别墅市场调研暨定位发展报告.pptx
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别墅市场调研暨定位发展报告.pptx
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调研时限:
2009年7月18日8月22日,青城山别墅市场调研暨定位发展报告,目的本次市场调研是受博仁旅游开发公司委托,为“青城山红梅村五组项目”定位提供客观、科学的决策依据。
定位主要包含总价与户型、总价与物业形态、总价与客户群、总价与物业魅力化包装、总价与配套、总价与不可改变劣势、客户群与项目的价值观、总价与客户群之间的价值观等。
调研误差说明本次调研参与人员共8名,其中6名为专业人员、2名为见习,分别以实地现场对各区域别墅楼盘主要通过销售人员讲解和现场观察,并至少2次回访取得的数据及信息;为确保调研数据及信息更接近客观和真实,督导通过回访、观察、听从销售人员讲解、以及主管部门采集的数据和信息,来降低调研数据及信息的误差,并维护数据及信息的真实性。
本次市场调研共分四个段。
第一个段为实地考察基本数据取得阶段,历时18天;第二个段为主管部门数据及信息采集,历时4天;第三个段为客户研究,累计6天,第四段为数据整理编辑,编制报告,共8天。
本调研报告有效时限2009年7月18日2009年12月31日。
调研说明,目录第一部分,成都别墅市场描述一、成都别墅发展史二、供应特征三、分布特征四、销售特征五、别墅项目客户分析六、别墅市场走势第二部分,青城山别墅楼盘分析,第三部分,别墅楼盘调查一、青城山别墅调查
(一)、别墅调查1、高山流水2、青城两河山庄3、青城皓庭4、青城神韵5、天下青城6、中国青城7、蜀山栖镇8、上善栖9、青城山房10、珠江逸景天生墅11、置信芙蓉青城12、逸岭锦江13、青城假日长滩
(二)、消化群调查分析1、客户区域2、客户需求3、客户特征4、价格表现5、认同并接受价值点6、青城山别墅物业市场竞争力所在7、未满足客户需求(潜意识需求)8、价格走向,二、虹口别墅调查
(一)、别墅调查虹都水岸
(二)、消化群调查分析1、客户区域2、客户需求3、认同并接受价值点4、虹口别墅物业市场竞争力所在5、虹口别墅物业发展的条件6、价格走向,三、双流牧马山别墅调查
(一)、牧马山别墅概况
(二)、牧马山别墅楼盘1、中航云岭高尔夫别墅2、蓝山溪谷3、维也纳森林别墅4、半山卫城5、麓山国际社区6、萨尔茨堡7、牧马山易城8、龙湖长桥郡9、华新锦绣尚郡10、恒大金碧天下11、成都雅居乐花园
(二)、消化群调查分析1、客户区域2、客户需求3、客户特征4、价格表现5、认同并接受价值点6、双流牧马山别墅物业市场竞争力所在7、双流牧马山别墅物业发展的优势8、价格走向,四、龙泉别墅调查1、东麓驿境2、中粮御嶺湾3、利通天鹅堡4、国一澳乡5、盛世中华翰庭五、温江别墅调查1、银诚归墅2、芙蓉锦绣3、蓝光紫檀山4、西班牙森林5、香颐丽都鹭湖宫6、芙蓉古城7、仁和春天大道8、泰基花溪谷9、蓝光香碧歌庄园六、成都市区别墅调查1、中海国际2、蜀郡3、锦官丽城亲水湾4、浣花里100号5、河滨印象6、南郡7英里七、其他区域别墅调查1、倾城莲花2、梵谷源3、今日田园4、交大云堤5、蓝光观岭,第四部分,青城山别墅物业定位(总结)一、青城山别墅物业的核心竞争力二、青城山别墅物业发展的一般竞争力三、销售状况四、青城山别墅物业消化客户群五、青城山别墅物业供应定位六、价格定位,第五部分,本案的定位发展方向一、本案的基本情况二、本案定位的有利条件三、本案定位的劣势分析四、本案的竞争态势定位五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位六、本案的战略构想七、本案的规划及定位蓝图1、形象定位2、价值定位(含创造性的规划配设提升价值的方法及方案)3、价格定位4、客户群定位5、功能价值定位(含户型及面积定位)6、外立面包装定位(魅力化定位)7、推广定位八、本案的风险分析及应对建议附一:
重庆别墅市场分析附二:
山地别墅项目介绍,第一部分,成都别墅市场描述,一、成都别墅发展史,时间段,19921997,19971999,19992004,2004今,初期,回落期,发展期,成熟期,主力群,暴富人群,成都本土新富阶层,富裕阶层,富裕阶层中产新贵,别墅初期时间19921997年,“开奔驰,住锦绣花园”成为第一个豪宅广告语代表楼盘:
锦绣花园五大花园别墅由锦绣花园开篇,再到五大花园、机场路一带盲目跟风修建的别墅,市场经历了从无到有。
在分布上,此时的成都豪宅是星星之火,此时的别墅项目更多集中在城南和城西,机投镇、机场路、城南二环,这是豪宅在成都的处女秀。
别墅回落期时间19971999年期间代表楼盘:
舜苑桃花源别墅成都豪宅在经过了快速热之后,别墅产品开发落后、居住大环境无法改善等问题逐渐暴露出来,成都豪宅进入调整期。
此时,浣花溪板块开始崛起,单价万元以上别墅开始亮相,同时近郊别墅也逐渐兴起。
成都别墅飞速发展时间20002004年代表楼盘:
草堂之春浣花溪山庄高山流水从1996年至2002年,成都市别墅的开发投资呈持续上升势头,2002年全年成都别墅开发投资总额超过20亿元人民币,同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。
此刻别墅逐步有了明显的类别划分。
通过差异化的市场定位和产品设计,占尽稀缺资源的豪华独立别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐出现在市场。
别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。
而且这还是别墅概念爆炸的阶段,“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期诞生。
成都别墅成熟期时间2004代表楼盘:
牧马山易城半山卫城麓山国际社区龙湖长桥郡在经历了2003年投资势头小幅回落的调整之后,2004年到2005年成都别墅市场又恢复上升势头,且每年以1.2%左右的速度递增,成都别墅已成为楼市的重要力量。
在“量”的迅猛增长过程中,成都别墅也在发生着“质”的变化,从城市别墅到郊区洋房,从欧式风情到高尔夫主题,发展到今天成都豪宅地产市场相对成熟。
经过长久的考验和磨炼之后,市场已经不太容易被简单而花哨的概念炒作打动了,越来越实际的购房者只注重豪宅的品质、品味以及价格,因此豪宅开发商争先恐后地将顶级的建筑和景观设计团队引入成都,在成都楼市一展身手。
麓山国际社区、原乡、雍锦湾等楼盘都邀请了建筑和园林景观界的大师出面主持设计。
同时,豪宅的概念变得更加宽泛,豪宅产品也变得更加多样。
近郊的低密度别墅已经发展到城市中央的高层豪宅,电梯公寓竟然也可以变身为豪宅,中海格林威治城、嶙江峰阁、首座的房价甚至远远高于近郊豪华别墅价格,这在说“豪宅”言必称“别墅”的时代是无法想象的。
二、供应特征1、供应形态成都市场上的别墅产品形态比较多样化,独栋、双拼、联排、叠拼、错拼均占一定比例。
市场主流产品以传统的独栋、联排别墅为主,同时,叠拼物业也受到较大关注。
别墅产品定义,2、供应面积成都别墅产品供应面区间范围广,价格区间370020000元/不等。
成都目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下6个区间段:
成都独栋别墅的价格分布较广,从700020000元/不等。
主流价格主要分布在70009000元/、800011000元/、1200018000元/等三个区间段。
其中价格在70009000元/(如中粮御嶺湾,恒大金碧天下)主要分布在牧马山、都江堰青城山、龙泉等三个区域;800011000元/(如上善栖、中海国际社区)主要分布在都江堰青城山、温江、主城区;1200018000元/(如逸岭锦江,麓山国际社区)主要分布在都江堰青城山、华阳、主城区。
联排别墅价格分布在40009000元/不等,主流价格在40006000元/、70009000元/二个区间段。
其中40006000元/(如芙蓉锦绣)主要分布在温江、都江堰青城山、郫县等三个片区;70009000元/(如芙蓉古城,香碧歌庄园)主要分布在主城区、温江、华阳、都江堰青城山片区。
叠拼别墅价格分布在370012000元/(如青城山房),主流价格在50007000元/。
(如蜀山栖镇,蓝光紫檀山)叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品,目前主要分布在主城区、华阳、温江、这三个房地产开发相对成熟的片区,都江堰青城山也出现此类产品。
成都别墅市场,错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅,同时提升产品的性价比和价值。
三、分布特征别墅初步形成牧马山、都江堰、龙泉、华阳、温江几个主要别墅板块,金堂、大邑等片区也借助稀缺的自然资源而逐渐兴起。
(1)牧马山:
正在崛起的西部中央别墅区伴随着困扰牧马山区域多年的交通瓶颈得到改善,以及产品的强势定位。
拥有6年别墅开发史,成都首席别墅区,牧马山板块,将成为继北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖后,中国第四大、西部第一的中央别墅区。
作为中国经济增长的第四极,成都总部基地强大的聚核和辐射效应,正在随着国际化进程的不断加快,将作为终极置业、占据稀缺资源的别墅物业置于财富阶层和金字塔尖阶层的置业首选,此类物业形态的居住和投资价值必然会水涨船高。
但近十年内,成都的别墅市场,特别是顶级别墅市场,是空缺的。
现在,作为成都独有的牧马山别墅带,在方圆18.3平方公里的区域内,拥有杨柳河与碾河天然河流、近2000亩惟一原生松林、以及成都最早、最标准的高尔夫球场。
而之前一直受到困扰的交通问题,也伴随着大件路、地铁一号线的全线通车而宣告解决。
目前,牧马山距成都市中心仅14公里,离双流国际机场仅4公里,从牧马山到成都市中心的车程最短将仅20分钟。
伴随这种稀缺自然资源和强大区位优势所构成的现状,包括龙湖、中航、三盛、金科、置信等一线房企在内的10余家开发商均完成在板块的土地储备。
而占地8平方公里的牧马天堂旅游开发项目已经顺利落地,这个超大航母级的巨无霸已经全面超越了传统北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖,无论是地块资源还是自然资源,该项目都将牧马山提升到了中国目前最有别墅开发潜力的一个典型地域。
(2)青城山:
高端项目引领下的凤凰磐蘖坐拥双遗,背靠大成都,自古以来,青城山地块就凭借其得天独厚的先天优势承载了太多的荣耀。
然而,在别墅开发方面,青城山虽然占据了自然资源上的绝对优势,但在2004年以前,由于规划滞后,区域规划对项目开发的引导与约束不够,造成了青城山的别墅开发水平参差不齐,土地供应的计划性不足,物业无序,并引发了震惊国内的“世遗风波”。
事态的严重性引起了社会的广泛关注。
“世遗风波”使得青城山规划缺位的问题浮出了水面。
青城山规划公开后,对别墅开发用地、容积率、建筑风格都进行了严格的限制,而且该规划透露的最重要的信息是,青城山可供住宅开发的存量已经所剩无多。
时至今日,青城山别墅经历了第一阶段的粗犷发展期,第二阶段的盲目开发期,已经进入了第三阶段的品牌时代。
2007年后至今,随着知名品牌开发商入场,青城山别墅开发逐渐走向了品牌时代。
同时,开发商对项目的品质及内涵的挖掘也思考得更多,精耕细作、深度地挖掘项目的内涵,在项目景观方面下大工夫,努力做到产品与景观的精致协调统一。
青城山别墅依托稀缺的自然生态资源和世界遗产以及道教养生文化,吸引了泛中国区域客户,青城山物业类型涵盖了独栋、联排、叠拼别墅等等。
四、销售特征销售模式:
缓慢开发、不断提价、缓慢销售成都别墅市场销售持续升温,联排别墅销售状况良好,城市新贵是别墅市场不可忽视的新生力量。
成都别墅市场的销售持续升温,反映出成都市场的消化能力较强,良好的销售情况与政府政策以及CPI上升预期有很大的关系,同时,随着别墅具有的稀缺程度、资源、“顶天立地”、抗通胀和保值增值等因素,从而促使持币观望的消费者下定决心购买。
目前,别墅供应类型中,有不少是联排、叠拼等,其产品定位较低,购买者较“大众化、市民化”,这也是目前别墅类取得较好销售情况的另一个重要原因。
不少别墅项目由于在前期以及中期时间段,因购买群体增长慢、市场竞争加剧等原因,项目的销售周期加长,甚至停滞不前,别墅项目的销售情况不易盲目乐观。
五、别墅项目客户分析目前成都别墅的消费群除了传统的富人阶层,近年涌现出了一批城市新贵。
这批城市新贵大多呈低龄化趋势,年龄在2540岁左右,该消费群收入高、位居企业高位、对自身经济前景预期好、消费欲望强烈、注重消费过程和品位高,如文化界及教育界人士、企业高级白领、医生、律师、设计人员等职业者,他们成为目前别墅消费不可忽视的力量。
另外,随着城市的吸引力不断增强,成都别墅市场吸引了很多外地消费者,例如在维也纳森林别墅中,有多达30%的客户来自广州、深圳、北京、上海,甚至还有香港、台湾地区的,据统计,成都整体房地产消费有51%来自于外地。
塔尖群体,中产阶层,大众购房者,城市精英,中产阶层,主要包含高级经理、高级公务员、高级专业人才、教授、以及职能要部人士。
大众购房群体,主要为以工薪阶层及其他的购房者,富裕阶层,主要为私营企业主和个体工商户;各行业领军人物、关系能力强的人士。
1、别墅主力客户群,环境,2、购买别墅最为看重的要素说明:
以下要素是根据对别墅客户研究分析整理而得,为综合体,所以每一项并未有明确的比例,只是为表达其重要程度。
多项调查显示,别墅购买客户最为看重的产品要素是社区环境,即项目所处的自然环境、区域质素、社区园林规划、以及稀缺的有价值的资源。
购房者第二看重的要素,对品牌开发商的追随与信赖成为许多企业主尤其是中产阶层筛选别墅物业的重要因素,别墅项目的规模成为环境打造的必要条件,也是客户对于别墅项目最为直接的心理要求。
一定的规模意味着更为丰富的环境资源以及更为广阔的各种空间。
户型设计在之前并未受到购房者的重视,但目前购房者则对户型表现出了相对的关注,这是消费者更趋成熟的表现。
项目的规划也受到购房者的关注,项目的房屋布局、道路规划、园林设计等都是别墅购房者选择物业时非常关注的问题。
开发商信誉,项目规模,户型,项目规划,远离喧嚣,周边自然环境优美、有私家大花园、有天有地、环境舒展、有很好的个性及私密性、总价高、单价高、有稀缺的资源(含高尔夫球场),传统独立别墅,高档公寓,位于城区中心内、配套完善、交通便利、绿化指标差、空间挤、单价高、总价高,靠近市中心,交通较为便利。
强调社区环境,对周边环境也有较高要求。
有天或有地,环境舒展。
总价高,但较别墅有一定的优势或明显优势,3、产品客户特征为了更深入的探究别墅客户,让我们先了解目前市场上主流的高端住宅项目特点:
TOWNHOUSE:
传统别墅与,高档公寓,1)独立别墅客户群体特征(含错拼别墅)传统的独立别墅与TOWNHOUSE独栋别墅的区别在于,传统的别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别,显示所有者的个性;TOWNHOUSE独栋通常栋与栋之间没有实质的区别甚至完全一样。
传统别墅间距开阔私密性好;TOWNHOUSE独栋之间间距小,私密性不如传统别墅。
目前市场上的独立别墅以TOWNHOUSE独栋别墅为主,顶级别墅则以独栋形式供应。
顶级别墅的购买者为金字塔人群,经济条件不构成购买的问题。
他们要求物业能够显示其个性,且有良好的私密性。
个性突出、风格迥异、甚至要量身定制。
而作为一般的富裕阶层,他们也有足够的经济条件购买顶级别墅,但是,对于TOWNHOUSE这种西方发达国家舶来品的追捧,他们愿意在物业个性和私密性上做出一定的让步,TOWNHOUSE独立别墅成为他们最为满意的产品形态,还有总价。
2)联排别墅客户群体特征联排别墅就是常人所认为的TOWNHOUSE,合适的总价区间(当然只是相对独立别墅),舒适的居住环境(相对高档公寓),使联排别很好的填补了巨大的市场空白,联排别墅一开始面市,就是受到了市场的追捧。
相对独立别墅,联排别墅在总价上的优势使其受众面大于前者。
除实力稍逊富裕阶层外,近年来崛起的中产新贵成长为购买联排别墅的主力军。
3)叠拼别墅客户群体特征叠拼别墅其实质是跃层叠加洋房,以其较小的面积(面积区间45220)、较全的功能空间和较低的总价(80-150万),特别是其十分明显的第一居所属性(多位于近郊区县、成都市区,周边生活配设完备),成为继联排别墅后,又一受到市场喜爱和关注的重点产品类别。
相对于联排、独立别墅,由于叠拼别墅在总价上又处于一个十分优越的地位,作为第一居所购置,受到中产阶级和大众购房群体,特别是中产阶级的衷爱。
4)联体别墅客户群体特征由于联体别墅物业其面积区间在150300之间(如珠江逸景天生墅,天下青城美墅半岛),在产品类别上,即没有独立别墅的独立性,也缺乏联排别墅的邻里空间私密性,且总价200400万左右的价格区间,无论是作为居住使用或作为投资产业,均受到较少关注。
因此,在目前市面上,选择联体别墅物业的人群,主要是对于独栋、联排、叠拼别墅在总价、面积上不甚满意或缺乏可选空间的客户,如高级公职人员、城市新贵及外省富人阶层等。
六、别墅市场走势分析
(一)独立别墅关注程度升温,总价适中以及功能较全的非独立别墅受到城市新贵及富裕中产阶层的喜爱从大环境看:
别墅类用地及别墅物业审批受到国土资源部的诸多政策限制,供应量并不会“广泛”,相反,更多会受到“量的萎缩”,从而在政策层面为别墅注入了稀缺性。
流动性过剩、CPI预期通胀,吸引了众多的高端购房者将别墅物业作为规避资金风险的投资项目加以购买,部分楼盘的亮相即引起市场的相当高的关注程度(在麓山国际社区的黑钻山庄、逸岭锦江等别墅项目亮相后,受到众多的高端消费能力的购房者所关注。
其中,逸岭锦江项目7月单月共售出30套,总入账8000万左右)。
(新的政策09年1月20日,四川省国土资源厅决定2009年全面停止别墅类物业土地供应)交通与发展规划的助力对于别墅区域及别墅物业的利好:
量与价的双升牧山大道改建基本完工、双流机场扩建、地铁一号线和成灌快铁即将开通等利好信息刺激,以华阳牧马山和青城山两大成都别墅物业板块的市场预期获得较大提升。
目前牧马山的整体成交均价,由2009年1月的约12000元/上升至15900元/,青城山的整体成交均价,由2009年1月的约8000元/上升至10750元/。
受现阶段国内钢材价格上涨、09年无别墅类土地供应等信息影响,预期自09年9月起,成都房地产市场价格将可能有上涨的可能。
(二)别墅物业产品呈现多元化走向,不会局限于以往独立别墅类型,而是百花齐放,各取所长各区域各别墅类物业均以高端甚至顶级形象展开在市场的影响力,实现或完成各自的战略规划和策略规划。
据调查,市场现阶段非独立别墅包含联排、双拼、叠拼、组院式联体(特征:
公共花园),如青城山区域的上善栖、置信芙蓉青城等,受到以城市新贵为主力的中产阶级的喜爱并购买。
独立别墅受到富裕阶层的关注并积极的购买,以龙湖长桥郡、麓山国际社区、逸岭锦江等多家产品的快速入市及升温,以及麓山黑钻山庄及长桥郡5000万级“西部墅王”的快速出清,说明了高端或顶级别墅物业受到了处于塔尖的“不存在支付能力的富裕阶层”的极大关注。
(三)城市新贵成为目前及以后别墅消费不可忽视的力量目前成都别墅的消费群除了传统的富人阶层,近年涌现出了一批城市新贵。
这批城市新贵大多呈低龄化趋势,年龄在2540岁左右,该消费群收入高、位居企业高位、对自身经济前景预期好、消费欲望强烈、注重消费过程和品位高,如文化界及教育界人士、企业高级白领、医生、律师、设计人员等职业者,他们成为目前别墅消费不可忽视的力量。
(四)别墅呈现三种两级化:
产品两极化、价格两极化、客户两极化500万元及以上与150万元及以下;不存在支付能力的富裕阶层与须考虑支付能力的城市新贵.独立别墅方面,由于其所拥有的强大资源优势,如稀缺、自然资源、社区的高品质和高品位、600平米及以上的超大私家花园、良好的居住氛围指向性,造成了其在总价方面普遍超过了500万的关口,使得不存在支付能力的富裕阶层对其保持着极高的关注度并积极购买。
非独立别墅物业方面,由于在资源方面与独立别墅存在一定差距,但非独立别墅同样具备别墅物业的属性特征与满足社会交往的需要,以单价和总价的总体优势,获得了以城市新贵为核心购买群体的中产阶级的较高关注。
非独立别墅的总价趋向于150万以下,而独立别墅物业其价格基本集中于500万及以上。
(城市新贵:
企业高级经理、私营企业主、高级公职人员、大学教授等中产阶级等),第二部分,青城山别墅楼盘分析,青城山物业始于上世纪90年代中期,发展年限近16年。
由于早期缺乏规范的规划,整体开发呈现较为混乱的局面。
特别是2002年前,多个在当时受到较大关注的项目,如白鹭州、高尔夫山庄的快速失败,使得青城山别墅物业区的形象受到沉重打击。
随着04年后,较为完备的规划方案出台。
同时,多家大型品牌开发商相继完成土地储备工作,青城山别墅物业才开始重新走上正规。
到08年大地震前,青城山作为成都重要的别墅板块之一,以较为全面的产品覆盖、相对适中的价格、较为便捷的交通,成为度假休闲类物业的重要集中区域。
大地震后,再加之全球金融危机的到来,使青城山别墅物业在08年5月到12月间,整体处于较为沉寂的状态,市场成交总量不大。
金融危机的加剧,以及成都楼市于09年逐步回暖等影响,特别是成灌快铁建设保持稳定,使得进入09年后,青城山别墅物业再次呈现较为活跃的状态,特别是交易量及价格的回升,使青城山物业已基本恢复到震前水平。
供应形态上,青城山别墅市场上的产品形态呈现多样化,独栋、双拼、联排、叠拼均占一定比例。
市场主流产品以联排、叠拼别墅为主,独栋别墅逐步受到关注,双拼等联体别墅物业总量趋少。
供应面积上,青城山成都别墅产品供应面区间按产品类别分为多个区间段,价格区间390016000元/不等。
按供应的别墅类别,其户型面积可分为以下区间段,目前青城山叠拼别墅价格区间在390010800元/(青城假日长滩青城山房)联排别墅价格区间在750011000元/(芙蓉青城上善栖)独栋别墅价格区间在9500元18000元/(逸岭锦江高山流水)双拼别墅价格区间在850013000元/(珠江逸景天生墅天下青城美墅半岛),在销售热点分布上,呈现一路一场一镇的分布特性。
一路是省道106线,一场是青城山国际高尔夫球场,一镇是街子古镇。
目前青城前山的可开发地块较少,且沿省道106线分布,因此,在销售热点上,越临近省道106线,该物业受到的关注越大。
以上善栖和芙蓉青城作对比,在同一日同一时段内,前者现场客户总到访量可达到10组以上,后者仅有2-4组客户。
由于青城山国际高尔夫球场是现阶段青城山最高端的别墅物业配套设施,因此,环绕其开发的高尔国际、高山流水、逸岭锦江等均获得了较大成功,但相对的,距离上稍显偏远的天下青城,虽然也获得一定成功,但这是在其付出了对道路进行改造的代价以及较为漫长的销售周期获得的。
最后,虽然大观、青城山两个场镇是目前青城山别墅物业较为集中的区域,但由于其自身并不具备十分浓郁的人文底蕴,因此在此方面具有优势的街子古镇,凭借其良好的人文氛围和较高的人气聚集,使其目前在开发的如蜀山栖镇受到购房人群的极高关注。
在分布上,青城山物业呈现两点一带式分布特性。
两点为青城前山和青城外山,一带为环山路一线。
青城前山,由于其总体地块较小,且为尽量增加高端配设,在物业形态上,多为联排和叠拼物业。
但在形象上,多采取高端品质,以此获得价格提升空间。
青城外山,由于地块面积均远大于前山,且拥有高尔夫球场等多个高端物业配设,因此其在物业选择上,多以高端独栋别墅物业为主要产品。
由于环山路附近均为早期开发别墅物业,其地块面积均被限制在较小范围内,且多缺乏合理规划。
因此,环山路一线的别墅物业多为混杂形态,以小独栋、联排为主。
在销售模式上,青城山物业保持着“缓慢开发、不断提价、缓慢销售”的态势。
由于青城山物业整体属于郊区传统别墅,为第二居所性质,因此,在销售上,青城山别墅物业多“以时间换利润”,特别是高端物业,通过延长开发周期,最终获取较高利润。
但需要特别注意的是,目前青城山的高端物业(仅以形象划分)集中于前山山门1公里范围和外山高尔夫球场附近,前者的地段区位优势和后者的高端配设优势,是其可以执行此模式的重要因素。
其他区域内项目,除可以自身规模及邻近配设为支撑,执行以上销售模式外,其余均采取“短、平、快”销售模式。
在客户群分布上,目前青城山的消费群体几乎涵盖三大类,暨富裕基层、中产阶级和大众
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