世联_浙江博康安吉别墅项目定位与物业建议报告_162p_健.pptx
- 文档编号:18070008
- 上传时间:2023-08-09
- 格式:PPTX
- 页数:162
- 大小:10.89MB
世联_浙江博康安吉别墅项目定位与物业建议报告_162p_健.pptx
《世联_浙江博康安吉别墅项目定位与物业建议报告_162p_健.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《世联_浙江博康安吉别墅项目定位与物业建议报告_162p_健.pptx(162页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
浙江博康置业安吉别墅项目定位与物业建议报告,谨呈:
浙江博康置业有限公司,2023/8/9,项目研究工作的阶段划分,第二阶段(中期)项目定位与物业发展建议,2008/4/,2008/4/,第三阶段(终期),提交终稿,工作,最终成果,城市经济,规划,交通背景研究竞争板块房地产市场调研对政府官员、行业人及消费者深度访谈市场竞争环境及客户研究,提交整体报告(中期),市调结论案例借鉴项目定位整体发展战略,2008/5/,前期工作,第一阶段市场环境及客户研究,2008/5/,根据客户建议深化研究,完善报告,提交整体报告(终稿),现今工作,前期定位及物业发展建议,2,报告结构思路导图,项目属性界定,核心问题结构化分析,整体发展战略,项目定位,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,项目市场机会,启动期策略建议,整体定位,专题:
典型板块研究,3,项目所在区域居于长三角旅游网络中不可替代的枢纽地位,通达性好,区域属性,区位、交通,项目属性,资源、配套,安吉县位于浙江省西北部,是长江三角洲经济区迅速崛起的一个对外开放景区,北靠天目山,面向沪宁杭,卧虎藏龙的拍摄地,黄浦江的源头,沪杭后花园。
安吉距杭州65公里,上海220公里,南京270公里,3小时交通圈内遍布长三角主要城市。
4,交通:
县内04省道、11省道,正在建设的“申嘉湖安”高速,“杭长”高速与已建成的“申苏浙皖”高速等线,形成四通八达的交通网络。
杭州和安吉将开通城际公交。
通讯:
从杭州打电话去安吉不需收长途费。
(计划中)民政:
安吉买房,子女入学、医院看病一律同城待遇。
产业:
引进杭企入驻杭资产业园。
旅游:
推出安吉与杭州两地旅游套餐制等内容也排上了日程。
区域属性,区位、交通,项目属性,资源、配套,未来一系列城市发展计划预示着安吉将融入“大杭州”都市圈,5,本案,项目所在区域是政府未来重点规划和推介的区域,而本项目在区域规划中倚浒溪之脉,是打造高端物业的风水宝地,区域属性,区位、交通,项目属性,资源、配套,6,项目所在区域具有极其丰富的旅游资源和休闲配套,“生态、休闲、养身”三大特色明显,本案,区域属性,区位、交通,项目属性,资源、配套,安吉生态环境优越,旅游资源丰富,属最佳人居环境。
中国大竹海、白茶谷、九龙峡、芙蓉谷等景点,让游客领略独特的自然风光、竹海、奇峰,山林中建有多处避暑山庄和度假村。
项目紧靠浒溪、南望大竹海、北眺灵峰山,林木茂盛挺拔、清凉惬意、其境幽静,是真正的气净、水净、土净的“三净”之地,“山(灵峰山)、水(浒溪)、竹(竹博园、大竹海)”的构画似乎让你走进人间天堂,周边还有滑雪场、27洞乡村高尔夫、4星级香溢度假村等休闲娱乐配套。
7,本项目,本项目的五公里范围内,几乎围聚了安吉所有的名胜景区。
休闲娱乐:
27洞高尔夫、香溢度假村、大竹海度假村旅游:
中南百草园、竹博园、灵峰山(寺)、“江南天池”、“卧虎藏龙拍摄基地”、黄浦江源,滑雪场地理集中得到整合资源整合:
寻求资源配置与客户需求的最佳结合点,以突显核心价值,到达1+12的效果,项目周边的休闲旅游资源在地理上相对集中,但是景点具有散而小的特点,有待进一步整合以提高整体价值,区域属性,区位、交通,项目属性,资源、配套,8,区域属性,地块四至,项目属性,地块指标,西北地块:
“山南水北为阳”,景观资源好东南地块:
景观资源较好,但相对孤单,属于背水,区位上不如西北地块项目东侧:
临近已经有在售项目汀香别墅,对片区已经有一定拉升,拥有较好的天然景观资源,为打造高端旅游地产项目提供了天然条件,周边住宅项目稀少,暂时缺乏居住氛围,汀香别墅,9,区域属性,地块四至,项目属性,地块指标,地块基本指标:
用地面积:
200464.9平米容积率:
1绿地率:
45%建筑密度:
20%其中50亩为综合服务楼用地,项目地块地势平坦,中等规模水平,限制条件很少,有很大的操作空间,10,中国知名景区、房地产不成熟片区、有山水景观资源的中等规模项目,项目属性:
区域属性:
项目属性界定,11,地块具备开发高档项目的条件,甚至具有打造区域代表性楼盘的机会,但是存在一些不利的限制因素。
有利因素,1.别墅地块稀缺性,3.区域内竞争项目少,4.地块限制条件少,5.地价低,不利因素,1.区域认知度有待提升,2.区域房地产开发水平不高,2.景观资源稀缺性,6.,片区规划前景看好,12,报告结构思路导图,项目属性界定,核心问题结构化分析,整体发展战略,项目定位,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,项目市场机会,启动期策略建议,整体定位,专题:
典型板块研究,13,我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向,项目开发周期,项目利润目标,项目开发策略,2-3年完成项目的开发,最大限度控制风险,尽快实现回现,整体实现利润最大化,项目作为中等项目,启动期规避风险,快速回现,后期博高利润,实现价值最大化,项目企业形象,在安吉甚至长三角留下良好的口碑,提升企业形象,价格,速度,品牌,影响力,目标与挑战,14,本项目面临的几大挑战,哪些区域可能与本项目所在区域存在竞争?
本区域的核心价值何在?
作为陌生片区的高端项目,面对的客户从何而来?
项目如何才能够打动目标客户,实现项目持续的影响力?
项目如何确定合适的产品组合(容积率),实现项目的价值最大化?
项目采取何种策略来保证陌生片区的高端项目得以顺利启动,15,我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题,资料来源:
世联模型,16,项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾,S:
1.区域的景观资源好2.区域房地产开发水平低3.认知度低的区域打造高端项目,R2:
确保较快实现利润收益,建立一定的区域影响力,R1:
区域形象和楼盘形象难以被认可,销售乏力,问题1:
如何建立项目的价值体系,突破区域认知,提高影响力,问题2:
如何采用适当的启动策略,保证项目成功启动,17,报告结构思路导图,项目属性界定,核心问题结构化分析,整体发展战略,项目定位,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,项目市场机会,启动期策略建议,整体定位,专题:
典型板块研究,18,安吉房地产市场概况,安吉近年来经济发展迅速,商品房价格平稳走高,房地产进入迅速发展期,2007年,安吉地王维多利亚,1582000/亩,楼面地价约3600元/平米。
“地王效应”将带来安吉整体房价再上一个台阶。
按汇率折算,安吉2007年的人均GDP约3647美元,安吉房地产步入“从以数量为主,向注重质量发展”的的快速发展期,19,安吉普通住宅市场一览,安吉普通住宅市场情况:
03年以前一次购房,地段好,但是品质低,面积小,置换需求明显周边城镇客户:
孩子求学;追风心理;县城工作安家首次置业的总价天花板:
55万外地投资客户比例下降:
5%-3%四年时间住宅价格实现了1800-2600-3500的“三级跳”,安吉普通主宅市场近年来发展迅速,属于内需性增长,前景继续看好,20,安吉别墅市场一览,安吉别墅市场发展比较偏缓,楼盘数量有限,外向性特征逐步显现,安吉别墅项目缺少好的项目带动,同时也缺少政府的引导。
安吉别墅市场一是起步晚,二是没赶上好的政策。
安吉业内人士访谈,21,代表楼盘:
茗仕雅墅,占地49915,欧式风情别墅分独联和双联,共104户,都附带庭院,名家设计,星级物业管理,24小时专业保安巡逻,闭路电子监控,出入口、道路、花园,高清晰可视对讲系统。
附近有凤凰山主题森林生态公园,内有高尔夫球场,体育馆(边上200米处)等高档设施,公园免费对外开放,2010年完工07年开盘至今,售出34套,均价5400,项目本身品质一般,加之形象太低,销售并没因为价格优势而表现出色,22,占地256亩,总建面4万平米。
容积率0.263400多平方米的会所基本配套一应俱全,会所两边分别设有公共游泳池、网球场、儿童游乐园。
景观方面,将水引入社区每户门前,形成岛的概念。
04年开盘时价格4000-5000,后期保持在7000-8000。
07年10月,二期香林群岛第一组团入市,均价约15000第二组团5月初开盘,43套已售出6套,均价15800。
代表楼盘:
汀香别墅,二期产品品质、园林景观方面得到提升,依托一期的实景震撼力大大提升了项目的高形象,成就了其目前安吉别墅市场的价格标杆地位,23,认知度较低区域的高端项目,如何获得项目的价值认同,建筑外立面和材质要自然精致自然水景的利用建筑风格上的差异化创新户型舒适度创新科技部品亮点做价值支撑,高形象,中高品质区域价值大于项目价值加强汀香别墅对板块拉动效应周边度假旅游项目的业主会员制将自己纳入政府的区域推介体系,会所基本配套俱全智能安防,专业物管品牌物管的嫁接菜单式星级酒店服务会所功能创新,借鉴,超越,区位、资源,产品、园林,服务、配套,汀香别墅对于本项目的启示,24,普通市场:
内需性增长,价格平稳走高,发展势头良好高端市场:
1.起步晚,发展缓慢2.没有形成相对集中的豪宅区3.品质不足,缺乏代表安吉形象的高端豪宅项目4.外向性特征显现,本地改善型需求依然不可忽视5.度假公寓/酒店式公寓是市场空白,安吉房地产市场小结,25,报告结构思路导图,项目属性界定,核心问题结构化分析,整体发展战略,项目定位,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,项目市场机会,启动期策略建议,整体定位,专题:
典型板块研究,26,地理位置的临近性:
都处于长三角2小时交通圈内发展模式的相似性:
依托各自的强势旅游资源,打造高端的休闲、商务、度假、旅游地产目标客群的重叠性:
项目推广容易渗透到江苏、浙江、上海、安徽等省市的客户,造成客户分流,从多个方面看来,青山湖板块、千岛湖板块发展对于本项目有重要的参考意义,典型板块研究,27,青山湖离杭州市38公里,临安市区3公里,是黄山、千岛湖及浙西旅游黄金线的必经之路。
青山湖被誉为临安第一景,临安新十景之一的青山湖国家森林公园,离杭州市区38公里,位于临安市东郊5公里,面积64.5平方公里,其中水域面积10平方公里。
青山湖为大型人造湖,建成于1964年,四面环山,生态环境良好。
湖区生活着240多种野生动物,有白颈长尾雉,白鹳、黑鹳,野鸭等。
湖之北有100万平方米,国内罕见的水上森林,其像一块翡翠镶嵌在碧水之中。
青山湖板块,青山湖被誉为“临安第一景”,是杭州休闲旅游的热门区域,典型板块研究,28,城市别墅,特征:
别墅的初级阶段,有城市成熟的配套第一居所不具有现代别墅元素无山水资源价格较高,近郊别墅,特征:
位于城市近郊山水资源不强势交通、生活配套日渐提高,依靠自我配套,远郊,之江片区别墅为代表,特征:
位于城市远郊有强势的自然山水资源配套缺乏,以闲林、小和山、银湖片区别墅为代表,以青山湖片区别墅为代表,九溪玫瑰园,桃花源、浪漫和山、富春山居,青山湖畔、青城山语间、锦绣钱塘,杭州别墅板块之江和小和山板块属第一层级已无更多供应,闲林、银湖位属第二层级供应量较大,而青山湖板块列第三层级,正成为市场新宠。
青山湖板块,典型板块研究,29,30,青山湖板块,青山湖板块的别墅楼盘已经形成气候,产品成熟且不乏亮点,比本项目更临近杭城,将对本项目形成强烈竞争,典型板块研究,30,31,随着绿城、大华等品牌开发商的介入,以及专走豪宅路线的通源的介入,青山湖将会出现一批顶级别墅,大大提升区域价值。
青山湖板块的第一批项目以经济型别墅为主,主打性价比,而第二代品牌开发商的入住将大大提高板块的区域价值。
以绿城青山湖玫瑰园为例:
项目走豪宅别墅路线,期望单套的价格都在600万以上,后期甚至可能会做1亿/套的天价别墅。
青山湖板块内未售项目,尤其是品牌开发商的项目的介入,将进一步刷新青山湖板块市场形象并推动区域价值提升,青山湖板块,典型板块研究,31,杭州市中心和城西客户为主,部分来自浙江其他城市,一般都是去过青山湖的,以第二居所和投资为目的,青山湖板块,32,杭州千岛湖板块,千岛湖的旅游开发从属于杭州东方休闲之都的旅游发展战略,是杭州的主打旅游名片之一,千岛湖地处杭州市淳安县,区面积573平方公里,有1078个岛屿,汇水区域10442平方公里。
千岛湖品牌成为杭州主打、浙江主导、全国著名的旅游品牌。
千岛湖为首批国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家黄金旅游线、全国森林公园十大标兵、国家AAAA级旅游区、国家级生态示范区、全国保护旅游消费者示范单位、浙江十佳美景、浙江省青年文明号景区。
杭千高速沪杭高速杭微高速05省级公路06省级公路杭甬高速甬台温高速,典型板块研究,33,千岛湖房地产市场兴起于自住需求,兴盛于度假物业,从产品形态看其发展历程经历了三个阶段,杭州千岛湖板块,产品形态和发展模式演变,典型板块研究,34,同时以资源为主诉求的度假类物业取代以价格和配套为诉求的本地居住物业成为市场发展的主流,并使得千岛湖市场外向特征明显,基本是本地客户购买,以部分湖景资源为诉求中高端,以优越湖景资源为诉求高档及顶级,客户构成及演变,客户全部来自于区域外,主要集中在江浙沪三地,其中以浙江客户居多,本地客户和外部客户各占一部分比例,外地客户主要是上海和浙江,以价格和配套为诉求低档,普通公寓,明珠花园千岛湖碧水花园,千岛龙庭丽湖馨居美都千岛碧云天,开元度假村翡翠岛桃园山庄绿城碧水清风,湖景别墅景观公寓湖景类别墅,景观公寓非景观公寓,杭州千岛湖板块,典型板块研究,35,区域别墅房源的客户全部来自于外地,主要是浙江的义乌、金华、杭州、台州等地,上海以及江苏的客户较少,目前千岛湖别墅项目的客户都是外地人,主要是江浙沪一带,其中尤以浙江的温州、杭州、义乌、金华等地为多相对而言来自上海的别墅客户较少(400万对于上海客户是个坎,高于400万的房子上海客户较少购买开元张经理)目前区域的别墅项目销售中心基本在外地或者在外地进行巡展,本地只留下接待中心,杭州千岛湖板块,已售,正售或将售,典型板块研究,36,千岛湖别墅项目一览,杭州千岛湖板块,未来将推项目,目前在售项目,已售代表项目,典型板块研究,37,目前很多别墅项目仍处于开发的过程中,项目间开发周期重叠性较大,08年后会有一个集中放量的过程,主要以高端别墅为主,区域项目别墅供应推量,区域项目别墅供应结构,杭州千岛湖板块,典型板块研究,38,翡翠岛在售二期,400-800平米,价格600-1200万,一车库,超大露台,部分带泳池,五星级酒店、会所,游艇码头、森林公园,滨江度假别墅5月26日开盘约110套主力户型,450平米左右,价格700-1600万,楼王双泳池,价格3500万全部带泳池,双车库,无地下室,每户600平米花园五星级酒店,游艇码头、科技无特色,天屿度假村预计今年下半年开盘约90套,450-850平米,价格1500-2500万,800-1500平米私家庭院,双车库,私家泳池,户户spa300米海拔,山顶别墅。
世界五强设计机构联手,酒店设计程泰宁院士休闲岛屿,游艇俱乐部,五星级酒店,会所,高尔夫地源热泵、门窗、电器、厨具、泳池设备、智能化系统全为世界顶级品牌,千岛湖在售/将售典型项目一览,以大庭院、五星酒店配套、水上娱乐配套等为特征的在售和将售项目引领千岛湖片区的别墅进入“千万俱乐部”,39,绿城为千岛湖市场引入了首个度假公寓代表了区域房地产市场发展的一个重要转折,绿城项目出现背景,90/70政策在千岛湖土地转让中的落实是绿城千岛湖公寓项目出现的政策背景绿城之前的房产开发项目主要是以别墅+酒店的模式运行,这是绿城项目出现的市场背景,杭州千岛湖板块,典型板块研究,40,通过与国际顶级酒店管理集团联手,绿城着意打造一个顶级的大型度假酒店公寓群,项目资源特征,项目基址西、北、南三面临湖湖景面异常开阔兼具千岛湖镇中心区位成熟繁华的配套便利,一座五星级喜来登度假酒店一座酒店公寓两座七十年全产权高级度假公寓三座湖景公寓,项目组成结构,配套结构,水上娱乐区、游艇俱乐部超过40000平方米的大型休闲、娱乐、商业配套区城市商业街区,顶级五星酒店+完备的配套设施+湖景公寓,项目亮点,200亩项目,40亩沿湖景观4泳池,5星酒店,游艇俱乐部淡水源热泵空调系统代管代租,享受50%客房受益,41,从销售情况看,项目取得了巨大的成功,其购买客户主要基于绿城会老客户,绿城首期开盘状况,开盘日期:
2007年8月25日开盘地点:
选取在杭州,同时项目现场设置了接待处房源推量:
户型70-400平米,主力户型75平米,175平米项目首期推出的精装修房源,70m2户型占到70%销售情况:
开盘几天内基本销售完毕,销售均价在18000元/m2客户来源:
杭州客户占到50%以上,部分上海、宁波、温州、义乌、萧山客户置业目的:
推售的房源中三分之二用于投资,三分之一自用度假,开盘楼体,样本展示带,样本间,42,绿城项目的成功除验证了市场存在对高端度假公寓的需求外,更打开了此类物业价格上升的通道,对本案的开发有一定借鉴意义,绿城千岛湖公寓是绿城在千岛湖区域的首个项目绿城千岛湖公寓项目开发周期长达6年,这预示着两点:
(1)绿城依托此项目建立绿城在千岛湖区域市场的影响力
(2)通过拉长开发周期,分享千岛湖房地产市场发展的成果,追求利润最大化,绿城项目战略分析,43,区域价值,市场机会启示:
片区都经历过发展缓慢的阵痛,片区的崛起往往伴随着品牌开发商的入驻千岛湖是第一层级,青山湖的认知度和成熟度也领先安吉,安吉认知度的提升仍需时日安吉资源、人文有优势,需要加强自身配套和服务,整合周边资源和配套以高调形象宣传和入市,勇于承担区域价值的领导者的角色,千岛湖:
经历快速发展,价值突出,有望成为未来长三角富人俱乐部青山湖:
杭州别墅新兴板块,价值将进一步得到挖掘灵峰景区:
先天条件优越,作为后起之秀,即将进入快速发育期,板块研究小结,44,产品:
千岛湖:
度假公寓价格7000-16000,别墅面积跨度较大240-800平米,350左右是主流,别墅开始走顶级豪宅路线,总价700-2500万,千万级别墅已经成为主流。
青山湖:
目前别墅面积在300-550平米,主流总价400多万,显现走豪趋势,未来总价将向600万迈进,甚至有望出现千万及亿元别墅。
产品注重用材,安装了智能、安防、节能等科技部品。
市场机会启示:
产权式酒店公寓/度假公寓:
已被先进区域的市场验证过,且安吉市场空白机会产品产品差异化与产品创新(建筑、园林、户型、科技)总价控制,加强产品性价比,精品小独栋(300平米以下)有市场空白,板块研究小结,45,客户:
千岛湖:
由于产品远远超过“第二居所”的概念,已经成为对稀缺资源的征服性占有,购买奢侈品的概念,别墅客户来源地有所转变,高端客户向顶级客户过渡。
(杭州客户比例下降,金华、绍兴等浙江城市客户比例上升,上海客户不多,房产、金融、外贸等老板,上市公司老板)青山湖:
客户还主要处于首次购买别墅、“第二居所”、投资保值增值阶段,主要来杭州市中心和城西,部分来自浙江其他城市,市场机会机会启示:
千岛湖的客户层级与我们的目标客户群已经发生错差青山湖板块与我们更具相似度,尤其对于杭州客户的争夺是威胁,板块研究小结,46,通过板块分析,结合项目自身情况、开发商目标、区域市场情况,对本项目更为清楚的认识:
在项目定位、物业发展乃至后期营销方面我们应该遵循以下三原则:
树立高形象:
在认知度不高的区域,把握高形象是高端物业走量的基础要求拓宽产品线:
适当的产品组合策略,面向更宽的客户层提升性价比:
通过产品细分控制总价,通过面积赠送、配套服务等方式提高产品性价比,板块研究的启示:
相对不成熟的板块里,一个度假区远郊第二居所项目抓住市场空白机会,抓住客户机会,规避风险,确保先期现金的迅速回流尤为重要,47,案例借鉴一:
深圳万科东海岸,48,住宅物业分布于原生资源最优区域,配套则分布于资源次优区域,通过园林景观弥补资源的不足,规划指标总占地:
34万平方米总建面:
27.5万平方米容积率:
0.8覆盖率:
15%绿化率:
40%规划布局:
以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想,使所有建筑最大限度的拥有景观以社区中心和中央景观为核心,点式布置产品依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅原有溪水顺势自然流入社区中心的水面以林荫道沟通社区与大梅沙的联系,配套功能区,居住功能区,规划布局,49,“万科东海岸,国际花园社区,真正引领世界的海岸生活!
”,项目定位:
休闲度假为主的住宅社区目标客户:
周边区域或深圳市东部的自住客户度假客户预期有升值期望的投资客户,海,海,形象定位,50,四年四期,物业类型由混合向单一集中,容积率“低开高走”,配套逐步完善,开盘时间,2003-7-5,2004-7-3,2006-8-26,2007-12,一期,二期,三期,四期,开发分期,51,建筑形象统一于“亲海、亲自然、高贵、独特”的特点,体现海洋文化的海滨建筑风格与特色鲜明的异域风格,建筑风格:
现代滨海风格融合国际风情与本土特色,演绎热带简约的生活环境强调内部建筑元素和外部景观的结合,鼓励室内外生活交融,营造回归自然、休闲、浪漫、世外桃源的风格运用西方海洋城市的一些特有建筑符号,如大尺度露台、滑动玻璃门园林风格:
热带风情为主蓝绿交融的设计理念开放式加勒比海商业街山地公园和大湖面,建筑、园林风格,52,在规划和产品设计中通过各种元素建立与海的联系,营造海居意象、度假意象,沙滩泳池,蚌壳式对讲机,海鱼式对讲机,沙滩排球场,海岸生活嘉年华,沙滩泳池,建筑小品,53,多元化产品组合,迎合不同置业目的的客户群,产品组合,54,东海岸通过重塑区域价值、新生活理念的倡导、高性价比策略,塑造核心竞争力,实现持续“热销”,重塑区域价值,广告主打语:
深圳,向东看充分宣传和利用大梅沙旅游配套,强化度假概念,化解对陌生区域的抗性重点营销东部海岸区域,多角度强调区域和项目的未来升值空间,倡导“海岸生活”方式,广告主打语:
引领世界的海岸生活推广“蓝色居住文明”宣传“海居梦想”最佳海岸线居住距离,可观海景也可下海:
与市中心保持12公里的适度距离,花30分钟即可远离都市喧嚣;与大梅沙海岸保持10分钟步行距离,往里走是宁静的纯自然森林,往外走是可参与的喧闹沙滩海岸现场充分展示海岸生活方式系列活动演绎海岸生活方式,低开高走的价格策略,前期迎合客户多种需求,物业类型多元化“别墅”标杆产品,塑造高端形象低开高走的价格策略,增强项目的投资价值,营销策略,55,东海岸客户经历了从投资、短期度假向长期居住的转变,物业价值持续提升,开盘时间,2003-7-5,2004-7-3,2006-8-26,2007-12,6500,9500,15000,30000,14000,10500,联排,高层,随着东海岸生活配套的完善及周边区域的成熟,对置业者来说,东海岸已发生两个转变:
从海岸生活到生活海岸从第二居所到第一居所,客户演变,56,万科东海岸案例启示,1,2,3,57,案例借鉴二:
无锡圣芭芭拉,58,案例无锡马山圣芭芭拉,郊区非城市发展方向低密度大盘,关键词,59,项目的三个主要困境偏远、非主流和缺资源,马山,太湖,十八湾公路,滨湖新区是现阶段发展热点规划中片区功能尚未定义,靠山不亲山邻湖不望湖,通过十八弯公路连接市区距离无锡城中区约35公里,困境一:
离市区距离远,困境二:
非城市主要发展区域,困境三:
对资源的占有不强,60,项目采取的措施高品质低总价、新建价值体系高调营销和以自身为资源,应对策略:
1:
锚定中高端人群,前期配套大量投入,低开高走;2:
跳出城市固有的评判体系,打造城市的“另一极”;3:
靠自身打造景观体系,建筑、园林实景展示,体验式营销。
实现效果:
一期推出TownHouse均价6300元/平米,宽景House5300元/平米,超过万科在滨湖片区的同形态产品价格;市民普遍认可区域价值,客户以多次置业人口为主;,61,报告结构思路导图,项目属性界定,核心问题结构化分析,整体发展战略,项目定位,客户定位,形象定位,产品定位,物业发展建议,项目市场机会,启动期策略建议,整体定位,专题:
典型板块研究,62,挖掘区域价值,重塑区域形象,展示全新生活理念,营造项目意境,树立高端度假社区形象,区域资源整合,拔高项目占位,整体发展战略,准确的产品组合策略,走差异化路线,完善的配套设施(游憩/餐饮/运动),全面打造核心卖点,稀缺的,健康生态的
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 世联 浙江 安吉 别墅 项目 定位 物业 建议 报告 _162p_