房地产投资项目分析.ppt
- 文档编号:18731471
- 上传时间:2023-10-22
- 格式:PPT
- 页数:58
- 大小:572KB
房地产投资项目分析.ppt
《房地产投资项目分析.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产投资项目分析.ppt(58页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
1,房地产投资项目分析实务,2,动态法动态法是相对于静态法而言的,它充分地考虑了货币的时间价值和项目的寿命周期,通过利息和现值的计算,比较完整、准确地反映了项目的经济效益状况。
这一方法在房地产贷款项目评估中被广泛采用。
3,房地产贷款项目的财务评价,一、房地产贷款项目的财务评价概述
(一)房地产贷款项目财务评价的意义
(二)房地产项目财务评价的内容在动态财务评价中,主要分析净现值(NPV)、内部收益率(IRR)等项指标,借以反映项目本身的盈利水平和偿债能力。
为了便于分析、计算,我们先从货币的时间价值说起。
4,二、货币的时间价值
(一)货币时间价值的基本概念所谓货币的时间价值(TimeValueofMoney),是指同一笔货币在不同时点上具有不同的价值(剔除通货膨胀因素)。
(二)货币时间价值的计算终值计算。
终值是把今天的一定量的货币换算成一定时期后的货币,其计算公式为:
式中a表示终值;p代表本金(或现有货币额);i代表利率;n代表期限;为终值系数;该系数可查表。
5,例1,某项目银行贷款为50万元,年利率为10%,计算6年后应还本息多少?
例:
六年后这笔钱的本息应为885800(元),6,2.现值计算。
现值(PresentValue)是指未来某一特定金额的货币的现在价值,它与终值的意义刚好相反。
计算终值是已知“现在”投资额(货币额)、利率,计算一定时期后的“未来”价值。
现值与期内利率的高低有密切关系,利率越高,折算的现值就越小。
公式为:
式中p代表现值,a代表终值,i代表利率,n代表期数,为现值系数或折现系数,该系数可通过查表得知。
7,例1,在年利率为10%的情况下,一个投资者希望10年后能得到20万元,问他现在应投资或储蓄多少?
解:
根据公式将有关数据代入即该投资者现在应投入77200元,8,例2,有一居民,期望能在10%的利率情况下,在5年后能够筹得一笔15万元的款项,以求能买到一套商品房,试问其现在需投资或储蓄多少钱?
解:
根据题意,用现值计算公式来计算,将给定有关数据代入,则因此,该居民现在需投资或储蓄93150元,才能在5年后获得15万元用于购买商品房。
(元),9,3.年金终值的计算。
所谓年金(Annuities),是指一定时期内,每间隔相等时间,支付或收入固定的金额,每次支付或收入的金额,称为年金额(Rent,用R表示)。
公式中:
每次年金额为R;期数为n;利率为i。
为年金额系数,该系数可查年金终值系数表得知。
公式为:
10,例:
某房地产开发企业每年年底从福利基金中拿出10000元存入银行,准备在6年后建造一所幼儿园,按8%的年利率复利计算,到第6年末可积累多少资金?
因此,到第6年末可积累73360元。
11,4.偿债基金(SinkingFund)的计算。
在年金的终值计算中,我们经常要涉及到偿债基金的计算,所谓偿债基金是指为了偿还一笔规定在若干期后的债务,每期必须投资或储蓄的金额。
偿债基金计算实质上是年金终值的逆计算,即已知一笔要偿还的债务(相当于年金终值),在已知期限、利率的情况下,求每期应筹集的偿债基金额。
设偿还的债务额为A,期限为n,i为利率,偿债基金为R,则:
为偿债基金系数,该系数可查偿债基金系数表得知,也可用年金终值系数的倒数求得。
12,例:
某房地产企业为了在今后的第8年能偿还一笔50万元的债务,在年利率10%的复利情况下,每年必须投资或存款多少才能到期偿还债务?
解:
根据偿债基金查10%期限为8的偿债基金系数为0.087则R=5000000.087=43721.95(元)因此,该房地产企业每年必须投资或存款43721.95元才能在第8年偿还一笔50万元的债务。
13,5.年金现值的计算。
年金现值是指今后一定时期内,每期都有一笔固定等额的支出(或收入)的现在价值。
年金现值比较广泛地运用于项目的决策上,如在比较投资的效益时必须考虑到将来一连串报酬的现值。
苦以P代表年金现值,每期收入(支出)款为R,每期利率为i,则n期年金现值公式:
式中:
为年金现值系数,该系数可查表,14,例1,某房地产企业预计在今后8年内每年可获房屋出租收入28万元,在年利率10%的情况下,问这笔收益的即时收入(现值)为多少?
这笔收入的即时收益(现值)为1493772(元),15,6投资回收的计算。
在计算年金现值时,要涉及到投资年回收值的问题,即在一定年限清偿(或收入)一笔利率固定、分若干期归还的债务(收益),每年必须偿还(收入)的固定金额,其中部分为本金,部分为利息,而本金和利息的比例是定期变化的。
这等于是已知年金现值,求分次年金额。
即投资回收(R)=投资额(P)投资回收系数,16,例2,某房地产企业向某金融机构贷款500万元资金,根据还款要求,企业必须在今后6年内按10%的年固定利率每年偿还一笔等额的本息,问这笔每年应偿还的本息为多少?
解:
即在今后6年中该企业每年应偿还贷款本息1081572.2元。
17,例3,一归国老华侨从国外带回一笔50万元的积蓄,存入银行,希望能在今后的20年内,每年能获得一笔等额的货币用于日常开支,假设年利率为10%,试计算他每年能有多少钱用于日常支出?
解:
根据公式因此这个老华侨今后20年内每年能获得58729.56元的本息用于日常生活支出。
18,一个较综合的计算例题:
某人被某企业录用为劳动合同工,为解决后顾之忧,该企业为其每年存入1000元的养老保险金,从26岁一直到55岁时为止,56岁至60岁不存养老基金,然后从61岁到90岁的30年间每年等额从银行提取一笔本息用于日常生活,假定在10%的年复利情况下,每年能提取多少养老保险金本息?
解:
(1)先计算26岁到55岁的养老金本利和,由于每年都是1000元,我们用年金终值公式来计算:
即查利率10%,期数30年的年金终值系数为164.494则到55岁的养老金的本利和为1000164.494=164494(元),19,
(2)计算从56岁时的164494元到60岁时变为多少,用终值公式计算:
(3)计算从61岁至90岁每年能提取养老保险金额由于每年等额提取,我们用投资回收额来计算。
则,每年能提取的养老保险金额可见,从26岁至55岁每年提取1000元养老保险金存入银行在10%的复利情况下,从61岁至90岁每年能提取养老保险金28089.98(元),20,三、净现值(NPV)净现值是现金流入现值与现金流出现值的差额。
也就是将项目寿命期内各期的现金流量按基准收益率贴现到期初时点上进行累计相加的值。
(一)现金流量未来一定时期内企业的现金流入与现金流出的数量,统称为现金流量。
现金流入量与现金流出量之差为净现金流量。
21,例:
某商住楼项目总投资为1000万元,当年建成,次年即投入正常经营,预计可经营30年,年可得租金收入为175万元,年管理费用、维修费用及税金等成本支出为25万元,到时残值收入为100万元。
试计算该项目正常经营年份的净现金流量。
解:
年现金流入量=175万元年现金流出量=25万元年净现金流量=175-25=150(万元)可见,该项目正常经营年份的净现金流量为150万元。
22,我国企业净现金流量的实际计算方法,销售收入=企业现金收入经营成本当年需增流动资金工商税当年发生的建设投资费折旧费=净现金流量=企业利润上缴税金贷款利息+折旧费,23,
(二)净现值(NPV)净现值=现金流入量现值-现金流出量现值=净现金流量现值。
计算净现值的意义就在于,当净现值为正时,说明投资收益率大于基准内部收益率,项目可行;当净现值为负数时,说明投资收益率小于基准内部收益率,项目不可行。
在投资总额相同的情况下,净现值越大,其投资效益就越明显。
根据上例关于商住楼项目的数据,对该项目的净现值进行计算。
因该项目在今后的30年内,正常经营年份每年可获现金净流量150万元(175-25),我们可用年金现值计算公式的出现值,而其残值100万元,可用现值系数换算成投资当年的货币资金,按目前国家通常所采用的基准内部收益率一般在10%-12%之间,考虑到房地产业的获利水平较高,现按12%的基准内部收益率作为贴现率,则该项目的净现值为:
24,该项目的净现值为231.55万元,说明该项目的投资报酬中要高于12%的基准内部收益率,项目是可行的。
25,在实际工作中,房地产项目往往有二三年甚至更长的建设期,投资是今年投入的,竣工后的年净现金流量也是不等的,这就必须列表进行计算:
例:
某住宅公司计划投资170万元建造两栋商品住宅,建设期为两年,每年投资85万元,在形式建设后的第二年靠卖楼花获收入75万元,剩下的住宅在竣工后的三年内售完,其中第三年销售额为75万元,营运成本为10万元,第四年销售额为60万元,营运成本为9万元,第五年住宅全部销出,销售额度为50万元,营运成本为8万元,试计算该项目的净现值。
列表解答见表4-1,26,单位:
万元,表4-1某商品住宅项目现金流量计算表,项目,年份,27,由表4-1可以看出,该住宅项目在12%的基准内部收益率折现后,其净现值仍为18.65万元,说明该项目的实际投资效益要高于12%的基准内部收益率。
在实际工作中,我们在计算净现值时所涉及的现金流量要比上述两个例子复杂许多,为便于计算,一般都采用房地产贷款项目现金流量计算表来计算,其表示详见表4-2所示。
28,表4-2房地产贷款项目资金流量测算表,29,根据表4-2计算得知,该菜场综合楼项目按12%的房地产业基准内部收益率为折现率折算时,其净现值为142.18万元,说明项目的实际内部收益率要高于12%的房地产业基准内部收益率。
30,四、内部收益率(IRR)
(一)内部收益率的意义内部收益率,又称内部报酬率、投资报酬率或预期收益率,它是指在长期的房地产建设项目投资方案中,按现值计算的实际投资报酬率,按照这一报酬率对房地产项目中各年净现金流量进行折现,使未来报酬的总现值正好等于该项目投资额度的现值,即使各年净现金流量现值之和(即净现值)为零时的贴现率。
由于内部收益率是使净现值为零时的贴现率,而贴现率又与现值本身有一定的联系。
一定数量的投资在时间一定的情况下,贴现率高低对现值的大小起决定作用。
若项目的内部收益率大于或等于基准内部收益率,说明项目的盈利水平大于或接近于全国平均盈利水平,项目的内部收益率越高,说明该房地产项目的经济效益越好。
31,
(二)内部收益率的计算内部收益率的计算比较复杂,目前比较常用的办法是插值法,即先用一个较低的折现率来计算出项目的净现值为一个接近于零的整数,再用一个较高的折现率来计算出项目的另一个净现值为接近于零的负数,则可根据两个贴现率和两个现值来计算出项目的内部收益率,其计算公式推迟导如图-1所示。
32,33,图4-1中A点为实际内部收益率商品粮,内部收益率线是一条近似于直线的曲线,鉴于项目评估中并不要求计算出非常精确的内部收益率,我们把内部收益率曲线视为直线,则根据相似三角形有关边统一组织成比例关系的原理,可以得出:
则,34,在实际计算中,由于现金流量年度间的差异,净现值的计算较为复杂,一般都填制房地产贷款项目内部报酬率计算表(表式见表4-3,除去表中具体数据)进行计算。
例:
试计算净现值举例中关于综合商住楼项目的内部收益率?
解:
见表4-3,由表4-3可知;可见,该房地产综合商住楼项目的内部收益率为28.4%,说明该项目的收益率大高于1012%的国家基准内部收益率标准,表明该项目的盈利水平比较高,企业的经济效益比较好。
35,单位:
万元,表4-3房地产项目内部收益率计算表,36,(三)对房地产项目内部收益率的判定标准一般来说,判定一个项目是否值得投资,在很大程度上要看项目的内部收益率是否高于国家规定的各行业的基准内部收益率。
房地产项目由于投资大、风险大,其基准内部收益率宜掌握在高限12%。
37,房地产贷款项目的经济评价与不确定性分析,一、房地产贷款项目的经济评价房地产贷款项目的经济评价也叫房地产贷款项目的国民经济评估,它是在贷款项目财务评价的基础上,从宏观、全局的角度,剔除一些政策性因素、补贴因素及不可比价格因素的影响,评价分析项目对整个国民经济和社会所带来的实际效益。
(一)房地产贷款项目投资回收期的计算、分析1.静态法计算项目的投资回收期公式为:
38,例:
如果一高档写字楼项目的总投资为2000万元,建设期2年,建成后每年可得租金收入350万元,年交税金50万元,年经营费用50万元,假定该写字楼的寿命期为30年,到期残值收入为200万元,试计算该写字楼项目的投资回收期?
该写字楼项目的投资回收期为8.67年。
39,实际上,我们在计算房地产项目投资回收期时,往往由于房地产项目的年收益不相同,难以用上述方法进行计算,而应用下述公式进行计算:
由于是从国民经济角度考虑,税金也是现金流入量的一部分,而不作为现金流出量,因此我们在进行国民经济评估计算投资回收期时,应注意净现金流量与财务分析中净现金流量的区别。
采用这一公式计算投资回收期要列表来解答。
即使每年收益相同的项目也可用此法,现仍用上例数据,列表4-4。
对于年获利水平不同的项目就必须用第二个公式列表解答。
40,表4-4项目国民经济净现值流量计算表(静态),41,例:
某商住楼项目投资500万元,建设期2年,其中二层以上为商品住宅,竣工后可售出销售款450万元,底楼为商业铺面,出租每年可得收入54万元,管理费为9万元,税金15万元,在出租5年后,将铺面出售,可得收入15万元,试从国民经济的角度计算项目的投资回收期?
根据题意,列表4-5。
根据表4-5中数据:
2.动态计算项目投资回收期。
其计算公式是:
仍用上例,并将有关数据列表4-5。
根据表4-5中的数据,该项目的动态投资回收期=,42,表4-5项目国民经济净现金流量计算表,单位:
万元,43,
(二)投资利税率的计算和分析例1,某城市投资1000万元在市中心建造了一座三星级宾馆,预测宾馆建成后,年可实现利润200万元,上交税金100万元,试计算该宾馆的投资利税率?
解:
该宾馆的投资利税率=,44,例2,某城市房地产开发公司在该市经济技术开发区转让到一块200亩的土地,用于建造标准厂房,总投资达2500万元,预计厂房建成后,年可取得出租收入350万元,除去管理费用25万元、税金50万元,年利润可达275万元,该项目的投资利税率为多少?
解:
投资利税率=对一个项目来说,投资利税率越高,项目对国民经济的贡献就越大。
因此,在项目评估分析时,我们应当十分注意投资利税率的问题。
(三)社会效益的分析评价1.对改善城市人口布局,缓解市中心人口压力和城市交通的影响.2.对改善城市投资环境、吸引外资的影响。
3.对解决市民住房困难、促进城市社会的安定都有很大的促进作用。
45,二、不确定性因素分析不确定性分析目前常用的方法主要是盈亏平衡分析和敏感性分析。
(一)盈亏平衡分析盈亏平衡分析主要是用来分析房地产项目收入与支出平衡时所必须达到最低建设规模和销售规模。
常常用来确定项目的最低生产规模并分析有关因素变动对盈亏平衡点的影响,是一种比较简便易行的不确定性分析方法。
盈亏平衡分析是研究销售收入、销售成本相等时的房地产建设规模和销售规模。
在项目评估中,用它可以考察拟建房地产项目能够经受多大风险而不致发生亏损,对于一般的建设项目,盈亏分析是一种比较常用的不确定性分析方法。
在进行盈亏平衡分析时,总是以假设产销层自动平衡为前提的,为此,对于房地产项目来说其盈亏平衡点的计算公式为:
46,47,盈亏平衡时的房地产建设规模是房地产企业的保本经营规模。
例:
某住宅开发公司固定费用支出为60万元,由于市场行情不错,所建的住宅一般都能预售,该公司计划建造的新住宅楼每平方米可变费用支出为350元,预计售价为每平方米600元,试计算该公司年建设住宅规模为多大时才能保本?
解:
盈亏平衡因此,该公司每年必须开发建设2400平方米住宅才能保本。
48,此法也可以将一定的计划利润包含进去,计算出实现计划利润所应建设的规模,仍用上例,假如公司计划年利润为30万元时,则建设规模应为多少?
解该公司只有达到年建设3600平方米的建设规模时,才能保证实现年利润30万元。
49,盈亏平衡分析也常常被用于房地产建设项目的选址中。
例:
某房屋建设开发公司拟在甲、乙、丙三个地点上选址建造商品房,三个地点都可建造12000平方米,但由于三地地理位置不同,其建设的固定费用、可变费用成本和商品房售价也不同,有关数据如下:
?
50,试用保本点分析法决策在哪一个地点建设为好?
从以上的分析计算可以看出,在甲、乙、丙三地中,甲地的保本点最小,丙地次之、乙地最高,因此,该公司宜选择在甲地建设商品房为好。
51,
(二)敏感性分析敏感性分析是考察项目的不确定性因素发生一定的变化时,对有关的效益评价指标所产生的影响。
对于房地产贷款项目来说,影响项目的经济效益的因素是多种多样的,但主要地是投资、价格、规模、建设期等因素。
同时一般采用敏感性因素对内部收益率的影响情况来分析。
52,例:
某房地产开发公司的年固定费用为5万元,现拟投资60万元开发建设2000平方米的商品住宅,计划两年内建成,第三年交付使用,计划每年投资额为30万元。
根据本市同类住宅的销售情况预测,该住宅每平方米售价可达500元,由于本市房源紧撰,住宅开式建设的当年即可全部预售,且签订购买合同时要预付房款的20%,第二年房屋结顶时预付30%,第三年交付使用时付清余款,试计算该项目的内部收益率?
如果因物价上涨而使总投资增加10%时,其内部收益率又是多少?
假使因种种原因房屋售价下降10%,其内部收益率又为几何?
如果总投资增加10%,而售价同时下降10%时,其内部收益率又为多少?
如果项目工期因故推迟一年(工期三年每年30%),其内部收益率又是多少?
53,下面是一道典型的敏感性分析题。
1.项目本身的内部收益率,单位:
万元,54,单位:
万元,2.因物价上涨而使总投资增加10%时,55,单位:
万元,3.售价降低10%时,56,单位:
万元,4.当总投资增加10%,而售价同时下降10%时,57,单位:
万元,5.当项目工期推迟1年时,58,综合上述的各项计算可以看出,如果项目按原定工期按期完工、销售,则该商品住宅项目的内部收益率高达57.46%。
经过对总投资、商品房销售价格和工期三个敏感性因素进行分析后可以发现,当项目总投资增加10%、其它条件不变时,项目的内部收益率从57.46%降到37.52%;当商品房售价降低10%,即其它条件不变时,项目的内部收益率就从57.46%降到了31.66%;当项目总投资增加10%而商品房销售价下降10%时,其内部收益率为16.65%,仍然高于基准内部收益率(或叫资金的机会成本)。
但是如果工期推迟一年,其它条件不变时,项目的内部收益率降为27.92%。
可见,总投资、售价、工期对该项目来说都是极为敏感的因素。
但从项目的效益来看是比较好的,项目预测的内部收益率可达57.46%,即无论是总投资增加10%,或者售价降低10%,或项目工期因故推迟一年,其内部收益率仍都在16.65%以上,仍然高于基准内部收益率(12%),可见该项目的抗风险能力较强。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 投资 项目 分析