企业管理房地产工程管理全套新工程制度流程.docx
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企业管理房地产工程管理全套新工程制度流程
第一章:
工程部岗位职责
第一节:
工程部管理职责与范围
1.负责供配电设备系统的正常运行及管理工作。
2.负责空调系统设备的正常运行及管理工作。
3.负责给排水系统设备的正常运行及管理工作。
4.负责编制设施、设备的维护、保养及维修计划并组织实施,以保证设备设施的正常使用。
5.负责编制、核对日常维修的备品、备件采购计划。
6.负责监督检查设备能源消耗情况。
7.负责对大厦给排水系统、消防系统、及日常维修进行管理。
8.负责制定责任范围内的岗位职责、安全操作规程、检修程序及设备
年度、月度维修计划,定期检查设备设施完好状态。
9.负责培训下属技术员工,提高服务技能,使之达到工程部各岗位所需的技能。
10.负责职责范围内设备安全管理和人员安全教育工作。
11.负责按国家规范标准管理技术资料档案。
12.负责房屋的维护和设备、设施的更新、改造
13.负责重要工程及改造项目的可行性审查及施工质量、进度的监督。
14.负责工程技术方面对外的业务。
15.负责工程部管辖外委合同的执行和监督。
第二节:
工程部员工岗位职责
(一)工程部经理
直接上级:
物业总经理
直接下属:
设备运行领班、综合维修领班
岗位职责:
1.贯彻执行物业总经理的指令,负责工程部的日常管理,对物业总经理负责。
2.主持部门工作例会,检查各专业班组工作日志,确保工作正常运转,并尽力节约能源。
3.全权调配工程部人员及负责设备管理,界定各班组工作范围及职责,为客户及各部门提供良好的服务场所和条件。
4.安排日常的维修保养工作,并监督检查其实施结果。
5.审定班组工作计划,检查计划执行情况,制定本部门的年度工作计划及月度实施方案,报总经理审批后执行。
6.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收,确保质量达到预定的标准。
7.深入第一线了解情况并指导工作,及时解决各种问题。
8.负责制定部门制度、操作规程和要求,并督导技工执行。
9.培训下属技工,定期对下属技工进行绩效评估。
10.组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求,备件购进计划,并负责实施及监督外判公司的工作。
11.根据实际要求与运行情况比较,结合科技发展状况,征询专业意见,不断改进原设计,大力支持下属进行技术改造,使设备性能日臻完善。
12.负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系,诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。
在接触中要处处以公司利益为重,维护和提高公司在社会上的良好形象。
13.确保物业所有屋宇设备,依照政府的规定和法例要求,接受定期之检查、测试和保养。
14.为每年之工程开支和水电费做出预算案,并提交物业总经理审批。
(二)设备运行领班
直接上级:
工程经理
直接下属:
运行技工
岗位职责:
1.确保空调、变配电、给排水系统设备的正常运行,对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。
检查系统的运行状况、控制状态,审阅运行记录,发现误差立即纠正。
2.提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划,每月定期上报工程经理审定,并负责组织实施。
3.熟悉和掌握所有设备的性能,当设备系统出现故障时,全面配合相关人员进行抢修,以最短的时间恢复其正常运行。
4.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度,带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则,保证机房及设备的干净整洁。
5.做好下属员工的技术培训和考核工作。
6.做好技术档案的建立、管理和设备维修、运行、检查、保养的记录,总结经验教训,提出合理化建议。
7.负责制定系统的运行方案、流程及设备开停时间表,并不断研究改进措施,使系统更节省能源和降低损耗。
8.配舍工程经理组织大型机组等设备的年检及监督外派维修保养工作。
9.提交每周/每月系统运行报告,编写停止空调或其它供应的特别通告。
10.保证大厦内设备及相关附件保新维修工作的安排
11.协助工程经理进行工作:
计算年度开支预算重大设备维修保养外派的标书制定及报价单的审核监管承包商在物业内进行之工程,以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收
(三)设备运行技工
直接上级:
运行领班
直接下属:
无
岗位职责:
1.协助主管做好变配电、空调地、给排水和消防设备的运行管理,做好防火、防水、防小动物及防尘措施,确保各系统的正常运行。
2.认真执行巡视检查制度和维修保养制度,做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录,发现异常及时采取措施,防止隐患酿成大故障,发现异常,及时报告。
3.按照维修保养制度的规定,协助领班做好对各系统的维修保养计划及其实施,使设备始终处于良好的运行状态。
4.及时向领班提出所需零配件的材料清单,保证常用材料零配件的必要库存量。
5.管理使用好公用工具及仪表,使之经常处于良好及准确状态
6.严格执行岗位责任制及安全责任制,确保人身和设备安全。
a)严格执行工程部的值班制度和交接班制度,确保在岗时不出任何问题。
b)每班必须对设备间进行清洁,使地面、窗台、设备表面不留积尘。
根据上级安排,定期进行设备内部清洁。
c)坚守岗位,定期巡查本系统设备,并准确记录各种运行数据,填好运行表格上报。
7.发生事故时,值班人员应保持冷静,按照操作规程及时排除故障,事故未排除时不交班,应上下两班协力排除故障,完成后编写事故报告,交工程领班审阅。
8.按要求开闭设备,不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
9.严格执行职工守则和物业公司其它规章制度,确保配电系统的正常运行。
(四)综合维修领班职责
直接上级:
工程部经理
直接下属:
万能工、维修技工
岗位职责:
1.负责编制设备的维护、保养及维修计划。
2.负责安排客服部转交的维修需求。
2.负责制订机修备品、备件采购计划。
3.负责机修工作记录的检查,保证记录的准确性、完整性。
4.听取维修人员的工作汇报、工作建议,并帮助维修人员解决工作中的技术困难。
5.负责对维修工作不合格品的处理、纠正和预防措施的实施及跟踪检查。
6.负责设备检修的验收工作,保证设备的完好率。
7.负责和运行维修领班沟通维修情况,按时完成工程经理安排的临时工作。
(五)强电维修工
直接上级:
维修领班
直接下属:
无
岗位职责:
1.熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
2.服从领班的工作安排,保证按质完成工作任务。
3.按照领班的安排,依据维修保养制度的内容要求,对强电设备、
4.照明系统进行维修保养,并达到质量要求。
5.维修保养操作必须严格执行电工工艺规范,各接点必须牢固结实,绝缘及防水处理必须可靠。
6.严格执行岗位责任制及安全责任制,确保人身和设备设施的安全。
7.发生事故时,维修人员应保持冷静,按照安全操作规程及时排除故障,事故未排除时不交班,应上下两班协力排除故障,完成后编写事故报告,交工程领班审阅。
8.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常,维修完毕后做好记录上报维修领班,并尽快回到值班地点。
9.按要求开闭设备,不私自调整设备,改变线路走向。
10.严格执行员工守则和物业公司其它规章制度,确保配电系统的正常运行。
(六)弱电技工
直接上级:
维修领班
直接下属:
无
岗位职责:
1.负责电视、音响、楼宇自控室及电话机房各种设备的保养维修,确保其正常运行。
检查各弱电系统的运行状况,发现异常立即处理。
2.系统维修保养计划和备品备件购买计划,每月定期上报维修领班审定,并负责组织实施。
4.熟悉和掌握所有设备的性能,当设备系统出现故障时,要及时组织人力进行维修或上报领班安排联系外判厂商修理,以最短的时间恢复其正常运行。
5.贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度,严格执行安全操作规程及员工守则,保证弱电机房的干净整洁。
6.做好设备维修、检查、保养的记录,总结经验教训,逐步用新技术、新工艺进行改造,使设备系统更加完善。
(七)万能工
直接上级:
维修领班
直接下属:
无
岗位职责:
1.服从领班的工作安排,保质保量完成工作任务。
2.按照主管的安排,依据维修检修制度的规定,对瓦工、木工]漆工等范围内的
工作进行维修检修并达到质量要求。
3严格执行岗位责任制及安全责任制,确保人身和设备安全。
5.工作中注意保护现场,避免污染公共区域,保持环境卫生整洁。
6.严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。
7.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常,维修完毕后做好记录上报工程主管,并尽快回到值班地点。
(八)电梯工职责
直接上级:
综合维修主管
直接下属:
无
岗位职责:
1.负责电梯运行状况巡检和故障报告。
2.负责督促电梯保养公司检查与维修、保养计划执行情况。
3.负责编制电梯设备档案。
4.对电梯及责任区内的清洁卫生工作负责。
5.严格执行职工守则
第三节:
工程部人员结构工作图
工程部
工程部经理
空调、给排水主管
强弱电主管
综合维修主管
空调技工
给排水技工
水质化验员
强电运行工
强电维修工
弱电技工
瓦木油工
机修工
电梯工
档案资料管理员
库管员
第二章:
工程部专项管理制度
第一节:
配电室值班制度
1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。
树立高度自觉的责任心,发扬主人翁的劳动态度。
刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式,不断提高正确处理事故的能力。
确保安全、万无一失做好本职工作。
2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风,密切搞好协作、配合,确保变配电系统的正常运行。
3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事,不得擅自脱离工作岗位。
4.新到的或临时工作的人员要进行岗前安全、纪律教育和技术培训,考试合格后方可上岗作业。
5.值班人员要服从上级分配,并完成好交给的工作任务。
6.值班人员要掌握系统运行方式,防止由于方式不清、系统不熟造成停电事故。
7.值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服,着装整齐。
8.值班人员根据设备系统的仪表指示进行必要的调整操作,使设备在正常状态下运行。
9.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。
10.值班人员应维护好所管辖的设备,并保持清洁。
一旦发现设备缺陷及时处理,做好运行记录,对一时解决不了的缺陷,立即汇报上级主管人员,通知维修人员处理,并做好工作日志的记录。
第二节:
高压变电室安全操作规程
一、供电方式:
大厦供电由高新开闭站分单路10KV供电,经电缆分界室至高压配电室。
二、运行方式,
大厦高低压变配电采用高压单路供电,配备300KVA发电机组备用.
三、运行与操作
1.在正常双路供电时,高压I号进线(201#路),带高压侧21l#断路器,高压II号进线(202#路)带高压侧221#断路器。
此时高压201#柜合、202#柜合。
低压I段母线401#柜合、低压Ⅱ段母线402#柜合,母联445#断,(低压母线401#、402#、445#不能三组同时投入)402#、402#开关可选择手动/自动方式,445#开关可选择手动/自投自复/自投不自复。
2.高压配电室需由两人值班,值班负责人应由值班工作经验丰富的人员担任。
3.在高压变电室停电检修或进行安装工作时,值班人员应负责完成安全技术措施及安全组织措施有关规定的工作,并向工作负责人指明停电范围、工作范围及带电设备的位置。
4.电气设备停电后,及时做好安全保护措施,预防因随时有突然来电,造成设备损毁\人员伤亡。
5.在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下,值班人员应立即上报上级领导并联系相关部门。
第三节:
配电室门禁制度
1.非值班人员未经允许不得进入配电室。
2.值班人员不得在配电室会客。
3.外单位无关人员一律不准进入配电室。
4.值班人员谢绝一切未经相关领导允许的参观活动。
5.值班人员如遇有特殊情况,应及时通知相关领导或当值经理。
6.值班人员要对领导批准进入配电室的外来人员要认真做好登记。
第四节:
配电室安全、防火制度
1.非电气值班人员不得随便进入配电室。
2.配电室应保持整洁,严禁烟火,严禁存放易燃、易爆物品。
3.定期对变压器,开关柜进行维护和清扫,保持清洁,防止因尘污造成的短路,对电气设备,线路要经常维护检查,发现问题要及时解决及时上报。
4.值班人员要坚守工作岗位,认真监视电压负荷变化情况,认真填写运行记录。
5.停电清扫时按安全规定进行清扫。
6.电气工作人员安装,维修电器设备路线时,必须按规程操作,严禁违章作业。
7.工作人员要熟知本配电室的消防设施及要求.
8.在岗人员要熟知灭火器的工作性能和使用程序。
9.机房内需要动火施工时,必须严格遵守有关规定,办理相关手续。
清理动火现场周围的可燃物和易燃物,备妥消防器材后方可施工。
第五节:
配电室紧急联络制度
1.员工在工作中遇有特殊情况,应尽快处理,自己无法处理的及时上报运行领班
2.专业主管根据情况调动其它员工进行处理。
运行领班无法处理的及时上报工程经理。
3.工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障,恢复系统和设备的正常运行。
当由于故障造成事故时,组织力量抢修和抢险,力争将损失降到最小程度,最大限度地保护客户和租户利益。
4.工程部应对事件的发生原因进行调查,并准确无误的做好各项记录.
5.各专业领班,各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。
事件得以解决后,应及时向管理处报告整个事件的调查和处理情况。
6.遇到紧急停水、停电、停气等情况时,除按照上述方式处理外,还应及时同有关供水、供电、供气等部门联系电话:
供电局:
95598
上级变电站:
高压电缆代维处:
高新区供电局调度室:
7.本部门联系电话:
工程部经理:
主管:
领班:
值班员:
第六节:
直燃机房冷站值班制度
1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。
树立高度自觉的责任心,发扬主人翁的劳动态度。
刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式,不断提高正确处理事故的能力。
确保安全、万无一失做好本职工作。
2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风,密切搞好协作、配合,确保空调系统的正常运行。
3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事,不得擅自脱离工作岗位。
对新到的或临时工作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训,考试合格后方可上岗作业。
4.值班人员要遵守上级,服从上级分配,并完成好交给的工作任务。
5.值班人员要掌握系统运行方式,防止由于方式不清、系统不熟造成事故。
6.值班人员在值班期间要求穿公司统一配发的工作服,着装整齐。
7.值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作,使设备在正常工作下运行。
8.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。
9.值班人员应维护好所管辖的设备,并保持清洁。
一旦发现设备缺陷及时处理,做好运行记录,对一时解决不了的缺陷,立即汇报当值运行组长,通知维修人员处理,并做好巡检日志的记录。
第七节:
直燃机房、冷水机组安全运行规程
1.严禁超越安全“设定值”调节安全装置。
2.严禁先开“冷却水泵”,后开“冷温水泵”。
3.严禁先停“冷温水泵”,后停“冷却水泵”。
4.严禁在冷温水靶式流量控制器有异常时开机。
5.严禁在保护功能异常时开机。
6.严禁安全阀动作值设定高于1.2Mpa。
7.燃气机房严禁在“燃气泄露检测器”及联动装置有疑问或通风不良时
开“燃气阀”。
8.严禁非机房人员接触安全装置。
9.严禁机组在明显受到管路系统振动时开机。
10.当机组主开关位于“OFF”有较长时间应于开机前24小时合上主开关
11.对压缩机润滑油进行预热,预热时间视季节和环境温度不同可不同,但最低不得少于12小时。
12.室外温度低于0°C时,停冷水后,冷水循环泵应连续运转,以防止冷水结冰冻坏机组、闸门和管道。
第八节:
空调机房门禁制度
1.非值班人员未经允许不得进入空调机房。
2.值班人员不得在空调机房会客。
3.外单位无关人员一律不准进入空调机房。
4.值班人员谢绝一切未经管理处允许的参观活动。
5.值班人员如遇有特殊情况,应及时通知办公室领导。
6.值班人员要对领导批准进入空调机房的外来人员要认真做好登记。
第九节:
直燃机房安全防火制度
1.闲杂人员不得进入直燃机房。
2.空调机房严禁吸烟。
3.机房内不得堆放易燃、易爆、有毒物品。
4.定期维护空调机房的电气设备,防止因电气短路引起的火灾。
5.空调机房需要动火施工时,必须严格遵守有关动火规定,办理相关手续,清理动火现场周围的可燃物,备妥消防器材及各种措施到位后方可施工。
6.空调机房应配备一定数量的灭火器具,任何人未经允许不得擅自移动。
7.定期由主管人员检查灭火器具的有效期,必要时予以更换。
8.工作人员在维护,维修设备时,需严格遵守相关设备的操作规程,严禁违章操作。
第十节:
水泵房值班制度
1.值班人员要有严格的组织性、纪律性。
树立高度自觉的责任心,发扬主人翁的劳动态度。
刻苦学习技术、熟练掌握本岗位所管辖的设备性能、系统运行方式,不断提高正确处理事故的能力。
确保安全、万无一失做好本职工作。
2.值班人员要坚持严谨细致的工作作风,密切搞好协作、配合,确保空调系统、给排水系统及供配电系统的正常运行。
3.值班人员在值班期间不得做与工作无关的事,不得擅自脱离工作岗位。
对新到的或临时工作的人员进行岗前安全、纪律教育和技术培训,考试合格后方可上岗作业。
4.值班人员要遵守上级,服从上级分配,并完成好交给的工作任务。
5.值班人员要掌握系统运行方式,防止由于方式不清、系统不熟造成停电、停热、停水事故。
6.值班人员在值班期间要求穿公司统一配备的工作服,着装整齐。
7.值班人员根据设备系统的表计指示进行必要的调整操作,使设备在正常工作下运行。
8.值班人员认真执行本公司的有关制度和规定。
9.值班人员应维护好所管辖的设备,并保持清洁。
一旦发现设备缺陷及时处理,做好巡检日志的记录,对一时解决不了的缺陷,立即汇报当值运行组长,通知维修人员处理,并做好巡检日志的记录
第十一节:
水泵房安全操作规程
1.当值员工必须熟悉本规程和运行管理规程,严禁盲目操作。
2.作业人员必须熟悉各配电柜与各水泵之间的联络操作程序和操作方法,并确认无误后,方可操作。
3.消防泵、生活泵、喷淋泵、排污泵、加压泵在一般正常情况下,选择控制开关放在自动位置,所有操作标志简单、明确、清楚。
4.在调试、维修有关设备时,必须在工程部有关领导的批示下有人监护才能进行,严禁盲目操作和擅自投试。
5.泵房全部设备的启动和停止应在控制屏上进行,严禁违章操作,并必须完成下列工作:
6.启动前需将控制功能选择开关放在停机位置。
7.将所需操作设备的主屏电源开关合上。
8.把控制电源打开。
9.完成上述工作后在控制屏上将选择启动运动方式。
10.停机时应与之相反。
11.要求当值员工必须全部掌握泵房各管道的走向,阀门的作用和整个系统的联络运行和日常保养、维护工作。
第十二节:
水泵房门禁制度
1.非值班人员未经允许不得进入水泵房。
2.值班人员不得在水泵房会客。
3.外单位无关人员一律不准进入水泵房。
4.值班人员谢绝一切未经允许的参观活动。
5.值班人员如遇有特殊情况,应及时通知办公室领导。
6.值班人员要对领导批准进入水泵房的外来人员要认真做好登记。
第十三节:
水泵房紧急联络制度
1.员工在工作中遇有特殊情况,应尽快处理,自己无法处理的及时上报专业主管。
2.专业主管根据情况调动其它员工进行处理。
主管无法处理的及时上报工程经理。
3.工程经理协调各有关维保公司尽快排除故障,恢复系统和设备的正常运行。
当由于故障造成事故时,组织力量抢修和抢险,力争将损失降到最小程度,最大限度地保护开发商和租户利益。
4.工程部应对事件的发生原因进行调查,并准确无误的做好各项记录
5.各专业主管,各负其责通力合作迅速解决各类突发事件。
事件得以解决后,应及时向公司报告整个事件的调查和处理情况。
6.遇到紧急停水、停电、停气等情况时,除按照上述方式处理外,还应及时同有关供水、供电、供气等部门联系
7.联系电话:
自来水公司:
市政维修中心:
8.本部门联系电话:
工程部经理:
主管:
领班:
值班员:
第十四节:
电梯机房巡检制度
1.每日8:
00开始对公司内部电梯逐台检查,检查内容:
a)电梯运行情况有无异常现象。
b)轿厢内按钮是否灵活,可靠。
c)轿厢内照明、风扇是否正常。
d)拽引机,有无异常声音,电机是否过热。
e)检查油位、油质和油温。
2.发现问题应通知维修人员进行处理,在处理前应挂电梯停用标志。
3.电梯管理人员每月应不少于四次定期维修调整、加油。
4.检查分包方和司梯工的《运行记录》是否填写属实。
5.检查分包方是否严格执行电梯保养标准及电梯保养记录,如不符合时,应通知电梯专职管理人员的上级部门进行处理。
6.专职巡检人员要做好电梯巡检记录。
第十五节:
电梯安全工作规定
1.电梯必须经技术监督局检查验合格,取得安全许可证后,方可投入使用。
电梯操作、维护人员须经专业培训,持证上岗。
2.每日工作前,应检查开、关门是否正常,轿厢内照明是否正常。
3.先将电梯上、下行驶检查数次,观察有无故障和运行状态是否良好。
4.检查内外电路是否失效及厅外呼叫的信号或指令的执行是否正确。
5.轿厢的运载不应超过电梯的额定载重量。
6.不可用身体或脚操作,更不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。
7.当电梯在运行时,禁止擦拭、润滑或维修机件(检修时例外,但要做好安全措施)。
8.运载危险物品时,应经有关部门批准,并采取响应的保护措施。
9.严禁用检修速度作为正常使用,不准用检修或急停开关作为消除信号之用,不
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