重庆仁安龙城国际提案.ppt
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重庆仁安龙城国际提案.ppt
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2011-08-18,宏观商业环境,区域商业,产品价值,项目定位,项目资源,招商运营,它山之石,商业主题,宏观商业环境,房地产宏观政策,国八条(2011年1月6日),导向,明确房价控制目标,扩大和加强限购范围,抑制住宅投资投机性需求。
房产税(2011年1月27日),导向,房产税的试点使购房者观望气氛浓厚,商品房销售出现不同程度的下滑,重点遏制高端消费,抑制住宅投资性购房。
六次调整存款准备金(2011年6月14日),导向,存款准备率的持续调整,会加剧楼市买卖双方的博弈,最终会导致楼市成交量增幅的逐渐回落。
一房一价(2011年5月1日),导向,有利于落实楼市调控,禁止开发商捂盘,能够有效抑制房地产违规行为。
调控还在继续,指向非常明确:
抑制投资性需求、规范改善性需求、保护刚性需求。
市场正在销售的产品呈现“大小两极”销售困难的特征住宅市场成交冷淡,投资方向转向商业市场。
房地产市场成交,截至6月,今年上半年住宅产品销售34026套,销售总面积3297730.93平方米,销售套数和销售面积分别同比仅仅上涨了2.2%和6.74%。
但与此同时,上半年的商业地产却迅速发力,势头远远超过传统的市场主力住宅。
统计数据表明,今年1-6月重庆主城区内商业产品销售10556套,销售总面积947417.37平方米,销售套数和销售面积分别同比去年上涨了69.85%和73.79%!
商业地产投资风生水起,众多知名发展商投资商业地产的比例放大。
国家鼓励内需及第三产业的发展将对商业地产推波助澜。
在今年上半年的几个月时间中,除了在临近的5月商业稍微显得有点疲软,其余时间的表现一直都比较抢眼,特别是在3月份,更是出现了商、住销售大幅反差的现象。
住宅产品无论是同比还是环比的数据都出现了严重下滑,而商业板块的销售数据则无论是同比或环比的数据都出现了大幅上扬,重庆商业地产综合体项目今年将突破80个,保利未来3年的商业投资比重将达到总投资的30%,中海也将在重庆同时运作三个商业项目.,城市主要商业布局,城市向北,龙头寺作为北部区域版块发展潜力较大龙头寺10分钟距离有观音桥、江北嘴两大商业与商务的核心版块,未来发展将寻找其市场缝隙与依托资源,目前而言尚未形成商圈发展的态势;,龙头寺,城市向北,城市北部商圈及网点发展迅速;,观音桥已成为城市北部商业主要聚集地;,江北嘴将成为城市未来的核心CBD;,龙头寺居两者期间,商圈格局尚未成型;,商业研究分级模型在商业分级模型中,本项目属于区域性商业属于典型的外向型商业,宏观商业环境,商业地产投资与租赁市场活跃,市场环境好,城市向北,区域商业市场环境较好,区域附近已有较为成熟的商业商务中心,区域版块商圈发展尚未成型,项目整体属于区域型商业,一期为邻里型,在对该项目作实地考察的时候,我们驱车绕着鱼洞驶了一大圈,却发现浓缩鱼洞人生活方式的地段就这么一小圈,我们也惊喜的发现我们的项目就在这一小圈的中心位置,发现这一小圈、这一大圈里的他、她.他们在那里,我在哪里?
这需要我们感性的认识和理性的研判!
中天广场占地21170平方米,协信巴南天地建筑面积8.01万平方米,其中商业部分面积5.43万平方米,建筑面积5.83万平方米,占地面积1.28万平方米,黄泥磅商圈超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、零售、酒店,本案,五里店商圈超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、零售,火车站商圈超市、餐饮、休闲、服务、零售、酒店,鲁能星城320万方商业街区+集中商业,龙头寺公园,体育公园,北城中央,安置房,保利香槟,爱都会,安置房,盛创项目,中渝项目,金科花园,长安华都,长安丽都,上品16,天江鼎城,东和花园,御景天成,洋河花园,区域商业大态势,商圈脉络,商业形态,消费地图,业种业态分布,人潮、人流、聚集,区域商业,人流,商业脉络,汇聚,档次,新兴商业形态缺乏,大型休闲公园分布,新溉路、天宫路主轴,集中式商业缺乏,扼守公园北大门,百货零售主力店缺乏,餐饮、娱乐、休闲,休闲景观氛围利用,主体型商业缺乏,交通人流,生活类商业为主,社区人流,步行休闲文化缺乏,主题特色缺乏,街区类商业形态分布,社区型商业为主,社区、交通枢纽分布,社区及交通人流导入,区域及交通人流组织,公园休闲人流导入,生活类主力店为主,便利性设施缺乏,宏观商业环境,区域商业,产品价值,社区类街区型商业为主,无集中效应,主题式商业缺乏,主题文化元素稀缺,商业元素、文化元素、人性化尺度缺乏,百货零售类商业缺乏,难形成商圈演变,商业模式较为传统,赢利模式较为单一,033-1,033-1,032、031-1、030,规划布局,产品类型判断,产品昭示性,人流动线,物业条件,产品昭示性判断,产品对人流的影响,实用性满足,高层合围,内街尺度,内广场,无外广场,内街人流导入较难,新溉路沿街昭示性佳,人性尺度不足,内街布局,局部独栋,一期商业体量1.8万方,无规模效应,内广场功能完善,适合零售类商业展示,外部动线,临街商铺,街区式产品规划,产品价值,天宫路沿街绿化遮挡,配套类及餐饮娱乐类,产品尺度,产品尺度判断,商业向高楼层渗透,主力店人流的利用,垂直动线需整合,引主力店人流进内街,产品商业性包装,广告、导视系统等,各功能物业条件满足,业态规划,预先设计,宏观商业环境,区域商业,产品价值,街区式内街产品规划,克服内街人流导入难,一期商业无规模效应,定位宜专、精、深,局部招商性较好,局部昭示性差,合理利用,预先考量物业条件满足,商业包装到位,宏观商业环境,区域商业,产品价值,项目定位,一种商业、一种居家满足前所未有的满足,商业,建筑,写字楼,建筑领域,产品尺度,办公居住满足,主题聚客,住商混合,定位,YouAreHere!
仁安品牌,赛伊法则,商业环境,办公,空间,Commerce,Residence,空间相融界面,商业界面,办公界面,宏观商业环境区域商业环境,办公公寓领域影响,主题式商业缺乏,相关主题元素缺乏,商业休闲文化,人性尺度不足,忽略购物逛街心理,缺乏安定、参与娱乐的空间,商业感官缺乏,商业便利、趣味、舒适性不足,商业主轴不足、缺乏商业领域感,无商业地标建筑,建筑相融界面,追求开发最大化、降低办公及住宅生活品质,堆叠体量过大失去生活本质,缺乏人性化办公与居住空间,只满足基本需求,商业干扰,尚未研发住商混合最佳模式,高层公寓无地景,缺乏小区环境感,本案建筑领域,人性尺度商业尺度,商务、居住满足,缝隙,需求,主题聚客最优场所,城市最适商业居住混合提案,项目定位,YouAreHere!
仁安项目品牌,SaysLaw赛伊法则,精确目标客群的主题定位,在建筑、景观、,灯光、导视、广告、业态规划、租户组合等,全面围绕项目的主题定位融入主题文化元素,业态规划、产品定位满足主题聚客,同时促动,人流水平与垂直、外部与内部人流的循环与互动,满足人性化尺度、商业尺度的硬件设计与环境,项目边界的办公与生活领域感,住商各得其所的新城市哲学,大隐于市的居家私密保障,完善配套的城居公寓,置身主題消费商业的内需满足便利,氛围,同时相融于商圈环境,体现场所领域感,业态互动策略、商住互动策略保证项目经济,效益的最大化的同时突化在步行街理所當然的主题聚客第一品牌地位,特色商务配套的功能满足,地标建筑对主题文化精神的精彩诠释,以商业为主脉络的城市品质生活空间,置入,商、办公、居住复合功能的统一实现,家庭娱乐的主题定位,家庭生活关联业态的扎堆与氛围营造,策略思想的三条主轴,创意文化产业的主题定位,独具魅力的精致商务与商业,家庭生活购物、生活机能配套的基本满足,同时满足家庭娱乐、聚会、宴请、休闲等消费需求的满足,增加儿童类娱乐设施与家庭娱乐环境氛围的营造与商业包装。
商业定位策略,时尚零售的主题定位,引进新兴的商业模式强势切入,创意类如建筑设计、视觉设计、广告设计、服装设计等创意文化类公司的引进,形成办公工作室、商铺展示的商业与展示的互动,同时引进餐饮、休闲类及部分商务配套,重庆区域独有。
引进城市精品奥特莱斯、零售加盟中心等的商业模式,以特色零售类克服非传统核心商圈区位的弊端,形成城市区域独有的时尚零售主题商业街区,提高形象,增加附加值。
amative,家庭生活,书局,便利店,培训,超市,移动通讯,拍照,诊所,洗衣,邮局,家居,床上用品,家庭购物,饰品,礼品,鞋帽,化妆品,运动,服饰,户外,家庭休闲娱乐,西餐,红酒,咖啡,游戏,茶艺,中餐,雪茄,休闲食品,银行,KTV,玩沙,亲子,玩沙,快餐,网吧,西点,甜品,健身,BAR,Watsons,洗衣,药店,眼镜,茶坊,面包,家纺,冲印,与超市互动的生活机能业种,以休闲浪漫的咖啡.轻食.西式快餐,使顾客停留带动人气与消费,餐饮娱乐,客源共享,形成规模,独具特色,KTV,异国餐厅,雪茄会馆,小酒吧,美容SPA,棋牌室,健身中心,DISCOPUB,体健推拿,香熏推油,VIEW,餐饮娱乐,客源共享,形成规模,独具特色,以儿童娱乐、室内玩沙等娱乐项目带动相关儿童零售与家庭娱乐文化氛围的营造。
DO都城,项目主题元素表现于景观、亮化、广告位、导视系统、橱窗、道具、小品既是氛围的营造,同时满足商业的推广、昭示的需求以及通达的便利,让领域内没有商业死角,Streetfurniture事件,内街可以餐饮休闲业态营业空间的室外延伸来弥补,同时结合景观、小品、贩售屋等道具消化内街空间,增加营业面积同时营造氛围,顶层空间美化处理。
商务,商业,展示,工业设计,产品设计,软件设计,新材料设计,工程勘察设计,建筑设计,装饰设计,景观设计,管理咨询,会展服务,广告设计,证券咨询,动漫产业,媒体策划,影视制作,艺术创作,时装设计,工艺美术设计,休闲娱乐,影视影音,特色餐饮,咖啡轻食,商务中心,商务配套,主题餐饮,艺术展示,手工零售,艺术会展,创意工坊,工业设计媒体设计建筑设计广告设计培训教育,创意工坊,上海2577,1,2.项目初步设想:
连锁加盟基地连锁加盟又称特许经营,英文(Franchise),是指授权商(Franchisor)将其成功的品牌、产品和运作模式传授给受许者(Franchisee)使用,获权畅销的产品或服务。
人流,辐射范围,辐射全国乃至港台地区,展示、洽谈、交易一体化基地,加盟企业办公,洽谈,管理层次,总部办公,中国连锁加盟产业服务基地,加盟展示,连锁品牌商业门店体验档次信,现代、时尚、创意的结合,产业配套规模协会、培训评估、融资、担保等,息流,空间、建筑体量具备做大潜力,1,2.项目初步设想:
连锁加盟基地将众多的连锁加盟企业整合在某个特定的地理区域内,通过横向和纵向的整合,打造完备的产业链,逐渐形成连锁加盟产业集聚区。
集聚区内的企业共享政策资源、良好的公用基础环境设施、信息交流与共享等。
其基地的产业行程机制如下:
基础内容连锁加盟企业的展示、交易、与体验,同事满足社区服务,连锁加盟基地产业形成机制,商,互生,消,互生,加,互生,企,互生,总,互生,衍,核心内容连锁加盟企业办公、,铺展示,共赢,费体验,共赢,盟洽谈,共赢,业办公,共赢,部培训,共赢,生服务,行政、商务洽谈基地,具体产品,餐饮休闲,美容服饰,专业门店,生活消费,文化消费,专业市场,法律机构,金融服务,咨询,行政总部,行业协会,培训基地,专业学校,中介,评估,典当,1,2.项目初步设想:
连锁加盟基地n连锁加盟基地概念首先由台湾传入大陆,一般涉及到三个层次的概念,一层是连锁加盟门店、商业门店聚集;二是连锁加盟办公、会议、行政等;三是相应的配套、协会、酒店、评估、融资担保、餐饮等,加盟洽谈,商贸展示,企业办公,加盟企业办公、洽谈,总部办公,中国连锁加盟产业服务基地,加盟展示,连锁品牌商业门店体验,消费体验,总部培训n连锁加盟基地第二层次的总部办公则是创意产业园区的主体构成。
分布在大楼内部,包括建筑面积需求大的培训、会议等。
产业配套协会、评估、融资、担保等,社区服务n作为第一层次的加盟展示主要利用首层及二层沿街店面,构成种类丰富、氛围热烈的商业街形式。
咨询,金融,协会,中介,人才,n第三层次的产业配套,除了散布于园区内部,同时也将逐渐扩散到园区周边,带动园区周边街道发展改造。
商业一期可导入之百货专柜品牌如:
运动:
NikeNIKEGOLFAdidasColumbiaNorthFaceMIZUNOnewbalancePUMAKappa休闲:
HenryCottonsNAUTICATheReebokSisleyU.S.POLOLACOSTEWolseyESPRITJOJOGUESSNINEWESTCK5thSTREETLevis上述品牌均有outletfactory,商业一期可导入之百货专柜品牌如:
目前国内可采加盟模式经营可解决货源问题品牌建议ARMANIHUGOBOSSVERSACEDOLCE&GABBANAJustCavalliDunhillCKMaxMaraTRUSSARDIGUCCIFERREBALLYMIUMIUPRADANIKEadidasMIZUNOConverseUMBRO自营方式:
进货自营(FoxTown)-面积需求适合,国内外时尚百货资源,品牌连锁餐饮资源,国内外知名品牌代理商,电器及IT数码卖场资源,大型超市资源,家居卖场资源,建材品牌资源,各主力店.特色店拜訪工作,各主力店.特色店拜訪工作,各主力店.特色店拜訪工作,宏观商业环境,区域商业,产品价值,项目定位,项目资源,它山之石,商业主题,商户储备与二次招商调整,零售.生活配套.中小餐饮,餐饮娱乐休闲,主力店招商与包装,服装饰品化妆品鞋帽皮件家居银行/电信.轻食.,主题餐饮特色餐饮休闲餐饮快餐KTV/BAR游戏健身其他休闲,业态优化租户储备与优化,超市.大型餐饮大型娱乐,第四阶段,第三阶段,第二阶段,第一阶段,招商进程策略,物业条件考量,合同谈判及意向签约,品牌落位,主力店推广,形象推广,物业条件考量,合同谈判与签约,品牌落位,调整业态与租户储备,主要商家签约仪式,环艺形象包装,运营管理筹备,租户考核与筛选,租户进场与装修管理,开业筹备与活动,活动企划,品牌推广,租户管理,运营管理,物业管理,招商作业流程,电话联络双方互访填写厂商数据表,电话联络双方互访填写厂商数据表,招商作业控管窗体,谢谢!
方案尚有不完善之处,还望斧正。
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