和全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》.doc
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2008年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》
一、单项选择题(共30题,每题1分。
每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1.三级资质物业服务企业注册资本应为人民币()万元以上。
A.100B.200 C.300 D.50
2.新设立物业服务企业,其资质按最低等级核定并设()月的暂定期。
A.1B.3C.6D.12
3.某物业服务企业管理多层住宅210万M2,高层住宅60万M2,独立式住宅(别墅)20万M2,办公楼、工业厂房及其他物业55万M2,单纯从管理类型和面积上看,该物业企业符合申报()资质条件。
A.一级B.二级C.三级D.三级暂定
4.在前期物业管理招标投标过程中,招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。
A.10B.15C.20D.30
5.在前期物业管理招标投标过程中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过()名有排序的合格的中标候选人。
A.2B.3C.4D.5
6.物业管理招标的程序包括:
1)编制招标文件2)成立招标领导小组3)发放招标文件4)公布招标公告或发出投标邀请书5)接受投标文件6)成立评标委员会7)投标申请人的资格预审8)开标、评标和中标
A.1)-2)-4)-3)-6)-5)-7)-8)
B.2)-1)-4)-3)-7)-5)-6)-8)
C.1)-2)-3)-4)-5)-6)-7)-8)
D.2)-1)-4)-3)-6)-5)-7)-8)
7.前期物业服务合同,由()选聘物业服务企业并签订合同。
A.业主B.业主大会C.业主大会授权业主委员会D.物业建设单位
8.管理规约由()制订。
A.物业建设单位B.物业服务企业C.业主大会D.业主委员会
9.物业管理早期介入服务对象是()。
A.业主B.物业建设单位C.房地产行政主管部门D.业主大会
10.前期物业管理包含物业入住阶段和()。
A.销售阶段B.竣工验收阶段C.建设阶段D.物业承接查验阶段
11.前期物业管理阶段,物业管理机构更迭时管理工作的移交,原有物业管理机构向()移交。
A.业主委员会B.业主大会C.物业建设单位D.新物业服务企业
12.在装饰装修活动中,擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的,由()按法律法规的规定处罚。
A.房地产行政主管部门B.建设行政主管部门C.城市规划行政主管部门D.物业服务企业
13.业主因故未能按时办理入住手续的,可按照()中规定的办法另行办理。
A.临时管理规约B.业主手册C.入住通知书D.商品房买卖合同
14.《物业装饰装修管理协议》中物业服务企业约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和()。
A.审批费B.装饰装修保证金C.垃圾清运费D.施工现场管理费
15.房屋种类按房屋承重受力方式划分,不包括()。
A.墙承重结构B.混合结构C.构架式承重结构D.筒体结构
16.()预防维修,主要适用于重点设施设备。
A.计划性B.改善性C.定期D.状态监测
17.物业消防设备设施技术档案不包括()。
A.消防设施设备分布B.日常运行C.维修和改造D.业主投诉
18下列四种方法中不属于防治苍蝇的方法是()。
A.环境治理法B.诱杀法C.挖巢法D.药杀法
19.下列四项工作中,属于物业绿化管理中日常养护管理工作的是()。
A.绿化翻新改造B.花木种植C.浇水D.节日花木装饰
20.物业公共安全防范管理服务内容不包括()。
A.出入管理B.施工现场管理C.安防系统的使用、维护和管理D.协助抓捕罪犯,对犯罪嫌疑人进行留置询问。
21.下列关于消防安全检查的说法中错误的是()。
A.对重点设施设备和机房进行深层次的检查,发现问题立即整改。
B.深入楼层对重点消防保卫部位进行检查,必要时做系统调试和试验。
C.业主在单元门前及通道停放的单车和摩托车可以不必理会。
D.疏散楼梯间应急指示灯不亮,立即安排维修。
22.发生燃气泄漏紧急情况,物业服务人员抵达现场后,不正确的做法是()。
A.立即打电话告知燃气公司。
B.不使用任何电器(包括门铃等)。
C.立即打开所有门窗,关闭燃气阀门。
D.情况严重时,及时疏散人员。
23.盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式是()。
A.酬金制B.包干制C.盈亏制D.计提制
24.在酬金制下,物业管理项目是()会计主体。
A.独立的B.企业统一管理的C.可以独立的也可以受到企业统一管理的D.受控制的
25.业主大会成立后,在物业服务企业发生更迭时,代管的维修资金帐目经()审核无误后,应当办理账户转移手续。
A.业主委员会B.业主大会C.房地产行政主管部门D.新物业服务企业
26.业主大会成立后,专项维修资金的使用由物业服务企业()。
A.自行决定B.与部分业主商议决定
C.提出计划,经房地产行政主管部门审核后划拨
D.提出计划,经业主大会审核后实施。
27.物业管理主营业务收入包括物业管理收入、物业经营收入和()。
A.商业用房经营收入B.废品回收收入
C.经营共用设施收入D.物业大修收入
28.物业管理档案内容不包括()。
A.物业权属资料B.物业运行记录资料C.物业服务企业行政管理资料
D.辖区社区居委会资料
29.物业服务企业人力资源定性考核法不包括采用()方式进行。
A.设计考核指标B.个人述职C.群众考评D.组织谈话
30.当物业服务企业为了保证某项工作有序进行,需要有关人员共同遵守办事规程时,要用()文书。
A.规约B.制度C.办法D.守则
二、多项选择题(共15题,每题2分。
每题的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意,至少有一个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
31.三级物业服务企业的资质证书由()颁发和管理。
A.国务院住房和城乡建设行政主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门
C.省、自治区人民政府房地产主管部门D.直辖市人民政府房地产主管部门
E.设区的市人民政府房地产主管部门
32.新设立的物业服务企业,持营业执照、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同、()等资料向房地产行政主管部门申报资质。
A.企业章程B.企业法人身份证明C.企业总经理身份证明
D.验资证明E.员工花名册
33.物业管理投标的主体包括()。
A.物业服务企业B.管理咨询公司C.电梯公司D.楼宇设备公司E.保洁公司
34.物业服务合同可因以下原因终止:
()
A.物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同。
B.物业服务企业或业主大会自行解除合同。
C.因不可抗力致使合同无法履行。
D.物业服务企业宣告破产。
E.业主委员会认为物业服务企业服务不到位,业主大会宣布解除合同。
35.下列关于临时管理规约说法正确的是()。
A.临时管理规约由物业建设单位
B.临时管理规约对全体业主具有约束力
C.临时管理规约对物业服务企业具有约束力
D.临时管理规约经业主大会通过后生效
E.临时管理规约仅有道义上的约束力
36.某物业竣工交付6个月时,消防控制室下雨渗漏水,致使消防设备损毁。
下列说法中正确的有()。
A.立即通知维保公司前来维修
B.维保公司应履行保修责任,并承担维修费用
C.物业建设单位应承担此次事故的费用
D.因管理不到位,物业服务企业应承担渗漏消防控制室的维修责任及费用
E.消防控制室属于物业共用部位,维修费用应在专项资金中列支
37.物业管理招标,根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求可以分为()。
A.整体物业管理项目的招标B.单项服务项目的招标C.顾问项目招标
D.分阶段项目的招标E.全权管理项目招标
38.物业服务企业在进行车辆出入管理时,对外来车辆采用发临时卡方式进行管理,一般临时卡上面记录的项目有()。
A.进入时间B.车牌号C.值班人员D.道口E.车辆价格
39.物业服务企业其他业务收入包括()。
A.经营共用设施收入B.商业用房经营收入C.无形资产转入收入
D.材料物资销售收入E.房屋中介代销手续费收入
40.物业服务企业主营业务利润是指主营收入分别减去()后的净额。
A.营业税金及附加B.营业成本C.管理费用D.政策性亏损补贴E.财务费用
41.物业服务支出的构成包括()。
A.物业服务人员的工资、社保和福利B.物业服务企业财产保险
C.物业管理区域秩序维护费用D.项目管理处用房装饰装修费用
E.物业共用部位、共用设施设备保险费用
42.物业服务企业间接费用包括()。
A.直接消耗材料费用B.直接从事物业管理活动,人员工资、奖金和福利
C.固定资产折旧及修理费用D.财产保险费E.低值易耗品摊销
43.专项维修资金,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()。
A.大修B.小修C.更新D.改造E.中修
44.下列关于物业服务费酬金制说法中,正确的是()。
A.物业服务费用抽筋应以预收的物业服务资金为计提基数
B.物业服务利润是固定的,不随物业管理的成本变动而变动
C.由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用
D.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算
E.物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不符的情况
45.客户满意度调查的基本原则()。
A.目标明确B.持续改进C.员工重视D.单枪匹马E.基于事实
三、案例分析题(共2题,每题20分。
请根据背景材料,按要求作答)
案例分析题
(一)
某天红太阳写字楼物业服务处经理李天翔刚一上班,物业服务处各部门主管纷纷提交近期收到的业主(用户)投诉及建议,经李天翔整理后,具体意见如下表。
红太阳写字楼业户投诉及建议表
编号
投诉及建议
编号
投诉及建议
1
部分楼梯踏脚铜线损坏,要求维修
12
收不到邮件
2
物业服务专业管理人员更换频繁
13
上网速度太慢
3
写字楼车辆管理混乱,建议加强管理
14
希望提供订餐服务
4
806业主单车丢失,要求物业赔偿
15
电压不稳
5
推销人员经常出入写字楼,打扰业户正常办公
16
中央空调收费太高
6
有好几个收废品人员经常在写字楼周围出没
17
二次供水水有异味
7
有几个房间发现白蚁
18
提议召开业主大会
8
电梯年检已到期限
19
秩序维护员不讲礼貌
9
有人在消防通道堆放杂物
20
大堂没有果皮箱
10
广告公司准备利用公共部位设置广告位
21
物业人员与业户争电梯
11
有业主想在公共部位做广告
22
717发现传销人员
请您结合工作实践帮助李天翔解决以下问题
问题1:
解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些?
费用如何解决(不考虑人工、招聘、培训及电话费等管理成本的增加)?
(5分)
问题2:
上述不属于物业服务企业管理服务职责范围的项目有哪些?
对此物业服务企业如何处理?
(4分)
问题3:
分析发生第7项情况后,采取怎样的措施?
(2分)
问题4:
在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要沟通的是哪些项目?
为什么?
(3分)
问题5:
针对上述问题,除已做回答的问题2外,请您对余下项目逐一提出解决办法,以提高物业管理服务水平?
(6分)
案例分析题
(二)
某物业管理公司为了弥补经营的亏损,多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费,对此,部分业主表示不满,并拒交水电费。
为了加强管理,物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表,要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉,此举遭到大部分业主的反对。
于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电,并对拒交水电费的业主给予罚款处理。
小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺,强烈要求更换物业管理公司。
部分业主通过联名签字同意,请了另外一家物业管理公司来到小区,但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。
双方争执不下,诉诸法院。
试析:
物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处?
为什么?
(18分)
2010年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》
一、单项选择:
1.在前期工作阶段,房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中,除()之外的其他四证。
A国有土地使用权证B商品房销售许可证或商品房预售许可证
C建筑工程规划许可证D建设用地规划许可证
2.()是在业主业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
A物业管理早期介入B前期物业管理
C日常物业管理D后期物业管理
3.物业可行性研究,是指物业管理企业在(),拟定物业管理方案时,从政策、技术和经济上进行全面的分析。
A作出投标决策前B立项前
C接管理物业后D与业主发生矛盾时
4.()是项目决策的基础,是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。
A投资机会研究B初步可行性研究
C详细可行性研究D项目评论与决策
5.物业再开发利用的条件是()。
A业主的愿望B物业本身的条件
C物业管理的运作能力D房地产行政管理部门的意见
6.《城市绿化规划建设指标的规定》中,要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于()。
A20%B30%C15%D35%
7.()是物业管理最基本的内部管理制度。
A企业综合管理制度B员工管理制度
C部门职责和职责D操作规程
8.()是指用于物业界定管理参与者权利与义务,规范实施物业管理过程中各方当事人的行为,协调各方主体间关系的规定。
A物业管理企业内部管理制度B业主内部管理制度
C物业管理的公共管理制度D业主公约
9.下列说法错误的是()。
A物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作
B物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。
C物业管理规章制度要稳定性,一经制定就不能修改
D物业管理要重视规章制度的执行环节
10.投资机会研究,主要是分析()的可能性。
A投资范围B投资方向C投资对象D投资效益
11.业主公约对物业管理区域内的()具有普遍约束力。
A全体业主B物业管理企业和全休业主
C业主和非业主使用人D业主及业主大会
12.《维护手册》不包括什么内容()。
A住宅概况B物业区域管理机构
C住房须知D物业管理企业内部管理制度
13.据规定,商品住房在销售时,购房者应当按购房款()的比例交专项维修资金。
A2%B20%C30%D2%-3%
14.下列不属于房屋共用部位的有()。
A外墙面B门厅C楼地面D承重结构部位
15.安全防范设施的建设和维护费用最终要由()承担。
A房地产开发房B物业管理公司C建设单位D业主和使用人
16.俗称“电子鼻”的安全防范设施是()。
A闭路电视监控系统B电子保安系统C燃气泄露报警器D电子巡更
17.()就是规定的数量。
规定在工程产品生产过程中的消耗的人力、物力、财力的标准额度。
A工程量B定额C直接工程费D工程造价
18.物业管理本身是个涵盖面很广的行业,其本质是()。
A服务B管理C经营D领导
19.关于物业管理服务不正确的表述是()。
A物业管理服务分为公共服务和特约服务
B特约服务是满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务
C综合经营服务就是指物业服务合同约定以外的特约性服务
D特约性服务费是由政府指导价确定的
20.市场珠重要内容不包括()。
A物业类型与规模B物业对象的资料
C同类物业管理企业D物业项目的地理位置,交通状况等。
21.传统观念的市场组合中有产品、价格、地质和()。
A促销B顾客C成本D便利
22.物业管理服务的价格形式有()种。
A1种B2种C3种D3种以上
23.()是一种政策性价格形式。
A政府指导价B政府定价C市场调节价D混合价
24.物业管理服务市场结构包括市场主体,市场客体和()3个方面。
A内容B市场机制C市场环境D市场管理
25.物业管理市场交易秩序应当保持公开化、货币化和()。
A公平化B规范化C自愿化D有序化
26.创建物业管理品牌,可以通过()设计和提高管理服务质量等措施来实现。
A企业形象B企业文化C企业理念D企业精神
27.我国第一部招投标方面的法律《中华人民共和国招投标法》自()起施行。
A1999年8月30日B2000年1月1日
C2003年9月1日D1998年8月30日
28.物业管理招标和投标活动,应当遵循公开、公平、公正和()原则。
A诚实信用B市场竞争C经济合理D保密
29.员工绩效考核的意义不包括()。
A人事决策的依据B有助于员工改进工作
C促进上下的沟通D促进竞争
30.()是根据被考核人完成工作目标的情况来进行考核的一种方式。
A关键条件法B强制选择法C目标考核法D等级评估法
31.开展物业综合经营服务的下列表述中不正确的是()。
A推动物业管理企业开展综合经营服务的直接动力增加收
B开展综合经营服务能够促进企业的造血功能,减轻业主负担
C开展综合经营势必扰乱物业区域的正常秩序
D综合经营服务还具有显著的社会效益
32.在物业管理法律关系中()法律关系占大多数。
A刑事B民事C人事D行政
33.民事法律关系的主要特不包括()。
A主体法律地位平等B当事人自愿放弃
C当事人权利义务对等D主体间有亲属关系
34.假定、处理、制裁在法学上称为法律规范3要素,其中()是物业管理法律规范的核心。
A假定B处理C裁D处理和制裁
35.民事责任主要表现为一种()。
A财产责任B侵害责任C财务纠纷D财务归属
二、多项选择:
1.房地产开发基本程序包括()。
A投资决策阶段B规划设计阶段
C前期工作阶段D施工建设和租售营销阶段
2.建筑工程质量管理相关规定有()。
A《中华人民共和国建筑法》B《建筑工程质量管理条例》
C《住宅小区设计规范》D《公园设计规范》
3.制定物业管理方案的原则有()。
A规范调研的原则B实事求是和求实细致原则
C科学适用原则D开拓创新原则
4.物业所可行性研究的根本目的是为()。
A投资决策提供科学,可靠的根据
B实现项目决策的科学化
C减少或避免投资决策的失误
D提高项目实施带来的经济、社会、环境效益
5.物业再开发利用的原则()。
A利润最大化原则B尊重业主意愿C经济适用D科学规划
6.业主内部管理制度一般包括()。
A业主公约B业主大会议事规则
C物业管理公共管理制度D楼宇入住及迁出管理制度
7.一个物业管理项目的各种管理制度要做到()。
A形式规范B体例统一C文字明确D表述清晰
8.业主大会议事规则应当就业主大会的()。
等事项依法做出约定。
A议事方式B表决程序
C业主投票确定办法D业主委员会的组成及委员任期
9.有关业主公约正确的表述有()。
A是实行业主自治管理的重要表现形式B
是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定
C是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件
D是业主应当共同遵守的行业准则
10.物业管理收入是指企业向物业权人和使用人收取的()收入。
A公共性服务费B物业经营收
C公众代办性服务费D特约服务费
11.物业管理的主管业务收入包括()。
A物业管理收入B物业经营收C物业大修收D其他业务收入
12.解决物业管理收费纠纷的相关法规有()。
A《民事诉讼法》B《物业管理条件》
C《物业服务收费管理办法》D《物业管理企业财务管理规定》
13.专家维修资金收缴的依据为()。
A《物业管理条例》B《物业服务收费管理办法》
C《物业管理企业财务管理规定》
D《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》
14.财务分析的主要内容包括()。
A偿债能力分析B赢利能力分析
C发展趋势分析D营运能力和投资效益分析
15.财务分析最主要的依据是()。
A会计报表B资产负债表C利润表D现金流量表
16.房屋及附属设备设施维修养护工作的效益是指维修成果与成本之间的关系,反映在()等效益指标上。
A维修工程质量B维修工程成本C维修工程工期D劳动生产率
17.房地产开民的前期阶段,应完成“七通一平”工作,其中“七通”包括()。
A通水B通暖C通电D通路E通信
18.物业管理公共制度对()有约束力。
A物业公司B业主C业主委员会D非业主使用人E只对违约业主
19.编制房屋维修预算的原则()。
A据实合理原则B保证质量原则
C厉行节约原则D市场机制原则
20.房屋维修工程造价包括()。
A直接工程费B人工费C间接费D利润E税金
21.编制房屋附属设施设备维修预算的方法有多咱,一般采用()。
A经验估算法B统计分析法C成本计算法D混合法
22.开展综合经营服务的意义()。
A增加企业收B提高信誉C招商物业管理水平
D为业主、使用人提供尽可能的服务E扩大影响
23.选择综合经营项目的正确表述有()。
A日常生活类项目优先B易损易耗品项目优先
C消费周期短、使用多项目优先D优势物资项目优先
E中介服务项目优先
24.开展综合经营项目的条件()。
A业主、使用人的情况B资金
C房屋、场地D物业管理自身的条件
25.现代营销观念包括了()要素。
A顾客B促销C成本D便利E沟通
26.从微观的企业角度看,市场营销至少有几个方面的作用()。
A帮助企业了解消费者需求B指导企业正确决策
C有利于企业开拓市场D促进企业持续健康的发展
27.物业管理市场的特点正确的是()。
A非有权性B质量统一性C不可分割性
D质量差异性E需求可变性
28.物业管理市场定价的原则()。
A权利义务相结合原则
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