前期地块报广(部分).pptx
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前期地块报广(部分).pptx
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三永湖南侧地块报告,顺峰地产营销部二零一五年五月,区域在售项目个案分析,波士顿花园香槟小镇客户分析总结,波士顿花园,区域位置经济技术指标户型配比户型分析客群分析,区域位置,本项目地块位于青龙山板块,龙永路东侧,经济技术指标,户型配比,多层产品中86、108产品为绝对供应主力产品,去化也为最高;多层产品销售速率明显高于复式产品,波士顿2014年产品分析:
产品供应分析:
波士顿花园首次公开976户,产品配比如下,销售均价:
多层5000-5100元/,复式6200-6300元/去化分析:
其中86-108主力产品去化速度较快,多层产品去化明显优于高层复式产品;2014年6月28日项目开盘,销售周期6个月,去化套数613套;然而截止到2015年5月份波士顿花园全案共计去化764套房源,故2015年波士顿仅销售151套房源,去化可见一般;,A户型:
84多层两室两厅一卫,优势:
户型方正,不浪费面积,公摊小南北通透,北阳台设计,方便储物劣势:
餐厨位置设计,视觉感光不好,北阳台只有两面采光,采光不好,B户型:
108多层三室两厅一卫,优势:
户型方正,不浪费面积,公摊小南北通透,北阳台设计,方便储物,餐厨一体,就餐方便劣势:
三个卧室都在一起,私密性不好,北阳台只有两面采光,采光不好,户型分析标准层,C户型:
113多层三室两厅一卫,优势:
户型方正,不浪费面积,公摊小南北通透,北阳台设计,方便储物,卧室均匀分布,私密性好劣势:
次卧室不方正,不利于家具摆放,北阳台采光不好,户型分析标准层,户型分析复式,D户型:
70复式三室两厅两卫,优势:
有赠送面积,性价比高,一层空间两层享受,一层设计老人房,设计人性化劣势:
户型设计不合理,入户正对餐桌,采光不好,赠送层举架低,而且不通透,公摊大,E户型:
92复式三室两厅两卫,优势:
有赠送面积,性价比高,一层空间两层享受,一层设计老人房,设计人性化劣势:
客厅朝北,而且不通透,餐厨位置采光不好,客群分析,【区域客源】,【客层分析】,从区域客源我们发现74%来自于龙凤区域;从客层分析71%来自私营业主。
香槟小镇,区域位置经济技术指标户型配比价格分析去化分析户型分析客群分析小结,项目位于大庆市龙凤区万峰路与万宝街交汇处;交通不便利,出行不方便;无大型商业配套,基础设施不完善。
区域位置,经济技术指标,户型配比,一期推出房型配比(1#2#3#4#+5#),数据显示一期首次推出房源面积以109-121为主力供应户型,价格分析,一期多层价格分析,去化分析,一期去化分析,香槟小镇从14年11月对外公开,12月收取认筹,于2015年5月9日开盘,首批共推出168户,在长达6个月周期中去化80套,去化率虽接近50%其中109-112三室两厅为供应去化主力,但鉴于长达半年销售周期仅供应168户的前提下方达到,可见其去化形式严峻;,户型分析,一梯两户共:
154户三室两厅一卫约:
109-112客厅开间:
4.2进深:
4.5主卧开间:
3.3进深:
4.2次卧开间:
3.1进深:
3.4北卧开间:
2.8进深:
3.15厨房开间:
1.9进深:
2.9南阳台开间:
4.2进深:
1.2北阳台开间:
3.1进深:
1.5卫生间开间:
2.4进深:
2.6优势:
南北通透朝阳采光好,南北双阳台方便储物;劣势:
客厅安定面小不宜摆放家具,入户玄关浪费面积,整体窗户都小,影响采光,视线受阻不大气公摊大,电梯紧邻次卧室有噪音,一梯两户共:
112户三室两厅一卫约:
117-121客厅开间:
4.5进深:
4.5主卧开间:
3.3进深:
4.2南卧开间:
3.0进深:
4.5北卧开间:
3.3进深:
4.0厨房开间:
1.9进深:
2.9南阳台开间:
3.9进深:
1.2北阳台开间:
2.7进深:
1.2卫生间开间:
2.6进深:
2.1优势:
三室朝阳南北通透朝阳采光好,南北双阳台方便储物;劣势:
客厅安定面小不宜摆放家具,入户玄关浪费面积,整体窗户都小,影响采光,视线受阻不大气公摊大,电梯紧邻次卧室有噪音,一梯两户共:
42户三室两厅两卫约:
129客厅开间:
4.5进深:
4.5主卧开间:
3.4进深:
4.2南卧开间:
3.1进深:
4.5北卧开间:
3.4进深:
3.6厨房开间:
2.0进深:
2.9南阳台开间:
3.9进深:
1.2北阳台开间:
2.7进深:
1.2卫生间开间:
1.85进深:
2.4优势:
南北通透朝阳采光好,南北双阳台方便储物;劣势:
客厅安定面小不宜摆放家具,入户玄关浪费面积,整体窗户都小,影响采光,视线受阻不大气公摊大,电梯紧邻次卧室有噪音,一梯两户共:
28户三室两厅两卫约:
124客厅开间:
4.5进深:
4.5主卧开间:
3.3进深:
4.1南卧开间:
3.0进深:
3.6北卧开间:
3.3进深:
3.3厨房开间:
1.9进深:
3.0南阳台开间:
3.9进深:
1.2北阳台开间:
2.8进深:
1.2卫生间开间:
2.4进深:
2.0优势:
两室朝阳南北通透朝阳采光好,南北双阳台方便储物;劣势:
客厅安定面小不宜摆放家具,入户玄关浪费面积,整体窗户都小,影响采光,视线受阻不大气公摊大。
户型分析,一梯三户共:
43户三室两厅两卫约:
112-115客厅开间:
4.2进深:
4.2主卧开间:
3.2进深:
3.9北卧开间:
3.2进深:
3.7书房开间:
2.8进深:
2.9厨房开间:
2.0进深:
2.9南阳台开间:
3.6进深:
1.2北阳台开间:
2.8进深:
1.2卫生间开间:
2.0进深:
2.0优势:
南北通透朝阳采光好,南北双阳台方便储物;劣势:
客厅安定面小不宜摆放家具,两室朝北,采光不好,入户玄关浪费面积,整体窗户都小,影响采光,视线受阻不大气公摊大。
一梯三户共:
43户两室两厅一卫约:
83客厅开间:
4.1进深:
4.0主卧开间:
3.2进深:
4.0南卧开间:
3.0进深:
4.5此卧开间:
2.8进深:
4.3厨房开间:
2.1进深:
2.9南阳台开间:
1.4进深:
2.1卫生间开间:
2.1进深:
2.4优势:
全阳采光好劣势:
单朝向不通透,客厅安定面小不宜摆放家具,入户玄关浪费面积,客厅窗户两扇都小,影响采光,视线受阻不大气公摊大。
户型分析,一梯三户共:
7户三室两厅一卫约:
112客厅开间:
4.2进深:
4.2主卧开间:
3.2进深:
4.1南卧开间:
3.2进深:
4.1次卧开间:
3.2进深:
3.5次卧开间:
2.8进深:
3.5厨房开间:
2.0进深:
2.9南阳台开间:
3.9进深:
1.3北阳台开间:
2.8进深:
1.2卫生间开间:
2.5进深:
2.5优势:
南北通透朝阳采光好,南北双阳台方便储物;劣势:
把山户型,客厅安定面小不宜摆放家具,入户玄关浪费面积,整体窗户都小,影响采光,视线受阻不大气公摊大。
共:
88户三室两厅一卫约:
119-120客厅开间:
4.2进深:
主卧开间:
3.3进深:
南卧开间:
3.0进深:
次卧开间:
3.0进深:
厨房开间:
2.0进深:
南阳台开间:
3.0进深:
北阳台开间:
2.4进深:
卫生间开间:
2.0进深:
优势:
南北通透朝阳采光好,南北双阳台方便储物;劣势:
把山户型,客厅安定面小不宜摆放家具,入户玄关浪费面积,整体窗户都小,影响采光,视线受阻不大气公摊大。
户型分析,客群分析,1、据香槟小镇业务员口述,购买香槟小镇客户大部分来自于龙凤区,其次为乙烯客户,新村客户极少。
龙凤区大部分客户曾住老城区,有车,附近工业厂区员工;2、香槟小镇虽为多层洋房产品,但由于近些年东城领袖、华溪龙城、英伦三岛等项目稀释大量中端客户,导致香槟小镇蓄客半年之久,现如今去化惨淡,可想而知龙凤区域中端客户已变稀薄;,小结,从产品形式上:
多层产品去化明显优于高层复式产品,但波士顿剩余产品以复式为主,多层体量减少,但从香槟小镇多层洋房去化速度不理想;从户型上:
两、三居产品供应量最大,但去化并不火爆,香槟小镇去化疲软;从面积段上:
波士顿花园86、108产品为去化最好;香槟小镇109-112三室两厅去化主力,其80产品供应较少去化不具备参考价值;从价格上:
两居产品44万,三居51-54万是市场主力去化;从两个相比对比来看,2015年波士顿主力去化产品为复式,截止2015年5月波士顿仅销售151套房源,可见其复式没有预期乐观;香槟小镇去化主力为多层洋房,市场表现更为惨淡;11,复式不走量;多层不走俏龙凤客群稀薄,总结,项目本体分析,规划条件项目四至道路交通区域配套景观资源总结,本地块位于龙凤区域,地处于三永湖于高尔夫球场之间。
地块位置尴尬。
本地块不方正,不利于规划。
项目属性规划条件,四至范围:
东侧:
东城领袖南侧:
御湖湾、奥龙小区、波士顿花园(在售)西侧:
高尔夫球场,工业产业区北侧:
三永湖一线湖景(项目背面朝湖),三永湖,高尔夫球场,工业园区,项目属性项目四至,项目其周边在售项目有香槟小镇、波士顿花园但去化均不理想,而西侧工业产业园区大烟囱长年排放污染气体,导致本区域空气质量极差;,项目属性道路交通,本地块地处龙凤区三永湖板块,左邻万峰路、右邻龙永路,而不项目南侧小路尚未开通,即便开通也无法融入城市交通路网,交通极为不便;,本地块虽与瀚城国际一湖之隔,但在大庆人心中,瀚城国际属于新村区域,而本地块位于龙凤区域,对于新村客户本区域远离城市中心区域认可度较低;本地块紧邻澳龙小区和龙凤老城区刚需客户较多,虽本地块未来会设有公交站点,但本地块无法连接城市交通路网的尴尬局面,使得低端客户望而却步。
项目属性区域配套,医疗:
无教育:
机关四小、晚报学校、三永湖学校餐饮:
无银行:
无超市:
无商场:
无,现状:
生活配套缺乏,客户抗性大。
地块周边除机关四小、晚报学校、三永湖学校外,无其它生活配套;生活配套极度缺乏,无法同其他项目相提并论。
本地块毗邻高尔夫球场坐拥三永湖自然一线湖景景观。
项目属性景观资源,本地块虽拥有高尔夫球场和三永湖景观资源,但此地块地理位置位于龙凤区,并且周边小区都属于刚需客户群体,无高端社区居住氛围,同时高尔夫球场现已荒废,三永湖位于本地块北侧,加以地块西侧工业产业园区大烟囱,长年排放污染气体,导致本地块空气质量极差。
综上所述,此地块无法吸引高端客群亦不适合高端客群居住。
总结,项目本体分析远离县中心、位置偏远、出行极为不便;区域认知度低,配套极度缺乏;市场客户分析高端客户分析:
本地块位于龙凤区域,周边项目均为刚需客户,无高端社区居住氛围,虽有湖景及高夫球场景观资源,但三永湖位于地块北侧,高夫球场现已荒废,地块西侧工业产业园区大烟囱长年排放污染气体,导致本地块空气质量极差,故无法吸引高端客户;低端客户分析:
首先低端客户购房心理是便利、性价比、学区。
带着以上问题我们进行如下分析:
本地块位于龙凤区域,对于新村客户本区域远离城市中心区域认可度较低;对于龙凤客户,本地块毗邻老城区无大量吸纳人口能力。
大量客户早已被近些年东城领袖、华溪龙城、英伦三岛等项目稀释,客观导致现阶段刚需客群稀薄,而本地块又存在刚需客户最关注便利性及生活配套等系列硬伤,从而使得低端客户对本地块望而却步。
高端客户不来;低端客户不去,那么我们的客户是谁?
项目定位,客群定位项目定位产品建议户型配比价格建议,客群定位,【区域客源】,【客层分析】,从区域客源我们发现74%来自于龙凤区域;从客层分析71%来自私营业主。
那么我们从新村购买绿地国际城客户心里分析,我们打造龙凤区域的“绿地国际城”,本项目西邻香槟小镇,南与波士顿花园相望他们现在的客源,也必定是我们以后的客源!
项目定位,我们打造龙凤区域的“绿地国际城”,法式建筑风格究将建筑点缀在自然中,在设计上讲求心灵的自然回归。
法式建筑十分推崇优雅、浪漫和高贵感,追求建筑的诗意和意境,力求在气质上给人深度的感染。
产品建议,户型配比,价格建议,以波士顿花园多层5000-5100元/与香槟小镇价格4700-4900元/为参考;本案价格采用”低开高走”的原则,低价吸引客户注意力。
将顶层、东山、西山房源与中间户价格差拉大,减少日后去化难度。
预计售价5100-5200元,销售价格和折扣情况会根据销售现场蓄客情况细化。
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