房地产开发项目不确定性分析.ppt
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房地产开发项目不确定性分析.ppt
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,5.4房地产开发项目不确定性分析,1,不确定性分析的概述,1,不确定性概述,1,房地产开发是一个高投入、周期长、风险高的行业,丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存。
因此,房地产开发企业必须要善于捕捉房地产市场的变化趋势,运用科学的分析方法,把握其风险和不确定因素的变化规律,以降低风险和提高房地产开发决策的科学性。
房地产投资项目不确定性分析,是分析不确定性因素对项目可能造成的影响,并进而分析可能出现的风险。
不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分,对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。
房地产项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
盈亏平衡分析(又称为临近点分析或量本分析)是通过盈亏平衡点(BEP)分析项目成本与收益的平衡关系,主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。
盈亏平衡点是指项目处在既不盈利也不亏本的状态,也称保本点。
求取盈亏平衡点是盈亏平衡分析的目标也是房地产投资项目盈利和亏损的临界点,在这一点上,项目的收入等于支出,利润为零。
盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
线性盈亏平衡风险的基本原理:
五个假设条件:
1)将产品的生产成本分为固定成本和变动成本;2)产品销量和产量相等;3)项目生产的是单一产品,如同时生产几种类似产品,则把该几种产品折算为一种产品;4)产品的销售价格,在不同的销售水平条件下保持不变;5)采用的数据均为正常年份的数据。
线性盈亏平衡分析的基本公式:
I=PQ-tQCCfCvQI:
年销售收入;P:
销售价格;Q;年产销量;t:
单位产品销售税金;C:
年总成本;Cf:
年固定成本;Cv:
单位产品可变成本。
当实现盈亏平衡时,即I=C,可以推出如下盈亏平衡点:
1)盈亏平衡点的产量,Q0,即当产量达到Q0时,项目保本。
2)盈亏平衡点的销售收入I0=PQ0=,P-Cv-t,PCf,即当项目生产能量达到Q0时,项目保本。
3)盈亏平衡点的销售价格P0=CfQc+Cv+t如果项目的设计生产能力为Qc,则项目的最低价格为P0,方能保本。
v,4)盈亏平衡点的生产能力利用率f0=Q0Qc100,即项目达到盈亏平衡时的生产量占设计生产能力的百分比。
5)盈亏平衡点的单位产品变动成本Cv0=P-t-CfQc,即项目达到设计生产能力Qc时,项目所容许的产品最高单位变动成本。
盈亏平衡点越低,则亏损区的范围就越小,项目盈利的机会就越大。
I,C,Q:
C,Cf,NPV1,商品房面积、成本、利润三者之间存在如下关系,即销售利润=产品销售收入总投资额税金产品销售收入=销售面积单位面积销售价格总投资额=固定成本+变动成本由上述关系式可知,商品房面积、成本、利润之间的关系满足线性盈亏平衡分析基本原理。
利用线性盈亏平衡分析方法来分析房地产项目的临界点和保本点。
其中,临界点是指房地产开发项目达到社会平均收益水平下,项目的盈亏平衡点;保本点是指房地产开发项目利润为零时,项目的盈亏平衡点。
a,敏感性分析的概念房地产投资项目评价中的敏感性分析是指从众多不确定因素(如成本、价格、销售周期等)中找出对房地产项目经济效益评价指标(如内部收益率、净现值、投资回收期等)有重要影响的敏感性因素,并分析、测算其变动一定幅度对项目经济效益指标的影响程度,进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
如果某变化因素影响幅度很小,但对项目经济指标的影响很大,则认为项目对该变量很敏感。
b,敏感性分析的目的1)、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素,分析敏感性因素变动的原因,并为进一步进行不确定性分析提供依,据,也有利于对敏感因素集中力量研究,重点调查和收集资料,尽量减少因素的不确定性,进而降低方案的风险;2)、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益变动的范围或极限值,分析判断项目承担风险的能力;3)、比较多方案的敏感性大小,以便在经济效应值相似的情况下,从中选出敏感or不敏感的投资方案。
c,敏感性分析的步骤1)、选择经济评价指标并计算在初始条件下的经济评价指标值。
在对项目进行分析计算过程中,首先要选择最能反映项目经济效益的指标做分析、计算对象。
2)、选择需要分析的不确定性因素。
在进行敏感性分析时,一般选择房地产的销售面积、单价,投资总额等对项目收益有重大影响的不确定性因素进行分析。
3)、确定不确定性因素的变化范围并计算经济评价指标值的变化幅度。
选择不确定性因素变化的百分比为5、10、15、20等;对于不便用百分数表示的工期、经营等因素,可采用延长一段时间来表示。
4)、确定项目对各不确定性因素的敏感程度。
将各变量在其变化范围内的变化引发经济评价指标的变动幅度计算出来,方法是将反映诸多条件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较,该结果变动的幅度代表项目对各风险因素的敏感程度,幅度越大,该因素越敏感。
定义:
概率分析又称风险分析,是运用不确定因素发生的不同变动幅度的概率分布来研究预测各种不确定性因素对项目评价指标可能产生的影响,以此对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法。
期望值法是应运最普遍的一种分析法,其分析步骤和计算公式如下:
(1)选出需要进行概率分析的不确定性因素:
如土地成本、建设投资额、价格等。
(2)选用经济评价指标净现值作为分析对象。
(3)分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。
各不确定性因素在每种情况下的概率,必须小于等于1、大于等于零,且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。
这里的概率为主观概率,是在充分掌握有关资料基础之上,由专家学者依据其自己的知识、经验经系统分析之后,主观判断作出的。
(4)分别计算各可能发生情况下的净现值,再计算各年净现值的期望值,整个项目寿命周期净现值的期望值,以及净现值大于等于零时的累计概率。
计算公式如下:
m,:
第t年净现值的期望值;,:
第t年第i种情况下的净现值;,:
第t年第i种情况发生的概率;,m:
发生的状态或变化范围。
累计概率(cumulativeprobability)一般是计算投资项目的期望净现值及净现值大于或等于零时的累计概率,累计概率值越大,说明项目承担的风险越小。
用P(NPV0)表示。
n,t=1,:
整个项目寿命周期净现值的期望值,i:
折现率;n:
项目寿命周期数。
当项目期望净现值大于等于零,则项目可行;期望净现值小于零,项目不可行。
(5)、计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数,具体计算公式为:
m,第t年净现值的标准差,整个项目寿命周期的标准差计算公式为:
n,整个项目寿命周期的标准差,净现值标准差能反映净现值的离散程度,在一定的程度上,能够说明项目风险的大小。
标准差数值较大代表投资不稳定,风险较高,反之,风险较小。
但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大,两者基本上呈同方向变动。
因此,单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低,有时会得出不正确的结论。
因此需要消除净现值期望值大小的影响,利用下式计算整个项目寿命周期的标准差系数:
标准差系数,V越小,项目的相对风险就越小,反之,风险就越大。
(6)、对以上分析结果做综合评价,说明项目是否可行及承担风险性大小,(7)、判断投资优劣方案的标准是:
1),期望值相同,标准差小的方案为优;2),标准差相同,期望值大的方案为优;3),累计概率值越大,说明项目承担的风险越小。
期望值法应用示例【例】某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权,第一年净现金流量可能为:
22万元、18万元和14万元,概率分别为0.2、0.6和0.2。
第二年净现金流量可能为:
28万元、22万元和16万元,概率分别为O.15、0.7和0.15,若折现率为10,问该购买商铺的投资是否可行?
=220.2+180.6+140.2=18(万元),2,=280.15+220.7+160.15=22(万元),=,25,=9.54(万元),m,=2.53,2,=3.29,=3.84,=40.25%,因此,该项目风险较小,可以投资。
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