五爱深港客运美博交易中心营销报告.ppt
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五爱深港客运美博交易中心营销报告,沈阳地天泰阁地产营销顾问有限公司2010年3月,前言:
沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期,我司将根据市场发展情况,以全新商业地产的发展模式,贯穿整个项目的工作过程。
力求紧密结合五爱深港项目销售力的特质与优势,积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。
同时,我们将尊重市场,尊重消费者,尊重商家,实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展,最终实现企业、经营者、投资者等三方利润的最大化。
市场审视,一、沈阳商业环境分析
(一)沈阳整体商业环境分析整体市场状况沈阳商业经过历史的发展,在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。
太原街,中街,1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。
沈阳商业正处于一个新的发展时期,传统百货(如中兴、联营公司)努力通过改造购物环境增强竞争实力,巩固商业地位;同时大量外来百货和超市进入沈阳,如卓展百货、西武百货、大悦城,较早进入沈阳的还有盘锦兴隆大家庭、沃尔玛、家乐福、乐购等,这些大型商业机构相继进驻沈阳,加入竞争行列,形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
2.人们消费观念已经逐渐发生变化。
先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革,消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。
追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。
3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划,促进沈阳商业市场的进一步发展。
整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位,提高其商业的辐射力,从而带动周边区域商业的发展。
4、规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的发展,以及沈阳“金廊”工程的进行,房地产迅速发展,特别是城市中心的商业物业发展极快,使得沈阳的商业竞争越来越激烈。
二、本案区域商业环境分析,1、地理位置,沈阳五爱商圈座落于沈阳市中部,沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口处,最初成形于1983年6月,至今已有20多年的历史,因当时市场地处沈河区五爱街而得名。
五爱商圈地处沈阳市的核心商业区内,商业地理位置便利,距沈阳桃仙国际机场20分钟车程,沈阳火车北站5分钟车程、火车南站10分钟车程。
是沈河中央商务区核心组成部分,是规划建设中的沈阳金廊地区的交易核心区域之一。
五爱市场商圈以五爱市场为核心,东起大南街、南至南关路、万寿寺街、北起热闹路,由五爱市场、风雨坛街、小南街、大南街、热闹路、南关路组成。
(1)占地面积五爱商圈总长为1300米,宽900米,总占地面积1.2平方公里;其中,五爱市场占地约0.22平方公里。
(2)商业面积五爱市场营业总面积达130多万(未包括三期)。
该商圈总营业面积近200万。
(3)年营业额该商圈年营业额达150亿元。
4、服务半径五爱市场商圈销售范围涵盖东北三省、河北、内蒙古东部地区,辐射半径已远到俄罗斯和东欧的一些国家。
是东北亚经济圈和环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心,也是中国最著名的专业批发市场集中的商圈之一。
5、商圈定位五爱商圈主营服装、鞋帽、小百货、针织品、布料、箱包、家用电器、礼品、日用杂品、美容美发用品、小食品、床上用品等14大类、2万余个品种。
目前已成为中国北方最大的商品集散地、全中国第二大小商品批发市场。
典型商业调研,沈阳五爱市场服装城,沈阳五爱市场服装城是沈阳五爱商圈的主要主体部分之一,位于五爱市场东侧,热闹路与小南街交汇处。
该商场于一九九七年四月二十八日建成投入使用。
占地面积1.7万,总建筑面积12.7万,经营面积10.7万,地上五层,地下二层为仓储区、停车场和大型设备装备区,地下一层至地上五层为经营区,局部六层为集中办公区.,市场为普通档口和精品店铺组合格局,地下一层至地上三层主体平面为普通档口和精品店铺组合格局.地下一层至地上三层主体平面为普通档口趟式排列,有普通档口4800余个;地下一层至地上三层的周边和四层整层为精品店铺,精品店铺总数达1000余个;五层有204户品牌商家。
另有约4000的室外停车场和近10000地下停车场,以及6000多的仓储面积。
规模:
目前,服装城进场经营的业户达6000多户,各类从业人员达25000多人,基本属二级销售市场,以批发为主,兼零售,销售辐射东三省、河北、内蒙东部地区,远到俄罗斯、东欧的一些国家,是目前全国超大服装专业批发(兼零售)市场之一。
五联商厦项目研究,1、五联商厦计划经营方向:
五爱市场传统类服装卖场,以服装类商品经营为主。
2、五联商厦商铺销售模式:
小产权商铺销售
(1)档口分类(A.B.C.D四类)
(2)档口价格(使用面积万/),3、销售现状地下一层、一、二、三、四层已售完。
截止现阶段只受理五、六、七层的登记,档口的具体位置、销售价格以及行业划分等细节问题没有公开释放,本司将做进一步跟进。
4、营销模式大客户现行策略,首先锁定6家购买面积较大的商户作为主力客户,优先确定大客户的档口位置以及购买意向,利用客户的购买带动其余散户的销售;在调查过程中了解到,首批大客户约为6家,后续第二批客户约为30组,在上述主力店铺确定之后,再进行散铺的销售,取得了较好效果。
五爱商贸大厦产权出售情况,项目简介:
五爱商贸大厦是五爱地区第一个以写字间形式出现的以品牌运营为目的品牌形象店。
大厦分为A、B两座塔楼,总建筑面积3.9万平方米。
总使用面积28676.1平方米,总可供出租使用面积22144.5平方米。
预计的经营内容划分,租金计划,项目销售情况:
14层产权出售和出租并存,产权出售价格建筑面积4万/起,租赁价格未定;5层以上产权出售和租赁并存,产权出售价格建筑面积2万元/起,租赁价格暂定为12551500元/年/。
出售产权年限:
40年返租优惠政策:
7年收回成本。
前三年每年按9%回报,第一年返三年的款项(占总成本的27%)。
后四年每年按18%回报,按年付款。
竞争项目小结:
就本司的研究表明,目前在五爱地区,由于市场多年的发展,新兴商业项目数量屈指可数,市场供应有限,目前仅有五联商厦一家直接竞品,也将是本案未来争夺竞争客群的最大对手。
但由于竞争对手的价格较低,已经形成了一定程度上的价格参照标准,对本案商铺价格提升造成了较大烦扰,不利于本案商铺溢价的形成。
目标群体,就沈阳目前的商业客群而言,已经形成了稳定的客户组成,主要由投资客、经营者两大客户群体组成而二者的购买信心很大程度上取决与消费者的认可,因此研究投资者、经营者、消费者三者之间的关系将成为本案最为重要的客户分析基础。
投资者分析:
在经历过万达商业广场、普臣商厦、五洲商业广场等众多商铺投资的案例之后,沈阳的商业投资者已经脱离了“投资饥渴症”,从整个市场的“没铺可买”的状况过渡到“选铺买”“挑铺买”“可买可不买”“看好再买”这样几个阶段,说明沈阳的投资者对商业项目的投资逐渐理性,同时在市场的引导下,已经具备一定的专业投资知识。
商业氛围、交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的三个因素。
商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。
同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的因素。
清晰的了解清楚现阶段投资者的投资心态,投资行为,了解现有投资者的信心来源将成为本案未来发展的关键性因素,因此本司结合以往丰富的商业操作经验以及对沈阳投资客群的了解,将现有的商业投资者划分为如下两种:
专业投资者:
有较成熟心态,对投资有一定的经验,这种投资者具有雄厚的资金和商业背景,是本案最为重要的和最为理想的投资客户,他们最为关注的就是商业项目的经营规划和具体售价。
本项目作为五爱商圈的核心区域,其自身属性也将极大的获得投资者的信任,利用合理的营销手段,良好的客户资源运用,可以最大化的激发投资者的投资热情,根据地天泰阁以往的商业客户判定经验,沈阳的大部分投资者的投资习惯是一旦机会到来,他们的投资是看准理想铺位就势在必得,而且也会是最早的一批落定者。
因此,专业投资者是本案最需要争取的客群,也是本案成败的关键。
对于项目的营销而言,专业投资者的投资行为将极大的带动大量散户投资的行为,极大的促进项目销售的进展,在某种程度上,专业投资者对本案销售的贡献将远远高于经营客户对本案的帮助。
中小投资者(散户投资者),此类投资者普遍投资金额不高,但贵在数量众多,是项目炒铺、旺铺的主力客群,是扩大项目市场影响力的最有效的保障;此类投资者在投资过程中看重项目的升值潜力和投资回报,首先要考虑的是高回报率,并且容易受广告的影响,但因为手头资金有限,所以他们要考虑小面积商铺,其中最重要是商铺的总价。
另外此类投资者有明显的跟风趋势,对于专业投资者的影响非常敏感,容易被宣传所引导。
中小投资者的商业经验相对比较欠缺,投资意识不是很浓,必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。
而随着商业的发展,许多小型商业物业的出现和非常规的商业运作方式可帮助其获取更大利润,我们必须引导这部分投资者进行正确的理性投资。
在商业的发展过程中,不难发现,大部分投资者承受的商铺总价不会超过200万,近七成的投资者认为总价在50万200万之间的商铺最容易接受。
同时对于大额的资金投资,大部分的投资者会选择银行贷款。
在当今的商业投资中我们不能低估每一位投资者的智商。
在沈阳,商业市场的运作很大程度上就是在进行开发商与投资客的博弈。
古人云“买的没有卖的精”,只有运用高于投资者智商的手段才能吸引和驾驭投资者,这也是地天泰阁公司的价值所在。
经营者,经营客户分析:
经营者大多有一定的商业背景,他们对商场经营已经具有一定的认识,但是他们需要一个经营的理想平台。
经营者的最终目的是要促成销售获取利润,他们主要会考虑几方面:
1、区域消费能力:
项目的周边地区要有足够的消费群体以及流动人口,同时会考虑到周边商业的竞争。
2、商业位置:
商业位置一定要好,最好在传统商业区域或者靠近交通要道,并且具有一定的规模。
3、交通:
项目周边的交通一定要流畅、方便,并且要有一定规模的停车场。
4、优秀的硬件设施:
项目的规划、设计以及购物环境一定要好,能吸引更多的消费者。
5、优秀的操作团队:
一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理的团队是保证一个综合商业设施成功的重要工具。
目标经营者特征:
、熟悉沈阳商业市场,对五爱市场商圈的经营环境非常认可。
、熟悉五爱商场的经营模式。
、对本案区域的经营的环境比较认可,希望在五爱服装城附近经营的经营者。
、非常看好本案的经营前景。
以我公司的经验,本案招到商家不难,难的是招到合适的经营种类并且愿意接受较高租金的商家,这对项目的未来发展很重要。
毕竟商业销售的核心价值就是租金游戏,不断攀升的租金才能刺激出较高的销售价格。
消费者,消费者分析:
随着商业形态的不断演变,消费者的习惯和要求也跟着不断在变,主要体现在以下几点:
1、有丰富的产品内容:
能满足不同消费者的消费需求和消费者的购物欲望。
2、优越的购物环境:
优越的购物环境能给消费者带来好的消费心情,消费者以愉快的心情“发现和探索”消费目标,乐趣产生消费欲望。
3、优越的地段:
项目拥有好的地理位置和便利的交通将会吸引更多的消费者,为消费者带来更多的方便。
客户分析小结:
通过对上述投资者、经营者、消费者的分析,我们可以总结出一个被市场认可,能有快速去化的商铺的主要特征:
“消费者愿意光临的,拥有强大人流量保证的,有合理的租金有稳定的经营保证的,租金有很好的上升空间,有庞大的租赁客户资源的商场,必将成为商业市场的宠儿。
因此,如何挖掘本案的项目潜力,打造迎合投资者关注,赢得经营者信任,吸引消费者光临的新五爱核心商业中心将成为本案在市场定位以及营销推广中的重点问题。
”,消费者,经营者,投资者,习惯性消费区域,客流量较大,环境优佳,品质保证,位置优越,租金适合,区位优越,交通便利,租金攀升,回报稳定,历史赋予了我们机遇我们承担者使命大五爱时代的见证者新沈阳商业的缔造者沈阳产权式商业的新典范,新五爱时代来了,定位前的思考,39,商业地产开发与住宅开发的区别,40,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,住宅开发的理论基础是产品供需理论,商业开发遵循投资理论住宅的本质是商品,商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅定位的依据是供需理论,商业定位的依据是投资和金融理论商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间和住宅不同的定价模型:
资产定价模型VS市场供需模型;商铺售价的定价基础是租金,租金有上升空间,售价才会有上升空间商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业运营的“马太效应”非常明显;不能整体运营成功的商业,会逐渐整体衰落,形成真正的滞重资产;大体量商业整体运营不成功,会带来长期的巨大负面影响(沈阳万达广场因运营失败,不得不拆掉重建);即使是销售型的商业,如果将来整体运营不成功,也必将引起广泛的社会问题(如,沈阳万达广场群诉事件、五洲倒闭事件),商业地产开发和住宅开发的不同,理论基础不同,客户不同,41,商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域商业服务的客户规模远大于住宅业主一般来说,单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活;一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里,沿交通干道的辐射范围还要有所延长;G类地块商业辐射的客户规模最大,通常十倍乃至百倍于住宅业主需要研究投资者需求除了个人投资者,还要研究机构投资者;机构投资者的需求不同于个人投资者,如,机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣需要研究各业态商家商业的最终使用者是商家;商家经营的好坏决定持有型商业的收益;不同业态商家的组合可以有效分享人流,增大收益,商业地产开发和住宅开发的不同,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,理论基础不同,客户不同,42,规划设计决定商业地产项目的存亡业态组合纷繁复杂,规划设计如何满足商家要求,确保商家利益最大化,进而确保开发项目大型商业项目业态和功能均较住宅物业复杂,各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐;在满足功能要求的前提下,如何满足未来大量商家的需求(特别是可视性和可达性)以获得最大的商业利益,进而为发展商获得最大的出租和出售回报,是规划设计至关重要的问题。
招商前置各种业态对商铺的要求具有不可替代性,商业地产的规划设计必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程,才能避免因规划设计不当带来的投资损失。
商业地产开发和住宅开发的不同,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,理论基础不同,客户不同,43,商业地产项目的选址过程更严谨;商业地产的调研比住宅复杂;商业地产开发定位比住宅开发定位系统化;商业地产的推广比住宅的推广更具针对性;商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节,商业地产开发和住宅开发的不同,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,理论基础不同,客户不同,44,商业地产与住宅开发的区别,土地开发流程,土地获取,市场调研,项目定位,规划设计,销售组织,营销策划,招商或销售,商业地产开发,地段选择是关键,经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究,目标市场定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位,整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案根据业态不同的商铺功能设计景观设计方案交通组织设计方案,销售,招商,销售,交楼,开业,清盘,持续经营,住宅开发,地段选择是关键,宏观市场调研微观市场调研、供需分析消费者调研竞品分析,形象定位市场定位目标客户群定位产品定位,整体规划设计建筑风格与立面设计户型设计景观设计,销售团队组建,营销方式多样化,销售团队组建招商团队组建,以活动营销为主,较少投放广告,广告诉求以投资理念为主,交楼,持续经营,区别1:
商铺定位首先要界定最终用途商业最终用途的形式及其组合较多,如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等,用途不同,产品形态也不同,因此需要首先界定,商业定位和住宅定位的区别,区别2:
商业的可持续经营至关重要,是定位的立论基础无论销售与否,判别定位是否得当的最重要标准是可否可持续经营,区别3:
商业定位的结果是界定效益最大化的业态组合,区别4:
与住宅相比,商业定位更接近于定制生产同业态商家对于商铺的需求除面积、位置不同外,其他要求基本相同理想的定位方法是,方案落地前,至少主力店已有较为明确的意向,区别5:
商业定位不是一次性工作商业定位需要后期运营才能保证真正落地再好的商业定位,2-3年,最长5年即必须进行调整,以适应新的市场环境,46,租金收入自营收入销售收入其他收入,商业地产的利润产生模型更为复杂,商业地产开发要平衡多种权益关系,开发商,小业主,经营者,管理者,消费者,出售,出租,出租,商业地产开发生态链,商业地产开发经济效益基本模型,住宅开发经济效益产生模型,总销售收入(销售额),总成本,利润,总收入,总成本,利润,投资者,商业地产开发和住宅开发的不同,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,理论基础不同,客户不同,47,商业地产的三种赢利模式,48,只租不售,只售不租,又租又售,且租且售,SOHO地产09年以前的万科,沈阳五洲商业广场沈阳亿丰广场,万象城中粮大悦城,赢利模式:
在“租”和“售”之间进行选择,注:
“杀猪派”原来是沈阳万达广场事件后业内送给万达的“昵称”,不过万达现在偏好养鱼了。
49,三种商业地产的盈利模式对比,本案的发展性思考,1、租金与售价,这里有两个基本原则:
一是售价基本上由租金决定二是租金要合理,高和低都不合适根据我司多年从事商业地产的经验,商铺的售价是月租金的100倍这种比例比较容易让人接受,投资回报的底限是十年。
这样的思路投资者较为接受租金的制订方面,太贵对招商不利,太低会影响投资回报率。
我司建议以参照五爱服装城的类似楼层的正常租金为测算标准,结合本案的实际情况进行调整,这样在项目销售过程中,可以合理的控制项目的售价及其租金,有利于项目的可持续性发展。
注:
国内发达城市租金与售价比例为1:
12,本案在招商与销售的过程中,业态将会受到许多未知因素的影响,可能会出现部分区域的业态不能马上确定的现象,这可以根据招商和销售的情况以及一些商家的要求给予适当的改动。
但是,必须确定部分区域的业态,以便于项目前期的销售与招商的进行。
2、业态的稳定与灵活,综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现,也是未来商业物业研发能力的基础包括市场定位、客户定位、业态定位主题定位会随着市场变化而不断优化调整,这是对运营管理能力的考验,大型商业物业的开发必须要先商业后地产,在项目的开发前期,我们要通过对主力商户和大型品牌店的招商,蓄积客户,树立项目良好的商业形象,才能带动项目的销售市场,才能吸引更多的投资客户。
对于本案而言,根据区域不同应重点进行主力铺位的销售以实现以点代面的效果,促进商铺的顺利销售。
3、销售与招商,产品设计要以最终使用者的要求为准需要事先对商家进行调研、征求意见,对产品有特殊要求的业态尽可能提前签订意向书商业建筑开发周期长,招商存在竞争,要先下手为强商家对消费者的理解比我们深刻,开发商的信心基础是商家的信心不当家不知柴米油盐贵。
商家成功是整个商业物业成功的基础。
主要为投资者、经营户搭建一个很好的经营平台,通过项目的持续经营形成良好的口碑,不断提高项目的商业价值以谋求更广阔的商业发展空间。
应在项目销售的前期就做好后续稳定经营的准备。
4、永续经营之道,消费需求得到便捷满足,开发商,投资者,经营者,消费者,管理者,城市形象、政绩、税收增长、就业,租金收入和估值的增长,挖掘客户潜力,实现盈利和现金流稳定,保证未来发展,客流稳定增长、平衡消费者和商家,政府,商业地产开发经营的利益共同体,开盘对项目是一个至关重要的环节,要根据市场的状况,提高市场对项目的期望值,对客户充分把握,掌握最佳开盘时机,形成销售冲击波,销售任务为2530。
具体上市时间将视本案具体情况而定。
5、操盘时机与退出策略,选择合适时机退出,是中国商业地产运营链条必须解决的最后一个问题可选择的退出机制有:
投行或基金收购、分拆后IPO、股权交易、资产置换、整售、散售等,本案项目定位,美博销售的是什么?
商业卖的是什么?
项目核心价值点提炼,地段资源品牌期望梦想财富,商业销售的六大黄金卖点,本案要卖什么?
地段地段还是地段-卖区位人气人气大量的人气-卖资源深港客运集团-卖品牌淘金者的梦想-卖梦想稳定的经营预期-卖保障,本案核心卖点提炼,本案的市场定位,项目立地条件研究,项目经济环境的分析和生活结构研究,区域城市结构调查与城市发展规划调查,商业发展规划和政策研究,辐射区域(商圈)的确定和商圈结构分析,竞品及消费者分流、招商资源竞争性研究,市场定位的推导思路,本案市场定位,本案项目定位,
(一)项目定位产品定位:
国际化大型现代商业创富中心以国际商业模式打造的购物天堂;商业财富的创造基地;构筑开发商、商家、消费者的满意平台,成为城市经济腾飞的“发动机”。
市场定位,本案的建立将拓展五爱商圈现有的商业布局,与原有的五爱服装城形成交相呼应的局面,本案现代化的商场硬件建设将会使五爱区域的商业形象提高一个新的档次,将成为五爱商圈内新的购物圣地,消费中心,加之本案独有的客运站优势将极大的扩大本案的区域影响力,提升本案人气,提升本案商业价值。
双子星闪耀五爱市场的延展与改造,形象定位,在商业发展日新月异的沈阳,本案的出现,将成为新沈阳面貌和城市精神的最佳载体,不仅成为沈阳商业物业的典范和形象,更成为沈阳重要的城市地标。
沈阳新城市形象示范空间,根据本案的实际情况,本司建议本案采用实收价格测算吧,即无论采用何种促销方式,销售模型,补贴政策,开发公司对于商铺的测算完全以项目净实收价格而为测算依据。
因此:
建议本案在开盘发售之初,可采用清洁价格原则,以现有商铺的实际价格为核心,进行无附加值销售,利用前期项目价格较低,有明显升值优势的有利时机,争取大型投资客户的认可,以带动后续项目的销售;当项目进入散户销售时期,适时采用灵活多变的促销政策来调整项目销售价格,保证项目净收益曲线呈现快速上升的态势,以拉动项目整体投资热度的上升。
此时期可充分采用包租返点、承诺回购等方式来拉升项目销售价格。
本案项目价格策略建议:
二层价格:
实收价格超过现暂定的6万元标准,力争实现7万元以上的实收价格;标价由现在6万元标价,突破至10万以上的单位标价,形成本案商铺价格快速上涨的态势,并为提升五、六楼销售价格奠定参照依据。
五六层价格:
突破4万元价格,实现5万元以上的价格体系,标价突破7万元标准,形成市场新的价格指导风向标。
6万元表单价,7万元表单价,9万元表单价,本案发展策略性分析,本案推售产品的组织策略,对于商业地产而言,产品的销售组织将受到多方因素的影响,结合前期市场研究的结果,本案的产品销售将面临三种不同的选择方案。
基于项目长期稳定经营,赢得项目长期利益最大化的产品组织-方案一基于竞品竞争原则,客户争夺策略,降低未来销售风险的产品组织-方案二基于均衡原则,平衡上市时间推售产品经营保证的产品组织-方案三,外部的干扰:
五联商厦57层的认购,预计价格在4.5万左右针对的五爱市场中服装类客群。
方案一:
2010年首批推售二层,同期进行5-6层大量蓄客以待后期上市。
策略原则:
经营稳定为核心,利益最大化为原则以项目长期经营稳定为原则,追求产品利益最大化。
策略分析:
1.稳定经营为重点考虑原则。
项目3-4层租售完毕,2层作为本案的首层产品将对本案的经营预期起到最为关键性的影响因素,首层销售的结果将直接刺激5、6层产品价值的提升,有利于项目稳定经营形象的形成。
利用首层关注率高,热度叫卖,稳定市场竞争。
2.项目直接竞品五联商厦,现阶段预推售5-7层产品(1-3层已售罄)利用利用本案首层产品与竞品高层产品的差异化竞争赢取市场主动。
3.五六层溢价
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