房地产估价理论与方法作业题计算选择题.docx
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房地产估价理论与方法作业题计算选择题
房地产估价理论与方法(计算选择题)
2004年
1――2、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m,套内墙体面积
为20m,分摊的共有建筑面积为25m。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为
)元/m2。
A、1667
、1765C、1875
D、2000
答案:
单价=30万元/(15+25)=2000元/m2
2——6、某宗面积为
3000m的工业用地,容积率为,楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地,
容积率为5,楼面地价为960元/m2。
理论上应补地
价()。
A、78万元B
882万元C、1210万元D、1272万元
答案:
理论上应补地价二(960X5-700X)X3000=1272万元
3――12.某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新
获得该土地的价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类
房地产正常交易价格为1800元/m2。
该建筑物的成新率为(
)。
A、44%B、50%C、67%D、86%
答案:
成新率=(1800X2000-800X3000)/(900X2000)=67%
4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成
交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末
至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月
比上月上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为(
)。
A、2648元/m2B、2688元/m2
C、2708元/m2D、2734元/m2
答案:
2500X(1+1%5+2OX4=2708元/m2
5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,
管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地
A、%B、%C、%D、%
答案:
投资利润率=500/(1000+3000+200+300)X100%=%
6――21、某建筑物的建筑面积为200m,有效经过年数为12年,重置价格
为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建
筑物的现值为()万元。
答案:
建筑物现值=16-[200X800X(1-2%)]-40二万元
722、某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6000元/m2。
假设净
收益率为75%报酬率为10%则该商铺目前的价值为()元/m2。
A、14140B、42421C、56561D、60000
302
答案:
商铺目前的价值=6000X75%/10%X[1-1/(1+10%]=42421元/m
8――29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、
744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006
年的价格为()。
2222
A、849元/mB、865元/mC、882元/mD、915元/m
答案:
商铺2006年的价格二P+di=681+[(712-681)+(744-712)+(781-744)+
(815-781)]/4-6=882元/m2
2005年
9――5、在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积
为100m2,首次支付24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙
成交价格5000元/m2,建筑面积120m,首次支付24万元,半年后付清余款36
万元;丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m,成交时一次性付清;丁成交价格
4760元/m2,建筑面积1100m,成交时支付20万元,一年后付清余款万元。
已
知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为(
)。
A、甲>乙>丙>丁B、乙>丁>甲>丙C乙>丙>甲>丁D、丙>乙>丁>甲
答案:
总价甲=24+16/(1+10%)+8/(1+10%)=万元;
乙=24+36/(1+10%)=万元
丁=20+(1+10%)=万元
甲=4754元/m;乙=4985元/吊;丙=4200元/m;丁=4731元/m
10――6、某宗地面积为5000m2,现状容积率为,土地市场价值为4000元
/m2,拟进行改造。
批准的规划容积率为,楼面地价为1500元/m2,则理论上应
补交地价()万元。
A、1250B、1750C、2050D、2150
答案:
应补交地价二(5X1500-4000)/5000=1750
11――10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该
套住宅面积为200m2,
租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/m2。
现市场
上类似住宅的年租金为
600元/m2。
若折现率为8%由承租人甲目前的权益价值
为()万元。
答案:
权益价值=(2000X600-200X480)X[1-1/(1+8%)3]=万元
12――12、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m,使用面积
为80m,每平方米的价格为3000元,则该套住宅每平方米建筑面积的价格为
)元。
答案:
建筑单价=3000X80/100=2400元/m2
13——14、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分
别为6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可
比实例对应的比准单价的权重分别为、和。
如果分别采用加权算术平均法和中
A、-100B、-50C、50D、100
答案:
差值=6200X+6700X+6300X=-50元/m2
的现值为()元。
答案:
建筑物现值=96000-1200X800X%=79104元
15——18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不
便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为
25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,
运营运用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,
答案:
V=A/RX[1-1/(1+R)n]
Ai=700X10000X12X60%X85%
30
V1=A1/8%X[1-1/(1+8%)30]=万元;
30
V2=70X10000X12X60%X75%/8%X[1-1/(1+8%)30]=万元
答案:
V=A/RX[1-1/(1+R)n]
答案:
年现金流入=120X8%-50=46万元
无风险报酬率=5X(1+60%)=8%
V=46/8%X[1-1/(1+8%)35]=536万元
自取得土地使用权之日起开工,
18——25、某在建工程土地使用年限40年,预计建成后的建筑面积为15000m,所净收益为480万元,自幵工到建成的幵发
期为3年,估计该项目至建成还需年,已知报酬率为8%,折现率为12%,则该
项目开发完成后的房地产现值为(
)万元。
答案:
房地产现值=480/8%X[1-1/(1+8%)40-3]/(1+12%)=万元
19――28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、
2222
2450元/m、2650元/m、2830元/m和3000元/m,其增量的权重分别为、、
和,按平均增减量趋势法估计,以2001年初为预期基期,则该类房地产于2006
年初的价格最接近于()元/m2。
A、3100B、3195C、3285D、3300
答案:
d=(2450-2300)X+(2650-2450)X+(2830-2650)X+(3000-2850)
X=179
2
V=2300+179X5=3195元/m
20――32、已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20ft,临街
深度为75ft。
在有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft。
答案:
V=36/(40%X30%+2%=40万元,(40+40X9%X30/20=万元
2006年
21――2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼,建筑密
度为50%假设该住宅楼的总价为2000万元,平均单价为5000元/m2,楼面地
A、、B、192C、240D、480
答案:
(1200X50%X8)X[(2000万元-5000)-(50%X8)]=480万元
22――3、某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内建筑面积为132m2,应
A、3000B、3277C、3295D、3599
2
答案:
3500X145/(145+9)二元/m。
23——6、某房地产现房价格为4000元,预计从期房达到现房的两年时间
内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)。
出租运营费用为每年50
元/m。
假设折现率5%风险补偿为200元/m,则该房地产的期房价格为()
元/m2。
答案:
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4000-(300-50)(1+5%)-(300-50)/(1+5%)2-200=3335
元/m2。
24――7、某仓库房地产土地面积为1000m2,容积率为,对应的土地单价
为850元/m,现拟变更为商业用地,容积率为,并已取得规划、国土等管理部
门的认可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的
答案:
需补交地价二楼面地价X(新容积率—旧容积率)=(2000X)X
1000=315万元
年9月的价格。
以上个月为基数
已知该类房地产2006年3〜9的价格指数分别为和(均
100),则该房地产2006年9月的价格为()元/m2。
答案:
2009X100X100X100X100X100X100二元/m'。
26——12、某宗房地产交易的成交价格为30万元,其中首期支付30%,余
款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为
)元
100m2,假定折现率为6%,该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(/m2。
A、2593B、2619C、2727D、2862
答案:
设建筑面积为A,建筑面积二套内建筑面积+分摊的共有建筑面积,即
A=100/(1-10%)=111.11m2,该房地产一次性付清的价格二[30X30%+30X70%
2
宁(1+6%]宁=兀/m。
27――16、某企业幵发某土地,土地重新取得成本为1000元/m2,正常幵
发成本为1500元/m,管理费用为前两项的5%投资利息占直接成本的5%销
售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后地价为()元/m2。
A、1840B、2840C、2960D、3000
答案:
开发完成的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售
2
费用+销售税费=1000+1500X(1+16%)+100=3000元/m2。
28——17、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日,经济寿命为60年。
后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50
年(从补办之日算起)。
2006年10月1日对该房地产进行评估。
经计算,该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3000万元,残值率为0。
则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为(万元。
答案:
当R=0时,V二cq=3000X(1-t/N)X100%=300(X(1-15/60)二万元,在估价时点的房地产评估价值=2250+2000=4250万元
29——20、某在建工程土地使用年限50年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为17500mi,所净收益为350万元。
目前该项目已建设2
7%,折现率为
年,估计该项目至建成还需年,已知市场上同类房地产报酬率为
A、B、3942.03C、D、
答案:
V=A/RX[1-1/(1+R)n]]/(1+rd)t=350/7%X[1-1/(1+7%)]/(1+10%)
=万元
余的30%^20%出售的平均单价为2850元/m2。
若折现率为15%则该项目幵
A、766B、791C、913D、1046
答案:
该项目开发完成后的总价值的当前现值=2850X3850X[50%/(1+15%)
2+30%/(1+15%)+20%/(1+15%)3]=万元
31――30、已知临街矩形地块甲的总价为40/2万元,临街深度为50m临
街宽度为30/15m。
临街深度为100m临街宽度为15m
在有一相邻矩形地块乙,临街深度为150m,临街宽度为15m.运用四三二
一法则则地块乙的总地价为()万元。
答案:
设标准临街宗地总价为A万元,40/2二Ax(40%+30%,A二万元,乙
地块的总价=+x(9%+8%二万元
32――31、某居民楼总建筑面积为5000m2,总价值为1000万元,其中土
地总价值为500万元,某人拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为150m2,
房地总价值为35万元。
若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为
)。
2007年
4500元/m2,出租的年末净收益为500元/m2。
假设年折现率为8%,风险补偿
估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/m2。
A、3473B、4365C、4500D、4635
答案:
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的
22
折现值-风险补偿=4500-500/(1+8%-500/(1+8%-4500x3%=3473元/m。
3418、甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并
为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下,如果乙宗地的拥
)万元。
有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是(
A、0〜50B、50〜75C、50〜100D、100〜150
答案:
50+50/150x50=万元
35——20、某地区房交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格
的3唏口6%某宗房地产建筑面积为120m2,买卖双方商定,买方付给卖方30
万元,并由买方交纳所有的税费。
由该宗房地产的正常交易单价为()元/m2。
答案:
正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
22
=300000/(1-6%)/120m二元/m。
36——21、为估算某建筑物的重新购建价格,经测算其土建工程直接费为780元/m2,安装工程费为450元/m2(其中人工费为50元/m2),装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2),又知该地区土建工程综合费
率为土建工程直接率的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的75%,装饰
装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为%,则该建筑物的建筑
安装装饰工程费为()元/m2。
A、B、2397.99C、D、
答案:
[780X(1+15%+450+50X75%+900+45<72%]元/mX(1+%二元/m
37――22、某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系
统因功率较大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费万元。
假
定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产
A、B、1844.55C、D、
答案:
2000-150--12%X[1-1/(1+12%15]=万元
38――27、某在建工程规划建设面积为12400m2,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。
项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/m,可出租面积为建筑面积的65%正常出租率为90%
运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产现值为
)万元。
答案:
V=A/RX[1-1/(1+R)n]]/(1+rd)t=60X12400X12X65%X90%X
(1-25%)/8%X[1—1/(1+8%]/(1+14%二万元
39——29、通过市场调研,获得某类房地产2002年至2006年的价格分别
22222
为3405元/m、3565元/m、3730元/m、3905元/m、4075元/m,则采用
平均增减量预测该类房地产2008年的价格为()元/m2。
答案:
d=(160+165+175+170)/4=元/m2
2008年的价格V6=P0+di=3405+X6=4410元/m2。
40――32、某房地产幵发用地,其土地面积为10000m2,土地使用条件与
规划限制所规定的容积率为,楼面地价为1500元/m2。
后经规划调整,容积率
)万
提高到,楼面地价不变,则该房地产开发用地容积率提高需补地价(元。
A、375B、450C、500D、600
答案:
需补交地价二楼面地价X(新容积率—旧容积率)=1500X()=600
万元
2008年
41——5、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分
别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,由该地区“五通一平”的正常费用为(
A、98B、102C、108D、116
元/m2
A、B、5560.86C、D、
=(1+Rt)/(1+Rd)
出租的年总收益为500元/m2,管理费用等其他支出为100元/m2。
假设折现率为
10%风险补偿为现房价格的3%由该期房目前的价格是()元/m20
答案:
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元/m2-(500-100)元/m2/10%x[1-1/(1+10%]-5000
22
元/mX3%=元/m
44——19、甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元,若
将该两宗土地合并则价值为120万元。
如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,
答案:
合并后的增值=120-60-40=20万元,则乙地块的合理要求=40+20/100
X40=48万元
45——21、某某待开发土地,其土地取得费为每亩36万元,土地开发费为
亿元/km2。
假设幵发周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%
和40%,银行贷款利息率为8%,该土地的投资利息为(
)元/m2。
A、B、103.22C、D、
答案:
土地取得费用=540元/m2,土地幵发费用=150元/m2
投资利息=540X[(1+8%)2-1]+150X60%X[(1+8%)]+150X40%X[(1+8%)]=
46――24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为
50
年,不可续期,已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产
正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为
)万元。
A、B、97.87C、D、
答案:
8/8%X[1-1/(1+8%)40]=万元
47――27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2,出租率为85%
运营费用占有效毛收入的35%报酬率为12%商场建筑面积为40000m,可供
出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为(
)万元。
A、B、8284.79C、D、
答案:
(40X12X40000X95%<85%X65%/12%X[1-1/(1+12%38]=万元
2009年
48——4、李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。
当地类似商品房
的月有效租金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为%,则室
内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为(
)元。
A、5000B、12574C、12650D、13911
3
答案:
5000+3000X85%X[1-1/(1+)]=12574元
4910、某套200m、单价4000元/m的住宅,要求成交时首付20万元,
余款在3年内分3期支付,每期支付20万元。
如果折现率为5%,则该套住宅的
实际价格为()万元。
A、B、74.47C、D、
答案:
20万元+20万元/(1+5%)+20万元/(1+5%)2+20万元/(1+5%)3
万元
50——17、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,
)万元。
家具为8成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为(
A、B、75.60C、D、
答案:
86-8-3X二万元
答案:
6500X100X100X100X100X100X100=
52——22、某宗已抵押的收益性房地产,所有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保
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