2012年广州市荔湾区芳村项目前期策划报告之一.ppt
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2012年广州市荔湾区芳村项目前期策划报告之一.ppt
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广州市荔湾区芳村项目前期策划报告,2012年10月,2,宏观态势与经济环境,广州房地产政策解读,市场预测分析,宏观小结,一、宏观环境,广州房地产市场情况,3,宏观态势分析,广佛肇同城,广州、佛山和肇庆是三个山水相连的城市,由“广佛同城化”催生的“广佛肇”一体化经济圈开创了广东经济发展的新实践。
就“广佛同城三市一体”的经济圈发展,三市聚首描绘“广佛肇”区域发展的新梦想。
广佛肇要以互利共赢为基础,实现优势互补,做大优势产业链,形成区域优势、产业集群,整体提升广佛肇经济产业综合竞争力。
本项目,本项目处在广州与佛肇过渡的关键节点上,其地理优势得天独厚,4,宏观态势分析,“广佛肇经济圈”的概念,由广东省委书记汪洋于三月三十日在肇庆首先提出后,随即引起国内关注。
著名区域经济专家丁力认为,“广佛肇经济圈”由民间推动到政府主导,也许就是珠三角经济一体化的过度。
珠三角经济一体化的核心,是要建成一个开放式的经济体系。
广州、佛山、肇庆三地党政一把手郑重签署了广佛肇经济圈合作框架协议,珠江三角洲里最弱小的地级市肇庆终于搭上了“大哥”、“二哥”的肩膀携手前行,新的发展宏图就此开始描绘。
与广佛合作一样,这次“广佛肇经济圈”合作框架也是囊括了八大重点:
规划对接、产业协作、科技创新、环境保护、旅游合作、交通运输(降低广佛肇间交通出行成本,打造一小时经济圈)、社会事务、区域合作。
“广佛肇”经济圈内,广州服务业发达,占GDP58%,又是政治、金融、教育、文化中心,同时汽车、石化、钢铁、造船等重工业优势明显;佛山制造业超过60%,尤以家电、家具、建材、服装为盛;它俩客观上都需要腾出更大空间发展高端产业和现代服务业;肇庆一方面地域广阔,生态优良,可为广佛未来发展提供广阔腹地,另一方面需要借助广佛的产业转移和辐射加快发展步伐。
5,经济环境情况,2011年,广州市生产总值(GDP)12303亿元,从2007年开始,广州GDP都保持在10%以上增长根据GDP与房地产关系的横向图,广州房地产近年都处在高速发展的状态高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境,广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上,房地产处于高速发展期,6,房地产近期销售情况,房地产销售稳步增长,自2011年3月实行严厉的调控政策以来,广州房地产经历了观望和萎缩阶段,2010年还受到亚运会召开建设工地停工的影响,今年2月份回到低谷,全市销售面积仅35万平米。
但经过近1年多的时间消化,房地产销售在“以价换量”政策、降准降息政策的利好带动下,刚需发力,销售量逐步释放,销售量在5月达到高峰92万平,以后各月均维持在80-90万平的高位。
7,房地产近期销售情况,销售价格逐步回稳,自2011年3月实行严厉的调控政策以来,广州房地产销售价格受到一定影响。
住宅销售今年3月份最低,12465元/平,但以后各月逐步回升,回升力度不大,价格始终维持在12500-14000元/平的范围。
商业销售价格,因受到产品结构的影响,各月起伏较大,平均价格约23900元/平。
写字楼价格相对来说比较平缓,总体上是平缓增长的态势,得益于住宅地产的调控,对商业和写字楼的投资产生直接利好。
8,2011年广州土地供求,经营性土地供应量减少,土地公开出让整体呈现减少局面2011年,广州市10区土地公开出让524.43万平方米,同比减少25.6%。
其中住宅用地公开出让206.75万平方米,同比增加16.6%。
商服用地公开出让72.21万平方米,同比减少17.3%。
工业用地公开出让220.08万平方米,同比减少44.9%。
2011年土地公开出让整体呈现减少的局面:
商服用地减少接近两成,工业用地减少超过四成,住宅用地虽有一定增长,但成交率仅为71%为历史上的较低水平。
总体来看,土地一级市场需求趋于减弱,市场总体表现平淡。
9,2011年广州土地供求,土地市场运行特征,城市外围住宅用地开发加快2011年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番禺区三个区域合计占全市成交量的78%。
此外,荔湾区大坦沙一用地面积超27万平方米的大型地块成交,使本年度区域出让成交达34.23万平方米占全市的比重达17%。
主要原因是受调控政策影响。
中心城区住宅用地出让节奏有所放缓,主要靠旧城改造挤出及都市边缘区扩张产生少量供应,地块面积普遍较小,随着广州市区辐射度的扩大,大量的住房需求促使城市外围的住宅用地的开发速度明显加快。
10,广州房地产政策解读,历年政策走势图,政策展望,1、房产税加紧制定和出台,2.未来可能对房地产交易环节征收重税,3.保障性住房建设将继续加大,受08年年底优惠政策刺激,09年年初成交量快速回升,2010.1.7国十一条取消优惠,2010.4.27国十条差别信贷,2010.9.29新国五条限购令、差别信贷,2011.1.26新国八条二套房首付提至六成,2011.2.24进一步限购限购细则,2011.5.1明码标价一次性公开房源,明码标价销售,商业市场不受政策限制,2011.11.30央行降准一次性降低银行存准率0.5%,2012.02.24央行二次降准一次性降低银行存准率0.5%,2012.05.18央行三次降准一次性降低银行存准率0.5%,2012.07.06央行降息存贷款利率降低0.25及0.31百分点,2012.08.08央行降息存贷款利率降低0.25及0.31百分点,首付最低85%折,11,广州住宅市场预测分析
(一),1、政策预期,广州楼市虽然随着政策的调控出现起伏,但总体表现依旧坚挺,调控效果较好。
在政府“保增长”的总体政策之下,只要房价不出现大幅反弹,进一步出台严厉调控措施政策的可能性很小。
事实上,广州的房地产市场发育较为成熟,大幅上涨和下跌的可能性都很小,维持目前现状,窄幅震荡、和以价换量的总体趋势不会短期内改变,将维持较长时间。
2、土地供需,供应方面,2012年商品住宅用地计划供应2.55平方公里,高于去年商品住宅用地2.34平方公里的供应量;计划供应保障性住房用地1.12平方公里;继续采取配建公共租赁住房、限房价、限套型,竞地价、竞配建等公开出让方式确定受让人,推动土地供应转向稳定市场、保障民生、促进利用等多目标统筹兼顾的管理。
2012年荔湾区土地供应计划仅两幅小型用地。
12,广州住宅市场预测分析
(一),2、土地供需,成交方面,市中心地段较好的住宅土地成交火热,偏僻地段的出让土地难以受到开发商青睐。
而按照规划,2012年广州住宅类用地主要集中在郊区,土地市场的供需矛盾依旧突出,并在一定程度上影响广州商品住宅市场的走势,13,广州住宅市场预测分析
(二),3、市场走势,维持目前走势,以价换量,但成交量同期相比趋向回升,小幅窄幅震荡,房价总体将趋于平稳,销售面积趋向平稳,房价与销售量将迈入稳定通道,鉴于广州强劲的购房需求,量价缓步上升,结构表现:
高端物业:
由于限购、土地增值税等政策的影响,高端物业短期内受影响较大,销售或有波动;但中长期仍具有保值增值性中低端物业:
首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求,中低端住宅受影响较小,总体走势预测:
第一阶段,第二阶段,第三阶段,14,商业市场预测分析,2010年住宅市场被从严调控,一方面使得部分资金流向没有限制的商业市场,另一方面提高商业市场利好预期目前国内的投资环境和投资渠道都非常有限,再加上通胀持续的背景,房地产始终是资金保值和升值的重要途径。
2013年,调控政策继续从严,流动资金需寻求投资渠道以期保值或增值,商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格高涨从商业市场总的态势来看,商业市场供不应求态势明显房地产仍是国内资金升值保值的重要途径,受政策性影响,商业市场将吸引大量投资性买家,市场潜力巨大,受住宅政策性影响,15,小结,经济方面,广州GDP产值逐年上涨,2012年超1.3万亿,近年增长幅度都保持在10%以上,固定投资增长速度较快,为地区经济发展奠定了良好基础,从而为房地产发展提供了强有力保障。
1、经济走势,3、住宅地产,4、商业地产,住宅地产市场情况看,针对住宅的调控政策进一步紧缩,调控初期对住宅成交有一定影响。
经过一年多市场盘整,基本调整到位,将维持稳定的态势。
而商业市场并未受其影响,再加上通胀持续的背景,更多投资性资金流向商业地产,导致商业市场供不应求态势日趋明显,量价齐升趋势加强,2、土地方面,土地供应量不大,且大部分是外围区域,中心城区土地供应稀缺,使得中心城区的物业卖少减少,有的甚至是绝版,从而,使得其价格保持刚性。
16,交通状况:
外部交通便利,但内部交通欠完善,项目地处荔湾芳村浣花路,与内环路、环城高速、花地大道、芳村大道、龙溪大道等交通干道近在咫尺,与坑口地铁站、花地湾地铁站、与正在修建中的广佛地铁沙涌站、芳村客运站均在800米距离之内。
总体来说,交通非常近便。
本案,但项目目前周边环境不甚理想,与主干道浣花路有水渠相隔,与芳村大道没有入口,与国览医械城的道路也不直接相连,虽然与三个地铁站都比较近,但没有一个地铁口直达。
所以,项目通达性亟待改善。
17,交通状况:
外部交通畅达便利,诸多高速省道城轨地铁环绕,本案,半小时车程覆盖约1200万人口,18,周边印象关键词:
茶叶市场,闻名华南辐射全国,19,周边印象关键词:
茶叶市场,由分布近10个批发市场,临街商铺组成,20,周边印象关键词:
花虫鱼鸟,芳村以花虫鱼鸟艺术根雕奇石等交易展示市场而出名,是全国最大的市场集散地,辐射整个华南地区甚至全国。
与本项目1公里范围。
21,周边印象:
芳村体育中心,芳村体育中心位于荔湾区龙溪大道277号,占地208亩,有网球中心、体育会馆、羽毛球馆、体育公园等设施。
其中网球中心占地约70亩,设有1个网球主场和16个标准网球场,球场表面质地为硬胶地,共有观众席3600个,有休息室和停车场,适合蹴球比赛与训练场地要求;该场曾举行2001年举办九运会网球比赛、2004年广州国际女子网球公开赛等赛事。
由于人少冷清等原因,主场馆内(项目正对面)的特色餐饮也关门结业了。
场内免费停车,看不到有人保管车辆。
22,周边印象关键词:
城中村,与市区的城中村(如冼村、黄村、梅花村、文冲等)不同,这里的城中村居住的除本地居民外,居住的大都是收入和消费能力较低的工厂的员工和民工。
23,小结,本项目处于广佛交接处,属于广佛肇同城和白鹅潭经济圈先导型开发项目,也是广州商圈从东往西布局的重要节点,交通条件优越,其影响力和辐射范围将远及佛山南海顺德甚至肇庆。
美中不足之处是内部通达性需精心规划。
1、区位交通,3、商务办公,4、居住环境,本区域白鹅潭发展定位为:
广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区。
将重点发展商贸金融、商业服务、企业总部、文化创意、科技研发、现代商贸、文化娱乐、生活居住八大功能。
但目前的商务办公物业几乎是空白,急需高端写字楼来提升和服务广州西部和广佛区域的商务办公环境。
芳村区域的住宅一直远远落户于广州其他老八区,居住环境甚至赶不上番禺这样的“远郊”,但近3-5年以来,和黄、新世界、万科、保利、中铁等品牌开发商陆续进驻,将极大改善该区域居住环境。
目前而言,提升空间较大。
2、购物休闲,项目所在芳村区域,一直以来购物环境不佳,除了茶叶批发和花鱼虫鸟市场是影响力较强的全国性市场以外,周边8公里内缺乏大型高档购物休闲娱乐中心,所在区域消费力外溢严重,急需有上档次的高端购物综合体来填补空白。
5、结论,项目所在区域在购物休闲、商务办公、居住条件、城市环境等各方面都欠发达,恰好给项目开发提供了极好的发展空间和机会,项目的建成,将填补该区域的市场空白。
24,广州商圈分析,三、商圈及专业市场分析,芳村专业市场介绍,小结,25,1、天河商圈:
起源于北京路,成熟升级于天河城,正佳广场、太古汇、万菱会的加入,构成广州市最高级,最高档商业。
2、越秀商圈:
主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈组成,是广州传统的商业旺地。
3、海珠商圈:
以江南新地、广百新一城为基础形成。
4、白云商圈:
城北的商业及三元里外溢的城市商业,随着白云万达广场、五号停机坪的投入运营,成为广州北部新型的商业。
5、番禺商圈:
从10年前的居住的“睡城”,随着万达广场、海印城的进驻,成为南部商业中心。
6、芳村商圈:
10多年前因位置“偏僻”而产生批发商业并兴旺,到现在位置由“偏僻”转变为城市中心,而产生了强大的零售商业需求,商业功能满足两个需求:
本地需求和横跨广佛两地区域需求。
广州商圈格局,白云商圈,番禺睡城商圈,荔湾之芳村商圈,花都区域生活商业,核心商圈:
天河+越秀,海珠商圈,东部开发区未形成商圈,增城区域生活商业,从化区域生活商业,主城四大核心商圈,外围商圈,26,广州西部的芳村地区,随着10年前开通广州第一条地铁,形成了以专业市场为主的批发商圈。
但广州西部本身,和承担着广佛联系“肩挑两头”的芳村区域需要有零售性商业SHOPPINGMALL来填补空白。
这就是本项目的市场支撑!
广州商圈概况,27,天河商圈,广州市商圈,以天河商圈、越秀商圈最繁荣,档次高、品牌丰富、业态完善,成为全市和整个珠三角区域的商圈,是广州市商圈的领头羊,定义为市级商圈。
白云商圈是近5年快速成长起来的新兴商圈,具有良好的发展势头。
海珠商圈、荔湾商圈、番禺商圈则辐射力和规模均为有限,定义为区域性商圈。
白云商圈,海珠商圈,番禺商圈,越秀商圈,广州商圈概况,荔湾商圈,本项目的进驻将有助于将荔湾商圈升级为立足荔湾、辐射广州西部、影响广佛区域的市级商圈!
花都商圈,28,全市常住人口中,中心城区为772万人,占60.84%,新城区为334万人,占26.33%,县级市为163万人,占12.83%。
29,GDP是2011年数据,来源于广州市统计局,30,广州各区人口与密度图,31,广州市商业形式发展,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第五阶段,1979-1980初年中期,商铺市场萌芽期。
1980-1990中期,专业批发零售市场发展时期。
1990年中后期,大型购物中心发育时期。
1998年-2002年,社区商业发展时期。
2003年至今,大型购物中心和主题商场的出现。
32,广州市消费人群特征,广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主,向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡,集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。
广州居民对商品的使用性和价格比较敏感,在选择商品的时候喜欢货比三家。
因为靠近港澳地区,居民消费习惯收到两地的影响大,随着收入水平和生活水平的提高,对购物环境及高档商品的需求越来越大。
广州居民对餐饮消费很重视,外出就餐的频率很高,饮食支出占居民总支出比例较大。
随着信用卡的推行使用,越来越多的广州居民接受了刷卡消费行为,并且习惯刷卡购物消费这方式。
33,广州主要商圈情况,34,广州主要商圈概况,35,天河商圈,商圈现状:
商圈以大商场、中高档消费为主,裙楼商铺加临街商业旺铺为辅,拥有较高的消费能力,而且追求时尚、讲求品牌,是商圈的核心消费群体。
随着体育中心商业圈的扩大,目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局,周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、太古汇广场等大体综合性购物中心。
尽管竞争局面难以避免,但是商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。
36,天河体育中心,东圃购物中心,天河城,正佳广场,万菱汇,太古汇,时尚天河,天娱广场,高德置地,国际金融中心,花城汇,珠江太阳城,37,天河商圈,天河中心商圈的商业氛围浓厚,目前已形成广州市具主导力的消费购物中心商圈,片区商业的高度聚焦;天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势,有利于汇聚人流;天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家,大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力,使得体育中心商圈不断改善其发展,来适应市场的需求,使得该商圈与时俱进,成为商业发展的先驱。
38,越秀商圈,越秀商圈作为广州市传统商业重地,在保护传统商业的发展同时也积极发展现代商业,商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货经营和休闲娱乐为主的商业功能区,以百货店和商业街为截体,以开放型的流行悠闲方式,构成步行街空间文化特性。
改商圈具备交通通达性,是很好的聚散地,并且聚集各种档次商家,从小型的杂店到大型购物中心,满足不同消费群体。
主要消费人群是本地年轻人,他们文化层次较高,中等收入,职业是以公司、企业、服务业职员或学生,目的以购物悠闲为主。
39,白云商圈,商圈现状:
白云区第一份商业网点规划广州市白云区商业网点发展规划(2010-2020)日前对外公示,8月18日之后,该规划将正式颁布实施。
未来10年内,白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。
伴随着白云新城文化、商业双核心的构建完成,可以说它是广州“北优”战略的重头戏及建设核心。
白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟的,而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的,它们将被打造成为广州新形象窗口,从双地铁线路的贯穿及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。
它们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套等各方面全方位系统性的提升。
40,白云商圈,而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身,各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够的客流,全方位满足消费者各方面的需求,填补了广州北部商业集群的空白,带动了广州北部的整体价值提升。
力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。
随着宜居城区示范区等一系列工程的建设完成,整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。
目前区域商业形态还是处于初级阶段,除了沿街商业和社区上野外,专业批发市场较多,缺少具有一定规模和档次的区级商业中心,目前仅有万达一个项目支撑。
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