第02讲第一章第一节房地产业概述至第四节房地产法制建设新版.docx
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第02讲第一章第一节房地产业概述至第四节房地产法制建设新版
房地产业
一、内容提要:
1、房地产业概述
2、住房制度概述
3、土地制度概述
4、房地产法制建设
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的了解、熟悉和掌握程度。
本章的考试要求包括:
1.熟悉房地产业的基本概念;
2.熟悉房地产业的作用;
3.熟悉房地产业的细分;
4.了解房地产业的历史沿革;
5.了解城镇住房制度改革;
6.熟悉现行城镇住房制度的基本框架;
7.掌握土地所有制;
8.掌握土地管理的基本制度;
9.了解城镇土地使用制度改革;
10.熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架;
11.掌握我国房地产法律体系;
12.掌握房地产相关法律;
13.掌握房地产行政法规;
14.掌握房地产部门规章。
三、内容辅导:
关于本章内容学习提示:
1、关于本章内容历年考试情况
本章内容尽管具有前言性质,尽管本章内容具有绪言性质,但本章历年考题呈现出所占分值比例不小的特点。
2004年达到了5.5分,2010、2011年则只占1分。
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
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5.5
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1
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2、关于本章法规依据
本章涉及有关的法律、法规包括:
①《宪法》。
②《土地管理法》。
③《土地管理法实施条例》。
④《城市房地产管理法》。
⑤《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
⑥《廉租住房保障办法》。
⑦《经济适用住房管理办法》。
⑧《土地登记办法》。
⑨《房屋登记办法》等。
第一节房地产业概述
一、房地产业的基本概念
1、房地产业的概念和范围。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
2、房地产业的归属行业:
在国民经济产业分类中,房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。
3、房地产业与建筑业的区别。
它们之间的主要区别是:
建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质,属于第三产业。
甲方与乙方的合作关系:
在房地产开发活动中,房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系,房地产业是房地产开发建设的甲方,建筑业是乙方;房地产业是策划者、组织者和发包单位;建筑业则是承包单位,按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。
4、我国现代房地产业的发展。
我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初,在改革开放的背景下,随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进,迅速发展壮大起来的。
20世纪50年代至70年代这段时期,随着废除房地产私有制,禁止房地产买卖、租赁等活动,房地产市场基本上消失了,这个时期几乎没有房地产业,只有建筑业。
5、城镇住房制度改革和土地使用制度改革
(1)城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改:
把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法,改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。
(2)城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革:
变城镇国有土地使用权与所有权合一、土地供应采取无偿划拨、无限期使用、不得转让,为土地使用权与所有权分离、有偿、有限期使用,即:
主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人,有限期使用,可以转让、出租、抵押的做法。
例题:
房地产业属于()产业。
A.第一
B.第二
C.第三
D.第四
答案:
C
解析:
房地产业兼有生产《开发)、经营、服务和管理等多种性质,属于第三产业。
二、房地产业的作用
房地产业关联度高、带动力强,是经济发展的基础性、先导性产业,是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
房地产业有以下重要作用:
(1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。
房地产是国民经济发展的基本生产要素,任何行业的发展都离不开房地产。
(2)房地产业关联度高,带动力强,可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展,促进国民经济持续快速健康增长。
(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。
(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设,改变落后的城市面貌。
通过综合开发,避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施。
(5)有利于优化产业结构,改善投资硬环境,吸引外资,加快改革开放的步伐。
(6)可以扩大就业,特别是房地产经纪行业和物业管理行业,需要的从业人员较多。
(7)可以增加政府财政收入。
随着国民经济和房地产业的进一步发展,房地产业在国民经济中将发挥更广泛、更重要的作用。
三、房地产业的细分
房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
其中,房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业;房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
因此,房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业,房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业,房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
例题1:
房地产中介服务包括()。
(2011年房地产经纪人制度试题)
A.房地产开发
B.房地产咨询
C.房地产投资
D.房地产估价
E.房地产经纪
答案:
BDE
解析:
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业,房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业,房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
例题2:
房地产服务业是房地产中介服务业和()的合称。
(2011年房地产经纪人制度试题)
A.房地产咨询业
B.房地产估价业
C.物业管理
D.房地产经纪
答案:
C
解析:
物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业。
例题2:
房地产服务业包括()。
(2010年房地产经纪人制度试题)
A.房地产开发经营业
B.物业管理业
C.房地产经纪业
D.房地产咨询业
E.房地产估价业
答案:
BCDE
解析:
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业,房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业,房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
例题3:
下列经济活动中,不属于房地产业的是()。
(2010年房地产经纪人制度试题)
A.房屋勘察设计
B.房地产开发经营
C.物业管理
D.房地产中介服务
答案:
A
解析:
在房地产开发、经营等过程中,需要多学科的知识和多行业的参与,例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。
房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。
例题4:
房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。
()(2010年试题)
答案:
×
解析:
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业,房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业,房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
1、房地产开发经营业
房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地,然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设,再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。
特征:
房地产开发经营业具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。
房地产开发企业的收入具有不连续性。
房地产开发商主要是组织者和决策者,要关注房地产市场的发展变化,把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。
地位:
目前,我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。
注:
2011年教材,有关房地产开发经营业特点中,删去了“单件性”特点。
2、房地产咨询业
房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务,现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
目前,房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。
例题:
房地产咨询业务包括()等。
(2011年房地产经纪人制度试题)
A.房地产市场调查研究
B.房屋安全质量鉴定
C.房屋阳光权纠纷损害赔偿估价
D.房地产投资可行性研究
E.楼盘销售策划
答案:
ADE
解析:
房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务,现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
3、房地产估价业
房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见,为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。
房地产估价通常要求独立、客观、公正。
房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。
从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。
特征:
房地产估价业是知识密集型行业。
4、房地产经纪业
房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人,或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产,是房地产市场运行的润滑剂。
房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成,房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。
从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。
特征:
房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主,房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。
地位:
在成熟的房地产市场中,房地产经纪业是房地产业的主体。
例题:
房地产经纪业是()行业。
(2011年房地产经纪人制度试题)
A.知识密集和资金密集
B.资金密集和劳动密集
C.知识密集和管理密集
D.知识密集和劳动密集
答案:
D
解析:
房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
5、物业管理业
物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,并提供相关服务。
从事物业管理活动需要树立服务意识,正确处理好与业主的关系。
物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大,其中的高层次专业人员是物业管理师。
特征:
物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
例题:
物业管理业不属于房地产中介服务业。
()(2008年试题)
答案:
√
解析:
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业,房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业,房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
四、房地产业的历史沿革
房地产业在中国是一个既古老又新生的产业,其发展大体上可以分为下列五个时期:
(1)1949年以前。
据有关文字记载,中国在3000多年前就出现了田地的交换和买卖。
长达2000多年的封建历史时期,有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。
19世纪中叶起,沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。
但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。
(2)1949~1955年。
这—切,对于稳定民心、恢复经济起到了重要作用。
(3)1956—1965年。
随着对资本主义工商业的社会主义改造,全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行了社会主义改造,付给房主定租和股息,赎买了房主产权,改造私房一亿平方米。
私有企业占有的土地,国家也以赎买的方式收归国有。
这一切,使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化,确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。
(4)1966~1978年。
“十年动乱”时期,城市房地产管理工作受到极大破坏。
房地产管理机构几起几落,产权管理陷入混乱,违章占地几经泛滥,变相买卖土地时有发生,住宅建设停滞不前,欠账越来越多,致使住房问题成为严重的社会问题之一。
(5)1978年以后。
随着经济体制改革的全面展开,在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。
1987年10月25日,中国共产党第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告,在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场,确立了房地产市场的地位,宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
2003年8月12日,国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),要求要充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
第二节住房制度概述
我国住房制度包括城镇住房制度和农村住房制度。
城镇住房制度从1978年开始了根本性的变化。
我国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革:
城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。
(1)城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改:
把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法,改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。
(2)城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革:
变城镇国有土地使用权与所有权合一、土地供应采取无偿划拨、无限期使用、不得转让,为土地使用权与所有权分离、有偿、有限期使用,即:
主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人,有限期使用,可以转让、出租、抵押的做法。
(3)房地产生产方式的改革即房地产综合开发。
综合开发是在1978年提出的“统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理”的建房方式上发展来的。
房地产综合开发指导原则符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划;严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”;重点是居民住宅。
房地产综合开发基本任务综合开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区的数量和布局,统筹安排开发区的市政、公用设施和各类房屋的建设,处理好新区开发和旧城改造的关系。
一、城镇住房制度改革
城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。
我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。
我国城镇住房制度改革经历了三个阶段:
(一)城镇住房制度改革的探索和试点阶段
1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。
1980年6月,中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》,正式宣布将实行住宅商品化的政策。
1982年开始实行补贴出售住房的试点,即政府、单位、个人各负担房价的1/3。
1982年先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。
截至1985年底,全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房,共出售住房1093万平方米。
1986年2月,成立了“国务院住房制度改革领导小组”,下设办公室,负责领导和协调全国的房改工作。
这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心——低租金,提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。
在总结试点工作经验的基础上,
1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”,同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》(国发[1988]11号)。
标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
(二)城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段
1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展,结束了一段时期以来的徘徊局面,进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。
1991年6月,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号),其中明确规定了城镇住房制度改革的根本目的,重申了城镇住房制度改革的有关政策,提出了部分产权理论,要求实行新房新制度,强调了国家统一政策的严肃性。
1991年11月,国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》,这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件,明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的,制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标,提出了城镇住房制度改革的四项基本原则。
这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段,进入全面推进和综合配套改革的新阶段。
1992年2月,国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案。
上海市借鉴新加坡的成功经验,在全国率先建立了住房公积金制度,开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。
上海市住房制度改革方案的实施对全国的房改产生了巨大影响和推动作用,引起了所谓“上海效应”。
(三)城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号,以下简称《决定》),《决定》确定房改的根本目的是:
建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。
房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制,包括:
改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。
“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,包括:
建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。
从而逐步实现住房资金投入产出的良性循环、促进房地产业和相关产业的发展。
《决定》要求全面推行住房公积金制度,积极推进租金改革,稳步出售公有住房,加快经济适用住房的开发建设,做好原有政策与《决定》的衔接工作等,标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。
1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),宣布从1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。
新的深化城镇住房制度改革的基本内容是:
①停止住房实物分配,实行住房分配货币化;②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系;③继续推进现有公有住房改革,培育和规范住房交易市场;④采取扶持政策,加快经济适用住房建设;⑤发展住房金融;⑥加强住房物业管理。
由于实施上述政策,使全国住房制度改革取得突破性的进展,同时,也因此形成了新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。
例题:
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从()开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。
(2003年试题)
A.1997年下半年
B.1998年上半年
C.1998年下半年
D.1999年
答案:
C
解析:
1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。
建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,主要包括:
(1)调整住房投资结构,重点发展经济适用住房,加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。
取消各种不合理收费,特别是降低征地和拆迁补偿费,降低经济适用住房建设成本,经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。
计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下,并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算,经济适用住房开发利润控制在3%以下。
注:
新的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第二十条规定:
“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。
其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。
房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润”。
例题:
经济适用住房出售价格实行政府定价,按保本不盈利的原则确定。
(2008年试题)
答案:
×
解析:
新的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第二十条规定:
“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。
其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。
(2)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。
廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。
最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。
城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准,原则上不超过当地人均住房面积的60%。
廉租住房的租金实行政府定价,廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。
单位面积租赁住房补贴标准,按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
具体标准由市(县)人民政府制定。
注:
新的《廉租住房保障办法》第五条规定,“廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合”。
例题:
廉租住房租金由()构成。
(2009年试题)
A.维修费和管理费
B.维修费和利润
C.维修费、管理费和利润
D.维修费、利润和税金
答案:
A
解析:
廉租住房的租金实行政府定价,廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。
中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。
经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度,用竞争方式确定开发建设单位。
同时,在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,继续发展集资建房和合作建房,多渠道加快经济适用住房建设。
注:
对中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房的说明。
新的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第二条规定:
“本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房”。
第三条“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分”。
对高收入家庭购买、租赁的商品住房,实行市场价。
(3)发放住房补贴。
停止住房实物分配后,职工购房资金来源主要有:
职工工资,住房公积金,个人住房贷款,以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
房价收入比(即本地区一套建筑面积为60㎡的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有
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