瑞安年度报告之公司高层报告.doc
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瑞安2009年年度报告之公司高层报告
一、罗康瑞报告
回顾2009年
风雨过后,曙光必露,再现新机,2009年发生的全球金融危机正是一个好例子。
全球经济于2009年下半年开始复苏,而中国经济亦持续增长。
面对全球经济挑战,我们展现与中国同样强韧的本色。
于2009年最后一季,中国经济增长已返回金融危机前的水準,本地生产总值增长达10.7%,相信这个全球第二大经济体系再创新高,指日可待。
中国房地产市场的上升势头,体现中国经济的全面回升,并进一步获得中央政府的刺激措施支持。
年内,全国住宅成交量增长35.6%至8.04亿平方米,而销售额跃升80.0%至人民币3.8万亿元,平均楼价上升32.7%。
面对2009年的动盪局面,本人欣然报告,截至2009年12月31日止,本公司的营业额达人民币67.58亿元或港币76.70亿元。
股东应佔溢利為人民币26.73亿元或港币30.34亿元。
不计重估投资物业及调整衍生金融工具公平值的影响,股东应佔相关溢利為人民币16.84亿元或港币19.11亿元,较2008年分别增长49%及10%。
每股基本盈利為人民币55分或港币63仙。
除了已派发的中期股息港币1仙外,董事会建议派发2009年末期股息每股港币12仙。
股东将可选择收取新股份以代替现金末期股息。
发展成熟销量上升
集团大部分发展项目已完成基础设施,发展日益成熟完善,并开始取得成果。
我们位处城市黄金地段的优质物业,结合规划完善及匯聚「生活、工作、休閒」的整体社区发展模式,在国内堪称独一无二。
因此,纵然2009年的经济下滑带来不少困难,但集团的项目仍引起热烈迴响,销情畅旺,且价格较高,在某些领域的表现更优於竞争对手。
有关业绩的详细说明,载於「管理层讨论及分析」中。
上海太平桥高尚住宅发展项目翠湖天地第3期嘉苑於2009年共售出292个单位(共44,300平方米),平均售价為每平方米人民币70,500元,已订约销售额达人民币29.65亿元。
重庆天地亦取得佳绩,第1期住宅项目雍江苑售出的总建筑面积达81,700平方米,大幅超出2008年所录得的13,600平方米。
武汉天地的住宅发展项目御江苑继续深受武汉市场欢迎,项目的周边基础设施经完善后,销情畅旺,反映武汉市场强劲的增长。
加速发展争取可持续发展
為审慎起见,我们於全球金融危机爆发后检视我们所面对的挑战,并在适当情况下强化集团的营运\能力及风险管理,确保业务能够持续增长。
因此,我们订立并执行叁年发展计划(2009年–2012年),在实现集团长远价值及创造更多的中短期现金回报之间,取得更佳的平衡。
我们拥有国内最优秀的土地储备之一,成為未来发展项目的一大优势。
我们的可建总建筑面积达1,300万平方米,遍佈六个城市,发展潜力优厚。
因此,集团叁年发展计划之首要目标,是提升项目开发速度,目标是于2012年时每年楼宇面积落成量达最少1百万平方米,并可望於其后每年逐步增加落成量。
集团亦於2009年开始加快数个现有项目的发展步伐,以增加现金流入。
这些项目包括上海的翠湖天地嘉苑、瑞虹新城、创智天地,以及武汉天地御江苑。
叁年发展计划的另一个重点目标,是将项目开发及管理之决策权交付予各项目团队。
由於他们熟悉本地市场,因此更能掌控各自负责的项目,并确保达致财务上的自给自足。
另外,控制营运\成本及人手亦是叁年发展计划的重点之一。
我们在落实叁年发展计划的过程中,亦会审慎考虑新的扩展机会和项目。
强化企业管治
审慎的财务管理是良好企业管治的关键。
我们於2009年4月成立财务委员会,定期开会并就财务政策及规划向董事会提供建议。
我们亦成立了一个资產监督专责小组,以监察及评核现有的物业组合,并鉴别及处置任何收益表现未能达到财务委员会所制订的投资标準的资產。
我们亦作出数项新的人事任命。
集团财务总裁尹焰强先生获邀加入董事会,而李进港先生则擢升為里安房地產发展公司的董事总经理,负责推行集团订下的叁年发展计划。
里安房地產发展有限公司为里安房地產的主要附属机构,负责公司的营运\及管理工作。
我们致力订立国际高水準企业管治及投资者关係的努力获得肯定。
年内集团夺得多项殊荣,包括《亚洲企业管治》杂誌的「第五届亚洲最佳企业管治大奖」以及《经济一週》杂誌的「2009年度杰出内房股大奖」。
此外,我们的2008年度年报亦获得香港管理专业协会的「2009年度最佳年报比赛—优秀设计奖」,并於国际最大型的年报比赛「2009年度国际奖项」中夺得整体年报银奖。
策略伙伴共缔卓绩
作為中国内地领先的房地產开发商,我们感谢市场对集团所开发的项目赋予信任,其畅旺销情见证这些项目的卓越质素和价值广获认同。
我们与不同领域的行业领导者缔结策略伙伴关係,进一步提升卓绩。
2009年7月,我们与领德高()签署策略合作协议,共同开发武汉天地1、2及3号地块的商业群组部分。
领德高拥有、管理和开发欧洲其中一个最具规模的零售房地產组合。
我们相信凭借领德高於零售业的专长及经验,将能加快武汉天地的发展步伐,并提升该项目的表现。
我们亦继续深化与永菱通的策略伙伴关係,共同为瑞虹新城项目重新定位,预期该项目可於短期内获得有关当局的批准。
建设完成后,此项目将成為上海一个新地标。
建设可持续发展社区
作為一个勇于承担的开发商,我们在发展计划及开发项目方面竭尽对环境、社会和生态的责任。
我们集「生活、工作、休閒」於一体的项目设计概念,代表我们关注用户所需,乃至整个社区的价值体现。
我们总体规划的项目不但配合政府持续发展经济的目标,并兼顾本地传统及环境元素,同时可為在此居住和工作的市民改善生活质素。
里安房地產秉承母公司里安集团累积近40年的行业经验及对企业社会责任的承诺,致力实践环保,保护建筑及传统文化。
我们是内地最先将环保理念融入房地產项目中的发展商之一,所开发的项目均力求取得美国绿色建筑委员会最高级别的美国「能源与环境设计」认证。
我们将继续以集团的可持续发展策略為重心,推行优质项目的长远规划。
展望2010年
2009年已成过去,我们正放眼未来,谱写公司更光辉的新一章。
中国经济继2009年增长达8.7%后,预期会於2010年继续稳步提升。
儘管金融危机席捲全球,推动中国经济增长的基本因素仍然存在,其中包括城市化加速、人民日趋富裕、市场改革等。
然而,中央政府自2009年底开始推行一系列收紧措施,特别是在住房方面,以控制价格上升的速度。
这些措施包括加快已购入土地的开发步伐、确保充足住房供应以配合需求,尤其着重增加中低价位和保障性住房的供应。
这些措施预期会减缓价格上升的速度,并使中、低价住房的供求趋於平衡。
但我们有信心,市场对优质住宅及商用物业的持续需求,将為中国高端物业市场的进一步发展,以及本公司业务增长带来强大支持。
因此,我们对2010年的前景抱审慎乐观态度。
致谢
今年,我们作出多项管理层及继任安排。
本人欢迎新获委任的多位高级管理人员。
新的管理团队為我们带来了崭新理念,激发策略思维。
本人衷心感谢已于2009年12月离任董事总经理(商务)的李子尚先生,他在本集团服务期间悉心尽力,贡献良多。
瑞安房地产的成功有赖所有股东、董事及集团每一位成员的支持、信任和信心。
在未来一年,我们将继续迎头迈进,力克挑战,本人深信集团将继续為所有持份者创造价值及利益。
我们认為前景充满商机。
二、王克活董事总经理(项目管理)报告
「标準化设计开发模式」与「个性化设计开发模式」
随着我们在武汉、重庆及佛山等地的项目发展日趋成熟,将进一步為集团带来现金流及溢利的贡献。
我们确立了从2012年开始每年交付不少於100万平方米建筑楼面面积的经营目标。
「标準化设计开发模式」和「个性化设计开发模式」是两个重要策略以达成这个目标。
标準化设计开发模式的内容包括採用统一的最佳操作标準,并协调不同的营运\\系统;同时,统一进行中央採购、產品及户型设计和规划等工作,组织不同项目与主要建筑师、顾问公司、承建商及供应商缔结策略伙伴关係来实现。
我们已订立目标,发展项目百分之七十的建筑材料透过中央採购系统购入。
我们採用此策略已约叁年,成效显着。
同时,我们亦引入电子标书系统,进一步提升採购的营运\\效率。
这些措施不但降低了生產成本,简化生產程序,同时更能有效控制交付时间。
标準化的產品及户型设计和规划,缩短了发展周期和施工时间,有助我们达致於本年度所订立的经营目标。
在2009年,我们继续為客户提供高质量,并具个性化设计的独特產品,我们在若干主要项目推出个性化设计的开发模式。
以瑞虹新城第叁期為例,我们设定了為其中约两成的单位提供不同的室内装修设计和户型方案以供买家选择,有关计划深受市场欢迎,获得相当不俗的市场回响。
我们日后将继续推广这项特色至集团其他发展项目。
三、尹焰强董事总经理兼财务总监报告
审慎的理财政策及资本管理
集团於2009年缔造卓越业绩,物业销售创下歷年新高。
同时,集团投资物业组合的租金收入持续稳定增长,更加强我们的现金流量及资本结构,进一步提升集团的财务表现。
上海翠湖天地继续成為集团2009年物业销售收入的主要来源,集团位於武汉、重庆及佛山等地的项目亦逐渐成熟,并迅速迎头赶上。
集团於2009年在重庆和武汉录得的已签订物业销售收入,由2008年的人民币5.11亿元上升至2009年的人民币13.01亿元。
我们预期这两个项目对集团未来销售贡献将於短期内变得更為显着。
此外,集团正大量开发的投资物业将於今后数年相继落成,投资物业组合的租金收入亦将持续增加,有望為集团带来长期稳定的收入。
集团充裕的现金流及偏低的资產负债比率,有利於资金的灵活管理,及提供「叁年发展计划」下加速开发所带来的资金需求。
2009年12月,集团与由多家国际金融机构组成的银团签订一项港币10亿元的优先无抵押银团贷款,成為自全球金融危机以来首家获得银团贷款的港资内地房地產发展商。
其后,我们更进一步获得共人民币71.64亿元的银行贷款,足证集团获得银行界的大力支持。
我们日后拓展业务时,将继续秉持审慎的理财方针。
集团继续以缔造策略伙伴关係作為长远的业务策略,从而為项目发展带来协同效应,藉此加快项目回报、分散风险,以及增强现金流。
因此,我们将在2010年及往后日子继续物色合适的策略伙伴,共同发展旗下项目。
四、李进港董事总经理报告
「三年发展计划」、地区化项目管理及人才管理
2009年中,我们确立了从2012年开始实现每年交付不少于100万平方米建筑楼面面积的目标,「地区化项目管理」是其中之关键开发管理模式。
地区化项目管理给予项目的前线管理团队更大的自主权,以便就產品研发、施工管理、销售及市场推广、租赁等作出适时的决定。
而集团总部则负责财务管理、资本分配、内部审计及制定集团长远发展策略及政策等。
我们在武汉、重庆及佛山等城市的项目正渐趋成熟,大部分的土地清理及平整已完成,地区化项目管理将更有效解决与日俱增的建筑工程施工量及满足產品交付需求,以加快未来数年的资產周转率及现金流增长。
现时,发展中物业的总建筑面积已增至逾320万平方米。
新的地区化项目管理程序和项目為本的管理模式已於2010年1月1日落实推行。
瑞安一向高度重视人才。
自2000年起,我们制订不同的培训课程,包括优才发展计划、专才发展计划、管理见习员培训计划及专项见习员计划。
这些课程是公司保留、培养领导人才以及让员工发展事业的关键,同时有助提升公司未来整体管理及执行能力。
现时超过50名员工已修毕这些培训课程,其中不少更已进身公司的管理阶层。
為实践叁年发展计划,我们将进一步加强人力资源的管理,并已於2009年斥资举办多个全新的人才培训项目。
另外,於2008年底成立的瑞安学院将继往开来肩负加强培训员工的重任。
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