XXXX年武汉盘龙城2400亩项目整体定位和发展战略.pptx
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XXXX年武汉盘龙城2400亩项目整体定位和发展战略.pptx
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,谨呈:
武汉地产集团,盘龙城2400亩项目整体定位和发展战略,为武汉再造一座“城”,耕耘于盘龙中心,成长于盘龙中心,最终成就盘龙中心,1,从企业的发展角度审视项目,2,1989年1994年:
万科地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上均缺乏主动性,处于萌芽阶段,无品牌效应,1989年,1994年,万科天景花园,深圳荔景大厦,深圳万景花园,深圳威登,1991年,万科的深圳路径,3,1998年-2001年:
万科地产99年在罗湖核心区域的多点开发,完成地产规模的增长,但仍然表现为以机会主导开发的特征;01年最终形成了三个产品系列的雏形,步入地产品牌发展的成熟阶段,1998年,2001年,万科城市花园,万科桂苑,万科俊园,深圳瑰丽福景大厦,万科彩园,万科四季花城,万科温馨家园,万科金色家园,城市花园系列,四季花城系列,金色家园系列,城市中心区,城郊发展区,城市建成区,2000年,1999年,万科的深圳路径,4,2002年-2005年:
万科开始尝试对低密度产品的探索和创新,并主动性地在坂雪岗区域形成主导性开发;,2002年,2005年,万科金域蓝湾,万科东海岸,万科十七英里,万科第五园,万科城,2004年,2003年,万科第五园1、与四季花城、万科城共同建立和强化万科在坂雪岗区域的主导者地位;2、利用产品的创新和提升实现区域价值的的突破性增长;,万科的深圳路径,5,金地海景8.7万,金地花园4万,体量,1998,1994,1999,2000,2001,2002,2003,2004,1989,1991,2005,四季花城54万,天景花园,威登,荔景大厦,万景花园,城市花园,瑰丽福景大厦,俊园,桂苑,彩园,金色家园18万,温馨家园,金域蓝湾30万,东海岸21万,17英里,第五园63万,成为领导者,量的积累,广泛的知名度,量的积累-广泛知名度-成为领导者,大盘将为建立区域地位的重要契机,思考,1997,1994,1999,2000,2001,2003,2006,2007,2008,梅陇镇42万,体量,翠园2.4万,金海湾12万,翠堤湾14万,香蜜山17万,量的积累,广泛的知名度,成为领导者,万科城53万,6,地产品牌发展的几个阶段,武汉地产基本完成了品牌发展各个阶段的运作和尝试,思考,7,【本项目发展的理想】,武汉地产在本项目的规划和营销实践将在未来5-10年,乃至更深远的未来持续影响武汉地产格局,本项目承载了武汉地产由项目开发商向区域运营商转变的使命,以此为基调,我们对本项目的发展方向和战略进行了深入的研究,8,本次汇报结构,9,属性界定,核心问题梳理,竞争机会挖掘,案例分析,发展战略及整体定位,规划方案,整体发展战略客户定位产品定位,本体价值挖掘客户分析驱动模式选择,9,【区域属性区位】盘龙城经济开发区地处武汉市北郊、黄陂区西南部,三环以外,属北部新城组团,区域核心距天河机场10公里,至汉口市区25公里(35分钟车程),区位较偏,盘龙城经济开发区创办于1992年,面积为88平方公里,规划为武汉现代制造业的密集区、高新科技的产业区、环境优美的生态区、中外闻名的旅游区、临空港产业区;建设类似上海浦东的武汉新城。
黄陂政府,天河机场,汉口火车站,汉口北专业市场,三环线,盘龙城属于黄陂区管辖,而黄陂区于1998年由黄陂县撤县改区,在武汉人眼中,就觉得盘龙城不属于武汉市的一部分,抗性较大武汉市民访谈,28公里,10公里,25公里,7公里,10,【区域属性交通】盘龙大道和岱黄高速是汉口市区通向盘龙城的主要两条南北干道,路况较差,且三环入口处极易出现堵塞现象,而区域内仅有4条公交线路,交通不够便利,整体大环境不被认可,目前只有129、291、292、298四条公交线路,“麻木”是仅有的日常代步工具,的士通行量极少,短期内没有增加公交线路的规划,盘龙路两侧没有任何绿化,道路形象较差,“乡气”显现,且短期内区域没有南北新干道的规划,堵塞,11,【区域属性配套、资源】区域内市政设施陈旧,生活配套滞后,目前只有一家大型超市“中百仓储”,自住为主的刚需区域受制于各项配套的缺乏导致入住率只有20%-40%,常住人口仅3万人,一片空城景象,后湖为区域仅有资源,但认知度不高,唯一的大型超市“中百仓储”,陈旧的医院,原始的街铺,盘龙城市政设施陈旧,生活配套滞后。
目前大多集中于巨龙大道叶店区域公路两侧。
区域内只有一家大型超市“中百仓储”。
居民休闲娱乐、看病、购物都不甚方便。
低认知度的后湖,自住为主,少量投资,12,【区域属性房地产市场格局】早期为纯别墅区域,但随着低价取地的泛滥和各大开发商对于利润的追求,高密度物业陆续增多,市场出现两级分化,纯粹性和高端性被打破,档次逐渐降低,代表项目:
F天下物业类型:
别墅面积区间:
200-600销售总价:
350-800万,代表项目:
领袖城物业类型:
小高层/高层面积区间:
99-139销售总价:
3060万,13,【地块属性位置、指标】地块靠近区域核心地段,总占地2481亩,本次策划用地约1714亩,容积率最低约1.6,并可上调,属大规模住宅开发项目,地块位置:
本项目位于盘龙经济开发区盘龙大道、楚天大道、湖滨路、乘龙路的围合区域内。
目前地块已开发中式别墅-盘龙湾以及欧式洋房-天玺花园,因此本次策划用地不考虑恒达公司地块与城开公司先期动工的天玺花园。
地块指标:
总占地:
2481亩本次策划用地:
1714亩容积率:
1.6(根据实际情况具备可调性),已开发地块,天玺花园:
欧式小高,盘龙湾:
中式别墅,恒达公司盘龙湾670亩,桂苑,兰苑,城开公司615亩,天玺花园,300亩中鄂联公司,315亩统建公司,地产集团本部581亩,盘龙大道,巨龙大道,本次研究用地1714亩,区域核心,位置好、大规模,14,【地块属性内部】地势平坦,无明显景观资源,开发商代建3条规划路,首先动工的是南北向、50米宽的乘龙路,地块内部地块内部地势平坦,无明显高差和景观资源北侧待拆迁农民房与南侧高压线走廊在项目启动前均可顺利处理内部规划三条道路,两条南北向,一条东西向,首先动工的是50米宽的盘龙路,由开发商代建,1,乘龙路50米宽,2,3,4,4,3,2,1,无优势资源,15,【周边四至】北侧距后湖约300米,低层物业没有湖景视野,至东南侧的中百仓储最远距离约3公里,南侧紧临主干道巨龙大道,西侧近主干道盘龙大道,地块四至地块东临盘龙大道,南靠巨龙大道,具有良好的昭示性北侧距后湖约300米,西北角至中百仓储3.0KM,地块南侧凹槽处为国家电网,对住宅开发存在一定影响盘龙大道与巨龙大道为区域主干道,路况一般。
区域内主要生活配套和住宅开发项目多集中在主干道两侧,1,2,3,4,1,2,3,4,5,6,7,8,9,6,5,8,9,7,10,10,至湖边约300米,至超市约3000米,领袖城,28街,盘龙大道,盘龙水岸,无湖景资源,北俪湖,国家电网,中百仓储超市,巨龙大道与杂货市场,近主干道、临超市,16,【本体总结】二线省会城市、城市远郊、低认知度、无景观资源的大规模住宅开发项目,项目属性:
项目内部地势平坦,存在少量待拆迁农房和高压线走廊,无明显的景观资源,地势平坦,无景观资源,占地2841亩,本次策划用地约1714亩,容积率可调整,在武汉属大规模住宅开发项目,大规模,容积率可调,项目至北侧后湖约300米,距中百仓储最远距离约3KM,紧邻巨龙大道并靠近盘龙大道,昭示性好,紧邻主干道,可享受一定的资源与配套,区域属性:
远郊环境差有抗性大盘开发,17,本次汇报结构,18,属性界定,核心问题梳理,竞争机会挖掘,案例分析,发展战略及整体定位,规划方案,整体发展战略客户定位产品定位,本体价值挖掘客户分析驱动模式选择,18,企业目标、客户关注问题、限制条件,企业目标,客户关注的问题,3,4,1,在快速销售的前提下保证一定利润,提高片区入住率、塑造区域标杆项目,成功树立企业品牌,产品:
物业类型如何选取?
产品如何创新?
2,容积率:
项目的容积率如何选取,既能保证利润同时不降低项目品质?
项目的限制条件,项目开发周期8-10年,明年9月动工,2013年入市武汉地产集团为大型国企,从事市政基础建设,在房地产开发领域没有品牌效应统建的地块必须先开发,配套:
项目需要做哪些配套?
每种配套做多大规模?
3,提出一个质感、创新、能实操的方案通过黄陂区规划,1,整体性:
如何形成大盘的整体性开发?
19,利用SCQ模型来确定核心问题,R1:
非期望结果按常规发展的可能结果即S:
情景现状,R2:
期望结果我们的期望目标即武汉地产集团的目标,C(矛盾或冲突),Q(核心问题),20,困境,缺配套空城大供应消化慢,21,整体环境差、生活配套极其缺乏,而政府对区域没有明晰的配套规划,导致入住率低,陷入恶性循环中,且项目内部无资源依托,盘龙城那个地方太偏僻了,去过一次,塞车,又荒凉,在那个地方买个吃的东西都困难,买了房子也没法住。
汉口街边的路人访谈,项目内部,项目内部,项目内部,盘龙城,盘龙城,政府没有明晰的配套规划,区域陷入恶性循环的空城中,困境1,22,区域内大部分项目都将成熟社区作为为宣传口号,皆以自我为中心,各自为政,未能营造良好的居住氛围,摩卡小镇,领袖城,没有营造出明确的居住氛围;各自为政,缺乏领头羊:
各项目配套皆为销售物业的噱头,配套零散,不能形成中心;单调主打基调:
主打基调在市场上千篇一律,无法在见多识广的客户眼里形成亮点,名流人和天地,项目各自中心化,配套小打小闹,低入住率进一步加剧,困境2,23,区域内楼盘大量开发,且大盘增多,在售楼盘近20多个,未来供应量约480万平米,大盘增多,竞争集中,480万平米的供应量,困境3,24,按照内部楼盘年均消化速度,本项目以容积率1.6计算,开发周期约17年,即使按照区域内最好销售速度计算,开发周期约10年,区域内大部分楼盘普通住宅月销售40-50套,少数超越市场可卖到100套,低密度住宅卖的最好的中国院子每月销售20-30套。
按照区域内普通住宅平均消化速度,每月销售50套,每套面积100平,低密度住宅每月销售15套,每套面积250平,那么年销售量10.5万方,按照此销售速度,项目开发周期约17年;,按照区域内普通住宅最好的每月销售100套,低密度住宅每月销售20套,那么年销售量18万方,按照此销售速度,项目开发周期约10年,项目按照180万建面计算,单个项目10万平米/年,本项目至少需要2倍的市场速度,困境4,25,矛盾/冲突,R1:
非期望结果按常规发展的可能结果,R2:
期望结果我们的期望目标,C:
矛盾或冲突(complication)R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,A.Descriptionofthecontents,项目所需的大量客户难以保证,并在开发过程不能持续区域形象难以改善,价格难以突破项目的消化周期会延长项目很难突破区域,树立形象,塑品牌,目标:
在8-10年时间开发完毕,快速回现,并提高利润,树立品牌影响力,成为区域的标杆结果:
项目规模较大,需要持续的、高质量的客户源支撑项目的量和价,26,项目核心问题,如何持续吸引客户,形成大盘稳健开发,保证项目的速度和利润,实现各公司的共赢?
在区域价值不明晰的情况下,如何寻求自我价值的突破?
Question,27,出路,28,本次汇报结构,29,属性界定,核心问题梳理,案例分析,竞争机会挖掘,发展战略及整体定位,规划方案,整体发展战略客户定位产品定位,本体价值挖掘客户分析驱动模式选择,29,区域价值分析,城市发展角度板块竞争分析区域发展研判,30,武汉依托中部“天元”的地理位置将建立其战略支点的城市地位,提升整个城市的价值平台,武汉位于京广纵向经济带,长江横向经济带,的“十”字中心占据中部“天元”地位武汉是中部地区的交通枢纽京广线连接中部21个大中城市长江连接中部19个大中城市武汉是中部经济的产业核心沿京广经济带城市经济占中部地区生产总值比重的32%,沿长江经济带城市经济占中部地区生产总值比重的19%,两者合计占中部总量的43%。
中部“两核两带六圈”格局,战略支点城市功能特点交通枢纽产业牵引要素集散服务中心管理中心创新中心,中原城市群,武汉城市圈,沿江城市群,长株潭城市群,太原城市群,昌九城市群,31,武汉的城市吸附力和辐射范围将进一步提升,为城市带来更多的外来人口迁入,城市的重大投资建设项目将直接带来大量外来人口的就业、居住需求与投资需求,承接沿海产业转移,近两年,武汉市“腾笼换鸟”,辟出7个都市工业园,进一步完善6个远城区经济开发区的基础设施条件,收纳转入企业。
到目前7个都市工业园已入驻企业1088户,提供就业岗位8.97万个,实现工业总产值314亿元。
6个远城区开发区已成为该市工业新的增长点。
武汉成为国家两型社会试验区后,意味着国家将出台更多优惠政策,而武汉的投资环境也会变得更好。
,对外更具吸引力。
武汉展览馆广场,武汉“两型社会”增强城市吸引力,东湖高新区是中央人才工作协调小组首批确定的建设。
武汉作为中国第三大科教中心、第二大智力密集区,对高科技人才有很大的吸引力。
东湖高新区内集聚了所各类高等院校、个国家重点实险室、个国家工程研究中心、个省级重点实险室和工程研究中心,多家高新技术研发机构,是国家光电子产业基地、生物产业基地。
五大“海外高层次人才创新创业基地”国家级高新区,启示:
武汉城市地位的提升、综合实力的加强,使项目站位更高的价值平台,32,“8+1”城市圈将进一步拉伸武汉的城市骨架,拓宽了武汉的城市范围,改变武汉人对项目所在区域认知,1.单中心,2.大都市化,3.都市群,1996年规划,现阶段,武汉城市圈规划,武汉在大都市化中呈现的特征,1.武汉正在扩展城市骨架,积极拓展市区的土地面积,组团强调功能分区突出主城引导都市发展区(外环线以内及附近地区)合理布局。
以阳逻和北湖、庙山和九峰、纸坊和黄家湖、沌口和纱帽、吴家山和蔡甸、盘龙和武湖等新城建设为依托,形成六大新城组群,集中体现城市发展力.武汉十一五规划,2.区域经济走向一体化武汉实现区域经济一体化的重要举措是实现交通一体化;从武汉近年的投资走向分析,基础设施建设和道路交通建设占到相当大的比例;区域间交通体系的建设将直接促使资金快速在城市圈中流动,3.三镇中心功能近似,相互竞争由于城市内过江交通的阻碍,相对独立的三镇中心未能集聚在一起,而三镇中心区的现代通讯、商务、物流、证券金融等现代服务业雷同,使武汉三镇内部面临着区域性的竞争。
4.商业中心、产业外移,武汉的中心感模糊。
商业中心随着道路的延伸不断转型和外迁,餐饮业随客源而集聚和连锁经营,使城市中心变得模糊。
启示:
在区域划分和客户认知中,项目所在区域将从陌生城市远郊成为城市近郊,33,随着交通网络体系的形成,武汉与周边8市将形成一小时经济圈,促进购房的双向流动,公路:
建成以武汉为中心枢纽、由环城市圈快速路和13条呈放射状的高速公路与快速路构成的“一环十三射四联线”公路主骨架网。
铁路:
以京广、京九、汉丹、武九铁路和京广高速客运铁路、沪汉蓉快速客运铁路为骨架的铁路网;轻轨:
建设和完善武汉轻轨交通网,包括延伸武汉至孝感轻轨,开行武汉至鄂州、黄石、仙桃等城际列车。
水运:
建成以长江为一级航道、汉江为三级航道、汉北河等12条支流为46级航道的内河航运网,打造以武汉为航运中心,包括黄石、鄂州、黄州、武穴、嘉鱼、仙桃等港口在内的内河航运港口体系。
快速路:
建设8条快速出口公路,分别是:
武汉孝感、青郑(洪山区青菱江夏区郑店)、汉蔡(汉阳区米粮山蔡甸区侏儒)、汉麻(武汉麻城)、汉英(武汉英山)、洪山区和平左岭、沌口至水洪口、关山鄂州市葛店。
置业客户的双向流动,周边8市客户到武汉置业:
看中武汉的城市配套;解决户口、子女上学问题;人才流通政策支持,武汉为其提供了更多就业机会。
启示:
武汉城市吸附力的提升,8+1城市的融合均为项目带来了大量的外来人口,武汉客户到周边8市置业:
目前以鄂州红莲湖开发区、葛华新城、孝感为主;购买主要受价格驱动,更多是城际置业群体;以养老或投资为主。
34,轨道交通将促进武汉的城市融合,跨区域置业和远郊置业比例将得到大幅提升,武汉市地铁线网规划修编方案由3条市域快线、9条市区线路构成,线路全长530公里,设站309座,其建设规模已经超过法国巴黎500公里的地铁规模,在武汉市的轨道交通网基本建成时将形成:
武汉市66%的人口在600米的步行范围内,就能找到地铁站;“60分钟穿城,30分钟到达中心城区”;轨道交通在主城区承担的客流将达55%以上。
3条市域快线连城郊E1由蔡甸至豹澥,实现汉阳与武昌的快速直达联系。
E2由黄陂至纸坊,实现汉口与武昌的快速直达联系。
E3由蔡甸常福至阳逻。
全线贯通武汉三镇,连接了汉口站、武汉站。
5条骨架线路跨两江跨长江线路3条分别为U2(金银潭鲁巷)、U7(黄家湖大学城盘龙城)和U4(永安堂武汉站)。
跨汉江线路2条分别为U3(吴家山博览中心)与U6(军山三金潭)。
镇间骨架线路进一步加强三镇之间的紧密联系,均衡三镇发展格局,重点解决跨江交通问题。
4条主干线路串城区汉口2条分别为U1(吴家山堤角)和U8(古田阳逻);武昌2条分别为U5(青菱青山)和U9(鲁巷东湖高新)。
镇内主干线路主要用于增加线路覆盖范围,提高线网服务水平。
武汉将在2012年建成U1二期(吴家山堤角),U2(金银潭鲁巷)、U4(永安堂武汉站)。
启示:
地铁促进武汉都市融合,跨区域和郊区置业的增加,为项目提供了客户支撑,35,面临众多利好因素,武汉将进入城市外扩的高速发展期,本区域作为承接汉口向北外扩的一站,因此受益,武汉的城市地位,8+1城市圈,轨道交通,武汉位于京广纵向经济带,长江横向经济带,的“十”字中心占据中部“天元”地位,武汉城市圈,是指以武汉为中心,以100公里为半径的城市群落,它包括了武汉及8个周边城市,是我国中部最具发展潜力和活力的地区。
武汉地铁规划13条线,560公里新方案13条地铁线,共560公里总长。
全面贯通武汉三镇。
城市外扩,发展趋势,区域价值1:
坐享武汉核心区汉口的外扩加速发展趋势,36,区域价值分析,城市发展角度板块竞争分析区域发展研判,37,随着武汉城市化进程加速,使得中心区用地受限、房价高企,已形成武汉的房地产格局以三镇为核心,向周边辐射的格局,武昌高科技教育,汉阳现代制造旅游,汉口商业贸易金融服务,供应格局,以汉口、汉阳、武昌三镇为核心,向周边辐射,区域性置业表现明显;武昌中心区以改善类产品为主,首改、再改产品成为成交的绝对主力;汉阳中心区受大规模拆迁和区域价格调整影响,市场成交以首置首改的两房产品为主;汉口中心区因整体供应量小,产品随供应量变化,且各产品的价格较为趋近;,整体供应格局:
盘龙城板块,后湖板块,金银湖板块,汤逊湖板块,后官湖、知音湖板块,38,汤逊湖板块:
依托周边众多高校、光谷产业以及政府机构等的支撑,凭借优势资源和城市价值,将成为武汉中央别墅区,占位别墅第一层级,汤逊湖,资源优势:
武汉搜房网调查数据显示:
武汉市场对汤逊湖区域别墅市场的认知度较高;认为丰富的山水资源、湖面美景是汤逊湖区域的优势;客户在别墅区域的选择上,偏重郊区生态别墅;客户对独栋具有明显的偏好。
市场认知:
典型楼盘:
5万余亩的宽阔湖面水质曾达到国家级有汤逊湖旅游度假区,在政府的控规中,也强调汤逊湖的生态控制,作为城市外扩得六个生活区之一,中央别墅区,高尔夫,汤逊湖片区占据城市空间发展的南向和东南向主轴,在未来将被纳入城市体系中;紧邻城市快速干道中环线,串起主城各大工业组团、经济开发区和居住新区,衔接武汉所有进、出口道路,区域间交通便利;文化路珞狮路、江夏大道民族大道珞喻路通往主城中心;,1.长岛(年)2.十二橡树(年),交通路网:
汤逊湖板块,武昌中心区,汉口区,三环线,二环线,20分钟,大学云集,周围多所大学,带动周边发展,交通路网:
价格:
5000-6300元,39,后官湖、知音湖板块:
初期以性价比入市,随着和黄、世贸等大开发商和万达广场的进驻,区域将向配套齐全的高端板块转换,未来供应量较大,资源优势:
知名开发商;,政府规划:
世茂:
年月日正式启动;蔡甸区将首批腾地6000亩;总投资规模达400亿元人民币;年年底开工,5年整体完工;由主题乐园、滨水会展中心、五星级酒店、滨水办公及商业、生态居住等8个部分组成。
和黄:
1000亩;占位高端,配套不详,经市规划局认证:
新区分为生态宜居、旅游观光、科技文化、现代服务业四大板块时间节点;2009年:
总体规划编制,组织实施基础设施、项目引进、公共服务体系建设等方面;2010-2012年:
初步建成后官湖生态宜居新城基础设施体系,基本完成后官湖生态宜居新城公共配套服务体系建设;2013-2015:
完成重点项目及一批房地产项目建设;,现有项目:
东方夏威夷,城市最佳生态居住板块,大洋彼岸,后官湖:
后官湖为武汉第二大湖,湖面面积3000多亩,景观可利用度高知音湖:
水体面积30平方公里,千年美丽,汉阳中心区,阳口区,武昌区,知音湖后官湖板块,三环线,外环线,价格:
5000-6000元左右,40,金银湖板块:
兼具资源、一定配套和性价比的区域,内部分为两大板块,板块之间价格梯度差明显,汉口中心区,金银湖板块,外环线,三环线,20分钟,定位:
集生态居住、商贸旅游、信息服务、高新产业等城市功能于一体的具有国内领先水平的赛马运动基地、中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区、武汉优越的滨水居住区和高新创业基地旅游休闲配套:
目前已初步形成了以金银湖生态公园为中心,圣山欢乐世界、金银湖国际高尔夫球场、东方马城、武汉国际风情园等为环绕的郊游踏青胜地,成为武汉地区最大的回归自然、娱乐身心的水陆两栖休闲区。
资源优势:
金银湖:
金银湖水面面积6km,汉口地区面积最大、生态最好的城中湖,拥有国家级城市湿地公园金银湖公园。
未来发展定位:
城市最佳生态旅游休闲区,交通规划:
轨道交通规划:
轻轨一号线于今年开通,连接金银湖至汉口市区地铁7号线,连接金银湖和南湖,于2010年7月颁布规划地铁6号线,金银湖至开发区体育中心,2017年建成。
BRT规划规划中快速公交线路走向为:
汉口火车站发展大道长丰大道古田二路金桥中路,该线路为联系金银湖地区与汉口火车站的快速通道,41,配套不均、进入性最佳、资源最好的区域目前区域高端娱乐配套丰富,公共生活配套相对充足;与市区距离近,金山大道昭示性强,而且项目普遍占有强势湖景资源,高尔夫板块6000-8000,往市区,典型代表万科高尔夫城市花园一线临湖、高尔夫,紧邻金山大道均价8000,承接城市富人的换房需求,高端项目云集,树立富人区形象,金银湖高尔夫板块拥有金银湖和高尔夫双重资源,价值不可复制,在万科、金地的带动下,区域价值提升,未来城市属性将增强,客户以汉口市区的改善需求为主,占地面积:
103071建筑面积:
180000容积率:
1.59总户数:
551产品类型:
4栋高层、联排均价:
85008800元/(全装修)主力户型:
90两房、180四房,强势配套资源:
外部:
金银湖高尔夫球场、东方马城内部:
精品风情商业街、5300超五星会所、双语幼儿园进驻商家:
官邸私房菜、两岸咖啡、五粮液专卖、黛丝洗衣店、川上客,金银湖高尔夫,42,金银湖西部板块:
大盘云集,距离遥远,配套欠缺,主打性价比,客户主要来自于吴家山和汉口市区,占地面积:
91万建筑面积:
145万容积率:
1.6总户数:
7500产品类型:
联排、多层、小高层均价:
4600元/主力户型:
85-90两房,21房卖点:
大社区、教育配套、价格客户:
吴家山及汉口外溢客户几乎各占一半,也有少量金银湖总部企业客户,沿海赛洛城开发策略画饼充饥:
勾勒大盘意象,描述未来生活愿景教育先行:
引入北大附中,但学费高昂实际作用有限快速推进:
锁定主流客群,年开发量15万,几乎每两个月加推1栋,距离市区最远、配套欠缺的区域从城市进入距离最远的区域,坐公交到市区需时1个小时,开车约40分钟;区内公共配套匮乏、人气不足,学校、医院、商业等欠缺;,沿海赛洛城主要是搞了个北大附中解决教育,再加上价格很有吸引力,其实房子品质很一般美好愿景地产姜副总,43,后湖板块:
配套成熟,城市价值较
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