万科第五园全程策划案.ppt
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万科第五园全程策划案.ppt
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美规划专家*景观建筑师A.波特菲尔德,城市使人迷失了亲切感和尺度感,这就是人们从当初的地方迁走的原因,关于新市镇,新市镇,顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
从1973年推行新市镇计划以来,香港在30年间先后兴建了9个新市镇:
荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。
漫步于新市镇,那“成群结队”的四五十层的居民大厦,那布局合理的商业、医疗、教育、文化娱乐设施,令人不禁发出惊叹。
入夜,凭海临风的万家灯火,更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。
要知道,30年前,这些地方,有的是旧式的集镇、村落,有的是支离破碎的稻田,有的是灌木丛生的荒坡,有的是随潮隐现的滩淤,如今却变成了数百万香港人生活、工作的乐园;30年前,新市镇起步之初,香港的总人口是400多万,如今是670万左右,30年间香港新增了260万人口,而新市镇所在地区的居民由30年前的50万增加到现在的300多万,差不多也增加了260万,两个几乎相同的数字,无疑说明一个事实:
30年间香港的新增人口,并没有增加原有市区的稠密度,而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。
居住郊区化?
郊区城市化?
抛开这个问题我们冷静的来审视第五园:
布吉卫星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规模、更多类型的发展空间和街区价值我们完全有理由相信,万科在建造一个社区的同时,更是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的生活街区。
我们不敢说,第五园能否为万科在坂田区域实现“新市镇”计划实现跨越式的飞跃,但最少我们知道,第五园的成功必将为万科郊区化开发续写里程碑式的一笔,因为,万科不仅仅是在打造一座城,更应该是打造一片江山!
让我们开启这一场江山的征战,万科第五园,骨子里的中国情结,万科第五园之征战江山,胸怀江山,大隐人家!
追溯中式宅院闲雅生活,第一回合:
市场研判,第二回合:
定位延展,第三回合:
专案推广,第一回合市场研判,孙子兵法:
“名君贤将,所以动而制人,成功出于众者,先知也”。
先知先觉是领导者,后知后觉是追随者,不知不觉是淘汰者。
故此,一场战争的成败,首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化,问题在哪里,危机在哪里。
了解了敌军之底细,方能攻其不备,出奇制胜!
片区市场分析,片区未来1-2年市场分析,项目客户分析,万科第五园市场分析总结,概况,价格,销售,供求,片区内,片区外,基础,主线,补充,片区置业客户,中式住宅客户,项目认筹客户,未来竞争分析,片区市场分析,片区未来1-2年市场分析,项目客户分析,万科第五园市场分析总结,概况,价格,销售,供求,片区内,片区外,基础,主线,补充,片区置业客户,中式住宅客户,项目认筹客户,未来竞争分析,一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,片区房地产发展形势一片大好,在国家宏观调控逐步规范地产市场发展的背景下,深圳地产持续健康、平稳发展,销售量、销售面积稳步上升。
市场供需两旺,成交量较2003年增长了超过36。
本项目开发时正处于片区市场的发展提速期,市场整体开发量激增,市场发展将更加趋于成熟,市场竞争压力凸现;,随着片区整体城市化水平的提高,整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。
片区将成为深圳地产市场的一个重要“战场”!
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空间;,逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力,并由此吸引更多的关内置业群;,一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,就本项开发时机分析,项目入市时,片区整体面貌将不会有彻底的改观,相关配套尤其是交通、教育配套的发展仍然显示出滞后的特点;,在本项目的发展中,针对交通、教育的配套问题还需引起发展商的格外重视。
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,片区市场分析,片区未来1-2年市场分析,项目客户分析,万科第五园市场分析总结,概况,价格,销售,供求,片区内,片区外,基础,主线,补充,片区置业客户,中式住宅客户,项目认筹客户,未来竞争分析,一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,1、总体供求,一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,2、片区户型销售比例,2003-2004年,片区住宅物业价格大幅上涨10.20,远高于深圳市整体价格涨幅水平。
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,3、片区销售价格,区域发展的日益成熟,增强了片区的吸引力,发掘了片区的物业价值;大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平;随着市区土地的日渐稀有,本片区承接了市区地产发展的功能与任务,成为了市区客户置业的瞩目焦点;市场低估了本片区物业的真实价值,低估了置业者的真正购买能力;,一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,4、价格上涨分析,整体市场供销两旺;市场销售以中档物业为主;高档物业逐步为市场接受;销售的物业类型主要以小高层、多层为主;销售状况普遍较为理想;畅销户型面积浮动范围较大;中大户型的销售状况呈现两级分化;,一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示,5、销售特征分析,片区市场分析,片区未来1-2年市场前瞻,项目客户分析,万科第五园市场分析总结,概况,价格,销售,供求,片区内,片区外,基础,主线,补充,片区置业客户,中式住宅客户,项目认筹客户,未来竞争分析,坂田片区,总体供应量:
共统计项目近20个,已出让土地建筑面积达到300万平方米,已知将要于明年入市约为90万平方米左右,预测价格将在4300-6000元/平方米之间。
市场特征:
供不应求的市场状况因市区供应量的减少以及地产热点的转移而得到持续,市区客户对高档物业的需求将持续上升。
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二、未来坂田片区市场发展前瞻,龙华片区,总体供应量:
共统计项目近20个已出让土地建筑面积接近300万平方米。
其中明确开发的约为93.6万平方米,且多为明年入市项目。
预测价格将在42005500元/M2之间。
市场特征:
片区发展特色与坂田片区接近,将成为深圳地产发展的热点。
大有南山数年前在深圳崛起之势。
二、未来龙华片区市场发展前瞻,三、本项目未来竞争分析,从对本项目所在坂田片区以及临近的龙华片区地产发展形式的研究,我们认为:
无论是在坂田片区还是龙华片区,与万科项目形成竞争的项目以及发展商都还未形成,换言之:
第五园项目的竞争对手不在这两个片区内,而是在片区外。
关于项目未来竞争分析的内容,我们将在后期进行专题的研究与分析。
总结,未来12年内,本项目所在的坂田片区以及临近的龙华片区都将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮,成为深圳地产的焦点区域;区域面貌逐步改善,发展日趋成熟,但在近12年内,片区仍然需要面对交通、教育两个对于地产发展至关重要的发展瓶颈;片区中的中高档置业客户量将得以保持与进一步增加,这也为本项目的发展提供了坚实的基础;,片区市场分析,片区未来1-2年市场分析,项目客户分析,万科第五园市场分析总结,概况,价格,销售,供求,片区内,片区外,基础,主线,补充,片区置业客户,中式住宅客户,项目认筹客户,未来竞争分析,片区置业客户构成,片区置业客户特征(基础),片区市场分析,片区未来1-2年市场分析,项目客户分析,万科第五园市场分析总结,概况,价格,销售,供求,片区内,片区外,基础,主线,补充,片区置业客户,中式住宅客户,项目认筹客户,未来竞争分析,75.60的客户来源于福田、龙岗,福田客户比例较高。
认筹客户来源分析,超过80的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间,认筹客户年龄结构分析,认筹客户购买物业类型分析,认筹客户购买物业户型分析,认筹客户购房目的分析,78.59的客户购房目的为自住,认筹客户可接受单价分析,认筹客户可接受总价分析,项目认筹客户的价格承受能力明显高于片区其它项目,认筹客户购房配套需求分析,交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套。
第五园认筹客户的详细分析(主线),选取了现场接待,并认筹的487批客户;对不同的物业类型的认筹客户分别进行分析;客户分析涉及客户区域、职业、年龄、学历、家庭结构、私家车状况、购买用途、价格期望、认筹原因、关注问题等10余个方面,详尽的对前期认筹客户进行了综合的分析与判断。
(详见第五园市场分析报告),多层、小高层客户,宽景house客户,Townhouse客户,片区市场分析,片区未来1-2年市场分析,项目客户分析,万科第五园市场分析总结,概况,价格,销售,供求,片区内,片区外,基础,主线,补充,片区置业客户,中式住宅客户,项目认筹客户,未来竞争分析,其它城市中式住宅购买客户(补充),第五园目标客户定位与建议,综合以上三个方面的客户分析结论,我们对第五园的目标客户定位提出以下的见解:
万科第五园目标客户定位分析与建议,(详见第五园市场分析报告),本项目所处市场处于发展上升期,物业销售情况良好,物业类型丰富,但档次较为单一,市场高档物业较为缺乏,中低档物业仍然是市场的主流,此类型产品的市场竞争较为激烈。
交通、教育仍然是片区发展的一个瓶颈。
从片区内中高档物业的销售情况来看,均取得了良好的销售业绩,表明市场对高档物业认可度逐渐加。
片区市场发展特征,从片区中高档物业的价格水平来看,处于深圳最畅销的6000元价格区间内,具有较大的市场空间;从片区地产发展的特征分析,12年内片区内高档物业的供应量增长较为缓慢;万科在坂田片区的统治地位还将得以保持与延续。
片区市场发展特征,地产市场的杠杆作用使得市区客户置业关外成为大势所趋,这部分客户经济能力强,对高品质物业的需求较强;片区内经济发展以及片区知名度的提升将为片区物业带来源源不断的高素质、高消费群体;如果项目能够有效解决交通、教育这两个片区发展较为普遍的瓶颈问题,将使项目取得更加理想回报成为可能!
4、从目前万科在坂田片区中的影响力分析,无论是坂田片区还是龙华片区都还没有形成与万科相竞争的力量,万科仍是区域的领导者。
本项目的竞争对手已经超出了片区内的范畴。
本次市场调研对本项目启示:
第一回合:
市场研判,第二回合:
定位延展,第三回合:
专案推广,第二回合定位延伸,第二回合定位延展,以下所述仅表达对本案定位的理解,并为本案的主题推广进行系列梳理,第二回合定位延展,壹文化的溯根,贰意识的复兴,叁城市的烙印,肆精神的反思,一、溯根,溯根是一种文化态度,是一场文化运动,更是一种对文化的追溯!
“正这么想着,眼前出现了一堵长长的旧墙,围住了很多灰褐色的老式房舍,这是什么地方?
但走着走着,我似乎被一种神奇的力量控制住了,脚步慢了下来,不再害怕。
这儿没有任何装点,为什么会给我一种莫名的庄严?
这儿我没有来过,为什么处处透露出似曾相识的亲切?
这些房子和庭院可以用作各种用途,但它的本原用途是什么呢?
这个庭院,不知怎么撞到了我心灵深处连自己也不大知道的某个层面。
这个层面好像并不是在我的有生之年培植起来的,而要早得多。
如果真有前世,那我一定来过这里,住过很久。
我隐隐约约找到自己了。
自己是什么?
是一个神秘的庭院。
哪一天你不小心一脚踏入后再也不愿意出来了,觉得比你出生的房屋和现在的住舍还要亲切,那就是你自己。
”摘自余秋雨千年庭院,疑问?
余秋雨先生的文字写的就是“骨子里的中国情结”。
文字令我们不禁思考:
当生硬的外廓线和庞大的建筑怪物充塞着城市,谁能够不觉得恍惚无措?
当生活从不同的院落移植进了千篇一律的高楼大厦,谁还能看得清自己的面孔?
于是人们忙于为自己的城市寻找新的象征,广场、铁塔、摩天大厦然而这些只是外在的城市符号,既不属于生活,也不属于人文,为什么我们无法看到城市里人的状态,无法感觉到这个城市里人的心情这些恐怕就是引导我们溯根的因素吧。
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观点中式住宅的突起,所带来的不是一阵“中国风”,而是引导我们去追寻文化、建筑的“中国根”;而文化是一个很丰富的概念,文化的缺失会导致社会生活的内涵缺失。
在整个房地产市场上,很多项目直接是国外原抄的东西,是文化交流还是文化侵略?
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建筑是世上最为冰冷沉重的物体,然而文化却能赋予它生命力,不过,第五园的现代中式建筑文化的生命力是建立在传统文化民族风俗基础上的。
随着全球化进程的推进,各民族各地方的文化越来越强调自己的独特之处。
“越是民族的文化就越是世界的文化!
”,二、一种意识复兴着,观唐的开发商清华紫光北京房地产公司董事长吕大龙说:
“年前,如果我要做一个中式别墅,大家肯定会说你比较土,产品再好,大家也是把它当作一种古董来看,猎奇的方式来对待。
随着中国经济的高速发展,中国人民自信心的提高,中华民族自信心的提高,这种文化价值和居住理念逐步地复兴及回归,并开始出现在国内的建筑当中,这样,推出中式住宅的时机才成熟了。
”,疑问?
十五世纪欧洲发起文艺复兴运动,从而带动了欧洲科技的蓬勃发展,二十一世纪的中国房地产,是否到了该复兴的时候了?
当江泽民穿上了唐装,唐装从此风靡世界。
红红的中国结,成了中国的LOGO,让众多的华人情有所系。
久违的中式建筑是否也需要领袖,也需要复兴?
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观点中国的本土建设近年来开始出现一股理性回归大潮,从追根溯源中逐渐恢复了自信,学会了扬弃,在寻找中国传统文化精髓的同时,吸纳了西方现代学的精髓,创造了真正属于中国人的中式庭院生活。
我们再造的不仅仅是院落,而是一种历史、人文和文化。
万科所要做的,不仅仅是复兴现代院落,更是赋予现代院落以生命,使其融入现代生活,成为我们的城市,我们的生活的一部分。
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观点中国这几年的房地产,随着经济的发展,这种自信就增加了。
文化的归队必然带来居住的归队。
所以从上海APEC会议穿唐装,包括用中国结,这些不单是回归,更是复兴。
这样住宅才能够复兴,就是把一个中式的住宅不当做古董来收藏,而是当做居住来使用。
让中式文化特色变为显性的城市元素!
三、无法磨灭的烙印,【楚辞】:
“高堂邃宁,栏层轩些。
层台累榭,临高山些。
冬有突厦,夏室寒些。
川古径复,流潺缓些。
坐堂伏槛,临曲池些。
”白居易也曾经这样描绘他的宅院:
沧浪峡水子凌滩,路远江深欲去难,何如家池通小院,卧房阶下插鱼竿。
和现在流行的层高、平台、水景等多么类似,这是两千年前的描述。
当今一个很流行在网上一个受到广泛认同的概括中国人居理想的帖子写道:
“短短横墙,矮矮疏窗,绿荫儿小小池塘,高低叠嶂,绿水旁边,也有些风,有些月,有些凉。
懒散无拘,此等何如,倚栏杆临水观鱼,风花雪月,盈得工夫,好听丝竹,说些话,读些书。
”无论从古到近,人们对人居理想的憧憬就像一个无法磨灭的烙印深深的印在心里,以前是这样,今天也是这样。
疑问?
胡同、四合院、飞檐、琉璃瓦、旗袍、马褂、货郎、糖葫芦,这一切都已变成发黄的老照片,除了在不经意翻起时会让麻木的神经抽搐一下外,基本上消失在国人的生活视线。
越垒越高的钢筋水泥盒子,让人们抱怨接不着地气,虽然三餐里都会有面包和牛奶,接不着地气的人却活得日益苍白,心慌气短。
疑问?
开发异国风情住宅,在深圳市场可谓不鲜见,赚得钵满盘满的也为数不少,而且复制、克隆欧美风格,甚至照搬欧美园林,局部复制欧陆风情的楼盘已成为一条不成文的住宅开发“稳健之道”,按常规的理解,从中选优,就能“站在巨人的肩上”,赚钱只是个时间问题,为什么万科偏偏要做市场上极少的中式住宅?
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观点新民居建筑不是简单的模仿建筑符号,而是要突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴,好的中式住宅应该是“神”的效仿。
建筑是需要时间考验的,不过,“任何一个国家、地方的建筑都会经历首先是本土建筑,慢慢又变成现代建筑,最后在现代建筑审度航线上找到本土文化标识,这三个阶段都是必须经历的”,依据这条建筑文化的发展规律,我们还是可以对中式建筑的未来作出乐观的判断。
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观点万科的信念旨在推销一种新的生活方式。
万科开发房地产,不以赢利为唯一目标,也不只是单纯为客户提供居所,而是从满足现代人追求舒适、便利、完美的生活方式出发,自始至终为客户的各种合理需求而提供尽善尽美的服务,即便暂时牺牲部分经营利润也在所不惜要有创造城市文化的责任感,对城市负责,对后代负责。
“如今十多年过去,万科的产品历经多年考验,已形成它特有的不同表现风格”,骨子里的中国情结!
四、我们需要反思,当经历了太多所谓纯粹欧风美雨的洗礼之后,人们开始追溯根的本源,在现代物质经济高度发达的时代,精神的匮乏与之形成了鲜血淋淋的对照。
如同中国艺术进入了后革命一代,在民间中国寻找已失去的民间文化、民间时尚。
当犹如中国印般的奥运会徽深入人心,“新中式”已经成为一种符号被复制到各个领域中,但并不是中国民歌穿上牛仔裤和超短裙就可以称之为现代民歌,女子十二乐坊、新天地酒吧街等的成功给人们奠定了最好“新中式”的诠释。
而现在,在当代建筑蓬勃发展的今天,万科第五园的出现将重现人们心底失落已久的中国记忆,唤醒现代中国人最真挚的那一段宅院情结,疑问?
在狭隘的自恋、虚伪的保守与矜持的开放相混合的市场环境中,中国建筑师以及对中式住宅深怀眷恋者,只能迷茫而艰难的生存着,并向往着。
中式建筑的声音一度显得战战兢兢,中国的建筑师一度集体失语。
欧陆风情、洋派设计挑戏着成吉思汗的精神图腾,世界对于中国建筑的印象,只不过是张艺谋画面中的大红灯笼。
疑问?
中式住宅的无组织性群体苏醒,被市场人士解读为逆潮流而动,并被建筑界专家被评价为矫枉过正。
持此种观点,不是无端的自卑,更绝非盲目的自恋。
欧陆风应该批判,北美风应该批判,但从一个极端走向另一个极端显然也不可取,中国风,不能仅仅理解为某种风潮和运动,也不仅仅停留在建筑风格。
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观点“穿旗袍戴礼帽”是市场对这种另类行径的调侃,也恰恰反映出它对主流产品的蔑视与挑战。
尽管这种复出的中国情结还不足为市场的发展提供足够的建议和支撑,但在以西服领带作为主打的城市表情中,旗袍的风情以及它对于人们心灵窗口的诱惑,都是致命的,即使它永远不能代替、也无须代替街头短打,但有那么一两道风景晃动在人们的视线里,已经足矣。
不容否认,中国结深埋在中国建筑师的心中,在博物馆,在研究院,在建筑界的小圈子中。
但在更广泛的人群中,这种情结也未褪色,尤其是那些手中握着订单的住宅终端用户。
中国建筑正在对世界说“不”!
中国住宅正在对欧陆、北美风说“不”!
万科第五园,我们理解他不仅仅是一个简单的地产项目,而是中式建筑、文化复兴的代表。
体现着中国建筑久违的自信与骄傲,展现了中国文化的博大与包容。
第一回合:
市场研判,第二回合:
定位延展,第三回合:
专案推广,炒做,独特包装,活动,行销方式,通路扩展,客户细分,推售安排,收、解筹,客户维系,2005,万科中国年,专题分析,两条推广主线,主线一2005,万科中国年!
万科中国年,阅读中国(2005.01-05),品味中国(2005.03-08),挑战中国(2005.06-10),拾遗,阅读中国,下附详细说明,一、文化炒做(领悟中国民居文化)背景:
根据我司对全国中式住宅的调研所得,购买中式住宅的客户,对中式文化都具有一定的情结,而这其中的一类就是具有一定文化专长的艺术界人士,中式住宅所营造的文化氛围非常迎合他们的口味,会让他们产生一种“相见恨晚”的情结;,阅读中国,方式:
可以考虑与凤凰卫视联合,制作类似“丝绸之路”的“文化寻根”追溯中国民居路线的旅游文化节目,主题就是“追溯中国民居历史,探究中国民居文化”或者是“骨子里的中国情结”,并可邀请中国民居的研究机构及著名文人参与此探询路线,并言路讲解各种中式民居的文化及历史,一方面配合项目“追溯中式宅院闲雅生活”的形象,另一方面又可以使项目用充满文化韵味的独特方式入市;,阅读中国,方式:
可以考虑和凤凰卫视联合,与相关的学院、教育团体等学术机构联系,进行类似“当现代遭遇中式”等的研讨会或现场访谈节目,并邀请一些教授、文人学士参与话题,引发市场讨论;,阅读中国,目的和作用:
一方面,凤凰一直致力于挖掘及发扬中国文化,利用他们的平台宣传本项目,可增加市场影响力及可信度;另外相关文化机构的工作人员本身就是具有较高学历的知识分子,他们就是本项目目标客户群之一,与他们举办相关的讲座或者联合他们参与凤凰卫视的节目录制,较容易打动他们“骨子里的中国情结”;,阅读中国,二、事件炒做方式:
拍摄一部讲述或评述中国民居历史(溯根、复兴、烙印、反思),并有一定故事情节的系列立体电影短片,在项目认筹期在深圳各大电影院播放。
并可把门票设计成银票形式,收集完整四张电影票的客户可在项目开盘时获得额外折扣优惠。
阅读中国,主题二:
阅读中国民居文化目的:
让客户在项目开售前对中式住宅的历史、文化有深刻的印象,更有利于目标客户的确立;作用:
此销售策略一来可以引发市场新式销售模式的讨论热潮,另一方面也可能带来一场电影票的互相炒卖热潮;,阅读中国,万科中国年,阅读中国(2005.01-05),品味中国(2005.03-08),挑战中国(2005.06-10),拾遗,品味中国,一、销售通路的扩展
(1)锁定在深外籍人士原因:
根据我司对全国中式住宅的调研所得,中式住宅特别是别墅类项目,其购买的客户群中,外籍人士或海归一族占了很大的一部分,他们选择中式住宅的原因跟他们来华工作一样,他们大多钟情于中国博大精深的文化内涵,认为一定要住在有中式味道的住宅里才算真正的生活在中国;,品味中国,方式:
可以联系一些类似“明华会”或外企联合会等的外籍人士组织,在他们内部开展小众宣传,以他们为核心把项目的知名度扩展开去,一传十,十传百。
可以联系华侨协会,通过他们与已经归国或者准备归国的华侨联系,举办相应的活动或讲座,激发他们“骨子里的中国情结”;目的和作用:
通过对客户定位,针对性的做目标客户宣传,就像十七英里的小众传播一样,会达到事半功倍的效果;,品味中国,
(2)外销借助香港市场发掘客户方式A:
针对香港的外籍人士或者对中国文化情有独钟的人士:
与在香港知名的高档中式服装品牌“上海滩”合作,用举办时装发布会或者为项目的业主度身定做中式服装等方式,一方面开拓了此品牌香港的客户群,另一方面也为项目开拓香港市场找到了一个很好的突破口;,品味中国,目的和作用:
据我司调查资料显示,“上海滩”最有名的是改良式现代旗袍、唐装、马褂,为上个世纪的东方风情,添上现代元素。
在东风西渐的今天,“东风”开始时髦起来,打着“东方遇见西方”设计主题的“上海滩”,为中国时尚披上了名牌的外衣,设计与包装别有特色,得到市场的认可。
“上海滩”的客户都是一些钟情中式文化的香港中高层管理人员、外籍人士或明星,他们中的很大部分人士在香港都具有一定的身份及地位,与“上海滩”品牌举行的相关活动,可以让本案针对性的拓展目标客户群,扩大项目在香港的影响力;,品味中国,方式B:
发掘香港投资市场针对香港的投资客户:
地产名人的示范作用;集团的董事长先生名下设立了一个有2亿港币的私人基金,用于投资全国的房地产行业,可以利用施先生在香港的影响力,让其投资本项目,为项目开拓香港的投资市场起到了一个很好的桥梁作用;,品味中国,
(2)外销发掘香港投资市场目的和作用:
据我司的调查资料显示,香港的高级投资客户具有羊群效应,通常都会跟从一些在市场上有影响力人士的投资行为,而集团的施先生正是具有这种资格的人士,他名下的私人基金也是用于房地产投资行为,他的投资行为即可用作炒作话题,更可以带来一群非常有目的的高级投资客户;,品味中国,二、现场包装现场包装的效果将直接影响到客户的购买意向与项目所传输的精神与文化,所以,在第五园的现场包装中,我们强调“突破常规”,以使现场包装在项目运营中发挥最大的功效。
基于此,我们在第五园的现场包装中,根据项目的建筑特点与文化理念,首次提出了“时空隧道”的概念想法。
品味中国,二、现场包装1、形式:
在进入项目售楼处前营造一条时光隧道,让客户入内后利用多媒体的设施,通过电影宣传片所带来的强烈的视觉效果和音响效果,分三到四个厅按照“从过去、到现在、去未来”的顺序分别讲解中国民居的历史、中国民居的现在以及坂田片区的未来规划,让客户了解中国民居的演变历史和坂雪岗未来发展的情景,并可把时光隧道连通到部分样板房,增强视觉刺激。
以下是改想法的示意图:
品味中国,入口,第一厅,回到中国旧时院落民居的生活场景,唤醒客户记忆,第二厅,讲述现代民居的兴起及演变,及附属民居的文化内涵,第三厅,讲述第五园产品的规划、设计、配套等,第四道门进去,讲述坂田片区的未来规划和发展前景,通向正式接待中心,品味中国,图示,目的和作用:
由于中式住宅是具有很深
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