星海7期前期报告(pt).ppt
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星海7期前期报告(pt).ppt
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,星海名城七期项目前期策划报告,2006.03.02,策略中心顾问估价部,汇报内容,定位依据(市场分析),项目规划建议,2,3,项目投资分析,4,总结论,1,总结论,1,总结论,1,项目开发模式,各功能物业定位,项目盈利模式,项目建筑要求建议,项目总定位,项目开发模式,一、合作开发模式,寻求合作买家,按买家的要求“度身定做”,开发建设完毕后整体转让的开发模式。
二、自行开发模式,进行市场调查,准确市场定位,开发建设后销售、出租或经营物业获取投资回报的开发模式。
目前市场上存在一些大型投资买家,通常是香港或海外跨国机构,这些机构对合作项目要求的特点如下:
对合作项目的要求比较高;对合作项目的出价一般很低。
目前市面上项目的开发主要有两种模式:
项目开发模式,因此,从项目的项目自主性、项目的可持续发展、企业的形象展示、项目的经济效益以及项目可行性等各方面考虑,我们认为,本项目不适宜采取合作开发模式。
项目开发模式对比,项目开发模式,本次研究排除项目合作开发的情况下,下面分析主要考虑项目的自行开发模式。
合作开发模式,自行开发模式,项目开发模式,研究技术路线,本次研究重点要解决的问题是本项目开发的物业类型及组合。
根据对本项目的区位价值的初步分析,结合本项目地块的开发条件,研究范围涵盖了城市房地产项目所涉及到的商业、办公、酒店物业三种房地产物业类型。
项目总定位,项目城市功能定位,项目整体形象定位,项目整体功能定位,项目总定位,项目各物业定位,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,项目商业的业态研究,项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,项目商业业态的确定,根据本项目的研究,电器、数码电脑等专业市场,需要交通便利、人流聚集,在可以发展其它商业业态的情况下暂不考虑,在确定本项目商业业态时,主要考虑零售、餐饮和娱乐等商业。
确定如下:
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,项目商业各业态面积的确定,项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,STREETMALL(集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的综合商业),商业功能定位:
商业客户定位:
经营客户群定位,投资客户群定位,南山企业高层管理人员南山年轻一族投资客户南山南头片区本地人深圳市区客户香港投资客户宝安区及深圳关外投资客户,项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,商业一层可比价格为22000元/平方米;根据一般一二层的差价规律,结合本项目的特点,二层售价15000元/平方米;三层在11000元/平方米;四到六层均价9000元/平方米;此价格为实际销售价格,不包含返租的所付出的价值。
商业价格定位:
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,市场研究结论:
南山写字楼发展较为缓慢,特别是南头和前海片区的商务环境不浓厚,目前中档写字楼为市场主流;项目所处的前海中心区物流商务中心的初步形成和发展,对写字楼的需求将会上升;南山的产业功能定位指明了未来的发展方向,产业的发展带动了写字楼的需求;南头片区的写字楼对外辐射能力小,主要为前海、南头行政文化中心和科技园边缘地带。
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,根据本项目写字楼所在片区的竞争劣势和未来机会,分析项目写字楼的未来开发策略:
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,项目核心价值挖掘,立足南山区域,辐射科技园和物流园区,服务于中小型公司的中端纯办公楼,写字楼开发方向确定,开发方向确定:
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,中小企业与物流企业的商务基地,写字楼市场定位:
写字楼形象定位:
西部中心现代商务平台西部中心位于特区西部的核心区域,项目增值潜力极大现代商务平台项目在产品上力求独特,展现现代的商务气息,项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,网络工程公司(创业型或子公司)软件开发公司(创业型)中、小型物流公司运输代理和快递公司金融、保险、会计事务所、律师事务所等中介服务公司房地产开发、中介公司装修设计公司电子代理商,写字楼客户群锁定:
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,结合本项目的自身位置、市场定位等相关因素,同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析,预测本项目入市时销售水平将在8300-9000元/平方米之间,后市待经营成熟后将会有较大的提高。
价格定位:
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,市场研究结论:
通过对区域传统酒店市场的分析,传统低星级的酒店的整体经营状况都较差,毫无竞争力可言,经营风险大;而相对高星的酒店(四星)的竞争力就较大,经营状况也较好;目前区域内的高星级(达到五星标准)的酒店存在空白点,市场发展空间大。
经济型连锁酒店以独特的产品和特色服务,走出了传统酒店的竞争领域,甚至是传统低星酒店的强大竞争队伍,前景看好,市场空间大。
随着区域内商贸活动的频繁,商务人群的增多,为酒店式公寓带来市场契机,同时目前酒店式公寓的市场未饱和,发展空间还很大。
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,结合项目的分析和酒店发展方向的要求,项目本身条件不能完全满足高星级酒店和经济型连锁酒店的诉求,建议本项目的酒店以酒店式公寓为开发方向。
开发方向确定:
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,西部商务中心独创酒店公寓,酒店功能定位:
酒店形象定位:
商务坐标蓝钻公寓,酒店客户定位:
外企高管外企技术人员驻深长期出差人员高级白领SOHO商务人士本地投资客宝安、福田、罗湖投资客以上客户群的购买因素大体分为:
纯居住型、商住办公、投资出租其比率为20%、40%、40%。
项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,结合本项目的自身位置、市场定位等相关因素,同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析,预测本项目酒店式公寓入市时销售水平将大致维持在9300-9800元/平方米之间,后市待经营成熟后将会有较大的提高。
酒店价格定位:
写字楼投资价值分析,项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,酒店和写字楼面积确定:
酒店式公寓投资价值分析,项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,酒店和写字楼面积确定:
项目规划设计要点中规定:
酒店式公寓+写字楼面积=38078.78平方米结合市场投资价值和风险的分析:
酒店式公寓投资价值:
写字楼投资价值=1.1:
1因此确定:
酒店式公寓的开发面积为20000平方米写字楼的开发面积为18078.78平方米,项目各物业定位,1,项目商业定位,项目酒店定位,项目写字楼定位,2,3,酒店和写字楼面积确定:
项目盈利模式,商业盈利模式,酒店式公寓盈利模式,写字楼盈利模式,整体盈利模式,项目盈利模式,2,商业盈利模式,酒店式公寓盈利模式,写字楼盈利模式,3,4,整体盈利模式,1,三种盈利模式的优劣势分析,根据以上分析,结合项目的市场定位、开发商实力以及对项目未来的投资回报期望,我们认为,项目的整体盈利模式以租售结合的模式为佳。
项目盈利模式,2,商业盈利模式,酒店式公寓盈利模式,写字楼盈利模式,3,4,整体盈利模式,1,结合项目自身条件,兼顾项目的资金压力和销售压力,我们认为,本项目商业一至四层尽量采取出售的盈利模式,回笼部分资金,五至六层开发商持有,采取出租经营的盈利模式。
项目盈利模式,2,商业盈利模式,酒店式公寓盈利模式,写字楼盈利模式,3,4,整体盈利模式,1,根据以上两种盈利模式的优劣势分析,结合目前写字楼的市场条件和项目自身条件,综合考虑整体项目的开发风险和未来经营难度,我们认为,写字楼较适宜采取出售的盈利模式。
项目盈利模式,2,商业盈利模式,酒店式公寓盈利模式,写字楼盈利模式,3,4,整体盈利模式,1,根据以上两种盈利模式的优劣势分析,结合目前酒店式公寓的市场条件和项目自身条件,为了避免未来市场的不确定因素和风险,我们认为,酒店式公寓较适宜采取出售的盈利模式。
项目建筑要求,商业建筑要求,酒店式公寓建筑要求,写字楼建筑要求,项目建筑要求,1,商业建筑要求,酒店式公寓建筑要求,写字楼建筑要求,2,3,部分主力商家及专卖店建筑要求:
项目建筑要求,1,商业建筑要求,酒店式公寓建筑要求,写字楼建筑要求,2,3,写字楼的标准层面积约为1510平方米;楼层净高不低于2.6米;写字楼对景观要求不高,因此布置在低层区域,总层数为12层,即7-18层;写字楼的办公空间布局采用分格式布局;以中小空间为主,面积区间在60-150平方米之间,相邻单位可以自由组合;考虑到自然采光的要求,房间的进深一般不超过6米;写字楼的设计要满足信息化和网络化的需求,如采用活动架空地板等;采用中央空调系统,分户计量,房间温度可独立调节。
项目建筑要求,1,商业建筑要求,酒店式公寓建筑要求,写字楼建筑要求,2,3,酒店式公寓的标准层面积约为1510平方米;标准层净高不低于2.6米;酒店式公寓考虑到景观需求,布置在高层区域,总层数为14层,即第19层至第32层;大堂设计应具有现代感,面积宜在300-400平方米之间,且设有休息区和接待区;户型以一居室为主,配以部分二居室,面积在40-80平方米之间;户型配比:
一居室:
二居室=4:
1。
定位依据,2,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,定位依据,定位依据,3,2,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,城市定位指导思想:
建设“和谐深圳”、“效益深圳”的目标,城市总体发展定位,1、城市定位指导思想2、城市定位目标,城市定位目标:
高科技城市现代物流枢纽城市区域性的金融中心城市美丽的海滨旅游城市高品位的文化和生态城市,未来深圳商业核心逐步西移,将形成多个商业核心,本项目处于西部物流商务中心区,几条主要交通枢纽的连接处,将成为深圳西部的重要城市节点。
定位依据,3,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,区域发展,1、区域发展轴线2、区域经济发展3、区域产业发展,2,南山组团发展轴线:
以深南大道、滨海大道为主要骨架的东西向发展轴;以南海大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴,区域的发展组团:
前海中心为市级物流、商务中心。
后海中心为南山区区级的服务中心,同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中心(RBD)。
定位依据,3,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,未来南山经济将继续保持持续稳定快速增长,预计到2010年全区生产总值将达1400亿元。
区域发展,1、区域发展轴线2、区域经济发展3、区域产业发展,定位依据,3,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,相关联的企业在科技园周边增加,高新技术产业辐射扩大;物流业随着园区建设条件完备、大型物流企业加入和西部通道的建成,西部物流中心形成并推进物流业发展;填海区和旧城改造将成为房地产业发展主流,区域发展,1、区域发展轴线2、区域经济发展3、区域产业发展,定位依据,3,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目区位价值,2,前海居住区、南头居住区同属一般性大型居住组团;结合城中村改造镶嵌在各个片区中。
项目位于南山将要构建前海服务中心内。
前海中心为市级物流、商务中心。
前海中心区是市级物流商务中心,同时是前海片区级服务中心,远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。
本项目填补片区的空白,加快了城市化进程,可以提升西部中心的商业气氛和经济的积聚功能,是建设西部中心的重要组成部分和重要节点。
定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,罗湖中心商圈目前代表深圳城市形象的标志性商圈东门商圈具有区域文化沉淀的商业旺区华强北商圈最有活力的工薪白领商业区中心区商圈代表深圳未来的中产阶级高档商圈南山商圈大众商业导向的新兴商圈龙岗商圈缺乏短期支撑的商业井喷宝安商圈潜在的西部商业中心,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,深圳商圈研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,各主要商圈辐射范围,南山商圈由于现有业态和地缘的关系,目前主要辐射南山本地和宝安,未来南山商业文化中心区和西部物流商务中心的双中心建设,以及西部通道的完成通车,将形成深圳市的西部中心,辐射到香港、珠三角以及深圳全市,有着良好的发展前景。
项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,深圳商圈研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,区域内各子商圈的地理分布现状,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,区域商圈的商业业态组成,主要以超级市场、大型综合超市、专业店、仓储式商场和生活配套的零散型街铺,辐射范围主要是本区域以及相邻的宝安中心区。
根据区域处于深圳西端,西面为宝安中心区,东面需穿过科技园和华侨城才与福田相连接,制约区域商圈的辐射。
辐射能力主要为南山区域以及宝安中心区,未来将形成深圳市的西部中心,辐射到香港、珠三角以及深圳全市。
南山商圈研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南山商圈研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,南头商圈零售商业分布,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南头商圈业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,结论:
区域零售商业的市场发展、市场增长率、市场占有率状况综合分析,可以发展的大型百货超市和补充社区商业业态的便利店、专业店。
南头商圈零售商业空间分析,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南头商圈业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,南头商圈主要娱乐分布,酒店中的娱乐场所等构成南头商圈休闲娱乐业的主体KTV、夜总会、酒吧、桑拿按摩等市场占有率高的娱乐很少整体发展水平较低,缺乏高档的休闲娱乐场所,市场发展空间广阔,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南山商圈业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,南头商圈娱乐业空间分析,KTV、桑拿水疗在南头商圈娱乐结构体系中市场占有率高、发展迅速的阶段,正处于发展的快速成长期,具有较大的发展潜力;酒吧拥有市场空间,但主要消费被华侨城、蛇口吸引;运动健身、特色影院、休闲广场发展空间在区域内由于条件限制则不大适合发展。
结论:
可以发展的娱乐业态:
KTV、桑拿水疗,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南头商圈业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,南头商圈餐饮业分布,南头商圈餐饮业主要以中餐为主,有部分日韩餐饮,西餐缺乏;在中餐中,湘菜、川菜、粤菜构成中餐的主体,其他菜系缺乏,这也与南头商圈的日人口构成相匹配;区域分布不合理,主要分布在学府路东段、常兴路、南新路,其他区域缺少餐饮机构;,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南头商圈业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,南头商圈餐饮业空间分析,中餐(正餐)在南头商圈餐饮结构体系中,正处于发展的快速成长期,具有较大的发展潜力;中高档休闲餐饮具有广阔的发展潜力,且市场竞争激烈度也相对较弱;城市快餐在来来的商务办公区域有发展前景,满足周边的办公以及经营人士的需要;西餐(含酒吧、咖啡)以及日韩料理的发展空间在区域内不大适合发展。
结论:
可以发展的餐饮业态:
中餐(正餐)、城市快餐、中高档休闲餐饮,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南头商圈业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,南头商圈专业市场分布,南头商圈主要为生活类专业市场,目前主要满足本区域或周边的生活需求,对外辐射力弱。
南头商圈贸易类专业市场缺乏,未来规划可能会有所改变现状。
项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南头商圈业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,南头商圈专业市场发展空间分析,从以上分析,本项目专业市场中,可以发展的业态:
电器产品和数码电脑。
项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南头商圈业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,项目商业可实现的地位与作用,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,项目业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,项目商业的业态组成研究,项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,项目业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,2,3,项目商业业态的确定,根据本项目的研究,电器、数码电脑等专业市场,需要交通便利、人流聚集,在可以发展其它商业业态的情况下暂不考虑,在确定本项目商业业态时,主要考虑零售、餐饮和娱乐等商业。
确定如下:
项目行业背景,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,项目业态研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,深圳写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,目前以罗湖区和福田区的写字楼发展比较成熟,双城市核心已渐渐形成。
南山写字楼发展较为缓慢,商务环境不浓厚,目前中低档写字楼是南山市场的主流。
写字楼的产品供应类型多样,目前市场上供应有纯写字楼、商业办公、商住办公、科研办公和商务公寓式写字楼等。
写字楼的供应品质得到根本性的提升,目前新开发的写字楼在品质上都力求创新,改变原有写字楼素质较差的局面。
深圳写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,深圳写字楼市场需求特点分析甲级写字楼需求旺盛,同时其需求客户的租金承受能力较高。
区域需求差异明显,部分区域需求不够强烈,如人民南的老办公商圈,其写字楼的出租率只达到50%。
写字楼行业选择集中,集聚效应非常明显,如华强北以电子、高新技术公司集中为主,蔡屋围以金融、贸易公司集中为主,中心区以大型国企、金融、投资公司集中为主,科技园以IT类、高新企业集中为主。
随着中心区的西移,写字楼的需求客户也从东向西转移。
产品需求方面除高档写字楼外,纯商务的公寓式办公也备受欢迎。
深圳写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,从横向比较来看,金融证券、投资顾问在罗湖所占比例最大,将来有向福田区转移的趋势;电子行业在福田区发展较成熟,所占比重最大,广告影视设计也较集中在福田区;南山得益于高新区的开发,IT和科研开发的比重明显比罗湖、福田区高。
写字楼客户行业分布分析,深圳写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,目前南山对高档写字楼的需求有限,而性价比高的中档写字楼成为最有效的需求。
南山写字楼特征分析,南山写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南山写字楼特征分析,南山写字楼研究,目前南山的写字楼办公空间分割以中小户型为主。
定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,历年来写字楼的销售供应量都很小,2004年的批准预售面积仅2.24万平方米,只占全市总供应面积的7.38%。
南山写字楼销售与租赁分析,销售价格在供应量的影响下,表现得较为波动,由于近年的写字楼供应量少,南山许多企业只能把目光投向租赁市场,随着南山写字楼租赁市场的升温,租金也呈现了上升头,但波动性还是比较大。
南山写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,南山写字楼客户分析,据调查统计,进驻南山的企业以高科技企业、物流业企业为主,其他行业涉及范围比较广泛,但以创业型的中小型IT、高新企业居多。
南山写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,宝安主要写字楼分布,宝安写字楼研究,宝安写字楼主要分布在广深公路两侧和前进一路两侧;档次普遍偏低,除了公路局大厦和宝恒大厦属中高档次之外,其他的写字楼在形象和管理方面都比较滞后。
定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,宝安写字楼办公单位面积划分,宝安写字楼研究,从宝安写字楼调查显示,写字楼在空间划分上多以中小户型为主,办公单位需求面积区间普遍在80-150平方米之间。
定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,宝安写字楼赢利模式,宝安写字楼研究,宝安绝大多数的写字楼的经营方式都是只出租不出售。
定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,宝安写字楼租金水平,宝安写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,宝安写字楼客户分析,宝安写字楼研究,定位依据,1,4,项目城市背景,项目行业背景,项目SWOT分析,项目区域背景,项目行业背景,2,3,1、商业市场分析2、写字楼市场分析3、酒店市场分析,区域城市功能规划对写字楼开发的影响根据区域的城市功能规划,南山区将形成主次分明的多元化服务中心:
前海中心区物流商务中心;后海中心区商业文化中心;华侨城旅游文化中心;科技园高新技术产业中心。
随着区域各片区的发展,对写字楼的需求将会上升;前海物流商务中心、后海商业文化中心的初步形成,以及华侨城旅游文化中心、
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