133861房地产项目策划书+关于项目策划的一个完整例子.docx
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133861房地产项目策划书+关于项目策划的一个完整例子
天军机电办公楼及厂房
工程管理策划书
编制:
长春天军机电安装有限责任公司
第一章:
工程概况及项目总平面图
1.1项目概况
天军机电办公楼、厂房、门卫室及锅炉房项目位于长春市西新工业园区开源村,工程总占地面积约:
10000M2
工程由办公楼、1#、23厂房构成,建筑结构情况如下:
项目
层数
结构形式
建筑面积(M2)
办公楼
3
框架结构
2004
1#厂房
1
钢结构
2#厂房
1
钢结构
门卫室
1
砖混结构
锅炉房
1
砖混
1.2项目总平面图(略)
1.3项目工程管理的特点和难点
1)一期共4个单体建筑物,预计2011年4月1日复工,约定范围内工程预计2011年7月竣工,包括基础工程、主体工程、抹灰等装饰工程整个施工工期为3个月,为后续厂区内道路、办公楼二次精装修等工程争取相应时间。
2)施工队伍人员应配备充足。
3)建筑形态多样,框架、钢结构、砖混结构并存。
第二章:
项目的组织架构与岗位职责
2.1整个项目施工过程中各单位的组织架构、职责及管理关系
2.2甲方项目部组织架构及岗位职责
2.2.1项目部组织架构
2.2.2工程部工作职责及岗位职责
2.2.2.1工程部的定位
工程部是在公司的领导下代表企业履行施工承包与材料采购合同,按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。
工程部是一个组织体,要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性,促进管理人员的合作;协调公司职能部门之间、管理人员之间的关系,发挥每个人的岗位作用;协调与公司各部门、政府主管部门、总承包商、指定分包单位、独立分包单位、材料供应商等关系。
2.2.2.2工程部的工作内容
1)负责施工准备阶段、施工管理阶段的进度、质量、成本、安全文明施工的控制及材料采购管理。
2)项目控制要素的具体工作分工如下表
工作内容
责任部门
复工准备
包括①确认已完工程内容②工期计划安排③图纸变更设计④合同完善施⑤工程承包形式及内容情况的进一步落实;等等
工程部
计划体系
《项目总体计划》
公司领导督办负责,工程部配合
《总包单位、劳务分包单位、其他分包单位进场计划》
由工程部提供给成本部,由成本部组织协调招投标工作
《材料、设备、构配件进场计划》
施工及监理单位确定
总包单位下辖分包单位施工质量能力考察、其他分包技术标书、技术合同、招标
工程部负责单位考察、技术标书和技术合同,成本管理部负责招标及合同工作
零星工程及材料
5万元以下零星工程施工单位、2万元以下零星材料供应商确定及合同
工程部负责,由成本管理部监控、公司领导确认
图纸及方案评审
原定设计、各专业施工图纸评审
设计部负责,工程部、成本管理部参与
基础及主体工程施工图纸重新会审及其施工组织设计呈报的审定
工程部组织,设计部、成本管理部参与
材料、设备、构配件
选样、定板
设计部负责
制订《材料、设备、构配件进场计划》
工程部负责
甲供材料设备招标及合同工作
成本管理部负责,设计部、工程部参与
甲供材料设备的到货验收
工程部负责
负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌;
工程部负责
工程验收
基础验收
工程部负责
主体结构验收
工程竣工验收
各专业工程验收(规划、燃气、消防、配套等)
2.2.2.3工程部工作职责
1)负责与工程有关的复工工作;
2)负责编写工程管理有关的2011年总体工程计划
●负责编写《总包单位、分包单位进场计划》,并组织实施;
●负责编写《材料、设备、构配件进场计划》,并组织实施;
●负责编写《工程开工前准备工作计划表》及《项目专业工作计划》,并组织实施;
3)负责组织对承建商/供货商考察,编制《承建商/供货商考察报告》及技术标书和技术合同;
4)负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌;
5)负责审核乙方上报的施工方案、施工措施;
6)负责审批乙方上报的工程联系单;
7)负责项目施工各阶段设置定期不定期检查及诸多控制点;
8)负责每月组织对工程质量及安全进行全面检查;
9)负责按照有关规定组织正式验收;
10)负责组织办理项目手续;
11)负责督促总包单位与分包单位的项目移交工作。
12)负责项目工程经验总结及项目后评估工作。
2.2.2.4工程部分管领导工作职责
1)负责协调施工总包单位、分包单位的招投标工作;
2)全面负责项目工程质量、进度、成本,完成公司下达的建设任务;
3)执行公司发布的各项指令,接受公司领导的指导、检查、监督。
2.2.2.5工程部分管领导工作权限
1)对总价在5万元以下零星工程合同及2万元以内零星材料采购合同的审批权;
2)对工作分配的决定权;
3)按部门管理制度对员工的奖惩的审批权;;
2.2.2.6工程部经理助理职责
1)全面负责与工程有关收工作以及开工准备工作;
2)全面负责施工单位、分包施工单位的考察工作;
3)全面负责施工管理协调工作;
4)全面负责与工程有关的工作计划并监控其实施;
5)全面负责工程质量工作;
6)全面负责设计变更的现场控制及现场签证工作;
7)定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。
8)全面负责工程部专业人员工作指导和培训及考核工作;
9)全面负责工程经验总结和项目后评估工作。
2.2.2.7工程部副经理工作权限
1)对总价在5万元以下零星工程合同、总价在2万元以下零星材料采购合同的审核权;
2)在与人力资源部协商的基础上,有选择专业工程师聘用权、员工辞退权;
3)有奖金分配建议权,以及按部门管理制度对员工的奖惩权;
4)有员工升职、加薪建议权。
2.2.2.8工程部经理助理工作职责
1)协助工程部副经理完成其职责。
2)负责《项目总体开发计划》、《总包单位、分包单位进场计划》的编制;
2.2.2.9专业工程师岗位职责
2.2.2.9.1土建负责人:
1)负责建筑、结构专业工程图纸的全面审核工作,包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求;
2)负责复工准备工作:
①确认已完工程内容②工期计划安排③图纸变更设计④合同完善施⑤工程承包形式及内容情况的进一步落实;等等
3)负责协调组织总包单位向分包单位移交工作;
4)负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”的编制,并控制各单位、材料、构配件的进场时间;
5)负责全面协调施工过程中土建、给排水、电气、暖通专业之间的配合工作;
6)在工作范围内,负责协调解决工程进行中的技术问题,负责指导施工单位的工作,使工程进度、工程质量达到**公司的要求,对重点部位及易出现通病部位进行专项验收,并对各分项组织抽验;
7)协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作,全面协调与公司的使用交接工作;
8)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证审核工作。
工作范围:
结构工程、内、外装工程、防水工程、门窗工程、道路工程,等等。
2.2.2.9.2土建现场工程师:
1)复核进场材料质量和数量;
2)实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量;
3)实际掌握施工进度情况,及时向公司主管领导反应进度滞后情况;
4)对现场工程质量进行巡视,重点部位进行旁站;
5)实际测量现场签证的工程数量,并拍摄照片进行记录;
2.2.2.9.3给排水工程师:
1)负责给排水设计及设备、材料的选用工作;
2)负责给排水专业工程图纸的全部审核工作,包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求;
3)负责施工现场准备工作:
4)负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作;
5)负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制,并控制各单位、材料、构配件的进场时间;
6)负责配合土建、暖通、电气专业工作;
7)在工作范围内,负责协调解决工程进行中的技术问题,负责指导施工单位的工作,使工程进度、工程质量达到天军机电安装有限责任公司的要求,对重点部位及易出现通病部位进行专项验收,并对各分项组织抽验;
9)负责协调组织工程建设中的专业验收工作,配合完成项目投入使用的交接工作;
10)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作;
工作范围:
室内、外给排水工程、市政工程、消防工程、中水工程、水景工程、燃气工程等及相关报批、验收手续等。
2.2.2.9.4暖通工程师:
1)负责暖通设计及设备、材料的选用工作;
2)负责暖通专业工程图纸的全部审核工作,包括重新审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求;
3)负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作;
4)负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制,并控制各单位、材料、构配件的进场时间;
5)负责配合土建、给排水、电气专业工作;
6)在工作范围内,负责协调解决工程进行中的技术问题,负责指导施工单位的工作,使工程进度、工程质量达到天军机电安装有限责任公司的要求,对重点部位及易出现通病部位进行专项验收,并对各分项组织抽验;
7)负责协调组织工程建设中的专业验收工作,配合完成项目投入生产使用的交接工作;
8)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作;
工作范围:
暖通空调工程及相关报批、验收手续等。
2.2.2.9.5电气工程师(强电):
1)负责指导强电设计及设备、材料的选用工作;
2)负责强电专业工程图纸的全部审核工作,包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求;
3)负责施工现场复工的准备工作:
4)负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作;
5)负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制,并控制各单位、材料、构配件的进场时间;
7)负责配合土建、给排水、暖通、燃气等专业工作;
8)在工作范围内,负责协调解决工程进行中的技术问题,负责指施工单位的工作,使工程进度、工程质量达到天军机电安装有限责任公司的要求,对重点部位及易出现通病部位进行专项验收,并对各分项组织抽验;
9)负责协调组织工程建设中的专业验收工作,配合完成项目投入生产使用的交接工作;
10)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作;
工作范围:
强电工程、消防工程等及相关报批、验收手续等。
2.2.2.9.6电气工程师(弱电):
1)负责指导弱电设计及设备、材料的选用工作;
2)负责弱电专业工程图纸的全部审核工作,包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求;
3)负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作;
4)负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制,并控制各单位、材料、构配件的进场时间;
5)负责配合土建、给排水、暖通、燃气等专业工作;
6)在工作范围内,负责协调解决工程进行中的技术问题,负责指导监理公司、施工单位的工作,使工程进度、工程质量达到**公司的要求,对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收,并对各分项组织抽验;
7)负责协调组织工程建设中的专业验收工作,配合完成物业公司的工程交接工作;
8)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作;
工作范围:
弱电工程及相关报批、验收手续等。
2.2.2.9.7机电材料工程师:
1)负责给排水、暖通、电气的甲供或甲定乙供材料、设备的供应商考察;
2)负责给排水、暖通、电气的甲供或甲定乙供材料、设备的技术标书、技术合同编写;
3)负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供货合同的执行;
4)负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供货现场验货、接收、移交工作;
5)负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供应商评价工作;
6)负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供应商数据库建设工作;
2.2.2.9.8土建材料工程师:
1)负责土建、环境工程的甲供或甲定乙供材料、设备的供应商考察;
2)负责土建、环境工程的甲供或甲定乙供材料、设备的技术标书、技术合同编写;
3)负责土建、环境工程的甲供材料、设备供货合同的执行;
4)负责土建、环境工程的甲供材料、设备供货现场验货、接收、移交工作;
5)负责土建、环境工程的甲供材料、设备供应商评价工作;
6)负责土建、环境工程的甲供材料、设备供应商数据库建设工作;
2.2.2.9.9资料信息员岗位职责
1)往来文件收发、传阅、归档;
2)信息监控、上传;
3)竣工验收备案资料落实
4)部门日常内务管理
工作范围:
资料信息工作。
第三章:
项目的范围划分
3.1项目总平面图(略)
3.2总承包商施工范围
3.3.1工程内容承分包原则
视施工质量优劣,公司领导进行统筹安排。
3.3.1划分方案
复工初期拟进行将基础工程、主体工程、屋面工程等相应约定工程内容按原定施工单位施工,约定范围外拟进行甲分包形式。
3.3总承包商、分包商的工作范围
详见双方分部分项工程量总说明书。
3.4独立分包工程、指定分包工程、指定供应材料设备、甲定乙供材料
详见双方分部分项工程量总说明书。
注:
1、乙方应优先选用甲方指定品牌的材料,如要采用甲方指定品牌以外的产品时,须报甲方考察确定。
并:
当其他品牌获甲方认可时,其就该材料所作报价仍对乙方具有约束力,即乙方须以不高于该材料的报价去购买相同档次或更高档次的材料。
2、甲方另行分包的工程,乙方如有相应施工资质或施工能力,则可参与投标,在同等条件下,甲方优先考虑由目前施工单位中标。
3、所有甲方指定分包工程、甲购材料,需签订三方合同。
第四章:
工程进度管理
4.1项目总控制计划
待定
4.2工程施工进度节点计划
待定
4.3工程进度计划的特点
工程进度计划的主要特点:
1)整个项目同步开工,及时竣工验收、完成备案工作,对项目整体工期要求高。
2)配合业主及时使用要求
4)项施工进度不可滞后,办公楼先行施工,施工单位办公楼主体、及厂房建设施工在保质保量的情况下需压缩至最短。
4.4工程进度控制措施
4.4.1总包施工进度计划审核
施工合同签订后,项目复工前,总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》,上报建设单位。
建设单位相关项目负责人审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性,以及《施工组
织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后,则转送公司主管审核。
工程部施工进度计划》与着重审核总承包商《项目总《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中配合及时投入生产使用和进行精装修的工作应有具体的安排。
对其中的不符合项,督促总包单位进行整改;审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。
总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工,监理公司按此计划进行监督。
4.4.2施工过程中施工进度计划审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划、周计划,建设单位项目部予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性,并提交公司主管领导审查。
4.4.3总包施工协调管理
对于甲方分包工程和甲方供货材料,总承包商按合约规定收取总包管理费,将其纳入总包管理范围之内。
总包在编制《项目总施工进度计划》时,应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响,将其编制在内。
施工过程中,总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场,为其提供必要的作业条件和作业环境。
工程部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。
4.4.4奖惩机制
除了一般的奖惩制度外,在合同中、施工过程中根据需要,增加关键节点奖惩机制:
工期目标处罚措施:
(1)施工过程中的节点计划处罚标准:
办公楼及厂房两个独立项目的每一个关键节点每拖延一天处罚1000元。
办公楼项目设四个关键节点,即基础工程、主体结构施工完毕、合同约定范围内工程全部完成。
(2)整体工程的竣工备案计划,每拖延一天处罚2000元。
4.4.5甲方分包工程施工进度计划控制
各分包商在进场前,工程部对其施工周期要求进行交底,各分包商按照要求编制《施工进度计划》,并上交《施工组织设计》,工程部审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求,提出整改意见,反馈给各分包商,各分包商修正后重新报审。
4.4.6公司内部计划协调
工程部与成本部、设计部沟通,在充分考虑:
总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划的基础上,根据《项目总控制计划》要求,编制切实可行的相关工作计划:
●《总施工进度计划》——工程部编制
●《分包队伍进场计划》——工程部编制,提交成本部,作为编制《招标考察计划》依据;
●《甲供材料进场计划》——工程部编制,提交成本部,作为编制《招标考察计划》依据;
●《招标计划》(包括考察、技术标、出图、样板确认计划)——成本部编制,设计部、工程部确认执行;
当施工计划、招投标计划、设计计划中某一项发生变化时,工程部组织召开工程协调会,在不影响公司《项目投入生产使用计划》关键目标的前提下,协调调整各有关计划;对影响公司《项目投入生产使用计划》关键目标的,应上报公司总经理层。
工程部将调整后的《项目总控制计划》下发至总承包商,总承包商相应调整施工计划,重新报工程部审核。
4.4.7总包计划控制
总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划,组织施工。
每周工程例会,工程部负责审核上周工程完成情况,与上周施工计划作对比,对工期滞后情况,总承包商应查明原因,制定切实可行的赶工措施方案,以满足月度施工计划,该方案报工程部存档。
每月总承包商提交《工程月报》,工程部负责审核上月工程完成情况,与上月施工计划作对比,对工期滞后情况,总包单位应查明原因,制定切实可行的赶工措施方案,赶工效果应体现在下月施工进度计划中,以满足《项目总施工进度计划》,该方案报工程部存档
第五章:
工程质量及安全管理
5.1工程质量与安全管理目标
5.1.1工程质量管理目标
工程质量达到合格标准;
5.1.2安全文明施工管理目标
●文明工地标准
5.1.3工程质量与安全管理依据
5.1.3.1现行国家有关的规程、规范:
●《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002
●《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002
●《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002
●《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001
●《屋面工程施工质量验收规范》GB50207-2002
●《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002
●《建筑装饰工程施工质量验收规范》GB50210-2001
●《建筑给排水及暖通工程施工质量验收规范》GB50242-2002
●《建筑通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002
●《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002
●《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001
●《住宅装饰装修工程施工质量验收规范》GB50327-2001
●《建筑工程文件归档整理规范》GB/T50328-2001
●《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
●《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102-2003
●《塑钢窗》GB/T8479-2003
●《建筑玻璃应用技术规程》(JGJ113-2003)
●《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)
●《施工现场临时用电安全技术规范》(JGJ46-2005)
●《建筑施工现场环境与卫生标准》(JGJ146-2004)
5.1.3.2现行长春市有关的标准、规定
详见长春市目前现行建设工程相关标准及规定,并按规定执行
5.1.3.3本企业标准(略)
当同一事件适用的国家法律、法规、规程、规范;地方规程、规定与企业标准三者之间有不一致时,以标准高者为适用条件
5.1.4质量与安全管理奖罚措施
5.1.4.1质量目标奖罚措施
工程质量需达到建设单位标准,并且工期在保质保量的前提下按照甲方要求提前且施工质量获得建设单位认可,奖励2元/m2。
5.2质量与安全管理指导思想
5.2.1依靠工程部的力量控制质量及安全
1)建设单位工程部是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任部门,并协助公司进行成本控制,是保证项目管理正常进行的重要保证。
2)现场工程师要经常与施工单位人员进行有效沟通,使其了解公司的管理思路、工作方式,尽快与项目部合拍。
3)现场工程师要树立监建设单位的威信,充分发挥建设单位的程控作用,为建设单位开展工作创造良好的外部环境。
5.2.2优选队伍,杜绝多层转包
1)选择承包方时,要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。
2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。
3)优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。
4)提高自身管理能力。
在一个项目按专业分工、适当拆分分包,增加甲供比例,广泛进行社会资源的整合。
5)每次投标的投标方应有足够合格的数量,保证每次投标的竞争性是很有必要的,中标率应控制在30%以内。
5.2.3强化过程监督
1)承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。
2)强调过程监管,加强对工程部的管理,通过工程部实施对承建商严格质量控制。
3)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作,协调各方的关系,关注承建商的成本控制,评价供方的表现。
5.2.4沟通与支持
1)沟通活动:
与主要承建商,特别是其领导层建立正确的关系,工程应获得其公司层面的支持。
2)管理与技术支持:
●设计交底;
●施工节点与细部交底;
●技术标准交底;
●施工工艺交底;
●施工组织与配合交底;
●质量控制点交底;
3)财务支持:
为不妨碍工程承包方组织优秀的社会资源,顺利圆满交付使用,公司履行合同并按双方合同约定及时支付。
5.2.5竣工验收――把握施工质量最后防线
工程完工验收是最后防线,不放行任何不合格的产品,将从建设单位的抽样验收提高到100%的验收。
5.3工程质量管理措施
5.3.1图纸审查制度
施工图出图前,由设计部组织,工程部参加,对施工图纸进行详细的审查,重点检查其与设计指导书、设计任务书以及甲方意向的符合性,施工做法的合理性,公司主管领导意图的落实,对图纸上出现的问题,形成审查文件,转设计院修改后重新出图。
复工前,有必要由工程部组织,总承包商、设计院参加,进行设计交底和图纸会审,并形成图纸会审纪要。
对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查:
5.3.2施工单位质量保证体系
总承包商在复工前,根据项目工程特点和合同规定的质量目标,编制《项目质量计划》,并上报工程部。
工程部审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性,并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。
5.3.3设备材料进场验收制度
对于工程中甲供材料,甲指材料,施工前,工程部必须进行实地考察,考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式,并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备,进场时,都由
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