盛世公馆项目产品规划设计任务书.docx
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盛世公馆项目产品规划设计任务书
盛世公馆项目
产品规划设计任务书
第一部分项目定位分析
1、项目定位和产品定位
A、项目定位为:
创新之城,节能生活,舒适朗雅,优越感受。
1)、创新之城:
建造手段不同。
从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计,达到创新目的,提高产品卖点。
争取用最低成本做出创新的产品,即符合邢台地产市场发展趋势,又符合邢台市消费水平,同时弥补市场空白点,做到生态住宅≠高价格。
2)、节能生活:
设计理念不同。
一般住宅以适用、耐久、经济、安全为设计的出发点,主要是为满足现行的标准、规范,开发商主要考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点,但对住宅内涵重视不够。
而本项目真正地出发点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等,不仅重视“以人为本”,强调自然环境、物理环境等的舒适性、健康性,而且更重视“人与自然和谐共存”,真正打造一个可持续发展舒适人居空间。
3)、舒适朗雅,优越感受:
展现项目地块价值观,邢台西部片区崛起指日可待。
10分钟车程,恰到好处的距离,离尘不离城的地理位置,项目周边的商业街,会所….处处与目前的城市中心息息相映,钢铁北路路作为连接项目跳动脉搏,把握着盛世公馆与市中心的互动关系,两座大型城市公园体现项目本质上的舒适朗雅,展现项目居住生活非同一般的优越感受。
B、产品定位:
温暖的现代功能主义
1)、温暖:
采用丰富多彩的建筑材料,特别是亲人的材料如木、石、砖等,作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。
2)、现代:
立面采用虚实对比,强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。
3)、功能主义:
强调产品的内在使用功能,实而不华,开大窗时进行遮阳处理,强调室内外空间的融合,要求建筑材料、设计手法贯穿一致,做到建筑设计的完美统一。
(注:
本项目定位是项目设计中的指导原则,是项目规划设计中表达项目内涵的关键。
)
2、项目分析
A、项目SWOT分析
优势(S):
Ø地块升值前景大
Ø毗邻城市北大门,地理位置优越,交通便利
Ø相对同板块大多数楼盘而言,更具有开发规模优势
Ø周边教育资源丰富,文化氛围浓厚
Ø项目地块方正,利于规划
Ø项目用地临街长,商业开发前景大
劣势(W):
Ø项目所处板块房地产开发相对滞后,区域不成熟。
Ø区域交通及市政配套设施尚未完善,易形成一定的消费抗性。
Ø地块邻近的安居小区将对本项目的形象产生一定的负面影响。
Ø目前周边街区配套等设施落后,缺乏前期规划。
机会(O):
Ø后推出的产品更为先进,可领先竞争对手。
Ø邢台西北部地区良好的规划前景,市政配套更加完善。
Ø项目坐拥邢台两大生态公园,形成了良好的宜居环境,增强了项目的核心地域优势。
Ø区域内开发用地日益稀缺。
Ø城市建设步伐加快,拓宽了购房人群。
Ø本项目与政府商业工程捆绑整合推广,可形成良好的口碑效应。
Ø商业氛围的烘托,为项目带来了良好的预期。
威胁(T):
Ø本项目周边竞争楼盘价格偏低,而土地出让价格走高。
周遍较早开发的楼盘所拿地价相对目前土地市场便宜,因此在价格方面本项目不占优势,竞争对手的定价,直接威胁到本项目的利润最大化。
B、项目综合评价
1)、从地段分析,引领地段价值升值,充分体现区位的优越性。
2)、从品牌分析,营造企业和项目的品牌,确立项目全新市场形象。
3)、从产品分析,创造差异化产品形态、产品特色、服务体系。
4)、从开发节奏分析,开发节奏宜“短、平、快”,高举高打。
3、目标客户定位
本项目面对的消费主体锁定在邢台市桥西区,客群结构为高校教师、医院医生、周边私营业主、公务员以及企业职工、新婚夫妇、企业白领、其他片区计划在桥西置业并看好本区域良好的发展前景的消费者。
其中,周边私营业主应为本项目叠拼别墅产品消费的主力客户群体。
以上消费群体均有共同点:
Ø主体年龄层在28—45周岁之间;
Ø白天工作压力甚大,下班后迫切需要放松紧张心情;
Ø希望改善居住环境,渴望购买到高性价比住宅;
Ø章显个人身份与地位,渴望用有别墅类产品的客户。
根据本项目所处环境,周边项目特点及邢台市区域消费特性,本项目住宅部分目标客户分为以下类:
Ø周边范围私营企业主,约占20%左右(叠拼别墅或顶层复式);
Ø大学讲师、教授、医院医师约占35%左右;
Ø邢台大型企业干部职工,周边需要改善居住环境的居民约占35%左右;
Ø其他区域置业者与少量投资客约占10%。
4、主体目标客户细分
A、个体与私企业业主(市区+周边)
该阶层基本都有住房,对生活质量要求比较高。
且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识,同时,随着自身发展取得了一定的成功,需要在住房上显示自己的身份与地位。
对“居住+投资”概念的理解高于其它行业人士。
B、教育界人士、医生、银行职员、公务员、成功白领阶层
该群族文化素质较高,追求自由浪漫的工作和生活方式,生活空间不一定追求太奢华,但要有品位,并注重生活质量。
对居住环境有着较高的要求,该阶层收入虽并不太稳定,但决不是一般工薪层的收入水平(有灰色收入)。
该群族是本项目期望的目标客户。
第二部分产品核心价值提升
我们的预期核心卖点:
舒适朗雅,优越感受,上品生活
总体规划卖点—动静分离,严谨而不刻板
1、沿街商业部分通过小区内车行干道与住宅分离,商业与居住互不干扰的情况下,却又为业主的生活带来了极大的便利。
2、按照人的行为规律进行路网分布,最大程度上体现以人为核心的规划标准。
3、社区内完全实现人车分流,有序、环保、安全,同时减少噪音的污染。
建筑设计卖点—时尚而不浮躁
小高层:
1、纯:
纯板式楼体设计。
不仅从整体上使立面产生优美连续的韵律感,更让楼体自身的建筑设计维持整体贯一的清秀挺拔形象。
2、薄:
9层、11.5层进深11.8-12.8米,15.5层进深13.8米。
短进深,大开间,使得室内空间设计呈现方正的规整形态,方正的室内格局,不仅易于业主进行个性化家居设计,更充分发挥室内空间的高使用率优势。
3、短:
每栋保持2~3个单元设计。
一梯二户,保证了每个单元居民居住的幽静与充足的个人私密空间。
短板式建筑,也为整个社区的生态园林留出了更多的‘呼吸’空间,让冬季午后的阳光洒落在的每一个角落。
4、宽:
最直接的居住和视觉感受来源于矗立窗前的一刹那,3.8米~4.5米的大面宽客厅设计,赋予业主对社区景观饱览的绝对霸权。
叠拼:
1、多功能:
地下室、露台、家庭室、阳光房的设置,使功能分区更加明晰,并得到良好的过渡。
2、高空间:
标准层高2.9米,局部挑空5.8米,体现空间的延续与变化。
3、现代感:
外立面的处理增强现代元素的融入,轮廓富于变化。
园林设计卖点——主景观与景观带相结合
社区内主景观与景观带、节点相结合,使水景、绿地、亭台、小品、绿篱等分布错落有致,突出社区景观的层次性,丰富景观视点。
营造生态居住环境。
建筑产品卖点—品质而不奢华
1、科技建材打造创新、生态、环保的建筑产品,处处体现以人为本,以保护生态资源为己任的生产理念。
2、简约的建筑外形,秉承建筑的品质和精髓,再现完美的建筑群落,远远望去,便能给人带来强烈的视觉冲击。
3、建筑格调摒弃了所有造作的修饰,而是用个性鲜明的线条勾勒出楼宇的动人魅力。
4、高低错落的天际线剔除了视觉的误区,使所有落入眼中的景致都会因为天际线的变化而变化。
户型设计卖点—品味而不做作
屏弃大户型设计,倡导一种不以一味追求面积的名义,挥霍金钱的消费趋向。
真正打造出充分利用每一寸活动空间,功能分区明显的实用精品户型。
A、小高层
1)、小高层局部底层架高利用设计,倡导一楼居家新概念。
2)、顶楼花园设计,独有的私人花园,身处自己布置的空中花园,感受一览众山小。
3)、各种套型充分发挥空间感,大型功能主卧设计,处处彰显“主人生活”概念。
4)、设计转角大型景观凸窗与拐角落地景观窗,使业主足不出户亦能领略园林美景
5)、部分户型增设入户花园,将四季带回家中。
6)、南北通透的户型设计,使空气流通与采光达到最佳状态。
7)、净高2.9米,立体空间效果发挥得淋漓尽致。
8)、主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。
9)、步入式衣帽间设计,减少家具占用室内间和增加不必要的突兀之感。
10)、入户大堂处理,使其具备高端公寓产品特性,提升产品品质。
11).、新型空调位处理,丰富立面,化繁为简处理。
B、叠拼
1)、一层赠送地下室、花园,顶层赠送露台,中间层嵌套式阳台,体现产品的均好性。
2)、各种套型充分发挥空间感,大型功能主卧设计,包括南向卧室、步入式衣帽间、干湿分离的卫生间、书房等功能的设置,体现“主人生活”的奢华。
3)、充分分隔功能区域,入户层为礼仪、交往区并设置客卧,入户上层则为私密区。
一二层带地下室的户型增加家庭娱乐功能。
4)、设计转角大型景观凸窗与拐角落地景观窗,使业主足不出户亦能领略园林美景
5)、南北通透的户型设计,使空气流通与采光达到最佳状态。
6)、大型观景阳台、露台,为日常居家提供新的活动与休闲领域。
7)、地下室净高3.0米,充分满足家庭娱乐的需要。
8)、大开间设计,空间用视觉测量。
9)、主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。
第三部分项目规划设计要求
一、项目开发规模
整个住宅区域规划总用地面积63633.65平方米,容积率不超过2.2,规划层数:
小高层地上9层,11.5和15.5层。
多层叠拼别墅:
地上4.5层地下一层,或地上6.5层地下一层。
二、建筑密度、绿化率及商铺层数、车位数
1、建筑密度:
≤38%
2、绿化率:
≥35%
3、地下车位≤380个
4、地上车位≤100个
三、总体规划
Ø合理运用空间布局;
Ø有效利用地形平坦利于规划的特点,营造建筑群与园林景观要统一协调,具备较好的节奏感,层次感;
Ø总平面布置应合理地使用土地,建筑物总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求,合理控制住宅的间距;
Ø总平面设计中,小高层应做到人车分流,多层叠拼别墅做到车辆入户或就近停放。
交通路线明确、流畅且互不干扰,动、静交通组织合理;
Ø注重小高层与多层的组团分隔,即保证社区的完整又使组团相对独立。
Ø原则上考虑做一层地下室减少施工量,作为人防、停车与设备用房;
Ø小区内可以设计一种更为丰富的空间组合,充分利用项目每一寸土地、每一分可利用的有价值空间。
四、配套设施项目
游泳池、会所、网球场、篮球场
五、成本控制
低成本,高质量建筑标准,全新户型组合。
六、方案深度
1、总体规划:
Ø总图:
1:
500内容含建筑、广场、道路、雕塑、绿地等的平面布置
Ø交通组织图:
1:
500
Ø绿化效果图:
1:
200
Ø消防组织图:
1:
500
Ø日照分析图:
1:
500
Ø项目整体鸟瞰图
2、单体设计方案
1)商铺平面图:
1:
200
2)标准层平面图:
1:
200
3)屋顶平面图:
1:
200
4)主要立面图:
1:
200
5)剖面图:
1:
200
3、透视图
景观透视若干张,要求见后面景观设计要求(能够反映整个规划特色)
4、规划详细说明(一份)
七、经济指标
总体规划指标:
容积率/绿化率/住宅面积/建筑密度/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积
八、项目设计说明
1、开发定位
板式小高层与多层建筑相结合的纯住宅建筑
板式小高层建筑一梯两户。
多层建筑采用叠拼别墅设计,地下一层,地上6.5层一梯两户,分别为:
入户层、地下室、入户上一层,入户层、入户上一层,入户层、入户上一层、入户上二层。
每单元竖向考虑6户;地下一层,地上4.5层每单元竖向考虑4户,分别为:
入户层、地下室、入户上一层,入户层、入户上一层、入户上二层。
上叠单独入户。
2、建筑立面风格
现代简约建筑风格,以明快的线条为基调,立面装饰用材追求细腻,采取构筑架增加线条感,保持平整流畅。
无需过于浮躁的外部造型与顶楼装饰。
用自然的建筑高低分布以及线条切割发挥出良好的视觉效果。
重视第五立面(屋顶)的设计,使其在功能和景观上达到邢台地区的唯一性。
强调色彩的层次与变化,力求稳重大方,考虑到本地区的实际气候情况,应尽量采用面砖装饰外立面。
注重小高层与多层建筑间立面风格的变化与统一。
3、沿街商业风格
A、商业建筑外立面要求现代、时尚、大气,表现出现代商业应有的繁华,沿街商业外立面具有较好的可识别性,并与住宅立面风格造型相协调统一,局部考虑进行遮阳和挡雨处理,同时考虑如何更好吸引和流住商业人流。
商业铺面内部应保持整体性,尽量减少梁柱对商业使用的影响。
B、因小区人行主入口设在沿街商业的中部,在一定程度影响和破坏了沿街商业的连续性。
在设计时应考虑进行适当的景观或小品安排,以便更好照顾沿街商业的完整性。
九、户型面积及比例
1、户型配比
户型
二室一厅
小三室二厅
中三室二厅
三室二厅
四室二厅(顶层复式)
叠拼户型
面积(㎡)
90—95
110--120
125—130
135—145
165左右
180-200左右
户型配比
12%
22%
37%
10%
1%
18%
2、户型设计要求
随着人们住房消费意识增强,在位置、环境因素不可改变情况下,户型成为消费者关注的焦点,同时也是项目创新的亮点。
户型不能少于7大功能,即起居、就餐、橱卫、就寝、工作和学习以及观景。
户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。
基于项目的定位,在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外,在布局上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计,使项目的房型在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性,使其他项目无法复制。
根据市场定位以及市场信息反馈,打造精品户型。
同时通过市场调查户型设计上考虑以下几点:
A、小高层
1)、缩短过道设计,入口出设计玄关,减少浪费空间。
2)、大主卧设计。
突出主卧的功能以及分区细化等。
空间有足够采光、通风条件,可以有灵活布置的空间,最大可能地为主人提供个性化的室内设计。
3)、设计转角大型景观凸窗、转角落地景观窗、与落地凸窗。
4)、局部单位采用入户花园设计,增加生活趣味性。
5)、户内以客厅为主要活动中心,餐厅均设计为临窗或临阳台。
客厅均设于南向、并以大面积落地窗与南向景观阳台连通、将户外绿色与景观导入室内,做到室内外空间的分层次渗透。
可通过适当减小进深尺寸增大开间,达到方正实用的效果,开间在3.8—4.5米左右。
客厅落地门设计在3.6—3.8米左右,使得阳光采集效果与景观导入达到最佳。
6)、所有户型均有南向居室、客厅,并使空间分隔做到动静分离,干湿分离。
7)、部分空中花园户型,采用赠送空中私家庭院、花园的形式,从户内便可直接通往楼顶花园。
8)、住宅空间净高达到2.9米标准,增加空间感,提高居住舒适度。
9)、由于邢台市北风较大,沿街住宅北侧单设计内嵌式封闭阳台。
南侧客厅或卧室设置半封闭阳台。
10)、确保大多数户型做到明厨明卫。
11)、部分户型设计步入式衣柜。
设置隐型空调机位。
12)、在户型设计时,可将赠送面积的优越性发挥出来,不同的户型有不同的赠送方式。
给予买家带来切实利益,同时树立起户型实惠的形象,增加卖点。
13)、所有户型入户门建议采用复合式防盗门。
B、叠拼
1)、各种套型充分发挥空间感,大型功能主卧设计,包括南向卧室、步入式衣帽间、干湿分离的明卫、书房等功能的设置,处处彰显“主人生活”概念。
2)、充分分隔功能区域,设置门厅、门廊、起居室等,使各区域间形成良好的过渡。
一层住户南北双向入户。
入户层为礼仪、交往区并设置客卧,入户上层则为私密区。
一二层带地下室的户型增加家庭娱乐功能。
3)、设计转角大型景观凸窗与拐角落地景观窗,使业主足不出户亦能领略园林美景
4)、主卧、客厅朝南;层高2.9米,客厅或餐厅上方设置挑空空间,主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。
5)、大型观景阳台、露台,为日常居家提供新的活动与休闲领域。
6)、地下室净高3.0米,充分满足家庭娱乐的需要。
7)、大开间设计,空间用视觉测量。
8)、注重楼梯形式的处理,力求变化丰富。
十、居住建筑标准与档次
1、外立面:
构筑架、阳台、窗的结合设计,使外立面在整体造型的基础上保持简洁明快的线条感,色彩在稳重耐看的基础上,适当增加一些装饰性天然材料进行组合。
2、室内:
二表出户,管线安装就位,尽可能隐蔽处理。
十一、住宅设计规范与要求
根据邢台市房地产动态信息,结合项目产品定位原则思路,住宅设计应在满足市场需求的同时,尽量按贵司多年的专业设计经验,考虑以下设计内容要求(但切莫仅限于此):
1、套内空间
A、套型
1)住宅应按套型设计,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本活动空间。
2)住宅套型分为5类,其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格规定。
套型
居住空间数(个)
建筑面积(M2)
备注
一类
2
85—90
建筑面积(M2)含公摊部分
二类
3
115
三类
3
125
四类
3
135
五类
4-5
180-220
B、卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、单元入户门
1)、平面设计的基本原则:
动静分开、干湿分开,充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性;房型种类适量多样化,可适当设置顶层空中花园式户型;
2)、厨、卫设计应综合考虑现代生活用品设施的分置,可考虑设置杂物间和工作阳台;
3)、平面以客厅为活动中心,餐厅要自然采光、通风,与客厅分开,且避免餐厅与过道的混合。
4)、观景阳台的宽度适中,主阳台设置在客厅,北面设置工作阳台;
5)强调厅、厨面积,便于现代家庭之功能布置,所有客厅,主卧均靠南向设计;
6)户内各功能区设计应全部为自然通风、采光,避免暗卫、暗厨存在;
7)单元入口设门厅,提升居住品位;
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活的需要。
2、技术经济指标计算(住宅设计应计算下列技术经济指标)
A、各功能空间使用面积;
B、套内使用面积(平方米/套);
C、住宅标准层总使用面积(平方米);
D、住宅标准层总建筑面积(平方米);
E、住宅标准层使用面积系数(%)
F、套型建筑面积(平方米/套);
G、套型阳台面积(平方米/套);
3、层高和室内净高、套内楼梯、门窗
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活的需要。
4、共用部分---楼梯、出入口、垃圾收集设施
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活的需要。
5、室内环境---日照、天然采光、自然通风,保温、隔热,隔声
以上设计内容应满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活的需要。
6、建筑设备---给水排水、燃气、通风和空调、电气
以上各功能空间要求满足最新强制规范设计要求,并能满足舒适生活的需要。
7、综合设计
A、住宅建筑设计,应满足建筑设备各系统的功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。
B、建筑设备管线的设计,应相对集中,布置紧凑,合理占用空间,宜为住户进行装修留有灵活性。
C、厨房、卫生间和建筑设备及管线较多的部位,应进行详细综合设计。
电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等,应与室内设施和家具综合布置。
D、公共功能管道,包括供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等,不宜布置在住宅套内。
公共功能管道的阀门和需经常操作的部位,应设在公共部位。
E、应合理确定各种计量仪表的设置位置,以满足能源计量和物业管理的需要。
8、各户型功能区设计原则
功能分区清晰、布局紧凑、交通组织有序、管理维护方便。
十二、智能化设计要求
小区内信息网络应遵循技术先进。
经济适用、合理的原则,包括以下系统:
1、综合布线系统;
2、建筑安全系统(防灾、防火数据系统);
3、环境能源管理系统(电力照明、空调卫生系统);
4、物业管理系统小量系统、维护保养系统;
5、小区内(包括商业街前广场等)背景音乐系统;
十三、特殊设计要求
1、外墙进行节能保温设计处理
2、屋面进行节能设计处理
3、入户采用弱电集成器作交楼标准
4、部分户型主阳台设计考虑错开设置,使阳台高度达到两层6米。
5、每套住宅至少有一个卧室(主卧)设计为落地凸窗
以上设计要求为本项目的基本设计要求,在设计过程中应充分考虑居住舒适品质及居住安排空间的合理性,并结合最新住宅设计规范要求进行相应调整或加以更新改进。
十四、景观规划设计要求:
1、社区园林景观总体规划设计风格应与建筑风格相协调,做到园林风格与建筑立面效果统一。
2、车行路及人行路景观设计要求:
小区路网做到人车分离,车行道不宜太笔直,结合各组团景观实际情况,作出适当弯曲或缓坡处理,使道路通而不透,使车辆自然缓行,令其对社区综合环境之影响降至最低。
3、区内水景观节点设计应综合考虑使用成本和维护成本,各水景节点打造要与周边景观环境节点相辉映,相统一。
4、景观规划方案要求提供景观鸟瞰效果图1份,入口广场景观效果图1份、中心组团效果图2份,水景透视效果图1份,中轴景观效果图1份,其它主要景观节点效果图3份。
5、提供详尽的总平面景观规划设计图,提供园林景观核心设计理念文字说明,并附各景观节点的文字说明,要求给各景观节点分别命名,所命案名应与园林总体规划风格及意境相吻合,为项目园林景观制造较好的市场差异化卖点。
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