决定受理。
(三)其它旧厂房改造方案,由综合处收文(不收案),按咨询业务办理。
旧厂房改造市区衔接问题在新的市区分工政策未出台前,“三旧”简政放权意见确定的区审批权限旧厂房项目,应结合穗府201220号文做好市区衔接,应要求区就旧厂房改造年度实施计划、资金来源、成片改造、批复内容等事项事前与市“三旧”办做好协调衔接。
-22-,其他事项
(一)市“三旧”办政务窗口、综合处、前期策划处、项目审批处应结合项目储备库管理规定、年度实施计划、改造方案报批管理规定、立案标准等要求开展案件受理或收文工作。
(二)上述原则仅用于案件受理工作,不作为改造方案审核审批工作的依据。
-23-,三、改造方案业务审查规则,-24-,基本原则“三旧”改造方案审核工作按照统一标准、理顺权责、明晰程序、严格把关的原则,不断完善和创新审核工作规则,确保规范有序推进审核工作。
适用范围本规则适用于需上报市“三旧”改造工作领导小组审议的旧城、旧村、旧厂房改造方案审核工作,各区、县级市审批权限内的“三旧”改造方案审核工作可参照本规则执行。
-25-,审核依据“三旧”改造方案审核工作应按照关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府200956号)、关于加快推进三旧改造工作的补充意见(穗府201220号)和市“三旧”办相关行政规范性文件要求进行审核。
改造方案涉及市“三旧”改造工作领导小组成员单位职能的事项,市“三旧”改造工作领导小组成员单位根据相关法律、规章、行政规范性文件进行审核。
-26-,审查程序
(一)改造方案初审1主办业务处室初审。
2专家会议评审。
主办业务处室定期组织召开专家评审会议评审。
3改造成本第三方审核。
社会第三方独立评估机构对改造成本审核。
4征求市“三旧”改造工作领导小组成员单位意见。
5主办业务处室出具初步审查意见,指导申报主体修改完善改造方案。
(二)业务会议审查1分管办领导协调。
无重大分歧后正式提交业务会议审查。
2业务会议审查。
决定是否提交市“三旧”改造工作领导小组审议。
3主办业务处室综合出具审查意见,指导申报主体修改完善改造方案。
(三)市规划委员会会议审议如涉及控规调整的,按程序提交市规划委员会审议。
(四)提交市“三旧”改造工作领导小组审议由主办业务处室组织准备改造方案汇报材料,提交市“三旧”改造工作领导小组审议。
-27-,审查规则
(一)主办业务处室初审按照56号文、20号文、我办行政规范性文件等进行初审。
(二)专家会议评审1专家选取。
首先建立专家库,专家库由规划、国土、工程建设、文化保护、经济、财务、审计、法律等专业的专家组成,每季度从专家库各相关专业组抽取9名专家组成专家组参加下季度的专家评审会议。
2评审规则。
专家组成员投票产生专家组组长,由组长组织改造方案评审工作,专家组成员可就改造方案独立发表意见,发表意见后实行无记名投票,7名以上专家同意改造方案的,可组织下一步审查工作,否则应重新修改完善改造方案重新提交专家会议评审。
会后由专家组组长与主办业务处室研究确定需按照专家意见对改造方案进行修改完善的事项。
-28-,审查规则(三)改造成本第三方审核1社会第三方评估机构选取。
随机选取评估机构进行改造成本审核。
2审核规则。
社会第三方评估机构应按照法律、法规、规程、技术标准进行评估,按规定出具估价报告和审核意见并对相关结果承担法律责任。
社会第三方评估机构与改造方案相关利益人(村集体、产权人、意向合作企业)有利益关系的,应按规定回避。
社会第三方评估机构出具审核意见后,由社会第三方评估机构与主办业务处室研究确定需对改造方案进行修改完善的事项。
(四)业务会议审查按照民主审议、集体决策的原则,各处室集体研究形成意见报办领导决定,项目审批处按照业务会议纪要落实。
-29-,四、成片连片改造问题,-30-,成片连片改造的基本准入条件申请改造地块必须符合土地利用总体规划,完成标图入库。
产权清晰,用地手续完善,不存在抵押、查封等情况。
改造方案符合现行控制性详细规划或广州市旧厂房改造专项规划,符合成片改造的要求。
区政府积极推进,权属人改造意愿强烈,改造地块属低效利用的国有建设用地且用地规模原则上不小于1公顷。
优先考虑位于城市重点功能区、城市重要景观节点和涉及公共服务设施建设的项目。
改造后业态定位为总部经济、高端服务业等自行长期持有、不对外销售的改造项目,且项目投资强度应按照我市产业用地指南确定的标准上浮50%,市政和公服设施由改造主体负责投资并优先实施建设的项目,可考虑给予自行改造,报市土地管理委员会审议。
根据控规,改造方案将各权属线之间的边角地、插花地(右图灰色范围所示)纳入更新改造范围,改造范围合计80.61公顷,其中需整合面积为8.28公顷。
更新改造范围涉及鱼珠旧城、广州港集团、广物集团、渔民新村、茅岗村等多个权属人,涉及多种用地类型。
更新改造用地整合示意图,908大院,临港商务区范围线更新改造范围线地块权属线边角地、插花地,黄,埔,大,道,案例:
临港商务区鱼珠项目,更新改造范围权属单位用地面积17.28公顷,需整合部分夹心地块,此外还根据控规单元,整合北侧部分海南村集体用地以及周边道路绿化用地。
按照整体规划、成片改造原则,西侧地块先行启动自主改造,东侧用地由政府储备后实施,改造主体需负责地块整合费用、需承担市政基础设施和公共服务设施建设成本。
AF0504,内部用地整合范围,案例:
岭南V谷项目,-33-,五、“城中村”民主表决问题,-34-,政策规定穗府201220号文第四条第(十四)款规定,“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策应当充分尊重村民的意见,经村集体经济组织90%以上成员表决同意方可生效。
但未对民主表决的具体时点、操作程序等进行规定。
存在问题区政府和村集体认为因改造方案批复前具体规划指标、改造成本、复建安置面积、用地审批等事项未确定,村集体难以制定具体的拆迁补偿安置方案,村民不愿意对没有实质内容和依据不足的事项进行表决,且启动民主表决程序的费用较大,建议在改造方案批复后启动具体的拆迁补偿安置方案等事项的表决工作。
-35-,处理建议综合考虑上述情况,原则性和灵活性相结合,在具体操作时点上参照旧城改造两轮征询程序进行制度设计:
1.全面改造方案上报前,90%以上村集体代表同意改造;2.领导小组审议前,90%以上村集体成员同意改造方案、实施计划及股权合作、土地转性等重大决策事项;3.领导小组审议后,市“三旧”办批复区政府,区政府牵头制订拆迁补偿安置方案组织90%以上村集体成员表决同意后启动实施。
另外,在表决操作程序上,可借鉴荔湾区五眼桥的做法,以户为单位进行签名表决,街道办见证,区城改办来文我办报告表决结果。
-36-,六、其他需说明的问题,-37-,旧厂房先行交地问题我办原已同意先行交地的旧厂房项目,直接由市土地开发中心向规划部门申请规划条件,不再批复改造方案;今后先行交地的旧厂房项目应会同相关部门审查后提交领导小组审议,审议通过后批复给市土地开发中心实施。
新旧政策衔接问题老按老办法,新按新规定原已经正式批复的“三旧”项目改造方案,按56号文规定办理。
改造方案已经批复,但规划调整或重新申请的,适用20号文。
我办将研究原批复项目办理后续手续过程中涉及的相关操作细则,将56号文和20号文做好衔接,比如旧厂改造主体更名、改造方案批复延期、56号文追加补偿政策的适用时点等等。
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