地块市场调研报告.docx
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地块市场调研报告
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地块市场调研报告
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苍南县城新区5-2-1地块
市
场
调
研
报
告
地址(ADD):
温州市车站大道万顺大厦A705-706,邮政编码(PC):
325000
电话(TEL):
88982777传真(FAX):
88982778
E-mail:
info@
——目录——
一、项目所在地初步市场情况调查
A、宏观经济环境分析
(一)宏观环境研究
1、经济环境
2、政策环境
3、文化环境
(二)宏观环境综述
1、宏观经济形势对项目发展的影响
2、投资环境对项目发展的影响
3、住宅需求对项目的影响
B、项目所在地房地产市场状况分析
(一)苍南县房地产市场发展描述
1、供应量与需求量
2、价格走势
(二)近期市场描述和未来走势预测
1、房地产市场状况
2、苍南楼盘市场状况
3、市场走势预测
C、项目所在板块市场研究
(一)项目板块地段划分
(二)项目地段描述
1、项目板块总体规划
2、板块功能定位
3、板块开发动态
4、板块物业价格水平分析
(三)板块(已建、在建)项目分析
1、已建项目分析
2、在建项目分析
二、确定可类比项目,对可类比项目进行调研
A、确定可类比项目并作深入的调查与分析
B、对可类比项目进行分析
三、项目的SWOT分析及总体策划思路拟定
A、项目的SWOT分析
(一)项目简介
(二)项目的SWOT分析
1、项目的优势
2、项目的劣势
3、项目市场机会
4、项目威胁分析
(三)项目最大价值的挖掘
B、项目的总体策划思路拟定
一、项目所在地初步市场情况调查
A、宏观经济环境分析
苍南灵溪基本情况:
灵溪镇位于浙闽交界处鳌江流域,是浙江省最南端的一个县域。
灵溪地理条件优越,其西南距闽东地区仅16公里,北上83公里即到温州市区,西依玉苍山,东濒东海,周边与浙江的平阳、文成、泰顺三县和福建省的福鼎相毗邻,是浙江的南大门。
经过1992年和2000年两次撤扩并,全镇面积达88.5平方公里,总人口22.6万人,下辖9个办事处、112个行政村、24个居民区。
1981年苍南从平阳分析出来并确定灵溪为县城,至2000年完成公建项目600多个,建成区扩大到9平方公里,使县城建设得到充分的增长。
随着城市化进程的推进,城镇建设发生了质的提高,高起点规划、高标准建设、高效能管理已成为经营城市的目标,规划的龙头作用得到加强,城市建设更为有序;民房建设逐步告别单间独户形式,走进住宅小区建设;城市形象得到重视,整山治水和绿化工程全面开展;县城城市建设、管理已逐步走向市场化道路。
目前全镇基础设施配套齐全。
104国道贯穿全镇10多公里,温福铁路灵溪站已在开工建设,同(江)三(亚)高速公路已经开工并将在境内切口设站。
(一)宏观环境研究
1、经济环境
灵溪工业从家庭作坊起步,经历了粗放型、规模型、集约型发展阶段,基本形成了塑编、机械仪表、食品加工、工艺印刷、服饰等为主导的工业体系,全镇现有成型企业300多家,其中塑编企业108家。
2006年,苍南国民生产总值达153.019亿元,比上年增长11%,全年全社会固定资产投资达4.3亿元,比上年增长20%;全社会消费品零售额达73.44亿远,比上年上升13个百分点。
城乡居民储蓄存款年末余额达84.0亿元,上年增长24%。
2005-2006年综合情况主要经济指标
总体来说,苍南县经济持续保持平稳快速增长。
高起点、高标准的加快城市建设步伐,加快城市新区建设,进一步提高郊区城市化。
在扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费上促进了消费升级。
2、政策环境
2006年的“国六条”对住房供应结构提出了具体的90/70标准,“国六条”和之后的“国十五条”政策的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。
2007年3月1日起,温州市正式施行《温州市区商品房网上销售管理办法》。
该《办法》规定,房地产开发企业的自留房源不得超过开盘楼盘总套数或总建筑面积的20%。
开发商在取得《商品房预售许可证》后10日内在网上进行公开销售,并提前3日将预售(开盘)时间、地点等信息上报网上销售管理部门,由其在网上进行公示。
已在网上公布的可供销售的商品房(可售房源),市民有要求购买的,房开公司是不能以任何理由拒售的,在取得《商品房预售许可证》前,房开公司也不能以预订、预约、订房号、内部登记、收取预订款等各种形式进行变相预售活动。
“90/70”政策从06年年度苍南县城住房建议项目中已有相应限制比例要求,于08年开始“90/70”政策在灵溪将得到全面执行,2008年商品房项目都将受到“90/70”政策的限制,而《温州市区商品房网上销售管理办法》也将于2008年上半年在灵溪实行,届时灵溪的商品房销售将公开和透明化。
年度实施项目库列表
3、文化环境
(1)教育文环境
灵溪镇做为苍南县文化政治中心,初等教育、职业教育和学前教育全面发展,2000年被评为市级教育强镇,力争今年进入省级教育强镇行列。
广泛开展"亮丽工程"建设,全面实施"蓝天、碧水、绿地"工程,开辟城区绿地面积8.5万㎡,县城形象得到改善。
精神文明之花结出了丰硕的果实,如今灵溪民风淳朴,社会安定,先后被命名为温州市文明示范镇、市三星级文明镇、全国绿化百佳镇、浙江省绿化先进单位、浙江省卫生县城、浙江省百强乡镇、浙江省社会治安综合治理先进单位和温州市全优乡镇等荣誉称号,并被省政府列入社会综合改革试点镇行列。
(2)消费环境
2006年苍南城镇居民家庭平均每人消费性支出达11037.78元,其中用于居住的消费性支出达1331.81元,占消费总额的12.07%,仅次于食品和交通通讯。
(二)宏观环境综述
1、宏观经济形势对项目发展的影响
中央政府对房地产市场的连续5年调控,在08年取得了明显的效果。
其调控主要措施是金融紧缩和税收政策。
主要目的是抑制住房投资的需求。
作为偏于一方的县城,虽然消费者的政策敏感度不如大城市,但苍南人善于投资的购买力也会在一定程度上受到打击。
庆幸的是苍南是一个藏富于民的地方,其经济增长始终保持11%以上,同时城市改造刚刚步入大发展阶段。
因此扩充了项目的发展生存空间,同时本项目应以自住刚性需求为主为切入点。
2、投资环境对项目发展的影响
固定资产投资额(单位:
亿元)
2006年固定资产投资额增加量大,增幅达19.61%
随着灵溪新区和新型工业区的崛起,做为苍南文化和政治中心的灵溪,逐渐在经济上和城市建设上超越了苍南的经济中心龙港。
人们已认识到地处浙闽边界灵溪的巨大发展潜力。
特别是新区与灵溪火车站的规划实施,其大型的市民广场、金融、商业等基础的建设,必将调动苍南县居民在灵溪安居置业的积极性,促进有效需求的释放。
无形之中扩充了项目的需求市场,增添了灵溪周边城镇的买家。
3、住宅需求对项目的影响
近五年来苍南总人口数量增加了近20000人;2006年城镇职工工资收入达19604万元,同比2005年的18360万元,增长了6.53%;2006年城乡居民储蓄存款年末余额为84.0亿元,同比2005年的64.14亿元,增长了23.64%,以上数据表明无论是用于居住还是投资,苍南的商品房需求量都在逐年扩大,而灵溪新城的规划,大型的市民广场、金融、商业的等基础设施的完善也为新城区提供良好的发展前提,必将吸引更多灵溪购房者的眼光。
房地产品牌,规模建设更加重要,市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业走向市场细分。
证明本项目的品牌化、市场细分、刻不容缓。
公司品牌的树立,除能显示其开发实力,使新开放项目获得市场信任,使产品成为明星楼盘,还能为今后的项目铺路。
消费不再仅仅是对一间房一张床的住宅需求了,也不仅是将住宅当成人类的栖息之所,而是有更高愿望的满足,对人生价值的更高追求。
所以针对不同的人群,有不同的需求和愿望,这就要求发展商在对待市场需求上要个性化、细分化,从而促使市场的细分。
B、项目所在地房地产市场状况分析
(一)苍南县房地产市场发展描述
1、供应量与需求量
苍南县07年商品房批准预售面积表单位:
㎡
苍南县08年商品房批准预售面积表单位:
㎡
苍南县07商品房预售成交面积表单位:
㎡
据房产交易中心数据整理分析:
07年登记批准预售的楼盘,总建面积94738万方,08年至今登记预售总建面积已在245927万方,到目前为止已增加151189万方,增长率为159.58%。
这与城市的发展,政府政策导向由住宅从落地房到联建式商品房,再演变到小区式商品房的发展是一致的。
从07年商品房成交面积表可以看出新区绿都花城项目售磬,销售率达100%。
08年商品房批准预售楼盘中,新区怡和城市家园已售磬,销售率达100%。
其他项目也基本完成销售预期任务,玉苍大厦销售2/3,康和嘉园仅剩余少数跃层,供求基本保持一致。
2、价格走势
苍南县07年、08商品房成交登记均价一览表单位:
元/㎡
07、08年楼盘均价分别为4400元/㎡、4867元/㎡,增长值达467元/㎡.走访中介了解到新区绿都花城二手价格5000元/㎡左右,结合整体发展规划来看,这个价格还会有一定的上升空间,基本上可以判断近年来新开盘楼盘价格会在5000-6000元/㎡。
(二)房地产市场状况和未来走势预测
1、房地产市场状况
(1)苍南人住房情况
根据统计局关于2006年苍南县城镇家庭住房情况问卷调查报告整理如下:
1)家庭人口与收入状况
家庭年平均可支配收入为19227.7元,按人均计算,可支配收入为5129元,低于城镇居民年人均可支配收入的13921元,略高于农民年人均纯收入4992元。
在对户主类型的调查中,有387人是无业的,占全部调查户的38.5%;317人在职,占比重的31.6%;有114人是下岗的,占11.4%;39人选择失业或待业家中,占总量的3.9%;另有147人退休,占14.6%。
2)家庭现有住房情况
家庭平均房屋建筑面积为77.37㎡,人均住房面积20.6㎡,低于城镇居民人均住房使用面积34.48㎡。
这与我县人均住房面积大而住房质量差的实际情况是一致的。
房屋来源来看,绝大多数房屋属于私人建房。
调查中,有770户属于私房,占调查总量的77%;选择借住房屋和租房的各有88人和110人,分别占总比重的9%、11%;已购房13人,占1%;此外,选择其他的有23人,占2%。
从房屋类型上看,以楼房为主,有781户家庭的住房是楼房,占77.8%;居住在平房里的家庭有223户,占22.2%。
现有的住房中,商品房有153户,占15.2%;落地房的851户,占84.8%。
总体来看基本上是能反映我县城镇家庭的住房情况。
现有77%家庭属于私人建房,仅有1%家庭已购房,且商品房与落地房比例相差相当悬殊,15%:
85%。
这些数据表明,老灵溪的建房基本上以“顶天立地”的直间式为主,近年来,随着灵溪镇居民住房观念的转变及政府政策引导,群众居住观念已发生变化,越来越重视住宅环境和生活质量,住宅已从落地房到联建式商品房,再演变到小区式商品房,因此商品房开发将持续有一定的消费空间。
(2)2007年苍南县典型路段住宅价格
新区板块
市中心板块
(3)2007年苍南县不同类型在售楼盘所占比例
(4)2007年下半年市场关注点
新区板块一线路段人民路沿线开发量是近年来的市场热点,回顾04年都市广场开发为标志,人民路房地产开发迈入崭新时代。
东方景园、绿都花城、华府新世界家园等楼盘的诞生,在苍南县城内一次次掀风鼓浪,更是将苍南楼市提升品质高度,为苍南市民住宅生活提升更高档次。
(新区板块分析见报告一、C内容)
07年同样受关注的还有火车站板块规划,将赋予苍南新的历史机遇:
1)灵溪成为交通枢纽,辐射能力进一步加大
灵溪历来为浙南闽北交通要冲,沿海客运铁路为一条连接珠三角与长三角的国家一线快速客运铁路,巨大的人流、物流将极大程度上改变灵溪的枢纽地位。
2)产业进一步向灵溪聚集
苍平一带,104道路状况较差,一直制约着这一带经济发展,高速公路通车以前苍平历来以水路为主,也促进了以龙港、鳌江为代表的港口城市迅猛发展,高速公路通车后,部分企业已出现向灵溪聚集的趋势,高标准火车大流通的干线的开通,将进一步弱化龙港等港口城市的水上交通作用,灵溪一跃成为浙南闽北重要的门户,灵溪相对便宜的成本为产业向灵溪聚集提供了大好机会。
3)火车站商圈将自然形成批发市场替代性商圈
当前苍南批发市场沿原104国道(过境)展开,火车站开通后,当地丰富的批发市场资源将进一步向火车站区域聚集,形成强大的规模优势及旺盛的人气。
2、苍南楼盘市场状况
目前最活跃的区域
(1)灵溪镇新区——大都市气派
新区是苍南走向大都市的城市形象中心,新区住宅物业多是高层林立,以时代都市广场为代表。
拥有10万方大小规模楼盘比比皆是,时代广场、东方景园、绿都花城、华府新世界等。
行政中心七万方广场花园,配合六万方绿化广场与一万方水景,又是苍南独特环境资源,新区板块打造成为文化,休闲,生活居住综合区。
a.人民大道(人民大道以北,仁英路以南)
已建项目:
时代都市广场、东方景园、绿都花城;在建项目:
华府新世界家园
b.建兴路(建兴路以南,仁英路以北)
地块项目:
本项目;在建项目:
维多利亚花园
安置小区:
官堂小区、上江小区、府后小区、府东小区、百丈小区。
c.玉苍路(人民大道以南,玉苍路沿线)
在建项目:
怡和城市家园;打桩项目:
新城大厦、锦江大厦
地块项目:
天和家园;安置小区:
横阳小区、渎浦小区
(2)火车站板块——城市交通枢纽
位于站前大道东北面的位置,高速公路的贯通和温福铁路的开工建设更是给苍南新城区的楼市带来机遇。
火车站板块,交通非常方便,未来火车站的自然人流也形成了火车站商圈附近旺盛的流动人口。
因此板块具备很强商业发展潜力,规划地标建筑火车站房,商务中心,广场商务办公区都将带来无限商业契机。
火车站板块住宅也将成为区域亮点,待进一步规划中……
在建项目:
嘉恒家居广场
(3)市中心板块——老城生活区
位于站前大道西面的位置,主要细分为以下三类地段:
一线:
江湾路,二线:
建兴路(中心区路段),三线:
仁英路(中心区路段)。
划分依据如下:
江湾路是老城市中心的商业街区。
建兴路(中心区路段)和金乡路目前都有新的楼盘位于其中。
a.江湾路
已建项目:
苍南大厦、锦园大厦、金城大厦;在建项目:
玉苍大厦
b.建兴路(中心区路段)
已建项目:
浙南大厦、灵珠大厦
在建项目:
康和家园、鑫和锦园;地块项目:
新世纪花园
c.仁英路(中心区路段)
已建项目:
珊瑚苑、灵珠苑;在建安置小区:
金都家园
3、市场走势预测
(1)商品房市场特点及走势
苍南县灵溪镇近两年来住宅建设发展迅速,房地产市场化的趋势更加明显,发展商在挖掘市场的过程中发挥了更为重要的作用,而不再是以往政策指导市场的一贯方式,发展商可以比政府要求走得更快,做提更好,主动性已大大加强。
预计今后一段时期内,苍南县灵溪镇房地产市场将出现以下一些走势:
住宅由市中心板块向新区板块发展,新城市中心向城市东南方向迁移。
以规模、高档社区升级安置小区居住环境。
商业发展今后两年内以火车站商圈规划发展为主。
中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境概念的同时,亦会向精品楼盘方向发展,5000-6000元∕平方米的中档次价位楼盘将会在今后占领主要市场份额。
由于资源的稀缺性和不可再生性,拥有自然景观资源的楼盘将继续以其强劲的竞争力,成为房地产市场热点(新区南部总体规划提供调查依据)。
楼盘大型化已成为一种趋势。
(2)购房潜在客户需求预测
本次市场调查,针对灵溪消费市场进行了问卷抽样调查,调查人员向灵溪镇居民发放问卷,目标完成量为100份。
经过三天的登门入户调查,共回收问卷126份,其中有效问卷115份,有效率达91.27%,超额完成本次调查任务。
以下为消费者需求意向及消费习惯调查统计结果:
普通市民、市内经营业主身分统计:
1)年龄主要在26~30岁
2)以个体职业为主
(1)时代广场是最地居民最看好的楼盘
(2)普遍受访者于2、3年后有购房计划
5.3%的受访对象表示如有合适房源愿意马上购房,30.7%的居民计划于3年后购房,30.7%则于2年内会购房置业。
其余调查对象的置业计划统计分别为:
17.5%1年内、8.8%年内、7%半年内。
(3)购房时考虑的主要因素依次是绿化、地段、价格、房型
购房时以绿化、地段、价格、房型为主要考虑因素,分别占16.0%、15.2%、14.0%、13.8%。
同样还有10.8%受访都认为朝向也是相当重要的,剩余就是7.3%景观,7.3%升值潜力,6.9%物业管理,6.5%周边配套,仅有2.3%的人认为智能化做为重点考虑。
(4)在消费者心目中的理想家园,对小区设计方面具体要求如下:
外立面要求统计:
58.2%选择现代外立面,36.7%选择欧式外立面,5.1%选择其他
会所要求统计:
58.4%选择健身会所,21.2%选择娱乐,15.9%选择商务,4.4%选择其他
景观要求统计:
42.6%选择德式园林,25.0%选法式巴洛克,11.8%选日式庭园,其他20.6%
超市要求统计:
64.8%选择便利店,32.4%选择卖场,2.8%选择其他
游泳池要求统计:
56.6%选择封闭式,42.4%选择开放式,1%选择其他
(5)选择在灵溪购房的受访者中,有55.5%表示会选择在新区板块购房,有38.3%认为在中心区购房更为合适,仅有3.1%选择在火车站板块购房。
51.4%比较看好新区板块的发展前景,部分人认为习惯于中心区的消费生活,基本上都排除生活于火车站板块,主要原因还是认为火车站环境吵杂,人流密集不适合居住生活,更适合商业投资。
(6)通过住房需求状况的调查:
120-140㎡是最合适家庭居住的建筑面积
有44.1%的受访者认为120-140㎡是最合适的居住面积。
选择100-120㎡,140-160㎡,80-100㎡居住面积的各占22.9%、20.3%、5.9%。
选择200㎡以上、160-180㎡、80㎡以下各占0.8%。
值得引起注意的是选择180-200㎡的无一人。
(7)最满意的户型结构是三房二厅二卫
选择三房二厅二卫占53.3%,有16.3%的人选择二房二厅二卫,17.8%考虑选择跃层式户型,10.4%的需要四房二厅二卫,1.5%只要一房一厅一卫,剩余0.7%暂未考虑好,选择了其他。
(8)区域配套好,套型佳的高尚小区合理房价普遍认为是4500-5000元/㎡
调查数据中有有33.3%是选择4500-5000元/㎡。
还有30.8%、28.3%表示对未来住房的随价位在5000-5500元/㎡或是4500元/㎡以下,只有3.3%的人接受5500-6000元/m2的价位,认为可以接受6500-7000元/㎡和7500-8000元/㎡各有1.7%,选择承受力在7000-7500元/㎡仅占总量的0.8%,8000元/m2以上无人考虑。
(9)所能承受的总价基本上为70万以下
选择70万以下占48.2%,还有32.5%的受访者认为可以接受70-80万,能买80-90万的占11.4%,还有6.1%的人可以考虑90-100万,仅有0.9%的受访对象能接受100-110万甚至是120万以上的总价。
(10)这次调查还了解到苍南居民一般是通过售楼处获取购房信息,数据统计有28.4%的人是通过这个渠道的。
一般人还是由朋友告诉或是通过中介询问楼盘情况,各占18.9%、14.4%,还有少部分即有9.5%的人是参加房展会看房源,剩下还有少数人是通过看电视广告、广告路牌、报纸广告或是其他方式来获取购房信息,仅分别占总量的9%、8.5%、7%、4.5%。
从本次调查的总体情况来看,基本上是能反映我县灵溪镇居民对住宅的基本要求及需求。
对本项目区域发展潜力普遍看好,在开发项目初期首先要为客户考虑绿化、地段、价格、房型,要从根本上解决潜在客户的购房要求。
调查结果显示120-140㎡,三房二厅二卫是最合适的居住面积及户型。
现在代立面、小区有健身会所、德式景观园林、配套有便利店及封闭式游泳池普遍被认为是区域配套好,套型佳的高尚小区,其合理房价普遍认为是4500-5000元/m2。
调查结果反映出消费者购房需求从简单的解决居住问题已提升到对居住环境、品质的要求,对小区地段、环境、景观、配套都有相应的要求。
还有一个较特殊现象,苍南人家庭成员以三至五人为主所以在家庭户型选择上,基本上会考虑三房二厅二卫。
C、项目所在板块市场研究
(一)板块地段划分
位于站前大道东南面的位置,主要细分为以下三类地段:
一线:
人民大道(人民大道以北,仁英路以南);二线:
建兴路(建兴路以南,仁英路以北);三线:
玉苍路(人民大道以南,玉苍路沿线)。
以上地段分类等级主要是根据现阶段的情况进行划分,玉苍路沿线规划完成之后,地段升值潜力不言而喻。
划分依据如下:
人民大道与当地人俗称的“五街”即江湾路商业区直接相连,新区规划以后,苍南县政府也已进驻其中,且时代都市广场等一系列典型楼盘分布在其沿线区域。
建兴路和玉苍路都是新区规划中要加以拓宽的东西向主干道,建兴路更是目前高速出口进入灵溪的交通快速通道,另据介绍,肖江塘河以南商住地块是新区房地产开发的重点区域,也就是人民大道以南,玉苍路沿线区域。
(二)项目地段描述
1、新区板块总体规划
新区位于县城中东部,北临正在建设中的温福铁路,南跨横阳支江,东与灵江山海协作区接壤,104国道、甬台温高速公路穿境而过,区位优势明显。
新区规划总面积25.88平方公里,集行政办公、科教文卫、商贸金融、体育休闲、度假旅游和生活居住等功能于一体,其中城市中心区6.78平方公里,东扩区2.9平方公里,江南山水城16.2平方公里,是一座正在建设中的生态山水城市。
相关衔接:
未来灵溪将形成的总体布局为:
一心两轴三片。
“一心”即城区中心。
位于站前大道东侧,规划成为苍南行政、商业、文体中心。
“两轴”即集中了主要公共设施的城市景观轴和东西方向横贯城区的城市生态轴。
“三片”即西片、东北片、东南片。
以站前大道为界,西片为老城区,保留原有商业、居住功能。
东北片和东南片都为新区。
东北片交通条件优越,建设新型商住区,重点建设成物流中心和商务中心。
东南片自然环境优越,结合城市科教中心,拓展城市适居功能和旅游休闲功能。
分析:
从灵溪的规划背景来看,“一心两轴三片”功能的实现很大程度上决定于新区的发展,其作为正在崛起的灵溪城市副中心,是今后城市发展的门户及经济发展的重要枢纽,也是推进城市化发展的重要平台。
住宅规划
新区以横阳支江为界,划分为南、北两个城市居住组团。
北部组团以二类居住用地为主。
南部组团自然环境较好,为开发重点。
规划远期结合科教中心的建设,形成与之相配套的居住环境优美、具有吸引力的居住区,规划以一类居住用地、二类居住用地为主,06年至2010年计划出让土地约1350亩。
其中沿玉苍路约690亩,沿体育场路约240亩,沿站前大道约170亩,沿祥和路约250亩。
整个新区居住用地以成片开发为主,在公共设施配套、居住环境建设乃至社区管理和社会生活的组织方面都进行整体的控制和引导,注重以人为本,营造大型优美住区氛围,打响“住在新区”的品牌。
配套规划
新区以建设省内一流县城为目标,高投入高标准建设公共设施。
规划至2010年,基本完成6.78平方公里中心区道路、供水、排水
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