西昌市场研究报告2017-08.pptx
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西昌市场研究报告2017-08.pptx
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2017.8,西昌房地产市场研究报告,CONTENTS,01,房产市场,02,典型个案,03,调研结论,04,城市宏观,Part1城市宏观,城市地位城市规划城市经济城市人口开发投资,城市地位,西昌市作为凉山州府,属县级市,定位于攀西中心城市,城区人口约30万,城市规模略大于雅安。
西昌简介:
西昌作为凉山州首府,属县级市,下辖辖6个街道、8个镇、29个乡,幅员面积2651平方公里。
常驻人口75万人,其中城区人口约30万人发展定位:
西昌市在城市总体规划(2011-2030年)公告中将自身定位于:
中国航天城和风景旅游城市,四川省历史文化名城,攀西地区重要的中心城市,凉山彝族自治州的政治、经济、文化中心。
城市规划,西昌城市发展主要沿航天大道呈东西带状分布,其中尚处于开发初期的西部新城定位于城市副中心,是目前西昌城市发展的主要方向,两轴”,指城市东西、南北两个城市发展轴。
一轴(东西轴)为依托航天大道形成东西向的城市拓展轴。
一轴(南北轴)为安宁河谷城镇发展带。
“四片”,主城片区、城西片区、安宁片区和经久片区四个城市片区。
“双心”,指一主一副两个城市中心,以老城片区月城广场、东河周边区域形成城市主中心,以城西片区高铁车站小庙区域形成城市副中心“两区”,指邛海泸山风景区、邛海盆地东部田园休闲旅游区。
城市空间战略结构规划“两轴四片,双心两区”,西向,东进,重要交通,西昌交通呈三维一体发展,其中成昆高铁正在建设,预计2020年完工,建成后成都至西昌仅需2个小时,新规划西昌西站点位于太和镇,项目规划区及西部新城未来可享交通升级红利,航空-西昌青山机场距市区14公里,属国家一级机场,拥有西南地区最长的跑道,已开通西昌成都、重庆、北京、深圳航班。
高铁-成昆铁路复线是成都到昆明的铁路2号线,是在既有成昆铁路基础上新建或增建二线的铁路线,成都至西昌仅需2个小时,计划2020年前完工。
高速-西昌-昆明高速公路已通车,车程4小时。
西昌-成都(雅西高速)高速公路车行时间5小时,2013年西昌-泸沽湖-香格里拉G5高速公路动工,西昌至泸沽湖车程仅需2小时,预计5年竣工。
西昌-昭通高速也正在建设。
交通耗时:
航空:
西昌飞成都双流机场约1小时火车:
西昌至成都9-10小时,高铁建成后将缩减至2个小时高速:
西昌至成都约6小时,至昆明4小时,至攀枝花2-3小时,在建高速至泸沽湖约2小时,重要规划,西部新城核心区域定位于教育园板块,项目所在基础教育园区共有7所上档次和大规模的学校构成,区域内教育资源极为丰富。
西部新城定位为“水上花城、活力商城”,承担“再造一个西昌”的核心城市规划地带的责任其中西部新城核心区规划为教育园区,规划面积3.5平方公里,分为一园两区(基础教育区和高等教育区)目前基础教育园区在建和建成项目由七所上档次、大规模的学校构成,分别为占地航天学校(九年义务学校)、宁远高中(待建)、西昌四中、西昌现代职业学校、西昌市特殊教育学校、14.48亩的蓝天幼儿园,以及泰龙武校(待建)和北京外国语学校附属学校(15年一贯制学校,在建)高等教育园区,位于成凉工业园区,以西昌学院北校区为核心,片状布置规划面积约2.5平方公里。
初步规划四所学校:
民族幼儿师范专科学校、高等职业技术学校、卫校及附属医院、州民族高中部。
同时,为铁路技校、民师校、西昌学院、州农校、州卫校等我市城内学校搬迁预留用地。
天立国际学校(九年私立),北京外国语学校(15年私立),西昌四中(普通高中),航天学校(九年义务制公立),在建幼儿园,蓝天公立幼儿园,区域教育资源一览(部分),城市经济,2017年7月,西昌入围全国县域经济百强榜,排名第85位,是四川省唯一入榜城市;西昌人均GDP排名位列全省第三,仅次于成都和攀枝花。
注:
数据来源于统计局,城市人口,西昌市人口及城镇化率稳步增长,增速相对较缓,但以凉山州作横向比较来看,其常住人口基数较大,与绵阳人口数相当。
注:
数据来源于统计局,开发投资,西昌市房地产投资规模在2015年达到历史峰值,主要原因是多个新项目入市,商品房销售规模相对平稳,但市场整体规模相对较小,注:
数据来源于统计局,宏观结论,宏观总结,西昌市作为县级市,在四川省区县经济排名靠前,而以凉山州为单位统计,人口基数较大,与绵阳相当,整体城市规模略大于雅安;较重点关注城市的数据对比来看,西昌市城镇化率较高,而房地产开发规模和商品房年销售面积相对较小;西昌属于攀西区域的中心城市,目前城市快速发展趋势明显,可作为市场进入的参考区域,Part2住宅市场,市场格局重点板块市场典型个案商业土地市场,市场格局,西昌房地产市场目前按区域划分为城西片区、南山板块、城南片区、城东片区、老城区五个板块,其中城东、南山属于房产热销板块,城西将是西昌未来发展主要方向,老城区,城东片区,城西片区,海河片区,东进,南山板块,邛海,市场布局,西昌主要开发项目集中于城东和南山板块,其中南山在售项目2个,待售项目1个;海河片区待售项目1个;城东在售2个,待售项目2个;西部新城待售项目1个,待开发项目7个。
老城区,西部新城,南山板块,南山国际社区,1,御墅,2,领秀南山,3,城东片区,合信邛海湾,金色学府,威尼斯半岛B区,5,海河片区,邛海壹号,7,领地兰台府,乐荟城,8,6,9,4,在售,未开,项目信息,南山片区主要以百亩低密大盘为主,客群主要是县镇刚需和城市首改客群,城东片区以刚需及首改的高层产品为主,备注:
月均走量以项目开盘后时间统计为计算,未计入蓄客期;,市场去化,西昌市场整体去化规模相对较小,月均在500套左右,其中南山板块刚需产品以71-88三房单双卫为主,赠送面积大,单盘均去化100套以上;老城区以86-98套三单卫高层为主,月均去化35-40套;河东板块以89-110套三单、双卫为主,月均去化40-70套,备注:
老城区及城东部分楼盘目前进入尾盘期,市场月均去化量走低,约10-20套,未计入此表内。
市场价格,城东高层售价8300-9000元/及以上,南山板块洋房售价8700-12000元/,南山板块双拼、叠拼别墅售价16000-17000元/,南山板块板块洋房售价0.87-1.2万元/(赠送面积普遍较大,实得单价0.7-0.9万元/),主力总价段70-90万元;城东高层售价0.83-0.9万元/以上,主力总价段70万以上;南山板块双拼、叠拼别墅1.6-1.7万/,独栋别墅建面390送140,另赠送前后花园100,售价450万左右。
市场存量,西昌市在售约1000套,待售存量因多个项目未开盘,总存量约7700套,主要集中于城东区域和西部新城;主要土地存量集中于城东,2017年供地6块,城投1块、正黄1块、富高1块、邦泰3块,另城东土地存量约1500套左右(高层),为领地集团所有。
Part3典型个案,邦泰南山国际社区邦泰御墅,邦泰南山国际社区,邦泰首个项目南山国际社区位于南山板块,以低密定位的刚需+刚改产品,月均去化在100套以上,核心卖点是大赠送,高品质,低总价,邦泰南山国际社区:
售楼部为小区入户大堂,层高够高,但空间稍显拥挤,客户体验感一般;,园林示范区为意大利台景,景点节点较多,客户体验感较好;,物业服务着重细节,现场营销物业服务水平较好。
邦泰南山国际社区,平层户型主要以三房为主,控制面积在90以内,赠送率20-28%,跃层户型主要有三房为主,控制面积在90左右,赠送率接近100%,功能优化,实现赠送价值最大,邦泰南山国际社区,全送,半送,A7户型:
建筑面积:
74功能结构:
3-2-1实得面积:
94赠送率:
27%,客厅开间3.8米,最小卧室8.2,邦泰国际社区,A8户型:
建筑面积:
71功能结构:
3-2-1实得面积:
91赠送率:
28%,全送,半送,客厅开间3.8米,邦泰南山国际社区,电梯内装饰,精装入户,并作工艺展示,体现项目高端价值,邦泰南山国际社区,邦泰南山国际社区交房标准,邦泰御墅,西昌首座城市纯居别墅社区,由邦泰集团开发,新古典欧式风格,以低密定位的改善+终改产品,基本是开盘即售罄,核心卖点是高品质、低密度、大赠送。
合信南山别墅,超高赠送,充分体现总价优势,备注:
叠拼150-180万,双拼300-320万,独栋390-450万,曾有少量独栋卖到500万;,下叠,下叠,上叠,上叠,上叠,双拼,双拼,双拼,双拼,独栋,独栋,独栋,独栋,Part4调研结论,产品层面,Q1:
高端别墅、庄园产品稀缺,Q2:
别墅产品去化较快,市场层面,市场较为接受现有的别墅产品,销售去化速度快,单价在1-1.5万/,客群主要为西昌本地和周边16县的私企业主,以及少量外地客户,目前只有邦泰御墅属于纯居别墅项目,尚无拥有大面积景观花园的庄园项目;物业服务是项目的加分项,前期物业可以参考邦泰进行细节服务,Q3:
可获得西部新城发展红利,区域层面,西部新城属西昌未来发展重点方向,位于西昌门户位置,教育资源丰富,后期规划较好。
项目靠近西部新城,可以获得其发展所带来的交通、教育、商业等方面的红利,THEEND!
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