地产开发与运营政策梳理研究(汇报版150110).pptx
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地产开发与运营政策梳理研究(汇报版150110).pptx
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地产开发与运营政策梳理研究,1,战略发展中心2015年01月,地产开发与运营政策使用说明书,作者:
姜大利版本:
V10.0更新日期:
2015-01-07内容提示:
地产政策、产业政策、招商重大事件、城市重点项目、招商政策体系借鉴编制目的:
地产代表一个时代,维“GDP时”代、地产“黄金”时代已经过去,有待寻找更为契合地产公司、地方政府、社会资本、金融机构、专业运营机构之间更为合适、稳妥、互惠的合作发展模式,特此编制地产开发与运营政策数据库有效期:
以政策的有效期为准,详见具体政策,2,KEYWORDS:
保持持续活力,3,协同发展,城镇化,土地流转,社会资本,生态发展,人文发展,研究目的,4,宏观战略-80%,微观策划-20%,我司的快销战略要求住房产品成本地、价值高,涉及到一级控规调整、产业招商等重大事宜。
研究目的,5,主要结论1,发展重点在京、保、石线以东,以环京城市为主,结合公司的资源优势,最合适进入的城市是保定(高碑店、涿州、保定市区)、沧州、邯郸、廊坊,沧州与邯郸发展潜力巨大。
产业发展要落脚在产业园上,以文化旅游、养老地产、教育培训、物流产业园、生态农业、科技服务业等概念介入。
积极参与城市基础设施建设,为二级拿地或产业运营奠定基础。
未来土地供应在住房、商业版块会紧缩,且金融机构的资金也会紧缩,建议以持有型物业为主,销售型物业为辅(住宅以改善型为主)。
6,重心,主要结论2,7,加快绿色城市建设,推进智慧城市建设,注重人文城市建设,实现产业转型升级,从“补建设”向“补运营”逐步转变,探索建立动态补贴机制,将财政补贴等支出分类纳入同级政府预算,并在中长期财政规划中予以统筹考虑,驱动,8,增量,主要结论3,目录,一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划,9,城市准入实质是区域发展聚焦,10,政策体系,11,重要政策,12,重要政策(续1),13,重要政策(续2),14,重要政策(续3),15,环首都经济圈,环首都经济圈是河北省经济极为活跃的区块,17,近期重点关注环京的13个县市,未来环首都经济圈在一体化、协同发展中肩负更大责任,京保石线以东是河北省的重点发展区域,河北西高东低,东部以平原为主。
东部人口稠密,经济、社会发达,尤其是京保石以东。
18,经济发展,城镇化战略,地形地貌,19,未来地铁发展,地铁轨道交通将为涿州、高碑店、定兴、固安、永清、霸州、三河、燕郊等河北县市带来巨大的经济腾飞,轨道交通将有利于生产要素的高效流动与合理配置,京津保三角区域是核心发展区域,20,石家庄,保定市,北京市,天津市,廊坊市,唐山市,京津保三角区域是未来河北省发展的热点区域与核心区域,小结1,从京津冀一体化、河北自身资源优势、各地市招商政策以及河北各地市发展规划来看,未来河北省发展重心将以保定、廊坊、邯郸、沧州四个地市为主;重点将发展环首都经济圈以及各区域中心城市。
21,立足京津冀,立足河北,立足京津保、立足京保石,立足环首都区县,以涿州、涞水、固安、高碑店、保定市东区与西区、廊坊安次为主,目录,一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划,22,产业拿地实质是城市特色聚焦,23,河北省积极推进新型城镇化建设,落实京津冀协调发展战略,24,环首都城市群:
以打造新区、县城扩容升级为重点;形成各具特色、设备完备、宜居宜业的中小城市群,环首都城市群:
推进石家庄正定新区、临空港产业园、东部新城,以及邯郸冀南新区、衡水滨湖新区、邢台新区发展将冀中南发展成国家重要的新能源、装备制造、服务外包和高新技术产业基地,建成区域性物流、旅游、商贸流通、科教文汇和金融服务中心,环首都城市群:
提升唐山、秦皇岛、沧州城市功能,建设具有国际竞争力的新型工业化基地和现代新型城市,河北各地市城市性质,25,大部分城市文化积淀较深,而二产体量偏重。
资料来源:
各地市城市总体规划,城市产业发展战略,26,审计署土地财政大审计体系分流程管理、政策执行、出让金使用三个层面18项进行审计,资料来源:
国务院将对全国土地财政进行首次“大审计”,http:
/,审计署土地财政大审计体系分流程管理、政策执行、出让金使用三个层面18项进行审计
(2),资料来源:
国务院将对全国土地财政进行首次“大审计”,http:
/,中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定摘要,国土资源领域允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,与国有土地同等入市、同权同价。
土地改革“底线”,“四个不能”:
不能把农村土地集体所有制改垮了不能把耕地改少了不能把粮食产量改下去不能把农民利益损害了推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点中宅基地占有权和使用权的转让。
29,各地市城市总体规划,30,各地市城市总体规划(续1),31,各地市城市总体规划(续2),32,各地市城市总体规划(续3),33,各地市城市总体规划(续4),34,各地市城市总体规划(续5),35,目录,一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划,36,产业招商实质是招商资源聚焦,37,招商政策
(1),38,张家口,保定,廊坊,沧州,保定、沧州、廊坊、张家口是项目引入与项目洽谈最多的区域。
尤其以保定涿州、沧州黄骅、廊坊固安、张家口冬奥会项目等为最,与北京靠近及本身的资源禀赋是项目成功的重要因素。
招商政策
(2),39,张家口,保定,石家庄,邯郸,邯郸、张家口招商政策最多,保定、石家庄招商门槛最高,整体来看,河北各地市的招商政策还是不成体系,对于外部企业的诱惑力不大。
邯郸、廊坊是河北省各地市中招商力度最大的,尤其是邯郸,在招商、引资过程中出现了乡镇非法集资的事情,同时也能快速制止违法事件的蔓延,出台了相关政策措施。
招商政策,40,河北省招商政策体系不完善邯郸、张家口招商力度大,招商优惠政策发布情况,41,10,6,3,1,3,2,各地市积极利用自身资源优势进行招商,促进地方经济发展邯郸、张家口招商优惠政策较多,招商政策案例,42,举例,招商政策制定要因地制宜,且不能要求过高!
招商政策不实惠!
招商项目,43,招商投资热情,44,生态农业,文化旅游,观光农业,基础设施,27.3%,9,12.1%,4,12.1%,4,12.1%,4,其他,36.4%,12,包括教育培训、物流运输、新能源、智慧城市、医疗器械,河北省产业园分布情况,45,20,7,7,8,19,18,12,16,13,11,18,产业园是招商投资的主要载体。
目前来看,河北省高新技术产业园共有149个,其中石家庄、唐山、邯郸、廊坊等居前列。
河北省产业园分布图,案例借鉴北京亦庄经济技术开发区体系化招商,46,外汇与金融(4),北京经济技术开发区招商政策,土地
(1),激励与奖励(3),电信资费
(1),进出口(4),人才引进(3),财税(23),管理与服务
(2),资料来源:
http:
/,招商政策,招商门槛设置将影响到招商效果(河北招商门槛分高、中、低)高门槛:
张家口(固定资产投资大于5千万)中门槛:
保定、邯郸、石家庄(固定资产投资大于3千万)低门槛:
唐山、秦皇岛招商政策要体系化(北京亦庄经济技术开发区体系化招商)要掌握好招商开发节奏,要及时纠偏(邯郸非法集资事件),47,资料来源:
http:
/:
81/content.jsp?
code=00039816-X/2014-02517&name=%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E5%8A%A8%E6%80%81%2F%E9%A2%86%E5%AF%BC%E6%B4%BB%E5%8A%A8%E3%80%81%E4%BC%9A%E8%AE%AE%E8%AE%B2%E8%AF%9D,产业招商思考维度,48,招商取向,各地实际招商的取向:
央企,尤其以军工、航空、通信、银行、保险类机构为主;北京的企业,主要有低端商贸类(大红门服装批发)、农业流通类(新发地),49,各地市的招商视野不开阔,招商范围狭窄,我司招商思路以产业进行包装,50,生态农业,涿州,休闲养老,白洋淀,教育培训,河大科技园,我司招商资源对接,51,小结,产业园是主要载体,但是目前经营不怎么好自生方式为主,挖掘本土消费潜力以住宅为主,产业地产摸索成功后并复制,自持物业是发展趋势需要挖掘高端产业及相关联产业聚集发展,52,目录,一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划,53,投资运营实质是市场模式聚焦,54,河北各地市城镇化率,55,河北各地市城镇化率偏低,发展潜力巨大;大部分城市文化积淀较深,而二产体量偏重。
资料来源:
各地市城市总体规划,按总体规划目标,预计2020年河北将新增300万户城市家庭,我司项目分布图,56,以保定为中心向四周辐射,案例借鉴1曹妃甸,曹妃甸国际生态城项目搁置中日生态产业园停滞不前与天津形成产业竞争关系决策层面:
河北省的战略重点一直在变,57,案例借鉴2怀来生态城,京津冀经济区成为中国经济最热的地区。
怀来生态新城是京津西北向延伸方向将崛起一座独具特色的生态城市。
华夏幸福基业为怀来生态新城提出了“一城六区”的发展战略,将新城规划为集总部办公、休闲研发、休闲商务、会议博览以及先进制造等功能于一体的高端产业新城,并确立了以新兴能源为主,高端装备制造产业、创意研发产业和葡萄酒文化产业为互补产业链的产业发展方向。
“一城六区”是以怀来生态新城为载体,形成以低碳城市发展示范区为核心,华人华侨创业园、新兴能源产业园区、高端装备制造产业园区、特色生态总部区和孔雀城配套居住区协调发展,人与自然和谐平衡,成为一座具有可持续发展能力的湖滨山水生态城市。
58,国内养老地产六大运营模式,59,养老地产盈利模式,60,目录,一、城市准入二、产业拿地三、产业招商四、投资运营五、下步计划,61,4.1下步工作计划,跟踪地产与产业相关政策与产业招商中心进行对接,形成项目招商包装模板加强具体产业地产运营模式分析以养老地产为例,62,63,谢谢,
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