X年大冶市房地产二级市场调研报告.docx
- 文档编号:17840174
- 上传时间:2023-08-04
- 格式:DOCX
- 页数:26
- 大小:26.02KB
X年大冶市房地产二级市场调研报告.docx
《X年大冶市房地产二级市场调研报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《X年大冶市房地产二级市场调研报告.docx(26页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
X年大冶市房地产二级市场调研报告
大冶市房地产市场
调研报告
天峰地产顾问##
2010年3月
前言
天峰公司自从2005年底进入大冶市场以来,至今已步入第5个年头,我们公司一直以来秉承着“尊重市场、客户第一、服务至上、贵我双赢”的工作原则,致力于房地产销售行业。
公司从小到大,从弱到强,离不开市场的支持,更离不开广大开发企业领导与##的培养,怀着一颗感恩的心,我们始终在无私的奉献着自己的智慧来回报社会。
作为一所服务性公司,在面对大冶房地产市场与广大业内##时,我们思考很多:
如何更好的了解大冶房地产市场?
如何掌握最新的大冶房地产市场动态?
如何为开发企业所开发的项目提供详细的市场数据支持?
如何为开发企业建立良好的市场口碑?
为开发项目建立良好的市场形象?
如何解决项目推广及销售过程中的疑难问题?
如何更好的为大冶房地产市场奉献自己的智慧?
……
带着诸多思考,我们深感掌握市场信息的重要性,带者诸多疑问,我们展开此次“2010年度大冶房地产市场调研”工作,一种求知的责任感油然而生!
一、市场调研报告说明
1、市场调研对象:
大冶市房地产市场各在建、准建、报批及网上备案楼盘。
2、调研目的:
2-1、真实显示大冶房地产市场楼盘现状及政策动向;
2-2、为准开发项目的投资、规划及建设提供参考性数据;
2-3、为在售项目的销售及推广提供真实的依据。
3、调研方式:
3-1、踩盘
踩盘是目前该调研报告数据来源的主要方式,它由2种人员完成,1是策划师,2是置业顾问。
在每期调研报告更新期内的第1月,人员将会通过各种名目以不低于3次的上门,分批次的对各楼盘现场售楼部进行资料收集,在下月初提交至公司进行资料汇总及分析,并于每期调研报告更新时间结束前,将新增内容补充至调研报告中。
3-2、咨询
咨询是该调研报告数据来源的补充方式,它主要由公司的中高管人员完成。
作为有机会能接触开发商及政府相关管辖部门领导的人员,对项目未公布的数据及政策的动向会先一步了解,该部分资料将会即时通报公司与其它资料汇总,并于每期调研报告更新时间结束前,将新增内容补充至调研报告中。
4、调研内容:
4-1、房地产市场的现状及前景预测;
4-2、各在建、准建、报批项目的基本数据及单个项目的分析;
4-3、政策影响及动向。
5、其它补充说明:
5-1、该市场调研报告内容由天峰地产顾问##提供;
5-2、该市场调研报告不包含小产权项目及建筑面积低于2万方的项目(特殊项目除外);
5-3、该市场调研报告为2010年第一期,此后天峰公司将不定期对《大冶房地产市场调研报告》进行更新,保证市场信息的真实、及时、准确、可靠性。
二、大冶房地产市场发展状况
1、放盘量分析:
从2008年至今,大冶入网销售项目为33个,全市商品房供应面积469936.8㎡。
其中,2009年新增项目12个,新增项目可售套数608套,新增项目可售面积83939.86㎡,2010年新增项目5个,新增项目可售套数628套,新增项目可售面积79851.19㎡;往年结转项目28个,目前可售套数2462套,可售面积390085.61㎡。
2、需求特征:
大冶当地老百姓在购买房屋时,大部分比较喜欢120㎡左右三房两厅的中大户型,相对家庭经济条件比较好的,可能会选择140㎡左右或以上的大户型,以改善居住环境。
而目前90㎡左右的中小户型在楼盘中所占有的比例都较小,一般选择此类户型的消费者以年轻的置业者居多。
3、居住习惯:
大都喜欢座北朝南的房子,认为这样的房屋通风采光较好。
大冶以前所销售的商品房大多是6-7层的多层楼房,随着收入的增加和经济条件的改善,并在部分外来有实力的开发商的带领下,越来越多的电梯小高层和高层楼盘出现在大冶市场上,并逐渐形成未来城市房地产的发展趋势,被当地居民所接受,且成为未来城市高端楼盘的象征。
4、价格分析:
本市房价2008年与2007年相比上升了7%,2009年与2008年相比,房价上升幅度更大,为17%,2007年的房价平均每平方米在2100元,2008年的房价已达到2100-2500元/平方米,2009年至今的房价已达到2400-3000元/平方米,大冶之所以出现房价上涨、房屋供不应求的情况,主要除了因为前几年大冶的土地供应量不足,政府供应土地量偏少,开发量少之外,还由于2008年金融危机前后,房地产市场不稳定,造成了很大一部分购房客户处于持币观望态势,从而累积了不少刚性需求客户,在2008年下半年过后得以释放。
从2008年下半年起,大冶市在城北新区大冶大道、新冶大道、金湖大道两侧,投资开发许多大的项目,建设功能齐全、管理完善、设备先进、环境优雅的住宅小区。
从本次市场调研的情况来看:
多层住宅楼的价格一般在2400—3000元/㎡之间;带电梯的小高层或高层住宅,一般在2400—3000元/㎡之间,最高的有达到3000元/㎡以上的。
(如即将面世的“两湖天下”项目销售均价预计达到3200元/㎡以上。
)
5、建筑特点:
由于开发成本增加、开发商追求利益最大化以及大冶部分市民的观念转变等原因,大冶目前在售的楼盘都是以高层电梯楼房为主,当地称多层为“楼梯房”,高层为“电梯房”,且沿路或主干道的一般都带有联体的2—5层的底层商业,如铜都国际、云顶花园、恒大·现代城等。
6、建筑色彩:
大冶市过去的房屋外立面大都以红白或黄白相间的颜色为主,比较单调,为当地楼盘的一大特色。
目前在售和新开发的大多项目已经逐渐趋向走高层路线,以提升楼盘档次,并为当地消费者所接受,如怡景花园、铜都国际等以29层和32层,都是新生楼盘的形象名片。
7、绿化风格:
由于大冶土地价格不断上涨,大部分项目都缺少绿化设施的建设,有的甚至几乎没有绿化,只有极个别的几项目,如湖景花园在小区内部有一些人工湖和绿地广场,君临天下、滨湖康城等少数几个项目,有一部分的园林配套,但大冶近年来开发的新项目总体缺少绿化设施的建设。
8、物业管理及配套:
大冶市近年来,开发商大多都将自己新开发的项目定位在中高端楼盘上,开始引进现代物业管理,如湖景花园等,引入了部分智能物业管理概念(如闭路电视监控、可视对讲、门禁系统、车辆出入管理等)。
配套方面都很单一,个别小区只有简单的游乐健身设备,没有具体的人性化配套设施,如网球场、游泳池、会所、小区背景音乐等。
9、营销方式:
大冶市场缺乏系统的营销手段,整体营销水平档次偏低,大部分楼盘连楼书资料都没有,拿着图纸卖房是普遍现象。
销售员的整体素质普遍不高,2008年以前只有极少数几个有档次的楼盘委托代理公司代理,而当地房地产开发商大多缺乏专业性,2008年下半年以后,越来越多的开发公司委托代理公司进行销售,代理公司源于其专业性与对市场的敏感性,策划和推广设计较并报颖,如铜都国际户外围栏广告很有特色。
项目基本上是以本地开发商开发为主,也有少量的外地有实力的开发商,开始进军大冶房地产市场,并开始聘请营销策划公司为其楼盘做全程营销策划,以提升项目档次和市场知名度,打造品牌形象。
10、宣传推广:
大冶楼盘在宣传推广方面也基本上处于较初级水平,以宣传单页和条幅为主要宣传手段,且部分楼盘宣传单X的印刷质量、内容也较为粗劣。
只有少量的楼盘做了系统化的宣传,如云顶花园,事实证明,系统有效的宣传推广对于商品房销售的促进作用还是挺大的(云顶花园开盘当天销售量达到177套,创造了大冶房地产市场上的开盘销售套数记录)。
三、楼盘单项分析
本次大冶市场调研项目共计29个,其中单项分析项目20个,具体情况如下:
项目名称
育才华府
开发公司
##兴源房地产开发##大冶分公司
建筑规模
2栋25层高层,总建筑面积3.4万方
销售热线
0
地理位置
大冶市北门路6号(北门宾馆正对面)
工程进度
已封顶.
电梯户数
2梯4户
开盘时间
2009年7月
交房时间
2010年11月
销售价格
均价2800元/㎡
优惠幅度
无
优势
1.位于市中心地段,交通便利;
2.周边生活配套设施齐全,生活便利;
3.户型多样化,选择面较宽。
劣势
1.紧邻大冶中心客运站与菜市场,环境恶劣,人员混杂,噪音大;
2.项目被周围多栋建筑环绕,15层以下,采光度极差;
3.楼间距小,密度大,生活舒适度低;
4.无小区,绿化率低。
项目名称
天怡嘉园
开发公司
##正宏房地产开发##
建筑规模
2栋32层高层,总建筑面积6.8万方
销售热线
0
地理位置
大冶市矿业大厦(风华幼儿园)斜对面
工程进度
已封顶
电梯户数
2梯4户
开盘时间
2009年11月
交房时间
2010年6月
销售价格
均价2750元/㎡
优惠幅度
一次性付款9.8折
优势
1.南北通透,采光效果好;
2.紧邻大冶标志性建筑——矿业大厦,2路、12路公交车沿途停靠,交通较便利;
3.户型多样化,选择面宽;
4.周边生活配套设施较齐全,生活便利;
劣势
1.无小区,绿化面积小;
2.楼间距小,密度大;
3.相对同地段其他楼盘,价格偏高。
项目名称
铜都国际
开发公司
##市长龙房地产开发##
建筑规模
1栋25层高层,1栋33层高层,总建筑面积6.4万方
销售热线
0
地理位置
大冶市新冶大道与下黄路交汇处
工程进度
已封顶.
电梯户数
2梯4户
开盘时间
2009年11月
交房时间
2010年12月
销售价格
均价3000元/㎡
优惠幅度
总价最多优惠2万5(特定大户型)
优势
1.交通便利,出行无忧;
2.周边生活配套设施齐全,生活便利;
3.户型设计美观实用,现代感强,多种户型,选择面宽;
4.大冶目前唯一双层地下智能停车场,顶尖的物业管理设施,楼盘品质高;
5.规划底层5层大型商业群楼设计,商业前景看好,升值潜力大。
劣势
1.紧邻城市主干道,来往大型车辆较多,灰尘较大;
2.销售价格高,购房门槛高。
3.部分户型呈东北、西南朝向,采光通风效果受影响;
4.无生活小区,绿化率低。
项目名称
广厦名城
开发公司
大冶市广厦房地产开发##
建筑规模
1栋28层高层,1栋23层高层,总建筑面积8.9万方
销售热线
00
地理位置
大冶市华中学校对面
工程进度
已封顶.
电梯户数
2梯6户
开盘时间
未举行开盘仪式,预售许可证领取时间为2009年11月
交房时间
2010年5月
销售价格
均价2650元/㎡
优惠幅度
总价最多优惠2000元
优势
1.相对周围其他楼盘,绿化率较高;
2.户型设计坐北朝南,通风效果佳,采光效果好;
3.高性价比,居住舒适度高;
劣势
1.沿途无公交车站,出行较为不便;
2.周围生活配套设施稀缺,生活较为不便;
3.部分户型呈多边形设计,影响室内布局及美观。
项目名称
金色嘉园
开发公司
##市万众和房地产开发##
建筑规模
2栋24层高层
销售热线
0
地理位置
大冶市七里路市公安局旁
工程进度
一期已封顶.
电梯户数
2梯6户
开盘时间
2009年7月
交房时间
2010年8月
销售价格
均价2400元/㎡
优惠幅度
无
优势
1.通风采光效果好,明厨明卫、零暗房;
2.户型设计美观实用,现代感强:
双景观阳台设计、4.2-4.5米超阔飘窗、干湿分区;
3.价格优势明显。
劣势
1.无生活小区,绿化面积小,楼间距小;
2.项目周围生活配套设施较稀缺;
3.户型单一,缺乏两房设计,客户选择面较窄;
4.2梯6户设计,电梯使用频率高,业主出入较为不便。
项目名称
万和广场
开发公司
大冶市万和房地产开发##
建筑规模
1栋28层高层
销售热线
0
地理位置
大冶大道与下黄路交汇处
工程进度
已封顶.
电梯户数
2梯8户
开盘时间
2008年5月
交房时间
2010年5月
销售价格
均价2350元/㎡
优惠幅度
总价优惠1万元
优势
1.价格优势明显,优惠幅度较大;
2.项目周围生活配套设施较齐全;
3.空中花园设计较为新颖。
劣势
1.无生活小区,绿化面积小;
2.仅有2种户型设计,且美观度差,规划布局不合理;
3.东西朝向,通风采光效果差;
4.2梯8户设计,电梯使用极为不便;
5.开发商违规加层,市场信誉度受影响,口碑较差。
项目名称
盛世华庭
开发公司
大冶市万和房地产开发##
建筑规模
1栋33层高层
销售热线
00
地理位置
大冶大道57号(农机公司)
工程进度
施工中
电梯户数
2梯5户
开盘时间
认筹阶段,未开盘(预计2010年4月开盘)
交房时间
2011年5月
销售价格
均价2800元/㎡
优惠幅度
认筹阶段交1万抵1万5
优势
1.2栋33层摩天大楼为大冶目前房地产市场上最高建筑;
2.位于市中心地段,交通便利;
3.生活配套设施较完善,生活便利;
4.户型设计美观实用,现代感强;
5.大冶首家采用全剪力墙结构。
劣势
1.紧邻大冶中心客运站,人流量大,车流量大,环境嘈杂;
2.楼间距小,部分户型采光效果不佳;
3.缺乏两房设计。
项目名称
雅兴花园2期
开发公司
####置业##
建筑规模
2期1栋12层小高层,总建筑面积3.1万方
销售热线
地理位置
七里界木材市场旁(中国电信后200米)
工程进度
现房销售阶段
电梯户数
1梯3户
开盘时间
2期开盘时间为2010年2月
交房时间
2期交房时间为2011年1月
销售价格
均价2450元/㎡
优惠幅度
总房款优惠8000元
优势
1.相对于同地段其他楼盘,价格优势明显;
2.南北通透,采光效果佳;
3.围合式小区,安全系数高,私密性强;
4.小区绿化率高,景观效果佳;
5.生活配套设施较完善。
劣势
1.项目周边私房较多,人员混杂;
2.外沥面美观度差,降低楼盘档次;
3.楼盘品质与同地段其他楼盘相比较差;
4.交通较为不便。
项目名称
君临天下
开发公司
大冶天鑫房地产开发##
建筑规模
1期8栋7层多层,2栋18层高层,总建筑面积16万方
销售热线
00
地理位置
新冶大道市规划局旁
工程进度
桩基阶段
开盘时间
2010年5月
交房时间
2010年12月
销售价格
未定
优惠幅度
未定
优势
1.16万方泰式皇家园林风情社区,绿化率达到40%;
2.户型设计多样化,选择面宽;
3.规划2万方大型商业,商业前景看好,升值潜力大;
劣势
1.所处地段较偏僻,缺乏人气;
2.周边生活配套设施稀缺,生活不便利;
3.无公交站台,无公交车直达,交通不便。
项目名称
滨湖康城
开发公司
####置业##
地理位置
大冶市滨湖学校北侧
销售热线
00
建筑规模
一期5栋7层多层,1栋`28层高层,总建筑面积6.5万方
工程进度
施工中
电梯户数
2梯3户
开盘时间
2010年1月
交房时间
2010年11月
销售价格
2650元/㎡
优惠幅度
总房款优惠6666元
优势
1.坐北朝南,通风采光效果好;
2.小区环境舒适,绿化效果较好;
3.大冶首家采用路面刷黑技术,隔热防灰;
4.户型设计美观且多样化,可选择面宽;
5.临湖而建,景观效果好。
劣势
1.周边生活配套设施较稀缺,生活不便利;
2.电梯房采用2梯3户设计,公摊面积大。
项目名称
金角商厦
开发公司
大冶市德发置业##
地理位置
大冶市观山路北侧
销售热线
0
建筑规模
1栋19层高层
工程进度
桩基阶段
电梯户数
2梯5户
开盘时间
2010年5月
交房时间
2010年11月
销售价格
2600元/㎡
优惠幅度
一次性付款优惠9.7折,按揭优惠10元/㎡
优势
1.地段较好,交通便利;
2.项目周围生活配套设施齐全;
3.规划5层裙楼商业,商业前景看好,升值潜力大;
4.价格具有竞争力;
劣势
1.独栋电梯房,无小区,绿化面积小;
2.东西朝向,采光,通透性受影响,西边房型受西晒影响;
户型设计单一,可选择性小。
项目名称
坑头商厦
开发公司
大冶市中卫置业##
地理位置
东岳矿冶大道与城西路交汇处
销售热线
0
建筑规模
3栋26层高层,总建筑面积4万方
工程进度
已封顶
电梯户数
2梯4户
开盘时间
2009年11月
交房时间
2010年10月
销售价格
2588元/㎡
优惠幅度
未知
优势
1、位于坑头老商贸区中心地段,坑头大转盘旁,紧临城市南大门,乡镇及周边做生意的为主要客户源
2、临城市主干道,对外交通极其便利;
3、本地块临街面大,易于对外形象展示;
4、处于老城区,紧邻外国语学校、冶师附小、寻芳园广场,居家生活便利;
劣势
1、大冶老商贸中心,周边环境糟杂,居家环境不好;
2、本地块地形不规则,内部休闲空间少;
3、本地块与铁路大面积紧临,有一定的噪音污染;
项目名称
靓景名居
开发公司
##中杰房地产开发##
地理位置
城关五里牌原大冶帆布织带厂(观山加油站对面)
销售热线
00
建筑规模
一期2栋18层高层,2栋多层
工程进度
已封顶
电梯户数
2梯4户
开盘时间
2009年10月
交房时间
高层2010年4月,多层2010年5月
销售价格
2550元/㎡
优惠幅度
未知
优势
1、位于大冶大道中段,离市中心老城区较近
2、户型设计多样,共计有36种户型可供选择
3、临大冶大道,交通便捷
4、周边地块已全部挂牌出售,未来开发住宅较多,升值潜力较大
劣势
1、目前周边环境较差,大多是废弃厂房和汽车修理行
2、二期土地未正式购入,拆迁未完成,影响项目形象
3、一期规模太小,而且售楼部离工地现场距离远
4、部分140㎡异型房设计不当
项目名称
两湖天下
开发公司
##同惠投资##
地理位置
##省大冶市东风路与金湖大道交界处
销售热线
00
建筑规模
高层;总建筑面积143500㎡(住宅130000㎡,商业13500㎡)
工程进度
桩基阶段
电梯户数
2梯3户
开盘时间
2010年10月
交房时间
高层2011年10月
销售价格
未定,预计均价达到3200元/㎡
优惠幅度
未定
优势
1、14万方超大规模,气势磅礴;
2、绿化景观优势明显,空中花园设计独具匠心;
3、户型设计多样化,选择面宽;
4、临湖而建,景观优势明显;
5、规划1.6万方综合商业体,升值潜力大。
劣势
1、地段较偏僻,人气不足;
2、项目位于106国道,来往大型车辆较多,灰尘较大;
3、销售价格高,购房门槛高;
4、“两湖一园”尚未建成,存在不确定因素。
项目名称
恒大·现代城
开发公司
##恒大置业##
地理位置
大冶市新冶大道交警大队旁
销售热线
0
建筑规模
2栋18层高层,总建筑面积4.4万方
工程进度
施工中
电梯户数
2梯3户
开盘时间
2010年1月
交房时间
2010年5月
销售价格
3100元/㎡
优惠幅度
无
优势
1、位于新冶大道核心区域,地段优势明显;
2、户型设计南北通透,采光效果佳;
3、4A级高智能化物业管理系统;
4、项目周围生活配套设施齐全,生活便利。
劣势
1、无生活小区,绿化率低;
2、缺少两房设计;
3、销售价格高,购房门槛高;
项目名称
云顶花园
开发公司
大冶德发置业##
地理位置
大冶市观##路香格里拉南侧
销售热线
0
建筑规模
3栋29层高层,总建筑面积8万方
工程进度
已封顶
电梯户数
2梯3户,2梯4户
开盘时间
2009年11月
交房时间
2010年12月
销售价格
2700元/㎡
优惠幅度
春节期间购房送2000-5000元红包
优势
1、大冶目前最大高层建筑群之一
2、周边学校、银行、派出所、医院、商务茶楼等配套齐全
3、高层板式楼建筑群,户户阳光充足,全线湖景房
4、200米超长时尚商业街,吸引旺盛人流
5、十几种大小户型满足各阶层客户需求。
劣势
1、建筑密度高,绿化、休闲场地有限
2、近临城市主干道,噪音、灰尘较大
3、开发商期望值过高,预计售价均高于同区楼盘
4、户型面积较大
项目名称
怡景花苑
开发公司
##市中杰房地产开发##
地理位置
新冶大道与劲牌路交汇处
销售热线
0
建筑规模
总建筑面积10万方,二期2栋多层,2栋18层高层,2栋28层高层
工程进度
准现房销售
电梯户数
2梯4户
开盘时间
2008年12月
交房时间
2011年5月
销售价格
2700元/㎡
优惠幅度
春节期间购房送2000-5000元家电基金
优势
1、位于城北开发区中心地段,周边各高品质楼盘环绕,未来核心生活区
2、智能化管理、可视对讲、一卡式管理、地下停车场、铝合金中空玻璃
3、大型综合社区,中心花园、底层架空绿化、空中花园等,提供充足的个性化休闲场地
4、户型方正实用,十几种大小户型选择
劣势
1、二期拆迁时间拖得太长,项目形象受到影响
2、2栋28层高层之间的间距太小,部分户型采光受到影响
项目名称
湖景花园
开发公司
大冶城建房地产开发##
地理位置
城建湖景花园位于大冶新冶大道6号
销售热线
0
建筑规模
总建筑面积13万方,二期2栋7多层,1栋20层高层
工程进度
现房销售
电梯户数
2梯4户
开盘时间
6号楼2009年8月开盘
交房时间
6号楼2010年9月交房
销售价格
2650元/㎡
优惠幅度
无
优势
1、国家一级物管企业——##顺诚物业##分公司加盟进行物业管理;
2、智能化管理、可视对讲、一卡式管理、地下停车场、铝合金中空玻璃;
3、大型综合社区,中心花园、底层架空绿化、空中花园等,提供充足的个性化休闲场地;
4、一期独具个性建筑造型、鲜明外墙砖颜色,树立大冶品质花园洋房标杆;
5、户型设计上采用庭院、空中花园、入户花园、露台等新鲜元素,颠覆大冶原有大众户型。
劣势
1、工期太长,前期树立的项目形象容易受到市场消耗;
2、楼间距窄,整体布局不合理;
3、项目二期工程施工影响一期入住环境。
项目名称
一品人家
开发公司
大冶东方华宇房地产开发##
地理位置
大冶市阳光沙滩对面
销售热线
0
建筑规模
多层,高层,小高层,总建筑面积40万方
工程进度
桩基阶段
电梯户数
开盘时间
交房时间
销售价格
未定
优惠幅度
无
优势
1、40万方领袖大盘,为大冶市目前最大规模项目;
2、完美的规划,巨大的升值潜力;
3、临湖而建,景观效果好;
4、智能安防、贴心物
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 大冶市 房地产 二级 市场调研 报告