国五条房产税.pptx
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国五条房产税.pptx
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,愿:
调控莫空调,牛、叶、李、张,目录,第一阶段:
03-04年,明确房地产业为国民经济支柱产业,降温阶段,紧急救市,全面稳定房价,第二阶段:
05-07年,第三阶段:
08-09年,第四阶段:
10年-至今,房价十年调控,房价十年调控,房价十年调控,十年房价,2012年全国城镇平均房价5791元/。
2007年为3445元/,五年上涨68%,年均递增10.9%;2003年平均房价为2381元/,十年上涨143%,年均递增10.3%。
房价十年调控,为何屡调屡涨?
土地财政推高建房成本,政策执行力度大打折扣,投机投资性购房需求增长快,没得到有效抑制,通货膨胀加剧,房价十年调控,为何屡调屡涨?
通过对来源于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭抽样统计调查后显示,2012年第一季度,49.3%的购房者是为了满足房地产投资,只有25.5%的购房者是首次购买,而到了第二季度,有投资需求的购房者比例上涨到53.3%,首次购买者占比则下降到了12.7%。
-数据来源:
中国家庭金融调查报告,投资性购房比例:
国五条文件.doc,国五条内容,税收政策,国五条内容,个人住房房产税:
上海:
适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。
重庆:
主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,其税率为0.5%1.2%.个人所得税:
个人所得税法规定,个人出售自有住房取得的所得,应当按照“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。
国税发2006108号:
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知。
进一步规定了税务局可以核定征收,以及如何核定征收。
国税发2006108号.docx,个人转让住房需要缴纳的税种,个人转让住房需要缴纳的税种,备注:
普通住房的界定:
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上(容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例);
(2)单套住房套内建筑120以下或单套建筑面积144以下;(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。
个税如何计算交税?
国五条内容,个税=(实际转让收入房屋原值转让税金合理费用)20有关合理费用,是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
例:
王先生在2010年以48万元购买了第二套住房,当时仅付了10万元首付,其余38万元是贷款,8年还清。
交房后,他又花15万元装修。
现在(2013.4.9),他以135万元卖出,若“按转让所得20%计征”,到底该交多少税呢?
契税=48万3=144万元营业税=实际售价135万5.5=7.6万元印花税=48万005=240元各项合理费用:
装修费用:
15万元(出具各项发票、收据作为税前扣除依据)贷款利率:
109228.19元(在结清贷款时,由银行提供。
)其他各项手续费用=48万1=4800元王先生的税费为:
(13500004800001440076000240150000109228.194800)20=103066元。
比现行的按成交价1%征收个税,高出近8.96万元。
特点,地方细则,重点一线城市强调严格执行20%个税,一些二三线城市“一句话调控”无新意,多个城市强调配套措施,完成“限涨”目标是重点,各地细则.xlsx,在我国住房市场,房产的属性五花八门,有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、央产房等,不同属性的房产交易规则并不相同。
住健部门、税务部门彼此都有非电子化的信息系统,但彼此不连通。
中小城市几年前才实现交易信息电子化。
地方细则,为何地方细则不提20%个税,20%个税征收难点:
房产原值如何核实,对地方财政影响,20%个税导致房产交易量下降,势必会对房地产开发预期造成负面影响,一旦预期下降,土地交易会遇冷,地方的土地财政就会吃紧。
房地产市场,公平理论,供需情况改善,马太效应,国五条,房价上涨,收入分配更加公平,20%的个税加到房叔房婶身上他们不高兴,转嫁到消费者身上,他们也不高兴,新“国五条”的实施是否吃力不讨好?
中原地产市场研究总监张大伟预计,2013年上半年,市场将出现成交量大跌,成交价平稳的局面。
如果政策高力度持续执行超过6个月,房价下调幅度有可能超过20%。
每一轮房地产调控的消息都会重挫股市。
2月20日国务院常务会议定调房地产调控继续执行,被称为新“国五条,2月21日,上证指数下挫2.97%,深证成指下滑2.59%;3月1日国务院办公厅发布了新“国五条”执行细则,3月4日,沪深两市跳空低开,上证指数受挫下滑3.65%,深证成指同样重挫5.29%;至粤版调控细则发布之后,深证成指小幅收低0.93%,上证指数下滑1.25%,地产板块高开低走,仅下跌0.36%。
证券日报2013.4.1,上证指数,深证指数,价格由什么决定?
需求供给分析,经济学原理指出,所有商品的价格都是由供需决定的。
Price,Quantity,D,S,P0,Q0,国五条出台之后,供给曲线会向上移,Price,Quantity,D,S,P0,Q0,S1,P1,Q1,需求曲线呢?
需求供给分析,税负转嫁,税负转嫁是指商品交换过程中,纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法,将税负转嫁给购买者或供应者的一种经济现象。
税负转嫁的存在主要取决于以下两方面条件:
商品经济的存在自由定价体制的存在,需求供给分析,税负转嫁与经济体制,我国在实行高度集中的计划管理体制下,基本上不存在税负转嫁。
实行市场经济体制后,客观上存在着税负转嫁。
在市场经济条件下,除对工资收入者所课征的税收不能转嫁外,其他各种税收均与价格存在一定关系,均可不同程度地转嫁出去,尤其是对商品课征的税最易转嫁。
需求供给分析,税负转嫁与需求弹性的关系,一般来说,税负能否转嫁及转嫁多少,要看商品需求弹性如何,需求数量对价格变化越是敏感,则通过提高卖价把税负向前转嫁就越困难;反之,需求数量对价格变化不敏感或无弹性,则税负越有可能向前转嫁。
准确地说,需求弹性大,则税负转嫁就很困难,且向前转给消费者的少,向后转给原供应者的多;需求弹性小,则税负容易转嫁,且向前转给消费者的多,向后转给原供应者的少;需求完全无弹性,税负可能全部向前转嫁给消费者;需求完全有弹性,税负可能全部向后转嫁给原供应者。
需求弹性越大,转嫁的可能性越小;需求弹性越小,转嫁的可能快越大,税负转嫁与需求弹性成反比。
需求供给分析,房地产的需求价格弹性1,即缺乏弹性,20%的个人所得税容易向前转给消费者。
替代效应刚需者投资者,一手房or租房,不卖转租or其他投资渠道,北:
限购,上、广、深:
提高入市门槛。
Money的问题!
需求供给分析,一二手房市场倒挂现象,税负转嫁之下,替代效应发生之后,需求曲线会向下移,Price,Quantity,D,S,P0,Q0,S1,P1,Q1,D1,Q2,P2,需求供给分析,国五条引发的问题,避税“段子”?
有风险!
假离婚:
小心“人房两空”,上诉抵偿:
费财费力有风险,阴阳合同:
违法犯罪行为,目录,夫妻AB欲购买第二套房子,但是由于首付不足及贷款利率上升,于是先离婚,不再是一个家庭,再购买房子,最后复婚。
新国五条:
“对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
”,家庭,夫妻AB欲转让非家庭唯一并且满5年的房子,欲避开个人所得税,于是先离婚,再卖出房子,最后复婚。
(根据财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知(财税字1999278号)的规定:
“个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。
),家庭,唯一,五年,AB是夫妻,CD是夫妻。
CD想买房,AB想卖房。
AB、CD都各自离婚,然后AD,BC依次组合,房屋就只收取过名费,然后AD,BC依次再离婚,然后AB、CD各自复婚。
婚姻法中规定属夫妻双方共有的房产,因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税;但对婚姻法第十八条规定的属于夫妻一方所有的房产,离婚时房屋权属发生变化的,应按赠与征收契税。
房产共有权,房产转移,夫妻AB离婚,协议把房子全给B,A恢复单身买房,再结婚,再离婚,房子全部给B,再买房,“京十九条”规定,“本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。
”,单身,无房,3月6号这天,在北京,离婚数甚至高达一千例,比平时多出了一倍。
同一天在南京,离婚人数就达到了294对,是平时的两倍。
南京市民政部门当天共开出了1600张单身证明,而单身证明上填写的用途一栏,清一色的写的是“购房”。
在上海闵行区,民政局婚登中心有关负责人表示,此前离婚率每天只有几对,极端高峰也就20多对。
但“国五条”出台后,平均每天离婚率涨至30多对。
天津市南开区,据统计,2012年,天津市协议离婚30315对,平均每周600对左右。
而2013年,仅3月4日到8日这一周就达到1255对,比前一周增加了470对。
广州海珠区的民政局工作人员介绍,三月份以来,民政局接到的离婚申请平均每天15对,之前每天才七八对,上升了一倍,而在网上已经很难预约到号码。
同时增长的还有办理未婚证明的人,由往常的每天40份左右增加到100份左右。
“其中90%是为了房子!
”,离婚潮情况,周公瑾,二手房市场短期情况,二月的涌动,国家统计局公布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,70个大中城市中,二手房价格环比上涨的城市都有66个。
房价上涨的城市94.3%,中指院2月十大城市房地产价格指数数据显示,2月份十大城市二手房住宅价格指数全部上涨。
房价上涨的城市100%,三月的井喷,据中原集团研究中心监测,仅3月4日至3月10日的一周,北京、上海、广州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面积约为301万平方米,环比上升约71%,创2012年以来的周成交量新高。
其中,北京全市二手住宅网签总量为8804套,环比前一周的网签量大幅上涨了70%,广州楼市周均成交量同比涨幅最大,达77.79%。
四月的冷却,据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,细则出台后至今(3.31-4.5)北京二手房市场新增买卖房源登记量环比前一周下跌5%,新增买卖客户登记量环比下跌近一成,供求的萎缩,以及更多的购房人陷入观望,使得细则出台至今的二手房成交量环比前一周大幅下跌68%。
上海、广州等地二手房交易也受到新政细则影响,市场表现趋冷。
4月6日,中国广播网报道称,清明节三天多地楼市遇冷。
其中,南京近段时间成交量不足以前的三成,而上海情况则更糟。
羊城晚报报道称,这几日,广州市房地产交易登记中心大厅回归正常,3月份天天人满为患赶过户递件的现象消失。
新房市场短期情况,根据万科、恒大、碧桂园、世茂地产、越秀地产等房企公布的2月份销售报告。
万科2月实现销售金额93.7亿元,前两月销售金额累计284.4亿元,相比2012年前两月的190.5亿元,同比增长超过50%。
恒大地产2月实现销售额42亿元,销售面积68万平方米,同比分别增长108%和115%。
越秀地产首两月累计实现合同销售金额约40.2亿元,合同销售面积约28.29万平方米,同比分别增长288%和237%。
世茂地产今年累计合约销售金额达73.3亿元,同比上升151%,累计合约销售面积60.65万平方米,同比增长137%。
新房市场的短期情况,广州市国土房管局4日公布了2013年3月广州市10区商品房网上签约情况的通报,是最早发布3月房地产官方权威数据的大中城市。
通报称,房价方面,3月网上签约均价16817元/平方米,同比上升34.9%,环比上升3.2%。
由于前期政策倒逼短线成交热潮,4月初网签水平依然维持高位。
截止4月13日,重点城市4月日均成交面积环比3月下降15%,同比上升38%。
其中:
一线城市环比下降45%(同比上升9%)。
二线城市环比下降4%(同比升48%)。
三线城市环比下降16%(同比上升29%)。
华泰证券:
房地产研究报告2013年4月16日,2、3月份:
国五条地方细则出台之前,二手房交易火爆,租赁房源收缩,价格升高。
4月份以后,赶不上末班车的卖家观望买卖市场,重新回到租赁市场,供应充足,价格回落。
租赁市场的短期情况,税负转嫁,误伤刚性需求,差别化的住房信贷政策,误伤改善性需求,国五条之综合思考,国五条背后的故事,抑制房价人人有其所,调控房价相关政策,国五条,房产税个人所得税,TAX,炒房客,房产税:
提高持有成本,增加住房供给所得税:
提高交易成本,改善性住房买家,房产税:
引导合理住房消费,在买房时理性选择所得税:
投资需谨慎,入市有风险,住房刚需者,不需缴纳房产税短期:
二手房税负部分转嫁消费者,两方观望,长期:
房价合理增长,对其有利,国外房产税一览,美国房产税:
信息公开,用之于民,大部分地区房产税的税率为0.83,郡税、城市税和学区税三者比例为115,交易税为房价的24,一般由买卖双方平摊。
每个郡都有一个房产估价仲裁程序,房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定。
单身纳税人出售住满2年的自用住宅,售价与当初买价相比收益不高于25万美元,可享受免税优惠;已婚家庭,差价收益在50万美元以内,也可以免税。
低收入者缴纳个人所得税时,其纳税的基数是全部收入减去已经缴纳了的房产税;各州对65岁以上的低收入老人、残疾人、退伍老兵有减税优惠。
关于房地产税的所有详细信息都公布在政府网站上,纳税人可以输入自己的名字或地址,查看相应信息。
房产税是地方政府的主要收入来源,学区中的公立学校各项支出很大程度靠房产税供应:
“公立学校好不好,就看房产税高不高”。
基本税制,美国房产税:
信息公开,用之于民,“我在这里居住6年来,看到了道路和环境卫生的改善,图书馆和校舍的改建修缮,我们华人聚集的这个城市还被评为全加州最佳育儿城市之一,我就是直接受益者,所以我愿意缴纳合理估算的房地产税。
”姚女士,家住洛杉矶郡所辖蒙特利公园市来源:
地产中国网http:
/,国外房产税一览,韩国:
综合不动产税和房产转让所得税双管齐下,20012006年韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长,仅2006年一年,首尔地区平均房价上涨就达到19.2%,首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%,网易房产http:
/,国外房产税一览,韩国:
综合不动产税和房产转让所得税双管齐下,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(约52万美元)的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%2%之间,配合财产税(面向所有拥有实物财产的人)一起征收。
拥有2套,2套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售,分别要缴纳50%、60%的房产转让所得税。
即使在购买房产2年之后,拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时,仍需要缴纳6%35%不等的房产转让所得税。
高税率抑制房地产投机,国外房产税一览,德国房产税:
配套法律健全,过去10年间,德国的名义房价每年仅上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。
房地产是居民福利而不是支柱产业。
国外房产税一览,新加坡:
政府主导住房供应,房产税差异化,中国房产税走向何方,征收房产税的后果很严重,在美国行得通在中国做不到房产税的本质是什么?
是用来打压房价的吗?
美国推出房产税的目的不是为了打压房价,地方政府拿到房产税后,会用于聘用警察改善治安,搞建设改善环境,大头用来改善教育。
摘自郎咸平说:
我们的日子为什么这么难,中国住房调控走向何方,短期二手房交易量下降长期推断:
房价能被抑制(韩国经验),提高保障性住房的供应透明度政府引导住房供应(新加坡模式),实行差额房产税率房产税收入用于何方?
(美国经验),1,2,3,房地产成本分析,地价占房价的比例基本保持在20%-50%之间2012城市地价动态监测报告,相关税费占15%左右:
包括12种相关税种和50余种行政性费用,建设成本占30%,净利率10%-20%各房企2011、2012年报,2010年远洋地产拿到大望京一号地块:
土地成本24000元/平米,销售均价65000元/平米,占比36%;2011年扬州万科城土地成本4865元/平米,销售均价9000元/平米,占比54%。
搜房网数据库,房价,房地产成本分析,十年房价年均增幅10.3%,(数据来源:
国土资源部和国家统计局公开数据),房地产成本分析,2011年12月“中央经济工作会议”和2012年政府工作报告明确提出“房地产调控不放松,促进房价合理回归”,全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图(%),(数据来源:
国土部2012全年及第四季度重点城市地价监测成果),“有房住”是最好调控手段,保障性住房实现“应保尽保”优先供应保障性住房、棚改安置房、中小套商品房用地,2011年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
2010年我国销售商品住房约900万套。
2011年有望首次在住房供应方面,保障类住房超过市场类住房。
住房和城乡建设部副部长齐骥在十一届全国人大四次会议新闻发布会发言,中国住房调控走向何方,限购令(国十条)2010.4.30,2010.5.1起北京每个家庭只能新购一套房,目前已有超过40个城市相继执行,提高二套房贷首付比例(国八条)2011.1.26,二套房贷首付比例不低于60%;贷款利率不低于基准利率1.1倍;个人买房不足5年交易的全额征收营业税,沪渝房产税试点2011.1.28,沪:
对家庭拥有的二套及二套以上的住宅征税,税率为0.4%0.6%;渝:
对个人拥有的独栋住宅及高档住房征税,税率为0.5%1.2%,国五条2013.2.20,严格按转让所得的20%计征个人所得税;增加保障房供应;推进城镇个人住房信息系统建设,2015年末实现住房信息联网,中国调控房价政策发展,中国住房调控走向何方,房地产:
价格攀升,经济支柱,提高住房供给,出台政策调控,普通住房为居民福利,人人有其所,参考文献,1孙瑞玲.个人住房房产税改革研究-基于社会福利保障水平增进的视角J.改革与战略,2012(04):
76-79.2高波,王斌.中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析.当代经济科学.2008(30)3韩科峰,肖谋琅.住房市场需求弹性分析.商业经济.2006(3)4郭险峰.商业地产的需求弹性分析.统计与决策.20065李艳芳,陶军德,杜国明,吕颖.黑龙江省城镇居民住房消费需求弹性分析.商业经济.2009(5)6袁俊.上海市住房市场需求弹性实证研究.华东师范大学.2011.5,结语,房价调控步步惊心,安居乐业终有一日,我们拭目以待,THANKS,
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