佳天新城营销策划方案.ppt
- 文档编号:18742377
- 上传时间:2023-10-25
- 格式:PPT
- 页数:47
- 大小:2.56MB
佳天新城营销策划方案.ppt
《佳天新城营销策划方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《佳天新城营销策划方案.ppt(47页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
兴鼎置业,1,佳天新城项目,营销策划方案,兴鼎置业,2,本案所研讨的主旨和要义,兴鼎置业,3,1.营销推广的主提研讨在一个竞争极为激烈的市场上如何进行有针对性的营销推广;产品所瞄准的各个市场层面如何用统一的推广主题和市场形象引发一致的购买认同;自用、投资、半投资、租赁四重产品价值如何在统一主题推广下,得以完美体现。
兴鼎置业,4,4.营销品牌的塑造问题通过产品营销创建产品品牌,通过产品品牌强化企业品牌,通过企业品牌的营建再反作用于产品的营销。
2.营销通道问题针对不同的营销目标群,哪一条通道是最有效、最直接和最短的。
3.营销实操问题销售的时机、营销节奏把握,宣传渠道、营销成本控制,项目延展市场开发及可持继发展营运问题等。
兴鼎置业,5,营销策划思路,兴鼎置业,6,兴鼎眼中的佳天新城项目,佳天新城项目所面对的市场机遇与挑战,佳天新城项目卖给谁?
他们有何需求?
用什么样的主题和形象能够打动他们、吸引他们?
项目理解,目标市场概况,目标群定位,主题和形象定位,兴鼎置业,7,围绕这样的主题和形象,我们做些什么,如何做,用什么样的手段和方法卖给他们最有效,变现这种策略和手段的方式和方法,销售部署,营销策略,项目建议,为什么要选择兴鼎置业来卖佳天新城,资格与能力,兴鼎置业,8,兴鼎眼中的芙蓉路兴鼎眼中的佳天新城,项目理解,兴鼎眼中的芙蓉路1、长沙的华尔街。
2、由于芙蓉路沿线是高档办公场地,商务楼的单位面积均偏大,总价较高,虽然各企业都有在此办公的意愿,但最终只有实力雄厚者能留下,实力弱者不得不离开。
3、有相当一部分芙蓉路沿线的老板和白领希望就近居家。
芙蓉路,候家塘,兴鼎置业,10,兴鼎眼中的佳天新城项目,青年公寓?
住宅楼?
商务楼?
写字楼?
小户型?
.,兴鼎置业,11,一、周边楼盘情况调研,兴鼎置业,12,二、本项目的优劣势分析1.优势1)芙蓉路因历史原因已自然成为长沙的商务一条街,本项目所处位置交通极为便利,临近候家塘立交桥,南北通畅。
2)本案面对新时代体育中心和长沙时尚标志的摩天轮,南靠候家塘成熟生活圈,北有多家星级酒店点缀,商务重地与时尚生活在这里得到有机结合,是时尚商务楼理想之地。
3)本项目楼层较高、临街展示面宽且正对新世纪体育文化中心,地标效应明显。
兴鼎置业,13,2.劣势1)本案坐东朝西,纯居家不宜,对办公也有一定影响。
2)本案体量较小,难以形成传统商务楼稳重气派的竞争优势。
3)候家塘距东塘的距离是远不远、近不近的尴尬状况,整体商业气氛难以形成大势,本案门前过道人流量较小,周边商业气氛不浓,而且商铺总价偏高。
兴鼎置业,14,项目所面临的市场机遇与挑战,兴鼎置业,15,一、项目所面临的市场机遇与挑战机遇1)商务楼正在发生更新换代的变化。
从顺天城到建鸿达,从和府到新时空一号,长沙商务楼的建筑外立面、大堂、电梯和物业管理等方面都有了突破性发展。
2)长沙商务楼需求较大,除正规的写字楼外,市中心地标明显、交通方便的商住楼和小户型等项目实际是挂住宅名头,行商务办公之实。
兴鼎置业,16,威胁1)2004年整个市场小户型供应量已达50万平方米,竞争日趋激烈。
2)单位面积减少,户数增多,投资者不能如约还银行按揭款的可能性增大,开发商按揭担保风险增大。
3)城市之心为纯写字楼,均价仅3100元/,颐美现代城成功地做到小户型与园林布局完美结合,新时空有四星级酒店大堂装修、中央空调、9台电梯为特征的高性价比,巴黎香榭二期的直接冲击这些都将给本案带来复杂而激烈的营销挑战。
4)巴黎香榭一期的失败对本案有一定的负面影响。
兴鼎置业,17,二、基本结论佳天新城在该种市场环境中,要取得卓越的市场表现,须注意以下几点:
1、商住楼的市场空间较大,但处于小户型和写字楼的夹击之中。
如何在保持商住楼价格优势的同时,树立项目的品牌形象,如何在激烈的市场竞争中形成项目的核心竞争力是问题的关键。
2、候家塘距东塘的距离是远不远、近不近的尴尬状况,整体商业气氛难以形成大势,本案门前过道人流量较小,周边商业气氛不浓,又加商铺总价偏高,因此商铺的营销决断将是本案焦点问题之一。
3、项目地块是不规则的梯形,由此而导致的户型局限和东西朝向等因素将困扰项目的整个设计和销售过程。
兴鼎置业,18,主题和形象定位,佳天新城的主题和形象导入,兴鼎置业,19,佳天新城是什么?
兴鼎置业,20,项目定位:
时尚商务楼什么是时尚商务楼?
传统的商务楼力求一种稳重气派、端正大方的形象,时尚商务楼追求一种个性张扬、活力四射的人文精神,后者以北京的后现代城为典型代表。
时尚商务楼在建筑上立求个性飞扬、品质讲究,配套上注重高品质信息技术支撑,提供网络时代的商住两用支持。
兴鼎置业,21,为什么要定位成时尚商务楼?
1)本案坐东朝西,居家不宜,宜以商住楼为主体。
2)本案体量较小,难以形成传统商务楼稳重气派的竞争优势。
3)芙蓉路是商务楼一条街,但还没有一个鲜明主打时尚为特质的商务楼。
尽管和府、顺天城、现代城、新时空可以属于时尚商务楼之列,但其建筑与营销总是在传统与时尚之间游移不定,没有清晰表现出时尚商务楼的特质,没有鲜明的时尚商务楼的主张。
本案定位较易吸引市民与投资者注意,在当今这个注意力经济时代,做到这点难能可贵,较易吸引投资者追捧。
兴鼎置业,22,案名设置建议,案名的意义和特性项目拥有一个合适的案名对包装、推广、销售有非常大的帮助。
案名应具有的特性:
1、独特性:
不仅指其易给客户留下深刻的印象,同时也应能充分诠释本项目的特点,与物业的市场定位、买家定位、产品定位、售价定位相符。
2、通俗性:
易记,易上口。
有品味感。
能不需解释领会到项目的由来。
通俗不等于流俗,尽量不使用“园”、“苑”、“豪庭”等使用量过大的称谓。
3、案名不易模仿。
4、最好是中英文能协调搭配,在平面上易于表现。
本项目案名建议:
非常空间,兴鼎置业,23,佳天新城的目标客户是谁?
目标客户定位,兴鼎置业,24,项目所指向的四大目标群体,中小企业及外地驻长办事处、工作室,一方面准备自用,一方面又准备转租或转让的客户,看中商务楼的高租金和住宅的低风险两者兼得的投资者,中小型企业及驻长办事处、工作室,兴鼎置业,25,围绕主题,我们应当做什么?
项目建议,兴鼎置业,26,一、产品的建筑形式与结构形神合一1)外立面力求时尚张扬。
2)配备长沙商务楼最好的网络配套设施。
3)增设一台可达顶层的观光电梯。
4)西面配时尚阳台,一方面起隔热作用,另一方面充分利用西面难得的景观,时尚阳台将成为本案的出彩点之一。
兴鼎置业,27,二、户型结构1、项目总体以紧凑型商务楼为主,但由于本项目地块狭长,限制了户型的设计,使本项目不能完全做到纯紧凑型空间,户型可以设计出25平米的一室、35平米的一室一厅、45平米的二室一厅等能满足多种需求的户型,允许出现偏大的户型。
2、本项目虽以住宅形式报建,但设计时应以商务用途为主的原则进行空间取舍。
3、现代商务空间因网络影响,已经很难严格区分住家与办公,本项目应提供一种更高形式的商住服务。
兴鼎置业,28,三、物业功能配置建议我不要“泛会所”我只要“时尚商务会所”,兴鼎置业,29,1)裙楼提供时尚商业配套服务,如中西餐厅、商务网吧等。
2)提供带自助厨房、自助洗衣房等多项自助功能空间,设置公共会议室之类的商务出租空间。
3)提供时尚现代的物业管理,甚至可考虑设立长沙第一个商务楼自身的网站。
既能满足业主之间、业主与外界之间的交流,也满足业主与物管之间的沟通,同时也可为业主做广告宣传,提供诸如交友等个人私事广告宣传服务。
4)顶层设花园式咖啡厅。
置身新时代体育中心的开阔空间,远眺摩天轮的流光溢彩,聆听萨克斯轻甜音乐,品上一杯咖啡,将是长沙都市难得的时尚境界,并使本案的时尚商务特质得到完美升华。
兴鼎置业,30,用什么手段和方法卖给他们更有效,营销策略,兴鼎置业,31,一、营销策略1、以形神合一的长沙首个时尚商务楼的姿态亮相,从建筑形态到形象推广都要围绕“时尚商务楼”的特质展开。
2、适当举办明星参与的大型时尚活动,是事半功倍的造势手段。
3、做好项目现场的包装和宣传。
4、进行全方位的电视、报纸、活动、楼书等要素的整合推广,每一个细节都要与主题协调。
5、2005年长沙房地产的大势是忧喜参半,走势并不明朗,本案宜采用短、平、快的销售策略。
6、裙楼部分建议开发商暂时自留,一方面等待周边商业更成熟的时机,另一方面规避高额的所得税。
兴鼎置业,32,二、推广主题项目的推广主题可从以下三个角度来确定:
1、优越的位置与立体空间:
长沙的华尔街、壮阔的新世纪体育文化中心、代表长沙时尚标志的摩天轮2、首创的“时尚商务楼”概念3、低总价优势,兴鼎置业,33,三、操盘策略1)充分利用本项目面对芙蓉路展示面宽的特点,展开现场形象包装。
2)充分发挥销售人员和销售现场的作用。
3)充分做好新世纪体育中心与摩天轮的文章。
兴鼎置业,34,四、价格策略a、定价原则均价3500元/平米左右b、调价策略结合工程施工进度,根据实际的销售形式,建议价格采用“低开高走”的方式。
加价大体分为三次提升,总的提价控制在100元/左右。
一次提价在房屋销售30%时,加价30元/,二次提价在房屋主体封顶时,加价40元/,三次提价在交房前2个月加价30元/。
c、折扣方式:
因为期房销售价格不宜过高,折扣幅度过大,前期可采用一次性付款93折,银行按揭95折,结合销售实际情况,依据工程形象,折扣幅度可依次调整为:
一次性95折,银行按揭97折;一次性97折,银行按揭99折的折扣制度方式。
兴鼎置业,35,销售部署,兴鼎置业,36,目录,
(一)准备期
(二)内部认购期(三)开盘(四)强销期(五)持续期(六)尾盘期,兴鼎置业,37,
(一)准备期1、销售人员的组织:
组成810人的销售队伍培训:
聘请专业培训师在售楼中心装修期间进行为期十天的高强度培训。
组织市场调研,熟悉区域市场。
制订销售操作流程和规范。
编写统一说辞,确定诉求重点。
2、售楼中心的装修1)售楼中心的内外装修、装饰(装修方案:
形象墙、接待台、销控看板:
可选择传统标注式看板、POP方案、展板):
2)售楼中心外围包装(工地围墙采用统一形象墙,工地制作条幅、彩旗等;户外看板采用全彩色喷绘制作;路牌广告的制作:
在售楼中心顶部,面向芙蓉路立户外广告牌)3)售楼资料的准备到位(海报、价格表、认购单及各种报表,楼书及各种文档资料、销售合同等营销细节敲定,看板:
包括发展商背景、物管公司简介、项目总平面图、立面、景观设计图、户型图、效果图、各种软性宣传资料等)售楼部可以设至芙蓉路旁,可以有一个较好的展示面,临项目现场较近。
售楼部的装修应该体现一种现代、明快、高效的主题。
兴鼎置业,38,
(二)内部认购1、售楼中心启用2、内部认购1)利用常规人气,通过现场包装、户外广告引来的客户,以及一些炒家、业内人士、我公司龙泊湾地产俱乐部已有的客户资源进行内部认购,为正式开盘蓄积人气。
2)通过实际接触客户,对市场进行试探,进一步了解客户需求,挖掘全面展开的突破点,确认项目的弱点,以此调整修正营销策略,制订更加具体的营销方案。
3、筹备开盘活动1)确定开盘广告诉求,制订开盘广告计划,准备软文广告,进行新闻造势。
2)楼盘现场大包装:
巨幅广告3)演习说辞完毕。
4)与周边有关单位合作举办推介活动。
兴鼎置业,39,(三)开盘1、入市准备1)媒体宣传全面展开,现场开盘包装。
2)通知已认购客户,准备充足的潜在客户。
2、开盘活动组织1)尽量利用事件组织开盘活动,借势而为。
2)充分利用蓄积的人气,有意制造热销气氛。
3)及时总结销售情况,调整和控制销售进程。
兴鼎置业,40,(四)强销期1、开盘后趁势打铁,通过媒体进一步强化热销气氛,延续开盘热销。
2、寻找有利事件组织一到二次有影响推广活动。
3、配合媒体广告消化客户,过滤追踪客户。
4、用业务员个人客户网络,形成销售连锁反应。
5、已成交客户进行归类总结,以确定下一阶段的销售重点。
6、用炒作追逼投机客户心理。
兴鼎置业,41,(五)持续期1、通过已签客户的口碑带来新的客户。
举办客户联谊活动,加深感情,获取良好的口碑。
2、分析已成交客户和没成交客户,重点追踪犹豫客户。
3、有目的到周边单位进行DS拜访和直销。
4、密切关注竞争楼盘态势,针对竞争楼盘采取相应促销对策。
5、为促成交,实施配合技巧,帮助客户下决心。
6、实施节假日销售配合技巧,以刺激现场销售气氛。
7、客户回访。
8、过滤客户希望能回笼客户。
9、追缴余款,激发客户信心。
10、对滞销栋位或楼层进行突破。
兴鼎置业,42,(六)尾盘期1、在开盘和热销时期,以较低价格将盘中位置较差或有明显缺陷的单元售出,尽量避免留到后期销售,实现无尾盘销售。
2、在不牺牲或少牺牲面积前提下,尽量处理好每个户型,使整个楼盘没有明显差的产品。
兴鼎置业,43,为什么要选择兴鼎置业来卖,兴鼎置业,44,运作流程及运作特点,专人专职、分工明确、责任到位,兴鼎置业,45,运作流程及运作特点,本项目运作由公司高层管理者之一的业务总监牵头,采用一支指挥棒统筹管理的运作模式。
有关项目所有业务运作由总负责人负责,而项目总负责人受项目总顾问的直接指导和支持,保证运作的准确性、实效性。
公司内最高管理层组成的知囊团及各职能部门为项目运作提供专业的支持,为项目的决策提供更准确的、专业的意见。
公司知囊团对项目的决策意见由项目总负责人进行整合,并分别由策划和销售专业操作负责人进行贯彻,使本项目的运作方向保持准确。
兴鼎置业,46,运作流程及运作特点,项目总负责属下设置了策划和销售两大操作组,两大操作组除配有专业人员配合执行项目运作外,分别设立专职执行经理负责策划和销售运作,受项目总负责人管理和指导。
项目策划组在项目的运作中,将得到公司市场研究和建筑设计大力的专业支持;在销售组的运作上,分为销售组和后勤组两个组别。
兴鼎置业,47,兴鼎置业代理“本项目”的优势所在,兴鼎置业代理本项目的六大优势,优势二:
善于进行经营策划及投资策划,是成功操作本项目的关健。
优势五:
拥有城东丰富的操盘经验和对城东市场深刻的认识。
优势四:
严谨的工作作风、有条不紊的组织管理,是操作“本项目”的有力保障。
优势一:
公司综合实力强,居房地产代理行业榜首,是成功操作本项目的实力保证。
优势三:
强有力的社会资源及品牌整合能力,是成功操作本项目的关键。
优势六:
拥有强大的龙柏俱乐部客户资源平台。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 新城 营销策划 方案