维一物业管理公司战略设计1.ppt
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维一物业管理公司战略设计1.ppt
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长沙市物业管理现状分析,行业分析竞争者分析社会因素分析,近年来,随着长沙市住房制度改革的逐步深入和市场经济的进一步发展,物业管理已日益发展成为一种新兴产业,从1994年10月至今,长沙市由一家物业管理公司(建湘物业)增加到150家从业人员由10几个人增加到6000多人全行业资产总额由1994年的几十万元发展到现在的二个多亿管理的物业面积从几千平方米到如今的八百多万平方米提供的服务从简单的看门和打扫卫生到提供娱乐、健身与休闲等多项服务公房上市后,其物业管理逐渐市场化。
长沙市物业管理市场很大,居民住房走向商品化、私有化。
新建住宅小区管理基本实行物业管理新体制,旧住宅区物业管理取得了突破性进展。
3年内完成旧城改造,新建小区会大量增加。
估计现有容量有4000多万平方米(包括住宅、写字楼、商业用房、办公大楼等),并且年均以200多万平方米的速度增加。
房地产物业的存在时间较长,一般使用寿命有50-70年,所以它受经济大环境的影响较小。
加入WTO,物业管理比起其他行业来说,发展空间很大,整个长沙市物业管理行业呈现以下特点,政府的法制建设滞后,跟不上物业管理市场的发展市场机制不健全和不完善,还没有形成竞争性市场物业管理市场未形成规模化经营新建住宅小区管理基本实行物业管理新体制,旧住宅区物业管理取得了突破性进展长沙本地几乎没有专业的物业管理公司,绝大多数都由开发商自己成立物业管理公司,处在“谁建谁管”的局面物业管理基本上仍处于行业性亏本状态购房时,几乎所有的业主都把物业管理放在重要的位置大面积的住宅区开始出现,长沙出现了20万平方米的小区物业管理行业缺乏高素质人才,员工素质普遍不高,长沙市物业管理行业性亏损的根本原因主要有以下七点,因素,项目,物业管理市场逐渐走向规范化、专业化和社会化,建设部起草了物业管理条例初稿,近期将抓紧进行调查论证,争取尽快报请国务院颁发。
2000年,湖南省开始在全省推行物业管理招投标制度。
打算将物业推向市场,通过招投标方式,竞选物管单位。
长沙市城市住宅小区物业管理办法规定,新建住宅小区入住率超过50时,当地街道办事处应当会同房地产管理部门和开发商召开首次业主大会,选举业主委员会。
业主入住两年后,由业主委员会主持招聘物业管理单位。
新出台的物业管理收费办法从11月1日起开始执行。
规定物业管理费用按成本价格核算,物业管理费用将与代收的水、电、暖分开,进行独立收取。
政府部门开始进行资质审查,以促进物业管理公司不断提高管理水平,资质,年份,并且在长沙市还没有一家龙头物业管理公司,龙头企业的标志是在市场中有一定规模,在社会上有很好的品牌,有很强的盈利能力,它的一举一动对行业的其他企业有很强的影响力。
长沙市最大的物业管理公司管理面积不超过20几万平方米,规模太小,而且大都依附于开发商,还没有真正走向市场。
图表各个较大公司的市场占有率,现在,绝大多数物业管理公司仍没有脱离开发商,但这种局面将要被打破,未来的发展趋势是从开发商分离出来,成立专业化的物业管理公司,名义上物业管理公司有独立法人,但实际上都没有与开发商断奶,财务、人事等经营权还控制在开发商手中。
不少开发商想甩物业管理包袱,但不知道怎么样“甩”。
物业管理企业想接,大多数不敢接,接了亏本,傻子也不会干真正走向市场的物业管理公司几乎没有。
长沙市物业管理现状分析,行业分析竞争者分析社会因素分析,长沙市本地的竞争者实力不强,但已有深圳优秀物业管理公司开始进入长沙市场,竞争者类型,分类,目前从规模和实力上说,本地有几家物业管理公司小有名气,并且已有几家省外物业管理公司进军长沙市物业管理市场,长沙市物业管理现状分析,行业分析竞争者分析社会因素分析,湖南省和长沙市也出台了一些物业管理政策,这将有利于物业管理市场的培育,2000年,湖南省开始在全省推行物业管理招投标制度。
规定对现有单位生活区、街道院落、居住小区,要抓紧进行配套设施和物业管理设施的整治完善,进行规范化管理。
新建居住小区和旧城改造项目,必须完善基础配套设施和物业管理设施,将物业推向市场,通过招投标方式,竞选物管单位。
新出台的物业管理收费办法从11月1日起开始执行。
规定物业管理费用按成本价格核算,物业管理费用代收的水、电、暖分开,进行独立核算,业主的消费观念变化趋势,调查,优秀物业管理公司模式借鉴,优秀物业管理公司模式借鉴,中海物业“1N”管理模式,管理特点,确定一个资深管理处作为区域管理中心,并由它携带周边几个作为小区服务中心的新管理处。
区域内实行“四统四分”,即工作统一安排、分头实施;人员统一调度,分点驻守;管理统一标准,分片服务;财务统一收支,分别核算,优点,1、充分发挥了管理处的管理潜能,使公司能够专心致志地去考虑未来发展的问题;2、实行了资源的合理配置,使公司的规模优势转化为经济优势。
缺点,1、对业主的素质要求较高;2、容易造成物管人员推卸责任;,成功楼盘,现代城公寓、碧荔花园、中海商城、怡海大厦、中银花园、福泉花园,适用条件,管理规模较大,管理小区比较集中,人员素质较高,成功关键因素,品牌、管理优势、规模经营,优秀物业公司管理模式:
万科物业,市场定位万科从开始介入房地产行业,就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施,并提出在管理服务上一定要超前地要求,将物业管理作为房地产开发中的一个重要环节和品牌支撑。
树立”高品质服务认真创新顾客需求”精品意识万科将物业管理服务超越单纯的对物业维修、维护、打理,更强调为小区住户营造一种高品质的生活氛围,引导一种全新的生活方式。
依托集团,参与竞争万科物业在得到集团的大力支持和扶植的同时,为集团的房地产市场开拓、销售及利润的实现做出了巨大的贡献。
同时,在这一过程中,万科物业迅速发展壮大,开始独立参与市场竞争,在参与市场中,寻求发展机会,并且取得市场的广泛认同,树立了良好的品牌形象。
经营业绩目前公司不仅实现了规模经营,管理的小区达到了收支平衡,实现了良性循环,同时公司也开展多种经营,实现利润的合理增长,争取足够的利润以支持公司的成长,并且提供实现公司其他目标的资源。
中航物业“经营型”管理模式,管理特点,优点,缺点,成功案例,以物业管理主业为核心,以物业租赁代理作为辅助功能,以楼宇设备技术管理作为技术后盾,以经营配套服务项目作为服务客户的补充。
1、可以不断提高物业管理公司的开拓创新能力;2、能够增加物业管理公司的利润;3、为业主提供更加全面周到的服务,1、容易造成物管公司重经营轻管理;2、在管理面积较小的情况下,容易造成规模不经济,深圳中航苑,占地11万平方米,总建筑面积35万平方米,原为工业、贸易、公寓配套小区。
1995年,策划、实施了中航苑整体功能转换工程,使该苑区转变为集商业、写字楼、娱乐、餐饮、住宅、公寓一体的多功能小区,租金收入当年提高80。
近五年来,该小区租金纯收入年年超过5000万元,平均租金价位明显高于周边物业。
适用条件,小区设施较完善,物业公司技术较强,成功关键因素,维一物业管理公司的现状分析,维一物业管理公司的管理水平在长沙市处于领先地位,但与深圳和北京等地优秀公司比较,差距还较大,第一家聘请深圳市中海物业管理公司做顾问,全面帮助维一物业提升管理水平。
因此,管理水平在长沙市处于领先地位维一实业在长沙已具备了一定的美誉度和品牌实力,“维一星城”这一长沙楼市的领头羊在长沙市民心目中树立了较好的形象但是,无论从规模还是品牌的影响力上,维一物业管理公司还很弱小。
(目前管理面积在20万平方米,并且没有独立经营,自负盈亏),目前,维一物业内部管理的不足还不具备向外扩张的实力,维一物业虽在形式上是独立法人,但未按独立法人运作,物业管理与总公司之间的关系没有理顺。
维一物业在经营上没有决策权,只是作为总公司的一个部门运作。
人员流动性过大,没有培养和储备优秀人才,直接影响服务质量的提高。
仅管理总公司开发的楼盘(航空母舰、白沙苑、维一星城),未接管其他开发商的楼盘。
维一物业管理公司总体上处于亏损状态。
航空母舰小区持平,白沙苑和维一星城亏损。
目前,只是进行常规管理,没有开展多种经营。
在收入来源上主要是物业管理费,只在白沙苑小区有少量门面出租,总体上收入来源单一。
维一物业管理公司要取得经济效益,就必须走专门化和规模化发展之路,物业管理产业化势在必行,而产业化的前提是规模化是物业管理企业只有通过规模化,才能达到效益化企业资源配置的合理化只有通过规模化才能形成优化成本的下降只有通过规模化才能得以实现。
测算,物业管理企业的管理面积超过100万平方米后,每增加50万平方米,总体管理成本可下降10以上。
维一物业管理公司机会分析,物业管理的发展趋势,物业管理的优劣对开发商的销售和业主房产的价值升值的影响越来越大,下面举一案例深圳市鹏基物业管理有限公司是一家优秀的物业管理公司,1999年底通过ISO9002国际质量认证,管理着高尚住宅、商住区、高档写字楼、工业区等多种类型的物业,先后荣获国优、省优、市优等20余项市级以上的荣誉称号,创出了物业管理的品牌。
开发商鹏基集团在鹏兴花园项目中引入鹏基物业管理的“情感化服务,人文关怀”的服务理念,取得了巨大的成功。
没有广告的狂轰滥炸,没有概念的疯狂炒作,继鹏兴花园一期、二期的销售率达100后,鹏兴花园三期目前还处于基础建设阶段,没做一分钱的广告宣传,但天天慕名而来要求购房及咨询者络绎不绝。
鹏兴花园入住一年多后,房产普遍升值达15,月租费高出周边同面积住宅的40。
物业管理行业走上规范化、专业化、社会化的轨道,规范化,专业化,社会化,物业管理企业建立一套完整、科学、规范的管理体系、工作标准和服务程序,将会全面提高企业的管理水平和服务质量,增强物业管理企业的市场竞争能力。
物业管理企业靠良好的管理和服务进入和占领市场,小型企业依赖专营公司,大型企业实现集团化经营,从新建小区到老城区、政府直管公房,从政府后勤机关、政府办公楼到医院和学校,全面推向市场进行物业管理,现在,绝大多数物业管理公司仍没有脱离开发商,但这种局面将要被打破,未来的发展趋势是从开发商分离出来,成立专业化的物业管理公司,名义上物业管理公司有独立法人,但实际上都没有与开发商断奶,财务、人事等经营权还控制在开发商手中。
不少开发商想甩物业管理包袱,但不知道怎么样“甩”。
物业管理企业想接,大多数不敢接,接了亏本,傻子也不会干真正走向市场的物业管理公司几乎没有,经营现状,弊端,开发商机构臃肿,不利于自身发展;自建自管,不能从业主的角度公正进行物业管理管理;管理存在短期行为,对公司的发展缺乏长远打算;,发展趋势,隶属于开发商的物业公司会因先天不足而愈来愈不适应社会的发展和业主的需要,物业管理公司脱离开发商,成为专业化、市场化的物业管理公司,目前,深圳许多开发商在销售前,已不再组建物业管理公司,而是通过市场选聘或以招投标来确定物业管理公司,1999年9月,辰泰公司在北京房地局小区办的指导、协助下,对开发项目美林花园的物业管理进行招标。
经过一番紧张激烈的竞争,北京燕侨物业管理公司一举中标。
北京昌信回龙园别墅开发的龙城花园采用向全社会招投标,北京市第一房屋修建工程公司最后中标,并于日前成立了慧龙物业管理有限公司,正式接管龙城花园的物业管理。
天津摩托罗拉住宅小区物业管理公开向社会招标,经过四轮紧张激烈的竞标,天津克瑞思物业管理有限公司战胜其他10家,最终取得物业管理经营权。
广西南宁华侨大厦的物业管理招标中,深圳福田物业公司一举夺标。
这是该公司成为当地物业公司顾问之后首次接管楼宇。
政府、医院、学校等事业单位的房产物业也出现了委托专业物业管理公司进行管理的现象,长沙市委、市政府新机关大楼物业管理向全国招标,其总建筑面积8.6万平方米。
最终,深圳物业管理公司中标。
湖南省附二医院清洁卫生业务交由物业管理公司管理。
维一物业要取得成功,必须具备的关键因素,维一物业管理公司发展战略设计,战略上解决问题之一:
品牌树立与品牌联动,战略上解决问题之二:
扭亏为盈,战略上解决问题之三:
变被动为主动,战略上解决问题之四:
合理避税,物业管理的市场还未真正启动,维一物业管理公司市场定位:
目前短时间内在总公司开发的楼盘中创立品牌,将来在中高档住宅物业市场求得大发展,蓄势待发战略,战略步骤,近期把物业管理作为房地产开发的辅助手段,加强内部管理,提高服务质量,树立品牌,来促进销售。
12年之后,维一物业要想发展壮大,除了管理总公司开发的小区之外,还应该走出去。
再过几年,可以涉足中高档住宅、医院、学校甚至城市公共设施的物业管理市场。
近期把物业管理作为房地产开发的辅助手段,加强内部管理,提高服务质量,树立品牌,来促进销售,消费者购房时越来越多的考虑物业管理,良好的物业管理将会大大促进房地产销售,现有的业主更会将优良的物业管理向四处传播,吸引更多的人来置业和居住。
12年之后,维一物业要想发展壮大,除了管理总公司开发的小区之外,还应该走出去,维一实业本身的开发面积有限,没有规模,就谈不上盈利,更不用说发展了。
参与市场竞争是企业发展的必由之路可以借其他开发商的精品楼盘扩大维一的影响力(拟出台的物业管理办法中规定5万平方米以上的物业管理采用招投标形式),维一物业要创品牌,不但要将眼光放在中高档住宅和写字楼上面,而且也应涉足政府机关、事业单位的办公大楼,接管政府部门的物业,无疑是政府部门对公司经营理念及管理水平的的积极肯定,充分体现了公司在行业中的总体实力。
政府机关是一个城市的关注点,物业公司管理政府办公大楼,将会对公司形象和品牌大有裨益。
政府机关和事业单位有可靠的收入来源,基本上不存在不交物业管理费的问题。
再过几年,可能向现有中高档住宅、医院、学校甚至城市公共设施都可以进军,在创出品牌和市场影响力后,要想扩大市场份额和取得较好的经济效益,就必须扩大规模,发展模式,确立“以业主为中心、优质服务”的经营方针,坚持“三个原则”,一是“择利而为,讲求效益”的原则;二是“主业与副业互动发展,副业配合主业走”的原则;三是业主因受益而高兴,物业公司因获利而满意的双赢原则。
加大经营公司力度,提供清洗、家政、电梯维护、工程维修、园林绿化、房产中介、旅游等经营项目,扩大物业服务外延。
维一物业作为总公司的房地产开发支撑,从他的发展之初就应得到总公司的大力支持和扶植,包括资金上的支持,由于物业管理的自身特点决定他本身是微利行业,所以,企业的发展如果仅仅靠企业自己的资本积累发展壮大自己比较困难,这一事实我们无须回避。
曾经有人说“万科的物业管理是赔钱的”,但它为集团的房地产市场开拓、销售及利润的实现做出了巨大的贡献。
同时,在这一过程中,万科物业迅速发展壮大,开始独立参与市场竞争,在参与市场中,寻求发展机会,并且取得市场的广泛认同,树立了良好的品牌形象。
维一物业管理公司达到以上目标的要求之一:
内部管理提升,维一物业管理公司达到以上目标的要求之二:
进行规模扩张,维一物业管理公司达到以上目标的要求之三:
经营手段多样化,维一物业管理公司自身优势,竞争者分析。
明确现有的和潜在的竞争对手的潜在能力、能力的限度,以及未来可能采取的行动,社会因素分析。
政府和社会方面将会出现那些对企业有利和不利的因素,物业管理行业缺乏高素质人才,员工素质普遍不高,存在“做物业管理低人一等”的观念由于物业管理公司内部激励机制不健全,员工缺少归属感,因而造成人员流动性大培训太少缺少前景规划,行业分析。
明确行业发展的机会与威胁,以及在竞争中取得成功的关键因素,品牌是市场中最具决定性的要素,也是企业的核心竞争力,是企业的无形资产。
物业管理企业如果没有市场中被广泛认可的“品牌”,其在入世后的市场竞争中必将面临被淘汰出局的危机。
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