南宁房地产市场项目可行性研究报告.docx
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南宁房地产市场项目可行性研究报告
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邕武路地块项目可行性分析报告
第一部分项目市场背景分析3
一、项目地块背景介绍3
二、宏观市场简析3
三、微观市场浅析7
第二部分项目开发可行性分析13
一、项目地块基本情况介绍13
二、项目地块swot分析14
三、项目定位与发展策划建议15
第三部分项目开发规划组成建议18
一、销售形象区18
二、仓储区21
三、加工区23
第四部分备注说明26
一、营运模式说明26
二、竞争力塑造说明27
三、项目的区域经济效益与影响力29
第一部分项目市场背景分析
一、项目地块背景介绍
邕武路地块隶属广西林业厅高峰林场,位于南宁二塘邕武路中段兴宁区工业经济园。
面积约1000亩。
目前平整工作进行中,现有约400亩土地已经平整,剩余600亩保持原貌,暂未平整(目前此地上有一个砖厂)。
此项目地块将会建成为广西经济、广西林业、南宁经济服务发展的新型项目。
二、宏观市场简析
(一)广西宏观市场简析
1、中国-东盟自由贸易区加速广西经济发展
到2010年自由贸易区建成时,将形成一个拥有17亿消费者、国内生产总值近2万亿美元、贸易总额1.2万亿美元的经济区域。
按人口算,这将是世界上最大的自由贸易区;从经济规模上看,将是仅次于欧盟和北美自由贸易区的全球第三大自由贸易区。
2、北部湾经济格局形成新的经济增长极
立足北部湾、服务“三南”(西南、华南和中南)、沟通东中西、面向东南亚,充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用,以开放合作促开发建设,努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心,成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。
[小结]:
Ø经济飞速发展:
通过中国-东盟、北部湾经济发展,加速广西的经济发展。
Ø辐射面广、影响大:
其影响力除了辐射广西区内以外,以广西为核心辐射中国华东、华南、西部地区以及整个东南亚地区。
Ø国家、政府政策扶持,打造中国经济新的增长极。
Ø地理位置优越,是不可多得的沿海、沿边城市,并是连接内陆西南地区的理想通道。
Ø未来前景巨大。
(二)、广西经济发展
2003-2007年,是广西经济社会发展取得重大成就的五年,是广西发展史上最好的时期。
【小结】
Ø经济总量快速扩张,速度明显。
Ø经济运行既快又稳的平步前进。
Ø财政收入连年显着增加。
Ø固定资产投资持续较快增长,投资对经济增长的贡献率持续增长。
(三)、广西林业木材市场发展现状及特征
广西壮族自治区是中国南方重点集体林区之一。
目前,全区林业用地面积为2.26亿亩,占全区土地总面积的近64%,在全国各省区中列第五位。
广西壮族自治区地处亚热带,生物多样性比较丰富。
全区已知的维管束植物有8354种,仅次于云南、四川两省,居全国第三位。
Ø广西目前的林业木材市场规模较小,以零散、微型的林木材市场为主。
Ø广西的林木业木材市场主要以初级、单一的加工模式存在,综合性一站式(初级、中级、高级)加工市场为市场空白点
Ø广西目前的林木业木材市场主要以国营为主,集体经营及个体经营的为辅。
Ø大部分林木业木材市场处于自发选址经营、对环境污染存在一定的影响。
Ø多数的林木业市场仓储空间有限,存储原料单一。
(四)、与林业有关的周边产业链市场状况
由于中国-东盟自由贸易区的逐步形成,广西各产业经济都有不同程度的增长。
林木业木材市场得到了大幅度,并对周边关联产业形成巨大影响,构成密集型产业链。
周边产业链的发展同时业促进了林木业木材市场发展。
三、微观市场浅析
(一)、南宁市概况
●南宁城市经济目前正处在一个快速增长的通道上。
GDP连续四年的增长量突破百亿,从02年到07年GDP已经实现从356亿元迅速增加到1063亿元,南宁市已经跨入GDP亿元城市梯队。
●南宁城市经济处在一个高速增长状态,他做为广西北部湾经济发展的核心城市,全力支撑区域经济的构架,具有良好的大区域经济背景。
●南宁是中国-东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地,以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。
围绕东盟经济及泛北部湾细分的会展经济、商务经济、贸易经济、规划经济将会成为城市经济增长点。
●南宁将服务东南、西南、中南。
做为行政、文化、商业交往中心,南宁地位举足轻重,一个“枢纽”城市将持续成为人民关注的热点,城市空间价值无量。
【提示】
◆南宁拥有优越的国际地位和商贸发展机会。
◆独厚的区位优势和地缘优势促成了南宁成为东南亚与中国大西南商贸物流与交易的枢纽城市。
◆项目赢得国际利好环境,项目的商业运营提供更多可利用资源的渠道获取空间。
◆城市综合实力的提升进一步增强城市的吸引力和辐射力,随之而来的是城市经济要素聚集度的进一步集中,城市产业结构的调整和商业结构的升级。
(二)、城市规划浅析
整体向东重点向南
●
东向。
整体向东的城市发展方向的效应已经开始显现。
南湖、埌东、凤岭板块已经逐渐成熟,CBD、CLD也日渐呈现,并且这里的房价也位居各区域之首。
毫无疑问,东部片区居住品质最高,而凤岭在南宁楼市的价值最大,其商业价值也无可比拟。
●向南。
重点向南五象新区发展,建设南宁未来新的城市中心,南部发展潜力无限。
【小结】项目位于城市的东面方向的兴宁区,符合城市
整体向东,重点向南发展的总体方针,符合城市发展规划。
这也有利于项目本身的长期可持续发展。
(三)、项目片区规划浅析
根据《关于落实城区工业园区选址意见的通知》([2002]182号),在兴宁区三塘镇规划建设兴宁区工业经济园区,为城区新型工业发展奠定基础,从而也是兴宁区城区经济发展和南宁市率先实现工业跨越式发展的重要保障。
【小结】
项目地块正好位于兴宁区工业经济园内,此园区以物流与工业为主,是南宁市规划新兴的工业园,这里将成为兴宁区新的经济增长点。
(四)、南宁林业木材市场现状
Ø南宁市的林业木材市场基本零散的分布在城郊结合处的各个区域,其中以城北较多,其特征为:
Ø南宁目前的林业木材市场规模较小,以零散、微型的林木材市场为主,形象较差。
Ø南宁的林木业木材市场主要以初级、单一的加工模式存在,综合性一站式(原料供应、初级加工、中级加工、高级加工)加工市场为市场空白点
Ø大部分林木业木材市场处于自发选址经营、对环境污染存在一定的影响。
Ø多数的林木业市场仓储空间有限,存储原料单一。
Ø大型木材市场基本上以提供场地收取租金的简单营销模式为主。
Ø大量的木材加工式通过作坊式完成,缺乏专业感。
(五)、南宁市与林业木材相关产业链市场状况
由于中国-东盟自由贸易区的逐步形成,南宁各产业经济都有不同程度的
增长。
林木业木材市场得到了大幅度,并对周边关联产业形成巨大影响,
构成密集型产业链。
周边产业链的发展同时业促进了林木业木材市场发
展。
南宁市作为广西的首府与中国-东盟会议的召开永久性会址,将肩负起以其为中心向周边省市及东南亚国家经济辐射的重要作用。
第二部分项目开发可行性分析
一、项目地块基本情况介绍
区位:
项目地块位于兴宁区三塘附近邕武路中段的兴宁工业经济园区内
距离
占地:
规划占地1000,目前平整土地约400亩。
其余600亩土地维持
原貌
交通:
目前只有101路公车到三塘(项目附近),并无公车直接到达。
需乘坐计程车或私人营运车辆进入。
地块情况:
目前400亩土地已平整。
剩余600亩土地上有一家私人砖厂
在经营。
二、项目地块swot分析
S(优势):
1、地块位于兴宁区规划的兴宁工业经济园内。
符合政府的规划与发展。
2、靠近未来规划的东沟岭物流中心与工业园区自身的物流中心。
离南宁环城高速公路约5分钟的距离。
交通便利。
3、在兴宁区工业园建立的初级阶段,此项目的建立可以加快与推进工业园建设进程。
4、在兴宁区工业园建立形成的初级,此项目的建立可以享受政府各种对工业园的优惠政策与税率。
W(劣势):
1、目前工业园区建设在初级阶段,项目周边分布着零散的传统型轻工业(如:
微型砖厂、微型木材、旧货回收站)。
区域形象差、工业化程度不高。
没有形成良好的工业园氛围。
2、由于工业园区建设处于初级阶段,目前规划园区内的道路系统、物流中心……等都在逐渐形成中,短期内缺乏便利。
O(机会):
1、政府将进一步优化工业经济结构,加快工业园建设进程。
2、加大工业投资,扩大工业规模,提高工业经济。
3、兴宁区中心城区规划与兴宁区工业园区规划的发展。
4、东盟各国基本上多属于亚热带国家,有着丰富的林业资源。
中国-东盟自由贸易区的形成,东盟各国将通过以南宁这个窗口向南宁、广西、中国、乃至东南亚各国进行林木及关联产品的输入与输出,促进经济发展的同时,相互为其提供了广泛、大量的原料、半成品、成品保障。
T(威胁):
1、来自广西同行业零星企业的蚕食瓜分市场。
2、东南亚国际市场的威胁。
三、项目定位与发展策划建议
1、背景阐述
项目地块在兴宁区政府规划的兴宁区工业经济园内,隶属南宁林业厅。
为了加快工业园区建设进程,加快兴宁区经济发展。
林业厅将把这1000亩地打造成符合政府规划的产业产业项目。
2、项目定位
2.1项目本身定位
广西最大的一站式服务木材(集散)综合市场
【中国-东盟】国际木材(集散)市场
2.2形象定位
零售、加工、仓储一站式专业服务(集散)市场
2.3客群定位
投资户:
(1)、工业地产投资者
(2)、从事木材销售、加工、仓储等专业公司
(3)、政府林业部门
(4)、与木材销售、加工、仓储等相关联的周边产业链公司(如:
纸业、家具、木质地板……等)
(5)、木材加工仪器设备客户
经营户:
(1)木材销售、加工、仓储经营户
(2)与木材、林业相关产业链经营户(如:
家具、木地板、纸业……等)
(3)木材加工仪器经营户
终端客群:
(1)、有木材需求、木材加工需求、木材仓储需求的单位
(2)、有家具、纸业、木地板需求的单位
(3)需要木材加工仪器设备的客户
3、开发理念
打造服务东盟、服务北部湾、服务广西、服务中国华南、西南及其他区域、广西最大的综合性木材市场。
第三部分项目开发规划组成建议
产品主要由销售形象区、仓储区、加工区三大区域组成。
一、销售形象区
销售形象区兼顾销售职能与市场形象职能。
此区域分别由:
木材销售展示区、木制品销售展示区、家具办公制品销售展示区、关联产品销售展示区等四个部分组成。
木材销售展示区:
主要是以精品店面的形式销售原木为主。
店内摆设木材小样,销售时可带客户去仓库看成品或调运成品。
木材小样
木制品销售展示区:
主要以销售木制品为主。
(比如:
方条、板材、木板、密度板等初中级木制品为主。
)
简易的木制品(半成品)方条样品板材样品
家具办公制品销售展示区:
主要销售家居办公用的木质品成品。
(如:
衣柜、木凳、办公桌等。
)
木制家具木制办公家具木制家具
关联产品销售展示区:
主要销售与木材有关的相关产品。
(如:
木梳、纸业、木制艺术品等。
)
木制艺术品木制烟斗根雕艺术
二、仓储区
仓储区主要是用来存放企业的木质原料、加工仪器设备、木制成品及相关产品的存储。
此区域:
分别由仓库储藏区、露天储藏区两个部分组成。
仓库储藏区:
主要以私密性较强的仓库为储藏空间,储藏客户价值较高的财物及原料。
仓库式储藏木材原料、仪器仓库
露天林木堆场区:
主要用来堆放木材原料、初级木材制品及其他需要并可以露天堆放的有关物品。
露天堆放区(半)露天储藏区(半)露天储藏区
三、加工区
加工区主要是对木材、木制品进行初级、中级、或高级加工,把原料制成初、中、高各种原料或制作成初、中、高各种木制品。
此区域主要由:
原木加工区、方条加工区、板材加工区、木制品加工区组成。
原木加工区:
是最初级的木材加工区域。
原木加工
(一)原木加工
(二)
方条加工区:
主要对原材料进行加工,把其制作成方条,既可以用作初级原料,也可用做半成品。
木材加工方条加工
板材加工区:
将原料或部分初级原料进行加工,通过木材加工技术,将其制作成板材或密度板之类的材料、半成品、成品。
板材加工成形板材
木制品加工区:
将初级材料、板材等木制材料、半成品制作成成品。
如:
家具、办公家具等。
家具制作家具木材制作家具成品
第四部分备注说明
一、营运模式说明
初期的营运模式主要以激活市场为主,以招商招租的形式进行,给予较多的优惠政策,激励与吸引客户前来投资。
中期的营运模式主要以稳固市场、提升品牌为主,此时同过一定的市场沉淀,在相对成熟的市场中将减少(或不给予)优惠政策,以相对成熟的市场及其影响力引进品牌、实力客户前来投资、租赁,提升项目本身品质与形象并进行自身品牌塑造。
后期的营运模式主要成熟的经济工业园市场环境及多年的市场沉淀,进行品牌化运作。
让有实力的客户自动前来进行竞争性投资、租赁,提升本项目在广西、中国乃至东南亚国家的知名度跟影响力。
二、竞争力塑造说明
(一)规模提升竞争力
占地1000亩的超大型木材集散市场,将会成为在广西、中国、乃至东南亚各国有影响力的木材市场。
这里将是品种齐全、服务专业、超大规模阵营的市场。
具有强大的竞争力。
(二)综合力提升竞争力
集销售、加工、仓储一体化的超大规模木材市场,在这里就可以完成高级成品的制作。
大大减少投资者、生产者、经营者的各种成本,综合性的一站式服务将成为核心竞争力。
(三)品牌化营运提升竞争力
品牌化运营模式是21世纪的商业竞争模式之一。
品牌的影响力与号召力能化为无形的资产,提高商业的竞争力。
有不可预估的力量。
(四)专业化管理服务提升竞争力
项目专业化管理服务,能促进品牌的提升,让人产生信赖感。
项目的专业化运营管理、物业管理、宣传管理、安防管理、现场秩序化管理等能把项目的竞争力提升到一个国际高度。
三、项目的区域经济效益与影响力
(一)激活片区市场增加政府财政收入
项目的规划与建立,将加速兴宁区工业经济园区的开发过程,激活片区市场。
形成一个以南宁为中心,向广西、中国及东盟各国进行辐射的木材集散市场。
响应政府的规划与号召。
同时也增加了政府的财政收入。
(二)增加政府税收
项目的建成,将大大增加广西-中国-东盟各国的木材销售量,在这里形成一个木材集散中心。
大量的进口、出口、内销等交易形成,促进区域经济发展的同时,也为政府提供了丰厚的税收。
(三)缓解就业压力
1000亩的项目市场建立形成,将为社会提供大量的就业机会,缓解社会的就业压力,增加城市的人口,促进城市消费。
同时也扩大了城市扩张的速度。
(四)带动周边经济发展
1000亩的项目市场的建立与形成,将带动项目周边的经济发展吸引人口进驻。
提升周边物流市场、房地产居住市场、林木业关联产业、大众消费型商业经济的发展。
世嘉?
瑞邦(南宁)
二〇〇八年六月五
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