2房地产投资分析的基础.ppt
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第二章房地产投资分析基础,学习目标:
掌握现金流量表的基本结构、资金时间价值的含义及计算方法、掌握内部收益率和净现值的含义及计算。
熟悉资金时间价值的常用公式及系数、常用的静态指标的含义及计算,在房地产投资分析中Excel表格中的常用公式及函数应用。
了解现金流量分析、房地产投资项目经济评价指标体系。
第一节现金流量与资金时间价值第二节房地产投资项目经济评价指标体系第三节EXCEL在房地产投资分析中的应用,第一节现金流量与资金时间价值,一、现金流量
(一)现金流量及现金流量表概述现金,指企业的库存现金和银行存款及现金等价物。
现金等价物必须同时具备四个条件:
期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值改动风险小。
在对某一房地产投资进行分析时,把各个时期或时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量(CF,CashFlow)流入系统的资金称为现金流入(CI,CashInflow),流出系统的资金称为现金流出(CO,CashOutflow),现金流入与现金流出的代数和称为净现金流量(NCF,NetCashFlow)。
现金流量基本结构,
(二)现金流量表分析现金流量表(statementofcashflows)是财务报表的三个基本报表之一,所表达的是在一固定期间(通常是每月或每季)内,一家机构的现金(包含现金等价物)的增减变动情形。
企业的现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分构成。
分析现金流量及其结构,可以了解企业现金的来龙去脉和现金收支构成,评价企业经营状况、创现能力、筹资能力和资金实力。
可从以下几方面着手:
1、经营活动产生的现金流量分析。
2、投资活动产生的现金流量分析。
3、筹资活动产生的现金流量分析。
4、现金流量构成分析。
(三)现金流量图的画法现金流量图是一种反映房地产投资资金运动状态的图式,即把房地产投资的现金流量绘入一时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
运用现金流量图,就可全面、形象、直观地表达房地产投资资金运动状态。
现金流量图包括三大要素:
大小、流向、时间点。
如图:
二、资金时间价值
(一)资金时间价值的意义资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中,随着时间的推移而产生的增值。
资金随时间推移出现增值,一般用利息表示,其比率常用“i”表示,称之为贴现率或折现率。
认识到资金具有时间价值,就会合理、有效地利用资金,努力节约使用资金,并根据资金的增值程度来检验利用资金的经济效益。
在进行投资项目的经济评价时,必须考虑资金的时间价值,否则就不可能得到正确的结论。
(二)资金时间价值的计算方法资金时间价值计算的基本方法是计算利息的方法。
它可以归结为单利法和复利法。
1、单利法(SimpleInterestmethod),是计算利息的一种方法。
在每一个计算利息的时间单位(如年、季、月、日等)里,均以最初投入的本金按规定的利率计息,而上一期所产生的利息并不加入下一期的本金中。
这种计算利息的方法称为单利法。
设本金为P,利息为I,利率为i,本利和为F,计息期数为n。
则单利法的计算公式为:
I=PinF=P+I=P(1+in),2、复利法(Compoundmethod),是计算利息的另一种方法。
它与单利法的不同点是上一期的利息要加入到下一期本金中去,按本利和的总额计算下一期利息。
复利法的计算公式为:
I=P(1+i)n-1F=P(1+i)n复利法计算的出发点是:
资金在投入生产后的当年就得到一定的收益,将这部分收益再投入生产,又可能获得一定的效益,为社会增加一定的财富。
复利法比单利法更为合理。
3、名义利率和实际利率。
名义利率(NominalInterestRates):
把一个单位时间内按单利计算的利息与本金之比称为该单位时间的名义利率.通常说的贷款年利率,其实一般情况下指的就是名义利率实际利率又称为有效利率(EffectiveInterestRates):
把一个单位时间内按复利计算的利息与本金之比称为该单位时间的实际利率.实际利率与名义利率的关系:
设年名义利率为r,每年计算利息的次数为m次,年实际利率为:
名义利率和实际利率存在以下关系:
(1)当计息周期为一年时,名义利率和实际利率是相等的;计息周期短于一年时,实际利率大于名义利率;
(2)计息期越短,计息次数越多,实际利率越高;(3)名义利率无法完全反映资金的时间价值,实际利率才真实反映资金的时间价值.,名义利率与实际利率的关系式,1,(三)资金时间价值的常用公式及系数几个时间价值的英文表达式:
终值:
Futurevalue(FVorF)现值:
Presentvalue(PVorP)年金:
Annuity(A)利率:
InterestRate(i)折现率或贴现率:
DiscountRate(R),1、一次支付终值系数终值是指一笔资金在若干计息周期末的期终值,即全部计息周期的本利和。
把某一笔本金折算到终值的计算过程称一次支付终值计算。
公式:
F=P(1+i)n式中,P为现值,即初始本金;i为利率;n为计息期数.(1+i)n称为一次支付终值系数,用CA表示,记作(F/P,i,n).一次支付终值公式也可写成:
F=P(F/P,i,n),2、一次支付现值系数现值,即初始投资额,也是将计息周期末的终值,按一定的折现率折现到初始时间的价值,这一计算过程称为一次支付现值计算。
公式:
P=F(1+i)-n式中使用的利率i也称为贴现率或折现率,而(1+i)-n称为一次支付现值系数、贴现系数、折现系数,用PW表示,记作(P/F,i,n)。
一次支付现值公式也可写成:
P=F(P/F,i,n),3、年金终值系数年金是指一定时期内,以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项,如租金、折旧、等额支付的月供款等。
年金的种类大致可以有四类:
第一类是后付年金,指的是每笔收付款项发生在每期的期末;第二类是先付年金,即每笔收付款项发生在每期的期初;第三类是递延年金,即第一次年金发生的时间距离“现在”还有较大距离。
例如,投资一项房地产,投资是期初发生的,但租金收益可能要等到2年后才开始发生;第四类是永续年金,即年金的收付没有终止时间。
本书讲的是后付年金形式。
等额年金,是指每期期末等额系列收付款项的年金,用A表示.意思是在连续一段时期内,期末的现金收入或支出是等额的,可在年利率i的情况下计算P或F。
若在n年内,每年末投资A,则n年末的本利和应F为各期投资本金与复利之和称为年金终值。
如图所示:
公式:
式中:
称为年金终值系数,用SCA表示。
4、偿债基金系数为在若干年后得到一笔将来为F的资金,从现在起每年必须储存若干等额资金A。
这一计算过程,称为资金储存计算,公式:
式中:
是资金存储系数,又称偿债基金系数,用SF表示。
5、投资回收系数为了收回现在的投资,计算在今后一段时间内每年收回相等数额的资金的过程,称为等额支付资金回收,简称资金回收。
公式:
资金回收的含义:
式中:
为投资回收系数,用CR表示。
6、年金现值系数年金现值是指在一段时间内每隔相等的时间投入的相等的资金,按照一定的利率计算,折现到现在的价值。
这一计算过程称为年金现值计算。
公式:
式中:
称为年金现值系数,用SPW表示。
含义:
年金现值公式也可如下表示:
综上所述,资金时间价值的六个基本公式如表所示:
直接套用表中基本计算公式进行求解有关问题时,需要注意以下几点:
(1)本年年末,就是下一年的年初;
(2)现值P是在第一期的期初发生的;(3)终值F是在第n年年末发生的;(4)年金A是在考察期间的各年年末发生的。
当问题包括P和A时,系列的第一个A是在P发生1年后的年末发生的;当问题包括F和A时,系列的最后一个A是和F同时发生的。
第二节房地产投资项目经济评价指标体系,一、经济评价指标体系概述二、静态指标及其计算三、动态指标及其计算,一、经济评价指标体系概述房地产投资分析,主要是考查投资项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标是用来考察房地产项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类。
清偿能力指标是考察投资项目计算期内偿债能力的指标。
房地产投资分析经济评价指标体系,见下表:
二、静态指标及其计算对房地产项目的投资效益进行评价时,若不考虑资金的时间价值,称为静态分析,其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
(一)投资利润率投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。
开发投资的投资利润率是指开发建设完成后的正常年度的年利润总额与开发项目总投资的比率。
置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
投资利润率计算公式为:
投资利润率利润总额的计算,置业投资与开发投资有所不同。
(1)对于置业投资年利润总额年经营收入(含销售、出租、自营)经营成本运营费用经营税金
(2)对于开发投资年利润总额年销售收入年总成本费用销售税金,投资利润率法主要有以下优点:
(1)经济意义易于理解,净利润是会计人员较为熟悉的概念;
(2)使用简单、方便;(3)考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其主要缺点在于:
(1)没有考虑资金的时间价值;
(2)由于净利润只是会计上通用的概念,与现金流量有较大差异,因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。
(二)投资回收期投资回收期一般以年表示,对于开发投资,从建设开始年算起,对于置业投资,从首次投入资金算起。
其表达式为:
投资回收期可根据现金流量表(全部投资)中累计净现金流量计算求得。
其计算公式为:
投资回收期法的主要优点在于:
(1)使用简单、方便。
主要体现在三个方面:
一是评价指标计算较为简单;二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量,而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量;三是不用确定贴现率。
(2)投资回收期的经济意义易于理解。
(3)在一定意义上考虑了投资风险因素,因为通常投资回收期越短则投资风险越小。
投资回收期法的主要缺点有:
(1)没有考虑资金的时间价值,这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。
(2)不考虑投资回收期以外各年净现金流量,所以不利于对投资项目进行整体评价。
(3)投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。
(三)置业投资的几个传统指标对于置业投资,除了可以用与开发投资类似的投资利润率和静态投资回收期指标外,还有一组指标常用来进行投资分析,这些指标包括:
收益乘数、资本化率、股本化率、现金回报率和投资回报率。
1、收益乘数(IncomeMultiplier)收益乘数是某一物业的市场价格与总收入或净收入之间的比值。
按计算基数不同,分为总收益乘数和净收益乘数,公式如下:
总收益乘数=市场价格/总收入净收益乘数=市场价格/净经营收益,2、资本化率(capitalizationrate)资本化率是物业的净经营收益与其市场价格的比率,即公式:
资本化率=净经营收益/市场价格利用资本化率将年收益转换为价值的方法称为直接资本化法,常用的是下列公式:
价格=年收益/资本化率。
利用市场提取法求取资本化率的公式为:
资本化率=年收益/价格。
3、股本化率(Equity-basedrate)股本化率,也称税前现金回报率,表示税前(扣除所得税前)现金流量占初始股本投资的百分比。
公式:
股本化率=(税前现金流量/初始股本投资)100%税前现金流量指的是净经营收益与年债务本息之差。
对于按揭贷款投资的项目,税前现金流量为年净经营收益减去全年按揭月供之和。
公式表示为:
股本化率=【(年净经营收益-全年按揭月供之和)/(首期房款+期房时间内的按揭款)】100%,4、现金回报率(Cashrateofreturn)现金回报率是指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬(扣减所得税后的现金流量)与投资者初始股本投资的比率。
公式:
现金回报率=(税后现金流量/初始股本投资)100%或=【(年净经营收益-全年按揭月供之和-所得税)/(首期房款+期房时间内的按揭款)】100%,5、投资回报率(mercantilerateofreturn)投资回报率是指房地产置业投资中,每年所获得的净收益与投资者初始股本投资的比率。
公式:
投资回报率=【(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益/初始股本投资)】100%或=【(年净经营收益-全年按揭月供之和-所得税+全年已偿还的本金+物业增值收益)/(首期房款+期房时间内的按揭款)】100%以上五个指标,各有优缺点,其中最能体现物业投资价值的是投资回报率指标。
【例2-8】某项商业物业(现房)的市场价值为80万元,其中按揭首付款为40万元,另外40万元采用每月等额还款(贷款期限为10年),假设每年等额偿还45000元(其中第一年偿还本金28000元)。
并且规定该项物业的年折旧额为2万元。
预计物业的毛租金收入为13万元,空置与收租损失(坏账损失)为毛租金收入的10,包括租赁税费、物业管理费等运营费用为毛租金收入的30。
所得税率为25,并预计该商业物业每年市场增值5。
请计算并评价该项物业投资效果的几个置业投资传统指标。
解:
(1)所需基本数据的计算市场价格=800000(元)总收入(毛租金)=130000(元)净经营收益=130000*(1-10%-30%)=78000(元)年还本付系息额=45000(元),其中第一年偿还本金即为投资者权益增加值=28000(元)所得税前净现金流量=78000-45000=33000(元)折旧额=20000(元)初始股本=400000(元)所得税额=(净现金流量+本金-折旧)*所得税率=(33000+28000-20000)*25%=10250(元)所得税后净现金流量=33000-10250=22750(元)物业增值收益=800000*5%=40000(元),
(2)计算各置业投资指标总收益乘数=市场价格/总收入=800000/130000=6.15净收益乘数=市场价格/净经营收益=800000/78000=10.26资本化率=净经营收益/市场价格=78000/800000=9.75%股本化率=税前净现金流量/初始股本=33000/400000=8.25%现金回报率=税后净现金流量/初始股本=22750/400000=5.69%投资回报率=(税后净现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/初始股本投资=(22750+28000+40000)/400000=22.69%,三、动态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评价时,考虑资金时间价值的方法,称为动态分析,计算的指标称为动态指标。
常用的动态评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。
1、净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量,按预先规定的贴现率或基准收益率,折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。
用净现值评价项目投资效益的方法,称为净现值法。
其计算公式为:
【例2-9】甲、乙两个互斥投资方案所需初始投资都是1000万元,若基准收益率为10,各年净现金流量如表2-5所示,试分析甲、乙两个方案的可行性。
解:
甲方案的净现值:
=137.24乙方案的净现值:
=65.26结论:
两个方案都可行,甲方案优于乙方案,净现值是用来判别投资项目是否可行的动态评价指标之一。
只有当NPV0时,项目在经济上才可行。
净现值指标的优缺点优点:
考虑了时间价值,能反映获利数额的大小。
缺点:
(1)不适用于投资额不相等的投资项目比较;
(2)折现率不易确定。
只能靠主观判断:
(3)虽能够反映项目在整个计算期内的绝对效果,但不能反映单位投资的效果。
(4)即使知道了净现值大于零,我们也无法判断该项目的预期收益率真正是多少。
为了克服这一缺点,我们有了内部收益率指标。
2、内部收益率内部收益率,严格地说叫内部报酬率(IRR),是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。
内部收益率可定义为:
使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现率。
它反映了项目所占用资金的盈利率,是考察项目盈利能力的主要动态指标。
为了与资本的利率i加以区别,可以用r表示方案的内部收益率。
其计算公式如下:
内部收益率的评价:
全部投资或自有资金(投资者的实际出资)的内部收益率(IRR)与行业的基准收益率或设定的贴现率(ic)比较,当IRRic时,即认为其盈利能力已满足最低要求,该方案是可以接受的。
下面介绍几种计算方法:
(1)试算法。
由图可以看出,随着贴现率的不断增加,净现值越来越小,当贴现率增加到某一数值时,净现值为零。
此时的贴现率即为内部收益率IRR。
此后随着贴现率的继续增加,净现值变为负值。
利用这个特点即可以通过试算,求出内部收益率。
(2)插值法插值法是利用两个直角三角形相似,对应边成比例的特点,求投资项目的内部收益率的近似解,其计算步骤如下:
(1)初估IRR的试算初值;
(2)试算,得两个贴现率r1和r2,使之满足:
(3)利用下述内插法公式求近似的IRR求内部收益率采用插值法的直观解释如图所示。
显然,当r1与r2越接近,误差越小。
(3)查表法。
可直接查阅相关经济类书籍附录的因素表中所列系数,求出内部收益率。
(4)利用Excel电子表格求解。
内部收益率法具有以下主要优点:
内部收益率的计算考虑了资金的时间价值;内部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率;内部收益率表示投资项目内在收益率,所以能在一定程度上反映投资效率高低。
其缺点主要表现在:
内部收益率不能直观地显示项目投资获利数额的大小;内部收益率的计算较为复杂;当投资项目各年净现金流量不是常规模式时,一个投资项目的内部收益率可能存在多个解或无解,此时内部收益率无明确的经济意义。
3、净现值法与内部收益率法的比较这两种方法的区别主要表现在:
(1)经济意义不同,净现值表示从事一项投资会使资金增加或减少的现值,而内部收益率则表示投资项目的内在利润率;
(2)计算净现值需要首先确定贴现率大小,而内部收益率的计算则不需要;(3)在对多个互斥项目排序时,有时会得出不同的结论。
4、动态投资回收期动态投资回收期是考虑了资金时间价值的回收期。
即在一定的收益率下,项目从投资开始的以净收益补偿投资额为止所经历的时间,表达式为:
第三节EXCEL在房地产投资分析中的应用,一、Excel表格中的常用公式二、房地产投资分析中常用的Excel函数介绍,一、Excel表格中的常用公式公式是在Excel表格中对数据进行分析的等式,用于对工作表数据的加、减、乘、除等运算。
而函数通常是公式的重要成分,是预先定义好的内置公式。
公式必须以等号(=)开始,后面是参与运算的元素和运算符,元素即运算数,可以是数值、单元格区域的应用、标志、名称或函数等。
如在A2中存放A1、C1的数值和,则在A2中输入“=A1+C1”,然后按“Enter”健即可。
(一)运算符公式中的运算符包括四种:
算术运算符、比较运算符、文本运算符和引用运算符。
1、算术运算符:
+、-、*、/、%、。
例:
=C3+D4*D5;=Sheet1!
E3+Sheet2!
E32、比较运算符:
比较运算符的运算结果为“真”或“假”,分别用“TRUE”“FALSE”表示。
比较运算符有:
=、=、。
3、文本运算符:
只有一个,即“&”,它的作用是连接两串文本。
4、引用运算符:
“:
”,区域运算符。
例“A1:
D6”表示从A1到D6的单元格区域;“,”,连接运算符。
例“A1,D6”表示A1和D6单元格。
房地产投资分析中,常用的是算术运算符和引用运算符。
当公式中同时使用了多个运算符时,Excel的运算顺序是:
引用运算符、符号(-)、百分比(%)、*和/、+和-、文本运算符、比较运算符。
(二)输入公式。
输入公式主要有两种方法,一种是直接输入,另一种是选择引用单元格。
实际中,一般采用引用单元格的方法较为方便,具体步骤如下:
1、双击待输入公式的单元格,如B4;2、输入等号(=);3、单击要在公式中出现的单元格(如B2),该单元格周围出现动态选择框,其地址出现在编辑栏中。
4、然后输入运算符(如“+”),运算符也出现在编辑栏中;5、单击要在公式中出现的单元格(如B3),该单元格周围也出现动态选择框,其地址出现在编辑栏中;如重复输入,直至结束;6、单击编辑栏的“输入”或按“Enter”健,得到运算结果。
二、房地产投资分析中常用的Excel函数介绍Excel函数一共有11类,分别是数据库函数、日期与时间函数、工程函数、财务函数、信息函数、逻辑函数、查询和引用函数、数学和三角函数、统计函数、文本函数以及用户自定义函数。
房地产投资分析中主要使用的是财务函数。
(一)财务函数简介财务函数可以进行一般的财务计算,如确定贷款的支付额、投资的未来值或净现值,以及债券或息票的价值。
财务函数大体上可分为四类:
投资计算函数、折旧计算函数、偿还率计算函数、债券及其他金融函数。
财务函数中常见的参数:
未来值(fv)在所有付款发生后的投资或贷款的价值。
期间数(nper)总投资(或贷款)期,即该项投资(或贷款)的付款期总数。
付款(pmt)对于一项投资或贷款的定期支付数额。
其数值在整个年金期间保持不变。
通常pmt包括本金和利息,但不包括其他费用及税款。
现值(pv)在投资期初的投资或贷款的价值。
例如,贷款的现值为所借入的本金数额。
利率(rate)投资或贷款的利率或贴现率。
类型(type)付款期间内进行支付的间隔,如在月初或月末,用0或1表示。
日计数基准类型(basis)为日计数基准类型。
Basis为0或省略代表US(NASD)30/360,为1代表实际天数/实际天数,为2代表实际天数/360,为3代表实际天数/365,为4代表欧洲30/360。
(二)投资计算函数投资计算函数可分为与未来值fv有关,与付款pmt有关,与现值pv有关,与复利计算有关及与期间数有关几类函数。
(1)与未来值fv有关的函数-FV、FVSCHEDULE
(2)与付款pmt有关的函数-IPMT、ISPMT、PMT、PPMT(3)与现值pv有关的函数-NPV、PV、XNPV(4)与复利计算有关的函数-EFFECT、NOMINAL(5)与期间数有关的函数-NPER,(三)折旧计算函数折旧计算函数主要包括AMORDEGRC、AMORLINC、DB、DDB、SLN、SYD、VDB。
这些函数都是用来计算资产折旧的,只是采用了不同的计算方法。
这里,对于具体的计算公式不再赘述,具体选用哪种折旧方法,则须视各单位情况而定。
(四)偿还率计算函数偿还率计算函数主要用以计算内部收益率,包括IRR、MIRR、RATE和XIRR几个函数。
本章小结,现金流量管理中的现金,不是我们通常所理解的手持现金,而是指企业的库存现金和银行存款。
在对某一房地产投资进行分析时,把各个时期或时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量,流入系统的资金称为现金流入,流出系统的资金称为现金流出,现金流入与现金流出的代数和称为净现金流量。
现金流量表是房地产投资分析的基础。
资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中,随着时间的推移而增值。
资金时间价值计算的基本方法是计算利息的方法。
它可以归结为单利法和复利法。
用于计息的利率有名义利率和实际利率之分。
房地产投资分析,主要是考查投资项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标是用来考察房地产项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类。
清偿能力指标是考察投资项目计算期内偿债能力的指标。
不考虑资金时间价值的方法,称为静态分析,计算的指标称为净态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
置业投资还有五个传统指标:
收益乘数、资本化率、股本化率、现金回报率和投资回报率。
考虑资金时间价值的方法,称为动态分析,计算的指标称为动态指标。
动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益,使评价更加符合实际,常用的动态评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。
房地产投资分析中往往要借助Excel表格和函数进行。
熟练掌握和运用Excel的一些基本功能进行房地产投资分析是其最基本的技能。
Excel函数一共有11类,用于房地产投资分析主要是财务函数。
财务函数可以进行一般的财务计算,如确定贷款的支付额、投资的未来值或净现值
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