房地产开发的核心要素.ppt
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房地产开发的核心要素.ppt
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,ThecoreelementsofRealEstateDevelopment,用一句话阐述,房地产开发的本质是什么?
以高于盖房子的成本卖房子!
最原始的商业逻辑-低进高出。
卖好的价格,带动品牌发展,品牌带来溢价,最终带来良性可持续,4,房地产的核心要素,又是什么?
3+1整合模式,开发商资源整合者,资源RESOURCE,资金FUND,技术TECHNOLOGY,房地产行业为什么发展迅速,很重要的是供应商体系的发展和房地产行业把其他行业进行整合、匹配。
开发商的整合能力了解鉴别配合控制可持续,资源RESOURCE,资金FUND,技术TECHNOLOGY,资源最早期(90年代早中期)通过人脉关系资源获取土土地(资源门槛)。
而随着土地一级市场的规范,资金成为获取开发项目的首要条件。
资源RESOURCE,资金FUND,技术TECHNOLOGY,资金土地招牌挂出让方式出现,提高了获取项目的资金门槛,土地费/工程费/财务费/营销费/规费/税费等让资金成为房地产开发的要素,资源与资金是生产资料,此外,还需要生产力技术。
资源RESOURCE,资金FUND,技术TECHNOLOGY,技术随着房地产行业进入正常市场竞争时代,行业领域的开发技术成为提升竞争力的关键。
建筑学工程营造成本控制营销策划物业管理,普通观点,“工程营造”三大要点?
1.合理的造价成本,技术-建筑营造,更省,2.工程的营造速度,更快,3.工程的质量,更好,严谨科学的安全管理保障营造安全,“成本控制”的几个阶段!
第一阶段:
成本低,品质低,技术-成本控制,第二阶段:
成本高,品质低,第三阶段:
成本高,品质高,第四阶段:
成本低,品质高,两个内容:
大成本控制成本规划,“营销策划”的两句话!
把需求变成商品!
技术-营销策划,把商品卖给客户!
技术-涉及学科,“技术”涉及的几大学科!
对需求的把握,情景营造,而技术的核心要素是“建筑学”!
建筑学+房地产行业=房地产开发的秘密,核心观点,事实例证,政府主导,市场化,宏观调控,深度调控,无产品概念时期97年之前,非市场竞争的政府主导市场,房地产发展低靡,90年代初地产泡沫后的低靡时期。
产品单一,无创新、无设计概念。
产品概念雏形时期98年至2000年初期,房地产开发进入市场化新时代,楼盘产品概念开始形成。
产品设计创新概念开始导入。
产品创新爆发时期2003年后,随着企业改制的落实,市场化程度越发成熟,在宏观环境影响下,市场进入以产品为核心的竞争时代。
产品创新成为开发的核心竞争力要素,市场竞争时代绝大多数优秀楼盘案例,都印证了“与建筑学融合”的观点。
除了非自由竞争的产物如保利/招商/华侨城等。
再看他们,在市场竞争时代,都是以“优秀产品”为核心竞争力的典型代表。
我们看一些实例,万科.城市花园,9698年深圳,最早期首批具有景观概念的社区。
开始导入产品思维。
将中国传统民居文化与现代设计思维有机融合的原创性人文社区,建筑学应用最极致的典型代表。
万科.第五园,2005年深圳,绿城的原创性建筑思维,造就桂花园式的经典建筑立面,导致各地中小开发商纷纷效仿抄袭。
绿城.桂花园,2005年合肥,2010年杭州,极致的建筑、极致的园林细节表现,龙湖以建筑学思维打造产品,荣膺国内产品第一的称号。
龙湖.滟澜山,2002-2012年广州,以“森林、湖泊、新城市”为定位旗舰式综合社区,形成远郊超级大盘的开发模式。
碧桂园.凤凰城,2002-2012年广州,华府延承世界经典的新欧式建筑手法,揉合现代主义建筑元素与欧洲古典建筑经典。
恒大.华府,“建筑学”是什么样的学科?
技术-建筑学,技术-建筑学,从广义上来说,是一门横跨工程技术和人文艺术,研究建筑物及其环境的学科。
建筑学所涉及的建筑艺术和建筑技术、以及作为实用艺术的建筑艺术所包括的美学的一面和实用的一面。
传统的建筑学的研究对象包括建筑物、建筑群以及室内家具的设计,风景园林和城市村镇的规划设计。
随着建筑事业的发展,园林学和城市规划逐步从建筑学中分化出来,成为相对独立的学科。
建筑的技术和艺术密切相关,相互促进。
技艺在建筑学发展史上通常是主导的一方面。
在一定条件下,艺术又促进技术的研究。
现代科学的发展,建筑材料、施工机械、结构技术以及空气调节、人工照明、防火、防水技术的进步,使建筑不仅可以向高空、地下、海洋发展,而且为建筑艺术创作开辟了广阔的天地。
“建筑学”定义,技术-建筑学,工程技术,“建筑学”!
建筑设计和建造相关的艺术和技术的综合研究建筑物及其环境,旨在总结人类建筑活动的经验,以指导建筑设计创作,构造某种体系环境等,人文艺术,=,建筑学专业,工民建专业,技术-建筑学,技术-建筑学,解决做什么,解决怎么做,建筑学专业,工民建专业,“建筑学”解决什么问题?
规划设计,建筑设计,技术-建筑学,建筑技术,包括从整体规划,建筑外观设计,建筑内部设计到施工工艺,结构设计等,常见的有建筑的水暖电及绿色环保设备应用的设计,按照建设任务,对建筑进行空间、功能组织,并对建筑单体进行形体美学等方面的设计,在项目定位的基础上,对其进行规划及总体上的设计,满足空间、交通、功能、景观及其价值分布上的要求,技术-建筑学,城市设计,“建筑学”分支!
景观设计,室内设计,以城市作为研究对象的设计工作,介于城市规划、景观建筑与建筑设计之间的一种设计,在建筑设计或规划设计的过程中,对周围环境要素的整体考虑和设计括自然要素和人工要素。
使得建筑与自然环境产生呼应关系,使其使用更方便,更舒适,提高其整体的艺术价值。
根据建筑物的使用性质、所处环境和相应标准,运用物质技术手段和建筑设计原理,创造功能合理、舒适优美、满足人们物质和精神生活需要的室内环境。
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