4.中级会计实务-投资性房地产.ppt
- 文档编号:18724575
- 上传时间:2023-10-20
- 格式:PPT
- 页数:74
- 大小:1.91MB
4.中级会计实务-投资性房地产.ppt
《4.中级会计实务-投资性房地产.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《4.中级会计实务-投资性房地产.ppt(74页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
中级会计实务,顾晓烨2017.4,第四章投资性房地产,主要内容,第一节投资性房地产的定义、特征及范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置,常用科目投资性房地产(成本模式)投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备投资性房地产-成本(公允价值模式)投资性房地产-公允价值变动投资性房地产-在建(资本化支出)其他业务收入(租金收入、出售收入)其他业务成本(费用化支出、折旧费用)公允价值变动损益,第一节定义、特征和范围,第四章投资性房地产,第一节定义、特征及范围,投资性房地产的定义与特征投资性房地产的范围,一、定义与特征,投资性房地产的特征:
赚取租金资本增值,二、范围,
(一)已出租的土地使用权仅有计划不充分转租不属于
(二)持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于。
(三)已出租的建筑物转租不属于宾馆不属于,二、范围,不属于投资性房地产:
(1)自用房地产出租给职工;旅馆饭店;自用厂房。
二、范围,
(2)作为存货的房地产房地产企业的商品房和土地,二、范围,部分出租,部分自用的可单独计量的-确认不可单独计量的-确认为固资、无形资产,二、范围,【例题判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的,应该将土地使用权确认为投资性房地产。
()(2013年),【答案】【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,因不拥有产权,不能确认为投资性房地产。
二、范围,【例题多选题】下列各项中,属于投资性房地产的有()。
(2007年考题)A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权,【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产;选项C属于作为存货的房地产。
二、范围,【例题多选题】下列各项中,属于投资性房地产的有()。
(2009年考题)A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物,【答案】AC【解析】投资性房地产包括:
(1)已出租的土地使用权;
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
选项B,待出租的建筑物不属于投资性房地产;选项D,不属于企业的资产,第二节确认和初始计量,第四章投资性房地产,第二节确认和初始计量,投资性房地产的确认和初始计量与投资性房地产有关的后续支出,一、确认和初始计量,两个确认条件:
1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
一、确认和初始计量,
(一)不论是外购还是自建,必须立即出租才能确认为投资性房地产,否则先确认为固定资产或无形资产,待实际出租时才转为投资性房地产P46-P47,一、确认和初始计量,【例题单选题】下列项目中,属于外购投资性房地产的是()。
A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼,之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租,【答案】A【解析】对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租,才能称之为外购的投资性房地产。
一、确认和初始计量(P47),土地在固定资产、投资性房地产建设期间正常摊销地是地,房是房投资性房地产-厂房,投资性房地产累计折旧投资性房地产-土地使用权,投资性房地产累计摊销,一、确认和初始计量,甲公司的账务处理如下:
由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房,其中的一栋厂房用于出租,因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为投资性房地产=90000001/2=4500000(元)借:
固定资产厂房12000000投资性房地产厂房12000000贷:
在建工程厂房24000000借:
投资性房地产已出租土地使用权4500000累计摊销82500贷:
无形资产土地使用权4500000(90000002)投资性房地产累计摊销82500(1650002),二、后续支出,
(一)资本化的后续支出改扩建、装修、装潢在建期间不计提折旧(p48),一、确认和初始计量,转改扩建时的分录:
1成本模式借:
投资性房地产在建投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷:
投资性房地产账面价值全部转出2公允价值模式借:
投资性房地产在建贷:
投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动账面价值全部转出,【教材例4-4】209年5月,甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房原价为50000000元,已计提折旧10000000元。
209年5月31日,开始改扩建209年12月31日,该厂房改扩建工程完工,共发生支出5000000元,均已支付,即日按照租赁合同出租给丙公司。
假定甲公司采用成本模式计量。
甲公司的账务处理如下:
(1)209年5月31日,投资性房地产转入改扩建工程借:
投资性房地产厂房在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷:
投资性房地产厂房50000000
(2)209年5月31日至209年12月31日,发生改扩建支出借:
投资性房地产厂房在建5000000贷:
银行存款5000000(3)209年12月31日,改扩建工程完工借:
投资性房地产厂房45000000贷:
投资性房地产厂房在建45000000,【教材例4-5】209年5月,一项厂房经营租赁合同即将到期。
决定改扩建,并自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
209年5月31日,到期改扩建。
209年5月31日,该厂房账面余额为20000000元,其中成本16000000元,累计公允价值变动4000000元。
完工,共发生支出3000000元,并出租。
采用公允价值模式计量。
甲公司的账务处理如下:
(1)209年5月31日,投资性房地产转入改扩建工程借:
投资性房地产厂房在建20000000贷:
投资性房地产厂房成本16000000公允价值变动4000000
(2)209年5月31日至209年11月30日,发生改建支出借:
投资性房地产厂房在建3000000贷:
银行存款3000000(3)209年11月30日,改扩建工程完工借:
投资性房地产厂房成本23000000贷:
投资性房地产厂房在建23000000,
(二)费用化的后续支出计入其他业务成本。
第三节后续计量,第四章投资性房地产,第三节后续计量,采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产后续计量模式的变更同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。
一、成本模式,
(一)科目设置:
1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧(摊销)-其他业务支出3.投资性房地产减值准备-资产减值损失4.其他业务收入(租金),一、成本模式,成本模式应当按照固定资产或无形资产的进行,计提折旧或摊销减值:
资产减值准则,与固定资产相同,次月起,一、成本模式,1.计提折旧或摊销时借:
其他业务成本贷:
投资性房地产累计折旧(摊销)2.计提减值准备时借:
资产减值损失贷:
投资性房地产减值准备3.取得租金收入借:
银行存款贷:
其他业务收入,一、成本模式,【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用,确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。
假设这栋办公楼的成本为72000000元,按照年限平均法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。
经营租赁合同约定,乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。
一、成本模式,甲公司的账务处理如下:
(1)每月计提折旧每月计提的折旧=(7200000020)12=300000(元)借:
其他业务成本出租写字楼折旧300000贷:
投资性房地产累计折旧300000
(2)每月确认租金收入借:
银行存款(或其他应收款)400000贷:
其他业务收入出租写字楼租金收入400000,二、公允价值模式,
(一)前提企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
二、公允价值模式,1.科目设置:
(1)投资性房地产成本公允价值变动
(2)公允价值变动损益-计入当期损益,影响利润投资性房地产是唯一一种能将公允价值变动计入当期损益的实物资产,二、公允价值模式,2.会计处理
(1)公允价值上升借:
投资性房地产公允价值变动贷:
公允价值变动损益
(2)公允价值下降借:
公允价值变动损益贷:
投资性房地产公允价值变动(3)取得租金收入借:
银行存款贷:
其他业务收入,不提折旧与减值与交易性金融资产相似,【教材例4-7】209年9月,出租写字楼,租赁期为10年。
209年12月1日起租,工程造价为80000000元,公允价值也为相同金额。
采用公允价值计量209年12月31日,该写字楼的公允价值为84000000元。
(1)209年12月1日,甲公司出租写字楼借:
投资性房地产写字楼成本8000贷:
固定资产写字楼8000
(2)公允价值调整计入当期损益借:
投资性房地产写字楼公允价值变动400贷:
公允价值变动损益投资性房地产400,影响利润,二、公允价值模式,【例题多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中,正确的有()。
A.按预计使用年限计提折旧B.公允价值变动的金额计入当期损益C.公允价值变动的金额计入其他综合收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时,公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益,【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧,选项A错误;公允价值变动的金额计入公允价值变动损益,选项C错误。
三、计量模式的变更,成本模式变为公允价值模式的条件:
房地产市场成熟,能够满足公允价值模式条件,追溯调整,未分配利润,三、计量模式的变更,账务处理:
借:
投资性房地产成本(变更日公允价值)投资性房地产累计折旧(摊销)(原房地产已计提的折旧或摊销)投资性房地产减值准备贷:
投资性房地产(原价)(按账面价值转销)利润分配未分配利润(或借记)盈余公积(或借记)【提示】涉及所得税影响的,调整递延所得税负债(或递延所得税资产)。
借:
利润分配盈余公积贷:
递延所得税负债,三、计量模式的变更,在采用公允价值模式时,允许单项资产采用成本模式在采用成本模式时,不允许单项项资产采用公允价值模式(P52),三、计量模式的变更,【例题判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。
()(2012年),【答案】【解析】企业会计准则第3号投资性房地产规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量,而已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
三、计量模式的变更,【例题单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的,转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是()。
(2011年考题)A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益,【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更,公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益(盈余公积和未分配润)。
第四节转换和处置,第四章投资性房地产,第四节转换和处置,房地产的转换投资性房地产的处置,一、房地产的转换-转换日,转换日的确定(选择题),一、房地产的转换-会计处理,一、房地产的转换-成本模式,
(二)房地产转换的会计处理1.在成本模式下的转换-科目对应固定资产投资性房地产-厂房无形资产投资性房地产-已出租土地使用权累计折旧投资性房地产累计折旧累计摊销投资性房地产累计摊销固定(无形)资产减值准备投资性房地产减值准备,一、房地产的转换-成本模式,
(二)房地产转换的会计处理1.在成本模式下的转换应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示:
一、房地产的转换-成本模式,【教材例4-8】209年8月10日,董事会决定8月31日将某出租厂转自用。
209年8月31日,甲公司将该出租的厂房收回209年9月1日开始用于本公司生产产品。
转换前采用成本模式计量截至209年8月31日,账面价值为6000万元,其中,原价8000万元,累计已提折旧2000万元。
一、房地产的转换-成本模式,甲公司的账务处理如下:
209年9月1日借:
固定资产厂房8000投资性房地产累计折旧2000贷:
投资性房地产厂房8000累计折旧厂房2000,一、房地产的转换-成本模式,【教材例4-9】自用转出租(略),一、房地产的转换-成本模式,【教材例4-10】甲公司是房地产企业,209年4月10日,甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改出租。
租赁期开始日为209年5月1日,租赁期为5年。
209年5月1日,该写字楼的账面余额为5000万元转换后采用成本模式进行后续计量。
一、房地产的转换-成本模式,甲公司的账务处理如下:
209年5月1日借:
投资性房地产写字楼500000000贷:
开发产品500000000,一、房地产的转换-成本模式,【例题单选题】2011年7月1日,甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4000万元,已计提折旧200万元,已计提减值准备100万元,转换日的公允价值为3850万元,假定不考虑其他因素,转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为()万元。
(2012年)A.3700B.3800C.3850D.4000,【答案】D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元借记“固定资产”科目。
一、房地产的转换-公允价值模式,注意原以公允价值模式核算时,新入账资产一律用公允价值由投资性房地产转出时,不论增值还是减值均确认为当期损益由其他资产转出时,增值进权益,减值进损益,一、房地产的转换-成本模式,投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示:
【教材例4-11】209年11月1日,租赁期满,投资性房地产转自用209年11月1日,当日开始自用,公允价值为72000000元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为7000万元,其中,成本为6700万元,公允价值变动为增值300万元。
投资性房地产转自用,不论升值贬值均计入当期损益,借:
固定资产写字楼7200贷:
投资性房地产写字楼成本6700公允价值变动300公允价值变动损益投资性房地产200,【教材例4-12】209年8月,自用转投资性房地产约定租赁期开始日为210年1月1日,租赁期为3年。
采用公允价值模式计量假设210年1月1日,该办公楼的公允价值为38000万元,其原价为55000万元,已提折旧15000万元。
贬值计入当期损益-公允价值变动,甲公司的账务处理如下:
210年1月1日借:
投资性房地产办公楼成本38000公允价值变动损益投资性房地产2000累计折旧15000贷:
固定资产办公楼55000,【教材例4-13】209年4月15日,存货转投资性房地产租赁期开始日为209年5月1日,租赁期为5年。
公允价值计量209年5月1日,该写字楼的账面余额为40000万元。
公允价值为43000万元。
升值计入其他综合收益,甲公司的账务处理如下:
209年5月1日借:
投资性房地产写字楼成本43000贷:
开发产品40000其他综合收益投资性房地产3000,二、处置,
(一)采用成本模式计量借:
银行存款贷:
其他业务收入借:
其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷:
投资性房地产,二、处置,
(二)采用公允价值模式计量借:
银行存款贷:
其他业务收入借:
其他业务成本贷:
投资性房地产成本公允价值变动借:
其他综合收益贷:
其他业务成本借:
公允价值变动损益贷:
其他业务成本或借:
其他业务成本贷:
公允价值变动损益,最终其他业务成本=开发产品的初始成本(其他综合收益和公允价值变动损益都结转完),二、处置,【例题计算分析题】长江房地产公司(以下简称长江公司)于2012年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量,租期为3年,每年12月31日收取租金200万元,出租时,该幢商品房的成本为5000万元,公允价值为6000万元,2012年12月31日,该幢商品房的公允价值为6300万元,2013年12月31日,该幢商品房的公允价值为6600万元,2014年12月31日,该幢商品房的公允价值为6700万元,2015年1月10日将该幢商品房对外出售,收到6800万元存入银行。
二、处置,要求:
编制长江公司上述经济业务的会计分录。
(假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入,答案中的金额单位用万元表示)【答案】
(1)2012年1月1日借:
投资性房地产成本6000贷:
开发产品5000其他综合收益1000,二、处置,
(2)2012年12月31日借:
银行存款200贷:
其他业务收入200借:
投资性房地产公允价值变动300贷:
公允价值变动损益300(3)2013年12月31日借:
银行存款200贷:
其他业务收入200借:
投资性房地产公允价值变动300贷:
公允价值变动损益300,二、处置,(4)2014年12月31日借:
银行存款200贷:
其他业务收入200借:
投资性房地产公允价值变动100贷:
公允价值变动损益100(5)2015年1月10日借:
银行存款6800贷:
其他业务收入6800借:
其他业务成本5000其他综合收益1000公允价值变动损益700贷:
投资性房地产成本6000公允价值变动700,最终其他业务成本=开发产品的初始成本(其他综合收益和公允价值变动损益都结转完),本章小结,1.掌握投资性房地产的范围;2.掌握投资性房地产的后续支出;3.掌握投资性房地产的后续计量;4.掌握投资性房地产的转换;5.掌握投资性房地产的处置。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中级会计 实务 投资 房地产