长葛市新区项目定位报告1010.pptx
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长葛市新区项目定位报告1010.pptx
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商业定位规划方案,2014年10月,在长葛市城经济快速增长的大环境下、本项目商业定位依托前期商业市场环境分析报告,结合自身特点突破地级市传统街区式初级商业形态,立足未来3-5年发展需求,提出较为系统的定位及规划思路,具体表述如下。
前言,第一部分项目区位及商业swot分析,背景,1、项目区位及硬件规划指标2、商业部分建筑规划3、商业部分swot分析,本项目位于葛天大道与张辽路交叉东侧区域,处于长葛老城区东南部,属于新兴居住区。
距老城区直线距离约5.7公里,车程时间约15分钟。
项目区位及规划指标,商业部分建筑规划,商业二,商业一,商业三,商业四,商业一:
公寓楼底商1-3层商业二:
集中商场1-4层(包括公寓楼底商)商业三:
室内步行街1-3层商业四:
临街门面房1-2层,商业四,商业部分SWOT分析,优势,劣势,1、都市扩张区域功能升级,投资环境利好。
2、居民消费能力和观念日渐升级。
3、消费需求从单一购物向餐饮娱乐多元发展。
4、餐饮休闲娱乐业态升级较快,带动项目周边商业氛围提升。
5、商铺价值随着区域商业发展大幅提升,物业增值潜力巨大。
1、交通快捷,省会郑州强大的商业吸附能力限制了长葛市高端商业的发展。
2、长葛市城镇化率低于河南省平均水平,区域常住人口增长缓慢,零售业态增速缓慢。
3、新区商业成熟度低,配套基础较差,整体商业投资机会较老城略少。
1、项目所在周边人口密度小,目前未能形成繁荣的商业氛围,招商资源的收集谈判难度大,招商政策的制订上会面临部分让利。
2、项目商业开发时间方面的不确定性,会对大型(2000平方)商业的拓店计划和引进产生一定的影响。
机会,威胁,1、地级市城区核心商圈(老城区)道路设施和公共环境改造,部分市场外迁商铺减少商家外流,符合商家拓店条件的商业物业带来了发展机遇。
2、居民消费的品牌化意识增强,更注重休闲娱乐、餐饮体验感。
3、餐饮休闲娱乐业态发展快、需求大。
4、项目所在区域新增楼盘集中,定位偏向中高端,未来居住人群数量、质量有利于区域商圈形成。
5、区域内规划休闲公园、沿路绿化等公共环境的提升,有利于营造休闲商业的氛围。
6、区域内商业的唯一性和领航性。
商业部分SWOT分析,第二部分市场环境回顾,回顾,1、消费者调研总结2、经营者调研总结3、经营者消费者对本项目业态建议4、商家访谈5、区域商业发展机会,消费者调研总结-1,一、消费现状:
1、就近消费:
城市城区较小,居住地和商业均较为集中,居民日常生活购物就近消费,方便快捷。
2、观念传统:
受可支配收入和文化教育程度不高的影响,购物便宜实惠仍是大众首要选择,品牌消费意识淡薄,新型商业形态接受度较低。
3、结伴出行:
由于生活节奏较慢和空闲时间多,家庭和朋友结伴出行以成为逛街的主流方式。
4、两极分化:
形成了以个体经营者和政府公务员为代表的高收入人群,和打工族、上班族、家庭主妇、务农为代表的中低收入群体。
各群体的出行方式、消费习惯、消费观念存在较大差异。
5、扎堆从众:
由于价格低和货品全的共性需求,导致从众心理、扎堆消费现象普遍,并通过结伴逛街口碑相传。
6、高端外流:
受郑许商圈的辐射,私家车主高端人群呈现“跨区越级”消费,选择多样化、品牌档次集中和交通便利是其主要原因。
7、休闲单一:
由于政府文化设施配套缺乏和老城区休闲场所升级滞后,市民消遣娱乐方式主要集中于KTV和打牌。
8、偏爱美食:
由于第三产业(餐饮)的发展尚未兴起,在对外来饮食文化向往和商务宴请的双重需求下,以环境优雅、口味独特美食餐厅倍受当地中高端人士和个体经营者的青睐,并出现开一家火一家的现象。
9、聚会经济:
因朋友聚会、宴请而被带动的餐饮、KTV、洗浴、足疗等休闲娱乐行业市场需求旺盛。
10、面子文化:
城区里请客送礼讲究面子、高端场所只要服务好、产品对路就能快速打开“金子塔尖”部分客群。
消费者调研总结-2,二、现存问题:
1、现有的业态不丰富,特色商业比较缺乏,商业形态及档次过于相似且过于集中,同质化竞争的情况比较严重;2、长期处于封闭状态,消费群体及消费能力长期处于比较稳定的状态,商家为了减少经营的风险,都将目标客户定于占最大比重的那部分中低档消费群体,这就造成了长葛市现有的商业形态中低档过多,而中高档、特色化、个性化的商家偏少;3、长葛市近几年经济的快速发展,人均收入的提高,中高消费群体的消费需求逐渐增多,而现有的商业形态及构成长期以来过于单一化,还未发生太大的变化,高端消费需求无法得到满足普遍到郑州许昌消费。
三、市场机会:
1、城区80%的消费者愿意在项目建成开业后去本项目进行消费,同时项目业态的期待依次为:
服饰、百货、美食、电影院、KTV、家居、超市以及会所。
证明符合一站式小型综合体的消费观念正在形成。
2、按照集中式商业的发展演变规律,人均GDP位于1.7万3.5万人民币,商业形态出现飞跃,多样化、规模化的现代商业出现,如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等。
经营者(商家)调研总结-1,经营现状总结,投资能力有限,同时具备经营和商铺投资的经营者比例不足20%,且投资型商铺多远离核心商业区,除少数资金较为充足的经营者外,大多数处于保守经营和观望态度。
期待商业升级,消费能力高与市场供给不足形成矛盾,高消费人群持币待购纷纷外流,本地商业呈现出“下宽上空中间细”的畸形金字塔结构,商业服务水平滞后于居民消费水平。
看好餐饮娱乐,在老城除超市外生意最旺的当属特色餐饮和KTV娱乐,在传统服务业里属少有同时具备旺场旺财的高投资回报业态。
拓店意愿强烈,老城区受房屋自身条件、转手费和周边商业氛围参差不齐等因素影响,存在拓店成本高投资周期长的特点。
加之旧城改造租赁商铺减少,那些交通便利、同业态聚集的外商圈新型物业日渐被经营者接受。
未来前景乐观,随着中心城区私家车的爆增、中高端楼盘兴起和灰色收入人群比例的提高,多数经营者看好长葛市商业向大型综合类百货和购物休闲娱乐一站式的综合业态发展。
1,2,3,4,5,1、外地品牌大量拥入餐饮休闲业态的需求热将其推进快速发展时期,外地知名品牌正以加盟的方式进入长葛市城,如“肯德基”和“大浪淘沙”洗浴会所,认牌子、讲面子在县城级中高端消费市场“接地气儿”。
2、本地投资再掀热潮长期关注并在长葛当地有投资项目的政府公务员和中高规模经营者,已看到市场机会和空白点,预抢占先机,目前已知在建大型餐饮、KTV、洗浴项目十余个,均为当地人二次投资。
3、规模档次明显提升由于旧城房屋条件的限制,新建项目多为改造、自建和大型楼盘项目底商,大型商业需求面积均在2000平方米以上,投资规模300万以上,硬件环境抬高了消费水平。
4、选址布局均衡发展受政府规划的影响,新区(政府宴请方便)是拓店的首选区域,借助餐饮优势和未来公共设施的完善,在被调研经营者中得到了较多的接受度,前提是交通便利。
经营者(商家)调研总结-2,未来商业发展预测,商户访谈反馈,商家访谈,本次共问卷调研品牌商家40个,深度访谈18个,主要以零售百货、服装、服饰为主,涵盖一定比例的餐饮、休闲、娱乐。
主要从长葛商业现状、消费能力、对本项目期望等三个方面进行访谈。
首期商业开业时间、商业定位、经营特色;,商业整体周期、形态、配套设施。
底商面积、进深、挑高,尺寸,集中商业总面积、封顶时间、招商或合作政策,入驻本项目考虑的因素,访谈商家项目预期,拓店意向较为集中的主要业态业种:
男女服饰、珠宝、餐饮、手机卖场、儿童早教、KTV,入住率、后期经营管理,单位:
比例(多选),从消费者和经营者对本项目业态的期望上看:
零售方面:
服装、日常百货、购物中心、品牌店、中大型百货等比重较高。
娱乐方面:
电影院、KTV、休闲娱乐等比重较高餐饮方面:
中高档餐饮、餐饮美食等比重较高。
对项目业态的期望,第三部分项目商业部分定位,定位,1、定位原则及目标2、商业发展方向界定3、商业形态界定4、商业体量测算5、各物业协调关系6、消费者、档次定位、形象定位、主题定位、品牌定位,定位原则及目标,完善区域商业配套功能利用区域交通优势考虑消费者构成和消费能力创造休闲与商业的结合典范增加商业特色与亮点打造自身和区域商业品牌样板提升社区配套功能,增加卖点,县级市商业持续领先者,对商户:
有信心对开发商:
有决心对住户:
有增值对消费者:
有号召力对主城区商业:
有竞争力,发展方向界定,县级市商业新中心,商业环境,抓住旧城改造的契机,依托商业快速发展和新区拉动的优势打造全新的商业中心,区域启示,发挥新区广场休闲优势,打造区域首家休闲购物的商业综合体,地块条件,地块地处高端住宅集聚区,且濒临中心城区主干道,满足后期发展的需要,市场需求,特色商业需求度高,市场机会大,考虑辐射周边县城,满足商品多元化和全客层,竞争策略,大型商业项目匮乏,快速领先和差异化抢占市场先机,商业形态界定,传统街铺,传统专业市场,商业综合体,百货+商超,多业态组合,突出优势,广场街区生活商业功能模块化内外空间,融合人文风情,物业自持商业配套齐全欧式体验及英伦风格,前期市调结果显示,老城区80%的消费者对项目业态的期待依次为:
服饰、百货、美食、电影院、KTV、家居、超市以及会所为一体的一站式购物广场。
商业体量测算,第一圈层,第二圈层,1、根据一般商圈辐射理论本项目对不同圈层人口的渗透率约为:
“第一圈层”98%;“第二圈层”40%2、人均商业面积数据来自我司前期所做商业环境调研数据。
3、随着周边辐射人口的增加,项目开业时开发体量会有所增加。
总辐射,本项目2016年总辐射人口预测约为5.5万人,按长葛市人均商业面积1.08计算,适合开发体量最大为5.86万平方,本项目规划商业体量5万平方适中。
总体概念,商业概念,商业档次定位,消费者定位,都市客厅(社交),生活新主张,消费新体验,体验消费中高端、生活消费中低端,,政商两务、中产家庭、财富新贵、年轻一族,形象定位,主题定位,异域、时尚、活力、健康,快乐家庭、时尚生活、美食天地、休闲娱乐,品牌定位,去本土化、泛快时尚、携国内知名品牌,商业定位,美食+休闲+康乐+百货=都市新生活中心,核心价值:
颠覆性、全客层、异域风情,颠覆性:
改变消费者习惯。
(首家一站式、业态新颖、品牌独特)全客层:
55岁以内异国风情:
欧式风格、英伦体验新奇特吃喝玩乐+体验式购物,时间互动、客流互动、档次互动、功能互动、空间互动。
住宅,高端消费人群,配套,吸引客流,销售回款,生活配套,稳定消费群体,物业增值,配套,客流、人气,时间:
商业1和商业4可延长消费时间,带动非节假日(周一至周五期间的客流稳定)空间:
动静区分离,室内外互补。
客层:
涵盖中心城区、周边社区和乡镇档次:
满足中高、中、低档全客层。
功能:
目的性消费带动休闲类,休闲娱乐类拉动餐饮和购物,集中式商业氛围带活室内步行街。
各功能之间协调关系,天然客流,商住,底商,集中商业,温泉会所,氛围,互补,消费者定位,新区常住人群,年轻消费人群,家庭型消费人群,中高消费人群,有车一族、商务人士、政界、商界经营者,便利类,区域周边和新区常住居民,追求时尚消费和精神体验的中心城区时尚青年,项目及周边社区,城市中产家庭,生活类综合消费能力强,城市(中心城区)全客层,兼顾周边社区和乡镇。
消费者定位,形象定位,都市概念:
创造都市消费新主张,引领体验式生活享乐主义+新生活:
都市客厅:
引领都市社交、商务、聚会功能,都市休闲广场(商业1)都市购物广场(商业2)欧式风情商业街(室内步行街)、新城街区生活(临街商业),高端第一:
截留本地向外地中高端消费流(相对本地的高端)品牌第一:
抢占当地唯一性餐饮、休闲、娱乐品牌资源,树立领先标杆时尚第一:
吸纳郑许时尚主流元素休闲第一:
吸引都市中心休闲消费主流娱乐第一:
分流老城娱乐圈消费群,商业档次定位,高档体验、中档消费、兼顾低档,市调结果显示:
1、中高消费群体的消费需求逐渐增多,现有的商业形态中低档过多,而中高档、特色化、个性化的商家偏少;消费需求无法得到满足普遍到郑许消费。
据前期问卷调查显示:
消费者对项目档次的期待:
“高端”28%;“中高档”32%;“中端”18%中高端整体占比达到78%。
经营者对项目期待:
“高端”23%;“中高档”41%;“中端”26%中高端整体占比达到89%。
商家访谈结果:
多数希望档次偏向于中偏高档,同时辐射到乡镇。
中后期:
品牌高档、消费中高档、稳定中低档,档次评定标准:
以长葛当地消费水平为参考。
引领现代都市生活的主题元素,满足个性、家庭、商务、社交等全客层消费需求。
时尚生活,快乐家庭,美食天地,休闲娱乐,缤纷体验,快乐家庭模块面向成年家庭,围绕家居生活、亲子乐园两个主题,营造全方位、丰富的家庭消费空间。
面向各消费阶层,满足高中低多层次丰富的餐饮需求。
围绕温泉会所、ktv、院线等主题,打造中高端客层的娱乐体验。
主题定位,时尚生活模块面向家庭,围绕男女时装、生活周边两个主题,打造时尚多彩的年轻休闲消费场所。
主题定位模块解析,选择一些未进入长葛市场,但在消费者心目中已有期待的品牌,如:
麦当劳等,注重在长葛本土有一定口碑和消费者喜爱的品牌,该部分人群对品牌的忠诚度较高,易于培养。
如老疆兰等品牌,除配套业种外,选择的品牌应有一定的品牌度和口碑,零售应以国内二三线品牌为主,餐饮可适当引进1-2家国际知名餐饮品牌,入选的品牌应有较好的运营管理水平,橱窗设计,店面设计等形象设计较好。
如:
达芙妮等品牌,品牌化,品质化,本土化,新血液,市调显示:
1、长葛市居民消费向品牌化方向发展,服装品牌升级、餐饮娱乐更注重体验化。
2、省内知名餐饮、休闲、娱乐品牌成功进驻长葛运营良好,品质化诉求加强。
3、长葛市本地的一些知名餐饮和零售品牌,知名度高,品牌号召力强,且积累了稳定的客户群。
4、长葛市对一些未进入长葛市的品牌有很强的期待心里和消费欲望,品牌定位,第四部分项目商业规划建议,规划,1、功能及业态组合构成2、各商业模块业态组合3、各业态档次定位4、商业1集中式公寓底商业态规划5、商业2集中式商场业态规划6、商业3室内步行街业态规划7、商业4项目底商业态规划8、整体商业占比,功能及业态组合构成,购物主题卖场、大超市、品牌精品店,健康儿童早教、桌球、旱冰场、网吧,餐饮快餐、中小型特色餐饮、中型中餐、大型商务宴请,休闲洗浴会所、美容美发、spa,娱乐影院、KTV、儿童娱乐城、电玩城,都市新中心,展示不同商家特征,合理考虑不同业种和品牌的市场契合度多种主题和形象针对不同消费群体的心理特征多元化及多层次业态组合满足各消费群体需求销售和后期经营的角度考虑二者的平衡,规避矛盾,以综合超市、KTV、电影院、洗浴会所、大中型餐饮等为基本组合,主力店,次主力店,特色店,以精品服饰旗舰店、化妆品、运动休闲、电子数码产品、异国风味餐厅等为主要组合方向,以儿童教育、美容SPA、电玩、旱冰等创意店铺为主要组合方向,=,餐饮,娱乐,零售,各商业模块业态组合,档次评定标准:
以长葛当地消费水平为参考。
起步中档消费,中高档服务和硬件配套,中后期随客层优化调整,中低档,低档,中档,中高档,高档,精品,餐饮,休闲娱乐,服务配套,综超,各业态档次定位,B1,1F,2F,3F,4F,温泉会所,销售中心,大型餐饮,大型餐饮,停车场,停车场,轻质餐饮,电影院,温泉会所,温泉会所,温泉会所,电影院,儿童乐园、培训、spa,温泉会所,KTV、电玩、旱冰场、网吧、桌球,大型餐饮,大型餐饮,大型餐饮,大型餐饮,大型餐饮,大型餐饮,大型餐饮,轻质、餐饮,西式快餐,大型商务餐饮,大型中式餐饮,童装、女装、玩具,超市大卖场,鞋服、珠宝、化妆品、手机数码卖场,集中式商业一,集中式商业二,集中式商业三,合计:
9000,合计:
13200,合计:
25200,各商业模块功能业态布局,总面积:
47400,精品服装,地方特色餐饮,近期功能,中期功能,中高端餐饮,温泉会所,销售中心,中高端餐饮,多功能温泉休闲会所,通过餐饮、温泉会所的人气带动作用,与销售中心客流进行互补和共享,待项目销售完毕,销售功能撤去后,将扩大温泉会所的面积,进行二次升级。
将商业功能和档次与主商业定位完美匹配,形成项目初期亮点,吸引中高端客群。
完善会所的多功能和商务、休闲娱乐设施,增加接待能力并加强与二、三层餐饮业态的互动,,集中式商业一定位思路,会所初期规模及档次定位:
本项目体量定位于9000,档次定位于区域高端会所,同时接待容量可达140人区间,单人浴资消费档次建议29-49元区间(含一次自助餐及饮用水和水果),保健按摩消费档次88-398元区间。
泳池面向会员开放。
集中式商业一-近期布局,集中式商业一-中期布局,会所中期规模及档次定位:
随着销售进入尾声,一层的面积将拿出80%以上用于温泉会所的功能升级,总体量预计约为6000左右,所增面积主要用于商务包房、休息大厅和接待功能,完成会所的干湿区分离的经营需要,同时负一层进行适当的功能调整。
以电影院、超市大卖场、儿童乐园、美体SPA为主力业态,配合各类精品零售,打造家庭生活消费新体验。
市调显示:
1、大卖场行业多为本地或者区域性品牌,无全国连锁的大卖场出现,本项目如能引进一个全国性连锁或知名的大卖场可迅速提高项目知名度,增强对辐射区域客流的吸引力。
2、女性消费者构成比例中女性消费者占据了58%的比例,是购物的主力人群,且三口以上家庭占据77%的比例,区域内尚无集儿童娱乐、教育、儿童零售等为一体的综合性儿童消费场所。
3、目前长葛市对电影需求较大,但本地电影院仅两家,且设备环境一般,本项目引进知名院线可对高端人群外部消费产生一定截留作用。
集中式商业二功能业态分区,1F面积3300,以零售、西式餐饮及配套服务等进行布局。
1F业态及业种分布图:
市调显示:
1、服装、鞋类、手机数码是消费者调研中零售类业态,期待较高的业种。
珠宝可提升项目的档次,餐饮和配饰可做为本楼层的配套业态,增加楼层业态的丰富度。
2、市调显示产业聚集区银行网点较少,可在集中式商业3开设银行营业网点配套,为商业吸引高端人群。
集中式商业三1F功能业态分区,楼层布局图来源别处,仅作参考,2F面积3300,以综合超市大卖场和影院院线两大主力店拉高客流,与餐饮、精品零售业态形成互补。
2F业态及业种分布图:
市调显示:
日常百货是消费者对项目需求仅次于服饰的第二业种。
卖场作为生活配套,其购买频率较高,客层覆盖丰富,有助于提高商场人气。
定位:
生活消费类+综合超市构成:
生鲜区(400)+日用百货(1200)+鞋服(800)+休息区(200)+外租区(700)客群:
周边社区、城市家庭,乡镇居民,方案:
2层整体租赁或1层带2层(外租区+主入口)品牌推荐:
大润发、千盛、永辉;,集中式商业三2F功能业态分区,楼层布局图来源别处,仅作参考,3F面积3300,以儿童乐园、教育为主力业种,结合儿童服饰、女装、美容spa等配套,客层较为匹配且延续性较好,能延长逗留时间,3F业态及业种分布图:
集中式商业三3F功能业态分区,市调显示:
儿童娱乐是消费者对项目需求中娱乐业种仅次于ktv和院线的第三业种,且目前长葛市集中式商业中除乐福和幸福万家等项目设置少量儿童娱乐外,整体较为缺乏多功能儿童游乐中心。
儿童服饰、儿童玩具,楼层布局图来源别处,仅作参考,4F规划面积3300,原规划面积为电影院线和轻食区,建议剩余半层做封闭处理以备后期商业功能升级,4F业态及业种分布图:
定位:
长葛市最高档星级影院厅数:
3个厅(一大两小)座位数:
400人左右品牌推荐:
奥斯卡、大地影院,注:
4层电影院为半层,建议4层建设为整层,前期可封闭处理,可作为后期业态调整腾挪空间,市调显示:
院线是长葛市消费者对项目期待休闲娱乐业态中排第一的业种,消费者诉求较为强烈。
集中式商业三4F功能业态分区,电影院,楼层布局图来源别处,仅作参考,商业三市内步行街业态建议,特色逛街元素组合:
建议:
1、中部挑空、回廊式设计,双通道铺位分割,风格设计与步行街呼应,业态业种偏向时尚服饰、餐饮、美食、甜品等。
2、区域定位规划,同类集中经营。
3、一楼服饰、珠宝、鞋帽、轻餐饮,二楼主餐饮,三楼以娱乐休闲业态为主。
业态组合:
以品牌餐饮、休闲娱乐为契机,快速吸引消费者消费,带来项目高人气和口碑的积累。
集中式商业三功能业态组合,市调显示:
1、目前长葛市居民对美食的消费偏好较高,目前整个餐饮市场较为火爆,市场需求较大;长葛市知名餐饮多分布于商业集中地,和本项目区位相符;目前市场上知名连锁品牌较少,进驻空间较大。
2、餐饮与娱乐业态在客户层和消费时间上有很强的互补性。
3、ktv市场整体火爆,生意较好,但多为量贩式ktv,缺乏高档娱乐会所。
4、区域内尚无集电玩、网吧、桌球房、旱冰场等业种为一体的综合娱乐场所。
5、消费习惯关联:
目前长葛市餐饮与娱乐的消费处于片区化,需转场进行消费,商业2中餐饮与娱乐于一体,形成一站式消费。
1F面积8400,以精品服饰、品牌服装、快消品、时尚品为主,打造精品街。
市调显示:
长葛市中高档品牌服装较少,且相对分散,消费者采购困难。
集中规划品牌商业街,可以有效满足中高端消费者的购物需求。
集中式商业三1F定位,2F面积8400,以各式中高档特色重餐饮进行聚集,形成餐饮聚集区,吸引大量人气和楼上的ktv及其它娱乐业种形成良好的互动。
市调显示:
长葛市中高档餐饮较少,湘菜和川菜较受欢迎;西式餐饮尚未形成消费热点,未来有一定潜力;特色餐饮和自助餐在当地生意较好。
集中式商业三2F定位,3F面积8400,以电玩、旱冰场、桌球房、网吧等业种选择,打造个性、年轻的娱乐组合。
市调显示:
电玩:
多以个体电子游戏厅的形式出现,规模小,环境差,设备落后。
桌球:
目前整体市场数量较少,未形成消费热点,处于市场培育期,前景较好。
旱冰场:
市场有一定需求,但目前商业项目中尚无大型旱冰场。
网吧:
老城区域网吧较多,竞争激烈,但产业集聚区目前尚属市场空白点。
集中式商业三3F定位,3楼面积分配2500,以KTV业种进行布局,在整个楼层布局过程中实现人流的承上启下作用,为娱乐健身和餐饮提供了良好的配套,业态的延续性较好。
定位:
高档娱乐会所式ktv包间:
20-30个客群:
中高档收入人士,市调显示目前长葛市以量贩式ktv为主,除个别之外其它设备较为陈旧,价格较高,体验差,我司走高端娱乐会所式ktv,可实现行差异化定位,且和洗浴会所人流有很大的互动性。
集中式商业三3F定位,商业四底商业态建议,特色逛街元素组合:
建议:
1、集中式商业底商的铺位分割与风格设计与室内步行街呼应,业态业种偏向逛的元素(餐饮、美食、甜品等)2、售卖在托管协议中约定经营业态,避免与规划冲突3、男女服饰、花店、婚纱摄影、美甲等业种目前已知才城区商户数量充足,商家现经营状况良好,对未来预期较好,有一定的进驻意向,可考虑售卖商家自营。
集中式商业业态整体比例为:
零售42%、餐饮22%、娱乐36%;以餐饮、娱乐促进零售消费。
零售:
集中在集中式商业2和商业3里面,主要考虑入住率与开发时间的匹配关系,打造家庭消费。
餐饮:
所有商业内均有体现,产品差异化经营。
主要以集中式商业1的高端商务餐饮、集中式商业2的特色轻质餐饮、集中式商业3的大众化餐饮布局。
娱乐:
业态丰富、兼顾各年龄层消费。
集中式商业:
前期以拉动人气、制造旺场效果;后期则逐步进行业态升级。
20800,11000,18200,各业态比例图,整体商业业态比例,含销售中心面积1000,42%,22%,36%,第五部分商业分期开发时序,分期,1、分期开发时序依据2、商业分期开发建议3、一期商业的机遇与风险4、经营管理服务建议,分期开发时序依据,现周边常住人口少,项目开发周期长,建议商业分期招商开业,依据如下:
人流支撑商业1的餐饮、娱乐功能吸引老城目标客流,形成商业氛围,功能支撑项目及周边社区入住率上升便利性消费需求释放,业态功能完善,中心支撑各业态功能和客流相互支撑,完成都市新生活消费体验一站式中心,销售支撑住宅+商业1先行亮相,树立项目未来商业配套档次,提供销售卖点,1、降低销售、招商、经营风险2、逐步解决近期和远期的商业需求,商业入市顺序:
1、集中式商业1集中式商业2集中式商业3室外步行街底商2、集中式商业1先行启动,温泉会所客层定位与项目的
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- 长葛市 新区 项目 定位 报告 1010