某花园项目建议书及可行性报告.docx
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某花园项目建议书及可行性报告
某花园项目建议书及可行性报告
项目建议书及可行性分析
──花卉西路预制场地块
重庆XX房地产经纪
第一章项目概况
一、地理位置
位于龙溪镇花卉西路,东临欧鹏花园住宅小区,西靠黄金堡高级住宅小区,南依鸿恩寺森林公园,北接金岛花园立交桥。
二、地块状况
现为一片农田洼地,地势较低,与周边地块最大高差为5米左右。
三、项目建筑指标
用地面积:
18009m2
总建筑面积:
50800m2
容积率:
2.82
绿化率:
33%
住宅建筑面积:
42940m2
商业建筑面积:
7500m2
办公建筑面积:
360m2
第二章项目定位建议
以市场调查为基础,结合地块实际情形,我们将该项目定位为〝年轻家庭——有用型白领居住小区〞。
理由分析:
一、本项目占地面积18009m2,相对具备了〝小区〞的规模。
二、项目位于花卉园西路里侧,鸿恩寺森林公园山脚下,地理位置较为偏远,不具备完全商业用房的区位优势。
三、本项目地势较平坦、集中,小区入口、区内道路宽敞,有天然泉水贯穿其中,符合居家风水要求,具备了中档住宅小区的〝规模效应〞和〝基础设施条件〞。
四、项目周边多为普遍民用住宅,居家氛围浓厚,生活配套设施较为完善。
五、住宅的市场需求量远远高于商业用房,据统计,住宅的市场需求量占总商品房市场需求的85%,而商业用房仅为10%。
六、〝中档住宅小区〞为龙溪镇片区房地产项目的市场供应空白点。
花卉片区以花卉园为中心,分为东西两路。
东路楼盘以中高档住宅为主,如:
坡月山庄、爱丁堡、黄金堡高级住宅小区等;西路以中低档楼盘为主,且大多为单体建筑,暂无成型的住宅小区。
七、重庆房地产市场对中档物业的需求走势良好。
据统计,99年本市商品房平均价格在1300元/m2以下,其销售量占30%左右,平均售价在1300~2000元/m2之间的商品房销售量呈上升趋势,约占50%以上,而价格在2000元/m2以上的商品房销售量不足20%。
第三章项目规划建议
我们通过市调分析、研究,结合市场定位及地块本身的特点,对项目规划设计作如下建议:
一、规划定位原那么
中档定位——适用且舒服的生活格调。
二、规划依据
以甲方提供的前期基础方案为依据。
三、小区环境
1、出入口:
主入口考虑人车分流。
2、人行道、车道:
人行道宽3米左右,地面铺设美观的广场砖;车道宽6米左右,为减速、降噪地面。
3、中央广场:
中央绿化带及休闲广场有机结合〔天然泉水小溪穿越其中〕,形成该小区的专门生命线。
4、绿化:
在庭院中央、道路两旁及住宅楼四周添设草坪、花卉、植物、假山、休闲椅、垃圾箱、庭院路灯、观景水池等,力求小区环境细致、适用、舒服。
5、天然泉水小溪:
明敷设,贯穿小区的〝生命线〞,注意特色层次,专门注意解决污染和安全问题。
6、公建配套:
车库、露天停车位、游泳池、儿童戏水池、羽毛球场和篮球场、幼儿园、物业办公用房、保安亭等。
7、社区配套中心:
迷你超市、网吧、阅览室、健身房、桌球室、快餐厅、洗衣房等。
四、建筑设计
1、住宅楼:
〔1〕风格及色彩:
采纳简洁、明快的建筑风格,以天然泉水小溪贯穿其中,中式景观和符合现代白领家庭的现代建筑风格相结合;住宅楼分区设计,大致分为中高级、中低两个档次,顶层为跃层结构,顶层以下为错层结构,整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别特色。
〔2〕给排水及管网:
排污水管不进户,统一安装在外墙建筑阴角内。
〔3〕采纳雨水、空调水集中处理系统。
〔4〕首层住宅地面高于室外300~400mm,窗及阳台外设置文雅小花园。
〔5〕尽量采纳大窗和外凸窗的形式,增加窗内有效使用面积。
〔6〕在外立面处理上考虑遮雨遮阳功能、空调及放置位置,幸免业主入住后再安装雨蓬,破坏外观。
2、商业用房:
〔1〕位置:
在小区的主、次入口之间的临街面修建2~3层高的商业用房,平台上的商住楼向后〔小区内〕靠,临街面形成花园平台。
〔2〕结构:
全框架结构,便于业主灵活分隔。
〔3〕功能布置:
一楼为商业门面,单套面积30m2左右;二层为商业用房,三层为社区配套服务用房;商业用房顶层屋面布置靠街住户的平台花园。
第四章项目户型设计建议
除地理位置和价格外,户型的结构及其功能完善与否皆是阻碍消费购房导向的重要因素。
我们通过对北部新城住宅供应情形和购房者对户型需求情形的调查,结合本项目的市场定位〝年轻家庭——有用型白领居住小区〞,对户型设计作如下建议:
一、户型比例
本小区主推户型为三室二厅双卫,90~110m2/户,占总户型的50%;二室二厅双卫为80~90m2/户,占总量的30%;二室一厅单卫为70~80m2/户,占总量量的20%。
二、户型形式
所有户型尽量设计成错层,顶层为跃层。
三、户型结构、功能
1、客厅在20~30m2之间为宜;
2、每户保证有生活阳台;
3、双卫的户型设计尽量保证盥洗与卫生间分开;
4、卧房有壁柜为好;
5、厨卫保证通风、采光;
6、阳台不可封闭式,真正做到阳光阳台。
7、室外景观不可少
客厅、餐厅、厨房、阳台为居室的要紧活动空间,尽量使其布置在靠小区中庭侧,让小区绿化时时表达在业主眼前,另阳台风格为欧式景观阳台〔铁花栏杆围护〕。
8、进户门加大。
第五章项目物业治理建议
一、由物业治理公司对小区实行规范化物业治理。
二、保安设施:
封闭式治理,保安24小时巡逻服务,小区入口及单元入口设置可视对讲系统。
三、水、电、气出户计量及代收水、电、气费。
四、公共区域绿化服务和清洁保洁服务。
五、物业治理公司设置修理部,负责公共设施爱护和保养,并为业主提供高质高效的上门服务。
六、建立一套科学、完善的物业治理制度。
七、建立小区公共服务部,提供全方位的家庭服务。
八、物业治理费用
建议价格:
0.5~0.8元/m2之间
第六章项目价格建议
一、通过与周边物业的综合比较,结合项目本身特点,建议本小区住宅均价为1400~1500元/m2。
花卉园片区部分住宅售价情形表
项目名称
地址
户型面积〔m2〕
售价
〔元/m2〕
备注
爱丁堡
花卉东路
跃层:
135~355
均价3000
住宅小区,
现房
黄金堡都市花园
花卉东路
跃层:
210~240
均价2400
住宅小区,
现房
欧鹏花园
红石路239#
三室二厅双卫:
127
二室一厅:
68
1300
住宅小区,
现房
龙城苑
花卉西路9#
二室一厅:
76、78
三室一厅:
90、110
起价1280
单体住宅楼,现房
勇智苑
花卉东路45#
二室二厅:
104
四室二厅:
150、160
均价1520
单体电梯公寓,现房
二、花卉园片区商业用房供应量相对较少,目前售出率达100%。
我们结合本地块位置特点,建议门面售价4000~6000元/m2。
三、可行性价格成本分析〔详见第七章〕
商品房销售价额=首期开发费〔土地费〕+斟察设计费+房屋建筑安
装工程费+小区配套费+公建市政配套费+人防费+
其它费用+治理费+贷款利息+利润+税金+不可预
见费
第七章项目可行性研究分析
一、项目规模
1、占地面积:
18009平方米
2、总建筑面积:
50800平方米
其中:
门面7500平方米
办公建筑面积360平方米
住宅42940平方米
3、容积率:
2.82
4、绿化率:
33%
二、投资估算与资金筹措
1、直截了当工程费
〔1〕土石方:
105万元
〔2〕建筑工程〔含水电电梯外装〕:
3109.6万元
〔3〕变配电工程费用:
120万元
〔4〕道路及广告:
60万元
〔5〕给排水工程:
170万元
〔6〕通讯及电视:
73万元
〔7〕绿化:
55万元
〔8〕天然气:
110万元
以上合计:
3791万元
2、其他费用
〔1〕土地费用〔市价〕:
1080万元
〔2〕建设单位治理费:
68万元
〔3〕勘测设计费:
45万元
〔4〕城建配套费:
225万元
以上合计:
5209万元
〔5〕预备费:
313万元
〔6〕销售费用:
516万元
以上合计:
6038万元
3、资金筹措
〔1〕自筹:
1698万元
〔2〕贷款:
1698万元
〔3〕建设期利息:
199万元
其余投资费用可全部来自于项目开发运作的滚动投入收益。
投资估算表
单位:
万元
序号
项目及费用名称
估算依据
估算值
一
直截了当工程费
1
土石方
105
2
建筑工程(含水电电梯外装)
0.0612×50800
3109.6
3
变配电工程费用
略
170
4
道路及广场
60
5
给排水工程
108
6
通讯及电视
73
7
绿化
55
8
天然气
110
合计
3791
二
其他费用
9
土地费用
1080
10
建设单位治理费
〔一〕×1.8%
68
11
勘测设计费
〔一〕×1.2%
45
12
城建配套费
50800×44.28÷10000
225
以上合计
5209
三
预备费
(一+二)×6%
313
四
销售费用
516
以上合计
6038
五
建设期利息
199
六
总成本
(一)+
(二)+(三)+(四)+(五)
6237
三、销售收入估算
〔一〕销售价格推测〔保守估算值〕
项目
价格
门面
写字间
住宅
销售价格〔元/平方米〕
5500
2700
1420
〔二〕销售收入估算
1、写字间销售收入:
360×2700=97万元
2、门面销售收入:
7500×5500=4125万元
3、住宅销售收入:
42940×1420=6097万元
利润表
单位:
万元
序号
年份
项目
合计
0.5
1.5
2.5
一
销售收入
10319
8255
2064
二
营业税金
594
475
119
三
总成本
6237
四
利润总额
3488
五
所得税
1151
六
税后利润
2337
投资利润率=37%
投资利税率=56%
四、项目投资打算
资金计划表
单位:
万元
序号
年份
项目
合计
0.5
1.5
2.5
1
开发投入
5522
3396
2071
55
2
销售费用
516
413
103
3
销售收入
10319
8255
2064
4
自筹资金
1698
5
银行贷款
1698
6
贷款利息
199
五、财务评判
现对项目进行财务评判:
财务现金流量表
单位:
万元
序号
年份
项目
合计
0.5
1.5
2.5
一
现金流入
销售收入
10319
8255
2064
二
现金流出
经营成本
6237
3396
2683
158
营业税金及附加
594
475
119
所得税
1151
561
590
三
所得税后净现金流量
-3396
4536
1197
四
折现税后净现金流量
-3238
3932
943
I=60%
-2685
2241
370
I=50%
-2773
2469
434
税后内部收益率=56%
税后净现值=1637万元
六、总结
项目风险要紧来源于投资成本增长和销售收入减少两方面,由上该项目抗风险能力强,在销售收入取值偏低及土地成本参考市价的情形下,仍有37%的投资利润率,那么从经济角度上来说,该项目是具有可行性的。
七、说明
以上可行性分析是依照市场行情成本行情及较为保守的销售价格进行测算分析的。
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