南昌红角洲某地块评估报告13页3M.docx
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南昌红角洲某地块评估报告13页3M.docx
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南昌红角洲某地块评估报告13页3M
南昌红角洲地块评估
厦门联志行南昌分公司
2006年11月9日
土地单价(单位:
万元/亩)
土地成本总价(单位:
万元),该地块占地面积250亩,容积率为2.2
建筑总面积(单位:
平方米)
楼面单价
(单位:
元/平方米)
销售均价(单位:
元/平方米)
项目销售收入(单位:
万元)
建安成本
(南昌现行小高层与多层混合的建安费预计为1300元/平米)(单位:
万元)
其他成本(南昌现行其他费用)预计为1100元/平米(单位:
万元)
开发商收益(销售收入-土地成本-建安成本-其他成本)(单位:
万元)
开发商净利润率=开发商收益/(土地成本+建安成本+其他成本)
90
22500
366300
614
3500
128205
47619
40293
17793
16.12%
366300
3600
131868
47619
40293
21456
19.43%
366300
3700
135531
47619
40293
25119
22.75%
366300
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139194
47619
40293
28782
26.07%
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3900
142857
47619
40293
32445
29.39%
100
25000
366300
682
3500
128205
47619
40293
15293
13.54%
366300
3600
131868
47619
40293
18956
16.79%
366300
3700
135531
47619
40293
22619
20.03%
366300
3800
139194
47619
40293
26282
23.28%
366300
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142857
47619
40293
29945
26.52%
110
27500
366300
750
3500
128205
47619
40293
12793
11.08%
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40293
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14.26%
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40293
20119
17.43%
366300
3800
139194
47619
40293
23782
20.61%
366300
3900
142857
47619
40293
27445
23.78%
120
30000
366300
819
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128205
47619
40293
10293
8.73%
366300
3600
131868
47619
40293
13956
11.84%
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14.94%
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11456
9.51%
366300
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47619
40293
15119
12.56%
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18782
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22445
18.64%
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47619
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135531
47619
40293
10119
8.07%
366300
3800
139194
47619
40293
13782
10.99%
366300
3900
142857
47619
40293
17445
13.91%
项目环境分析
地理位置
项目位于红角洲岭口路,紧临联发·江岸汇景与南昌之星——摩天轮。
周边环境
综合商场:
项目沿街商业裙楼、商业街、大型仓储超市、家乐福、法国欧尚超市、英国百安居等;
娱乐餐饮:
秋水广场、市民公园、十里滨江长廊、摩天轮、赣江新天地;
学校配套:
南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学;
医疗配备:
中寰医院;
其他:
国际展览中心
交通条件
223路、225路、233路、235路、209路、306路至丰和南大道站下,沿岭口路直走即可到达。
临近项目地块周边已出让的土地:
其中正在兴建的两项目分别为“联发●江岸汇景”和“绿地●新里梵顿公馆”。
宗地编号
DGC0627
宗地位置
红角洲控规A-07-1/3/4,A-11-2地块
交易方式
挂牌
交易时间
2006年6月23日-7月6日
土地用途
住宅用地、配套商业用地、配套公建用地
宗地面积
243.0974亩
规划指标
R≤1.8、M≤%、L≥%
起始价
90.2万元/亩
成交单价
90.2万元/亩
总地价
21927.38548万元
竞得人
上海绿地(集团)有限公司
备注
宗地编号
DGC0505-1
宗地位置
红角洲A-05地块
交易方式
挂牌
交易时间
2005年6月25日—2005年7月4日
土地用途
居住用地
宗地面积
211.7344(亩)
规划指标
R≤2.3、M≤25%、L≥40%
起始价
108万元/亩
成交单价
108万元/亩
总地价
22867.315万元
竞得人
联发集团有限公司
备注
本宗地由红角洲A-05地块和红谷滩中心区C-6地块共同组成
以下分别为红角洲片区近两年出让土地情况:
宗地编号
DGC0566
宗地位置
红角洲C4-04地块
交易方式
挂牌
交易时间
2005年12月15日-12月28日
土地用途
高校生活区用地
宗地面积
76.9005亩
规划指标
R≤1.2、M≤25%、L≥40%
起始价
80万元/亩
成交单价
80万元/亩
总地价
6152.04万元
竞得人
南昌卓越房地产开发有限公司
备注
宗地编号
DGC0565
宗地位置
红角洲B-16-1地块
交易方式
挂牌
交易时间
2005年12月15日—12月28日
土地用途
二类居住用地
宗地面积
172.7465亩
规划指标
R≤1.6、M≤30%、L≥35%
起始价
92万元/亩
成交单价
92万元/亩
总地价
15892.7万元
竞得人
南昌世贸公寓开发有限公司
备注
宗地编号
DGC0564
宗地位置
红角洲A-17地块
交易方式
挂牌
交易时间
2005年12月15日—12月28日
土地用途
文化娱乐用地
宗地面积
115.6284亩
规划指标
R≤1.2、M≤40%、L≥20%
起始价
90万元/亩
成交单价
90万元/亩
总地价
10406.6万元
竞得人
南昌中天置业投资有限公司
备注
宗地编号
DGC0563
宗地位置
红角洲A-15地块
交易方式
挂牌
交易时间
2005年12月15日-12月28日
土地用途
文化娱乐用地
宗地面积
114.7307亩
规划指标
R≤0.6、M≤40%、L≥20%
起始价
75万元/亩
成交单价
75万元/亩
总地价
10854.8万元
竞得人
南昌中天置业投资有限公司
备注
宗地编号
DGC0562
宗地位置
红角洲A-12地块(由1-8号地块组成)
交易方式
挂牌
交易时间
2005年12月15日-12月28日
土地用途
1-5号地块为商业用地;6-7号地块为文化娱乐用地;8号地块为街头绿地
宗地面积
220.6289亩
规划指标
1号地块≤2.5,2-4号地块≤1.8,5号地块≤1.2;6-7号地块≤1.2;建筑密度:
1-5号地
起始价
98万元/亩
成交单价
98万元/亩
总地价
21621.6万元
竞得人
南昌开元投资有限公司
备注
宗地编号
DGC0547
宗地位置
红角洲控规A-11部分地块
交易方式
挂牌
交易时间
2005年9月23日-10月11日
土地用途
公建、居住用地
宗地面积
170亩
规划指标
宾馆≤3.5、办公商业≤2.2、居住≤2.3;建筑密度:
宾馆≤30%、办公商业≤35%、居住≤28%
起始价
109万元/亩
成交单价
110万元/亩
总地价
18700万元
竞得人
南昌阳光新地置也有限公司、新世界(青岛)置地有限公司
备注
A-11与B-27地块捆绑出让
宗地编号
DGC0548
宗地位置
红角洲控规B-17、B-14部分地块
交易方式
挂牌
交易时间
2005年9月23日-10月11日
土地用途
二类居住用地
宗地面积
266.4905亩
规划指标
R≤1.6、M≤30%、L≥35%
起始价
86万元/亩
成交单价
86万元/亩
总地价
22918.183万元
竞得人
金融街控股股份有限公司
备
宗地编号
DGC0537
宗地位置
红角洲A-42地块(十里沿江景观线)
交易方式
挂牌
交易时间
2005年7月11日—2005年7月22日
土地用途
商业
宗地面积
约213(亩)
规划指标
R≤0.5、M≤30%、L≥30%
起始价
86万元/亩
成交单价
198万元/亩
总地价
42174万元
竞得人
南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司
备注
宗地编号
DGC0506-1
宗地位置
红角洲B-02东侧部分地块
交易方式
挂牌
交易时间
2005年6月25日—2005年7月4日
土地用途
居住、商业用地
宗地面积
约170(亩)
规划指标
R≤2.0、M≤28%、L≥40%
起始价
97万元/亩
成交单价
97万元/亩
总地价
16490万元
竞得人
南昌红谷置业投资有限公司
备注
本宗地由红角洲B-02东侧部分地块和红谷滩中心区C-7地块共同组成
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