现代农业园区开发项目探讨.docx
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现代农业园区开发项目探讨.docx
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现代农业园区开发项目探讨
现代农业园区综合开发项目(暂定)初步探讨
根据前期讨论,项目涉及以下几方面内容:
驴养殖相关项目、附属果蔬生产项目、高端会员服务项目。
(一)驴养殖相关项目
驴养殖相关项目有以下两个方面探讨:
驴养殖、驴产品深加工。
根据初步分析,驴养殖风险较小但盈利较慢;驴产品深加工可以获取较高利润且可也较快收回成本,与此同时,投资规模增大,风险相应增大。
本项目后面详细探讨。
(二)附属果蔬生产项目
果蔬种植出发点是发展生态农业,用绿色无公害蔬菜获取较高的收益。
然而,如果走常规的规模种植、渠道批发路线,成本将大幅增加(包括土地成本、种植成本、人力成本),而利润非常薄弱。
如下:
西红柿,亩产6000公斤左右,渠道批发价格约为0.4元,亩产值约为2400元;扣除土地成本、种植成本、人力成本后,盈利所剩无几。
因此,必须剑走偏锋,找到产品的最大附加值,实现利润倍增。
一是明确产品特色。
绿色、无公害等产品标签是果蔬类产品的主要卖点,在食品安全危机的社会氛围下,这种产品有很大的市场号召力。
二是产品消费群体。
尽管社会大众均关注食品安全,但有能力享受高品质食品、躲避安全危机的群体并不大——经济能力很大程度上制约了人们的选择。
因此,必须面向特定群体,而非渠道批发形式才能真正将产品特色有效增值。
从人身健康维度看,孕妇、老年人更加注重饮食安全;从职业角色维度看,公务员、白领等固定职业者更加注重饮食安全;从经济水平维度看,中等收入家庭(以三口之家为例,年纯收入在6万以上)更注重饮食安全。
三是产品销售方式。
果蔬类产品销售方式一般有渠道销售、直营网点销售等方式。
然而由于特定的消费群体导致消费人群分布较为分散,渠道销售、直营店面销售等方式成本均过高。
除此之外,诸如个性化销售/配送似乎更适合特定产品营销——这种方式必须整合资源打通物流、客户需求发掘等环节。
四是产品种类。
产品种类不仅仅受特定客户群的需求影响,也受到规模、产量、保鲜时间、配送成本的影响,必须选择特定产品为主进行开发,以降低成本提高收益。
如孕妇保健蔬菜以茄子、丝瓜、菠菜、姜为主,中老年保健果蔬以芹菜、芥菜、韭菜、空心菜、辣椒、西红柿、萝卜为主;土豆、茄子、西瓜保鲜期较长,草莓、韭菜保鲜期较短等。
(三)附属高级会员服务项目
事实上,会员服务将是项目中最为盈利的环节。
要推进会员服务,我们必须对潜在的消费群体进行深度分析,并正视我们面临的实际问题。
对于新富阶层,其消费的目的主要有以下方面:
A享乐。
经过辛苦的创业历程,有理由在物质、精神多方面享受一下,慰劳下自己。
这在消费中占了相对较高的比例。
可以说,享乐体验是消费量比较大,现金流量较大,容易短期获得大量收益的领域。
而面临的实际困难是:
前期需要较大的资金投入以保障享乐的水准。
B关系网络。
对于仍然热衷于事业和生活持续改善的人群,如何扩大自己的关系网络是他们所关心的。
这包括:
扩大业务的商业合作关系、便利生活的人际关系、提升地位的上层人物关系。
关系网络是大多数人乐见其成的,与享乐服务相比较,对于资金投入需求不大,但如何打开局面,积聚一定数量级的关系网络以吸引其他人加入,需要更多的是人际关系投入。
C社会认同。
与关系网络的建设相辅相成,企业家一般常选择公共福利等方式获得社会认同,提高道德名声,活络人际关系。
社会认同更多的是心理上的一种享乐消费,与其他消费相辅相成,很少以独立的形式出现。
当前可借鉴的有基金会形式,成员通过为弱势群体、特定文化现象等提供支持获取社会声誉。
D文化学识。
当下企业家多在文化学识上有所欠缺,众多企业家选择各种方式提升自己——或为满足个人遗憾,或为附庸风雅,或为企业发展需要。
有文化学识需求的人较多,但有深度需求的并不多。
该项消费更多需要整合资源来满足。
E权利诉求。
随着企业做大,尤其是乡镇企业家大多有所谓的“原罪”——这直接导致了乡镇企业家在散布公共福利上占较大比重。
对于自身权益的捍卫,主要有:
保障既得利益,防止原罪追责;捍卫当前自身的合法权益,反对过度的乱摊派;关注财产所有权的归属与事业的长久,如何交付给自己信赖的继承人。
尽管此项需求最不明显,然而却触及企业家的深度诉求,引导得当,将极大的提升会员服务的长效性和凝聚力。
如何开发这个服务项目需要认真探讨各种可能性。
附件:
专题探讨一
以驴相关产品为收入来源的可行性分析
一、市场供求状况
“天上龙肉,地下驴肉”。
驴肉及相关产品由于其高营养价值受到以华北地区为代表的消费者普遍欢迎,产品消费以普通日常食用以及中高档保健药用为主。
食材用驴肉是驴的主要消费途径之一,根据市场消费情况统计,驴肉消费主要以一线城市如北京、传统消费区域如保定等为代表的两大类市场。
其中,一线城市占比较大,且较稳定。
根据市场统计,北京地区日消费驴肉的需求为110头左右。
保健药用是驴产品的另外消费途径,主要以驴胶、皮革为代表。
消费群体主要为驴胶生产企业、皮草生产企业、中成药加工企业等,市场区域以山东为重。
进入21世纪后,我国养驴业发展缓慢.毛驴存栏数呈逐年下滑之势.毛驴存栏数1999年为250万头左右.2005年锐减至55万头左右,2008-2009年再减至30万一40万头左右。
毛驴养殖滞后,直接影响到了食材、药材等原料的供应,以驴皮为例,2000年驴皮缺口10万张.2006年缺口增至160万张,2008—2009年缺口已高达200万张以上。
发展驴养殖成为市场逐步关注的热点之一,既符合“发展节粮型畜牧业”的政策要求,亦适应市场需求。
二、相关政策法规影响
(一)省部级政府相关政策
河北省畜牧政策向日常食用类倾斜,如猪、牛、样、鸡等,推动规范化养殖,以牛为例,存栏1000头方可享受相关政策优惠。
(二)衡水市相关政策
衡水市招商引资项目以工业为主,在前期公布的重点招商项目名录中,涉及枣强县畜牧/食品领域的项目仅有一项:
河北省枣强县天意养殖有限公司增上动物养殖加工项目。
在相关的再加工领域,以屠宰为例,根据08年衡水市规划,枣强县的大型肉联生产企业由11家压缩为6家,以加强对食品质量的控制。
根据《衡水市鼓励国内外客商投资优惠办法》相关规定,符合投资优惠政策的企业原则上为工业企业;项目投资是指新建项目固定资产投资,以2亿元为起点;项目建设工期一般应在十八个月之内。
符合相关条件的企业享受征地补偿、税收等相关优惠政策。
(三)枣强县相关政策
根据枣强县政府招商引资相关办法,符合以下条件的企业将享受相应的财政优惠。
1、固定资产投资1000万元至3000万元的项目(不含3000万元,下同),自投产之日起,三年内由县财政给予企业上缴税金地方留成部分20%的奖励。
2、固定资产投资3000万元至5000万元的项目,自投产之日起,三年内由县财政给予企业上缴税金地方留成部分50%的奖励。
3、固定资产投资5000万元至1亿元的项目,自投产之日起,三年内由县财政给予企业上缴税金地方留成部分全额的奖励。
4、固定资产投资1亿元至2亿元、投资强度100万元/亩的项目,自投产之日起,五年内企业上缴税金地方留成部分全额奖励给企业,用于企业征地费用补偿,五年期间未能全部补偿征地费用的剩余部分,下一年度由县财政奖励企业上缴增值税、企业所得税地方留成部分50%继续补偿,直至补偿完征地费用为止。
5、固定资产投资2亿元以上项目,实行一事一议,给予特殊优惠政策。
除此之外,在日常运营中,县政府将给予以下政策优惠:
1、投资办企业和项目审批所需各项手续,均由县政府相关部门牵头一次性集中办理。
收费按最低标准执行,如工业用地出让价格按照国家规定的最低出让价格执行,即每亩6.4万元。
2、凡在枣强县落户的重点项目,成立协调领导小组,由一名县领导任组长,相关职能部门为成员,实行领导分包和专人跟踪服务制度,专门负责协调解决项目建设中的问题。
3、对固定资产投资1000万元以上的项目,实行重点保护。
严禁任何单位和个人以任何形式到企业乱检查、乱收费、乱摊派、乱罚款、乱拉赞助。
4、企业法人代表要求到枣强落户的,在办理子女入学时,允许自由择校,免收择校费。
(四)外资注册政策
以香港为例,注册没有特别限制,注册金也不必到账验资,材料准备齐备后即可申请——但必须向有关机构上缴相当于注册金1%的费金。
网络查询可知,香港注册公司需要缴纳给中介机构的费用约为三五千元不等。
三、固定投资分析
(一)畜牧基建成本
1、驴舍
根据行业经验,以半开放驴舍为创业有限选择。
半开放驴舍三面有墙,向阳一面敞开,有部分顶棚,在敞开一侧设有围栏,水槽、料槽设在栏内,驴散放其中。
每舍(群)15-20头,每头驴占有面积4-5平方米(不包括青储池和活动场地)。
则驴舍面积为:
5平方米*100头=500平方米
造价为畜牧用地费用、驴舍建设费用,其中驴舍建设费用造价约为3万左右。
2、驴场
饲养种驴、犊驴的舍,应设运动场。
驴拴系或散放其内。
其中每头驴应占面积为:
成驴15-20平方米、育成驴10-15平方米,犊驴5-10平方米
按照每头驴15平方米计算,则驴场面积为:
15平方米*100头=1500平方米
造价为畜牧用地费用。
3、饲料库房
饲料库房为贮存加工后饲料的场所,创业初期主要用为精制添加饲料、雨雪应急饲料等饲料的存储,大小可调,假定为50平方米,建设造价约为2万元。
4、给排水系统
机井一眼,储水池一个,以及相应配套管道,造价约为1万元。
5、工作用房
初期以五间为例,一间日常办公,其余为休息室。
面积约为80平方米,造价约为8万元。
6、围墙
按照初期测算,整体用地为4000平方米,即需要约300米左右围墙,以2米高镂花围墙为主,每米造价约为200元,则整体造价约为6万元。
综上所计,基本建设成本约为3+2+1+8+6=20万,即畜牧基建投资约为20万元。
(二)畜牧用地成本
1、畜养区为驴舍、驴场以及附属设施,约为500+1500=2000平方米;
2、假定隔离区等同于畜养区域面积,则隔离区约为2000平方米;
3、以工作用房为基准,假定容积率为0.2,则工作生活区整体用地面积约为400平方米;
4、以饲料用房为基础,假定容积率为0.5,则仓储区整体用地面积约为100平方米;
5、暂不考虑进行深加工所需用地。
由此,可推算,畜牧用地约为2000+1500+400+100=4000平方米,即6亩。
如果基本耕地转为畜牧农业用地可行,按照河北衡水32092元/亩的补偿指导价格(待考证,据此测算约为30年承包费用),需要补偿款192552元,即土地补偿款为20万。
如果需要将基本耕地转为工业建设用地,按照枣强县标准为6.4万元/亩,则需要土体出让款项约为38.4万元。
四、盈利模式分析
(一)参考价格统计
1、种驴价格(截至2010年5月)
种类
岁
体重(公斤)
价格(元/头)
成年德州驴公驴
2岁左右
290
6800—13000
成年德州母驴
2岁-4岁
260
2400—3800
德州公驴
1岁左右
150
2600-4000
德州母驴
1岁左右
120
1800元—2600
关中驴公驴
2岁左右
260
3100元—4200
新疆驴
1岁左右
140
1900元—2800
2、肉驴价格(截至2010年2月)
产地
价格(元/头)
备注
山东济宁市任城区
1200-1300
价格浮动因素为购买数量、个体差异等
山东嘉祥县
1100-1600
山东梁山县
1800
山东菏泽市
1100
3、驴肉等初级产品价格(截至2010年2月)
产品
交易地区
价格(元/千克)
备注
鲜驴肉
河南郑州市
30
渠道批发价格
浙江衢州市
38
山东滨州市
27
北京顺义区
20
金钱肉
山东高唐县
90
按件出售时参照此价格,参考价格为150元/件
驴板肠
湖南汉寿县
40
渠道批发价格
驴皮
山东德州市
30
按张出售时参照此价格,渠道价约为220-300元/张
(二)肉驴饲养出售模式
每百头肉驴长期育肥需驴购买年龄半岁左右的幼驹(德州驴)的价格约18万元,养殖育肥6个月左右出栏,售价约30万元左右。
每百头肉驴养殖成本平均300元/天,其中需精饲料200斤/天/百头,粗饲料700—800斤/天/百头,每百头驴的育肥成本共计6.3万元左右(不含基建、设备),则6个月的养殖效益5.7万元/百头。
即,每百头肉驴饲养出售毛利润为5.7万元。
根据前文所计,基建投资约为40万元,假设畜养场不自行繁殖、不增加数量,每六个月出栏一次,每年可获毛利为11.4万元,约需要3.5年收回成本,即实现净盈利。
若逐步自行繁殖,则成本回收相应延后。
(三)肉联加工出售模式
以1岁出栏,体重150千克的肉驴进行测算(德州驴平均重140-160千克)。
1、假定净产肉重为80千克(德州驴屠宰率约为53%),每千克批发价格为25元,则有:
80千克*25元*100头=20万元;
2、金钱肉按件计算,每件150元,则有:
150元/件*100件=1.5万元;
3、驴皮按张计算,每张250元,则有:
250元/张*100张=2.5万元;
4、驴骨\板肠等按照板肠价格计算,假定为每头可产(统一置换为板肠)30千克,板肠价格为40元/千克,则有,40元/千克*30千克*100头=12万元。
则有:
20+1.5+2.5+12=36万元
其中,每百头驴育肥成本为6.3万元,肉联加工成本按照3万元测算,假定各项成本(不含基建、设备)总计为10万元,则每百头肉驴肉联加工的毛利润为8万元。
根据前文所计,基建投资约为40万元,假设畜养场不自行繁殖、不增加数量,每六个月出栏一次,每年可获毛利为16万元,约需要2.5年收回成本,即实现净盈利。
这种盈利模式有利于资金的快速回笼,但同时面临着两大威胁:
一是更加直接面向驴产品一线用户(如批发市场、肉食店),这意味着需要更多的资源和能力进行渠道建设;
二是屠宰加工作为一道重要环节占用更多的资源,必要时需要独立建厂尤其是冷冻库房,这将需要追加投资,从而延缓资金回收。
(四)深加工模式
深加工包括袋装肉食、阿胶等产品。
1、以驴肉干为例,市场行情参考价格为30元/200克,即150元/千克,假定缩水率为20%,在肉联加工后在加工的收益为:
80千克*(1-20%)*150元*100头=96万元
其中,每百头驴育肥、肉联加工等各项成本(不含基建、设备成本)计为10万元,深加工成本(包括生产、包装、销售、人工等直接成本,不含基建、设备成本)假定为10万元,则则每百头肉驴深加工的毛利润为76万元。
按照10吨/年产能(符合相关最低准入标准)计算,驴肉深加工所需固定投资约为100万。
2、以阿胶为例,按照中低端产品计算,100元/500克,即200元/千克。
根据实验数据,阿胶产重约为驴皮重量的80%左右,以东阿阿胶标准的干皮4千克为例,每张皮理论可产阿胶3.2千克,则阿胶加工收益为:
3.2千克*200元*100张=6.4万元
其中,阿胶加工成本假定为2万元(未考虑技术投入、固定资产投入),则每百头肉驴阿胶加工的毛利润为4.4万元。
根据市场准入标准机械等价格估算,阿胶加工固定投资约为10万元左右。
根据前文所计,固定投资约为150万元(基础建设、深加工固定投资),假设畜养场不自行繁殖、不增加数量,每六个月出栏一次,每年可获毛利为160.8万元,约需要0.9年收回成本,考虑到深加工产品生产、库存、流转情况,全部收回成本约需要1.2年,即实现净盈利。
此种模式将直接面向终端消费者,需要在产品策划、营销等各方面持续投入资源和精力。
需要特别指出的是,深加工的投资部分需要不断扩大产能,方能产生规模效益。
本模式所涉及深加工各项固定投资均以小型/准入型机械为依据,厂房等亦为最低规范要求,如正规化生产投资将迅速扩大,如肉联-深加工总投资约在500万左右,保健类食材加工投资约在50万左右。
五、综述
通过以上分析可以看出,市场需求拉动下,驴相关产品的养殖、加工项目风险相对较小,可以实现较好的盈利。
需要注意的是:
1、财政政策:
A驴养殖项目没有相应的政策支持;
B以百头为起始投资的投资额度远低于各级政府的政策优惠标准,无法享受政策优惠。
2、土体征用:
A对于养殖用地尽量协调,如果可行,争取实现在农业用地范畴内转换——以“基本耕地”的土地性质转为“畜牧农业用地”,从而节约成本;
B对于后端肉联加工,需要将“农业用地”转为“工业建设用地”,成本相对较高,初期可适当压缩规模,也可可另行选地。
3、项目运作团队:
对于以百头为起始的项目,驴养殖一般需要5人左右,无需后勤、外联等人员;如果加入肉联、深加工环节,需要增加相应的生产操作人员、渠道人员共计20-30人左右。
4、项目持续盈利能力:
项目要实现持续盈利,防止被跟风模仿、有效应对市场波动,需要从规模和产品种类两方面提升自身能力。
根据河北省、衡水市有关畜牧标准,以肉牛为例,存栏1000头方可进入政府指导范围;根据衡水市对肉联-食品加工企业规划,以及行业投资情况推断,投资总额在1000万左右或年处理熟肉在100吨以上的企业为市重点企业。
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