某工业园建设工程可研报告.docx
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某工业园建设工程可研报告
******工业园建设工程项目
可行性研究报告
二○○九年八月二十五日
可研报告编制咨询业务:
单位负责人:
项目负责人:
技术负责人:
编制人员:
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目所在地区发展战略
温家宝总理在在2004年12月5日闭幕的中央经济工作会议上提出“实施西部大开发,振兴东北等老工业基地,促进中部地区崛起,鼓励东部地区率先发展,实现相互促进、共同发展。
”,首次出现在经济工作的6项任务当中,“中部崛起”旋即引起海内外的广泛注目。
2007年底,国家发改委正式宣布***城市圈成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改区。
1999年2月5日,国务院正式批复同意《***市城乡总体规划(1996-2020)》正式确定***五大定位:
我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江中游经济中心、国家重要的现代制造业基地、中部地区综合交通枢纽。
根据国务院要求,***作为特大经济城市,将带动中部地区、长江中下游地区的经济、社会发展。
***作为中国中部重镇优势独特,“承东启西、左右传递、辐射四方”,连接着中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区,俨然是中国中部地区走向东部沿海的窗口和桥梁。
这样的优势赋予了***经济新的发展。
***,正在成为中部经济高地。
1.1.2项目建设单位及发起缘由
******工业园建设项目的建设单位为******工业有限公司,2005年7月经***市工商行政管理局批准成立。
注册资金:
3000万元人民币。
公司住所:
***市***区杨湾小区1号。
公司股东成员:
余元宝、余明宝。
经营范围:
工业产品制造,电子自动控制系统的研制、开发,消防安全监控、计算机网络结构的布线及智能楼宇工程设计及安装,房地产营销,屋业管理,金属材料、建筑材料销售,房地产开发、商品房销售。
公司下设办公室、市场开发营销部、财务部、后勤部等“三部一室”组织机构。
公司配备员工38人,其中:
管理人员8人,工作人员8人,营业员8人,工人15人。
公司员工中经济师、会计师、工程师等级技术职称人员12人,初级技术职称人员10人。
公司始终坚持以一流的产品质量,一流的售后服务,赢得了市场。
公司不断创新、创优,产品适应市场,整体实力有了很大提高。
******工业园建设项目,正是为了响应国家把***市建设成为中国中部的经济中心、中国的又一个增长极、新型两型社会的号召,为***市的经济建设和繁荣商业流通作贡献而实施的一项具体经济建设项目。
1.2项目概况
1.2.1项目总体规划
******工业园建设项目,计划总投资8055万元。
分二期建设完成,建设期2年,全部项目建成后总建筑面积约66780平方米。
其中:
第一期:
征地90.77亩,建设******工业园二栋科研楼,建筑面积约23430平方米,建设道路、给排水、绿化、围墙等配套设施,预计投资4587万元,建设期2009年9月—2010年5月。
第二期:
建设生产厂家6栋,建筑面积36700平方米,职工宿舍楼2栋,建筑面积6200平方米,餐厅及辅助用房450平方米,建筑面积合计43350平方米,预计投资3468万元,建设期2010年6月—2011年8月。
1.2.2本期项目技术经济指标
(1)项目名称
******工业园建设项目。
(2)项目总投资
项目总投资8055万元。
其中:
建筑工程费用6094万元;建设工程其他费用(含征地费用)1359万元;基本预备费305万元;建设期贷款利息297万元;项目分二期进行:
第一期投资4587万元,第二期3468万元。
(3)建设期
项目分二期建设,建设期2年。
(4)经济效益
平均年销售收入1737万元,销售税金及附加97万元,企业所得税276万元,净利润819万元。
(5)投资利润率9.00%;
(6)投资利税率13.1%;
(7)所得税前项目财务净现值:
4933万元;
(8)所得税前项目投资回收期(含建设期):
4.56年;
(9)所得税前项目投资财务内部收益率21.43%;
(10)所得税后项目财务净现值2892万元;
(11)所得税后项目投资回收期(含建设期):
4.99年;
(12)所得税后项目财务内部收益率:
16.44%;
(13)资金筹措及偿还:
自筹项目资本金3055万元,向银行贷款5000万元(5年期固定资产贷款),第一期贷款3000万元,第二期贷款2000万元。
贷款偿还期:
贷款在建设期2年内只支付利息,从项目开始进行经营起开始还本,在第从第3至第5年每年偿还固定资产贷款1600万元、16000万元、1800万元本金。
1.3可行性研究结论及建议
1.3.1可行性研究结论
本报告深入研究了项目建设项目提出的背景、建设的必要性及市场需求分析,按照国家有关标准,以发展的眼光对建设规模进行控制及论证,全面细致地分析工程建设、环保、投资、筹资等方案,客观测评项目经济效益、社会效益,得出如下结论:
本项目是一个推进***市***区经济结构战略性调整、实现产业化升级,促进地区脱贫致富而建设的典型工商贸带农业扶持项目,同时也是一个***城市圈民心工程项目,本项目抓住了城乡统筹快速发展的趋势,在各种条件具备的前提下,通过市场细分和产品市场定位,发扬公司以人为本的理念,发挥公司在人才、管理、营销、品牌上的优势,以极富竞争力的市场价位与优越的高性能产品推向市场,整个经营思路清晰,设计线路合理,营销方式可靠,项目可行度高,风险小。
本项目致力发展工业园区,符合地区经济社会发展规划;项目建设规模与经营规模相宜,建筑面积较为适当;选址充分考虑建设发展及规划布局等多项因素;项目建设方案考虑全面,美观大方,经济实用;主要工程为建筑工程,技术较为单纯,利于实施;经测算,建设项目经济、社会、环境评价指标均可达到国家有关标准;基础条件良好,地方政府对本项目大力支持。
建设项目经销的商品方案合理,有良好的经济效益和社会效益。
通过全面分析、论证,该项目的建设是必要的,也是可行的。
1.3.2风险及建议
(1)建议政府有关部门尽快批准该项目建设,并扶持企业尽快实施。
(2)******工业有限公司应作好以下工作:
①充分作好项目实施前的准备工作。
②尽快落实项目建设资金和今后运营流动资金。
③应作好管理队伍和职工队伍的建设工作,为创一流的知名品牌打下坚实的基础。
④尽快落实工业园招商引资企业。
⑤在项目实施中还应优化设计,采取切实可行的工程措施和施工方案,在施工管理中,控制各种开发建设成本费用,降低投资成本。
1.4可行性研究报告编制依据
(1)原国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》(2002年)和《可行性研究报告编制大纲》。
(2)《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》(2006年)。
(3)《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》。
(4)《国民经济和和社会发展的十一五发展纲要》。
(5)《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。
(6)国家关于工程建设的相关规范,标准及政策性文件。
(7)项目投资方关于本项目的建设构想及提供的相关资料。
第二章项目建设必要性
2.1政策背景
为抓住中国中部战略崛起和大力发展***城市圈的历史机遇,贯彻落实***省委、省政府培育新型工业、建设工业园的战略部署,加快***区产业结构调整,充分发挥***区位和工业资源优势,加速工业化进程,增强工业的集中度,实现工业的规模化和专业化,确立工业园在***区国民经济和社会发展中的重要地位,并以工业园为龙头辐射带动***区城镇化的发展和繁荣,实现区委、区政府提出的全面实现建设小康社会的目标。
为此,根据区委、区政府关于搞好工业园的规划建设的要求,在区政府主导下,研究编制《***区工业园“十一五”发展规划》,同时对***区的中、远期(2010——2020年)发展作出前瞻性规划,以此为依据指导和推动***区工业资源开发及工业园发展。
工业是国民经济的重要组成部分,是发展地方国民经济的主导性产业。
工业兴则区兴,工业强则区强。
***区的工业发展正处于“工业化”的发展阶段,加快区域经济发展,必须以科学发展观为指导,推进现有工业改组改造和优化升级,抓住加快培育重点企业这个区域经济发展的关键环节,切实把资源优势转变成为特色,规模和竞争优势,形成与资源相结合,布局合理、市场相对集中的区域工业特色产业发展的新格局,是今后五年乃至十五年***区工业经济发展工作重要而艰巨的任务。
2.2项目建设必要性
本项目的建设具有重大的必要性:
2.2.1、是调整优化经济结构,推进新型工业化进程的需要;调整和优化第一产业结构,加快经济转型的需要;三是逐步解决“三农”问题的需要;四是实现经济社会可持续发展的需要;五是推进城市化进程的需要;六是全面建设小康社会的迫切需要。
2.2.2、通过工业园建设促进优势资源和资金向园区集中,引导国内外优势资金、技术和人才向工业园集聚,推动产业关联度的企业进入园区,实现产业、企业集群发展。
2.2.3、通过工业园主导产业、优势特色产业的示范和辐射作用,带动相关产业发展,解决产业结构不合理、经济可持续发展等问题。
2.2.4、***区具备发展的潜力和优势,在***的经济发展格局中占有重要地位。
按照“环境立区、工业强区、商贸兴区”战略,工业园将重点发展特色优势产业,建成绿色产业基地、出口加工基地和商贸物流基地,必须根据产业布局,加快以路网建设为重点,供水、排水、电力、通讯等配套设施同步跟进的大建设步伐,提升硬件水平,高品味抓好园区美化、绿化、亮化,营造最佳生态环境,满足各类项目特别是大型工业项目入区的承载需求,才能以新型工业化促进***农牧产业化。
2.2.5、通过工业园建设,促进城镇化建设和城乡经济协调发展,解决好二元结构转换(经济、人口、社会)问题,把构建新的地缘经济,优化经济区位,拓展发展空间与拓展产业链,优化产业结构,推动跨越式发展的有效途径。
2.2.6、工业园的建设是从***区的实际情况出发,寻求新一轮经济起动平台和“突破口”,是实现全区经济快速、持续增长的载体,也是走新型工业化道路和实现小康目标计划的需要。
到2010年,***市工业发展要形成特色鲜明,优势突出,布局合理的工业格局,走出一条科技含量较高,经济效益好,资源转化优,环境污染少,人力资源和中心城市优势得到充分发挥的新型工业化之路。
必须以科学发展观统领全局,实行高强度投入,跨越式发展,超常规提速。
为实现“工业兴市”和“经济强市”战略目标,***市在实施“大工业”战略的进程中,全力推进绿色食品、生物制药、纺织服装、林纸一体、新型建材、高新技术、煤电化工、冶金工业等八大支柱产业。
凭借中部开发的政策优势、***的资源和口岸优势,以招商引资和增强合作区承载功能为突破口,不断增强工业的整体竞争力和综合实力。
作为工业发展龙头的合作区,在加快***市工业化进程中,创建一流的工业发展平台,加大基础设施和能源配套建设,显得迫切而必要。
总之,本项目对于保障***经济运行质量、优化经济流程、调整经济结构、扩大内需、增进消费、增加就业,节能降耗、降低成本等具有重大现实意义。
第三章项目建设概况
3.1项目名称
******工业园建设项目。
3.2项目性质
新建。
3.3项目地址
项目地址:
***市***黄陵村,武蔡高速公路旁。
3.4建设内容及规模
******工业园建设项目,总占地面积90.77亩,总建筑面积约66780m2。
其中:
(1)科研楼建筑面积:
23430m2;
(2)厂房建筑面积:
36700m2;
(3)宿舍楼建筑面积:
6200m2;
(4)餐厅及辅助用房建筑面积:
450m2;
包括各部分的土建工程购置、装饰工程、设备购置及安装工程、消防卫生安全工程等。
3.5建设期
建设期2年,从2009年9月至2011年8月。
3.6项目建设的有利条件
(1)目前我国处于高增长期阶段,有广阔的产品市场需求。
(2)项目经营地址不仅交通方便,更重要的是该址***区重要交通区杻,而且项目也符合***市政府的规划。
(4)项目选址区域公用设施完备,水、电、气等供应有保障。
(5)公司有一大批理论功底深厚扎实,经营经验丰富,勾通、协作能力强,是一支企业经营的精英团队。
这为企业的生产经营和增强企业竞争力提供了可靠的保障。
(6)公司有较雄厚的经济实力。
(7)有***市、***区各级政府及相关职能部门的大力支持。
3.7项目实施进度情况
项目资本金3055万元。
目前已购置土地90.77亩,已进行项目规划、设计、可研、环境评价、立项审批等前期工作。
第四章项目市场分析
4.1***市宏观市场分析
4.1.1城市概况
4.1.1.1位置与地貌
***市位于江汉平原东缘,长江与汉水交汇处。
北距首都北京1190公里。
介于东经113°41′~115°05′,北纬29°58′~31°22′之间。
东与黄冈市、鄂州市、大冶市接壤,南与咸宁市、嘉鱼县、洪湖市相连,西与仙桃市、汉川市毗邻,北与孝感市、红安县、麻城市相接。
南北最大纵距155公里,东西最大横距134公里,辖区总面积8467平方公里,其中市区面积3963.6平方公里,城市建成区面积202平方公里。
现辖江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、***区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区等13个区。
总人口715.9万人,其中城市人口382.1万人。
居民以汉族为主。
地形属残丘性河湖冲积平原,山丘、湖泊与平陆相间,其中北部小片山地为大别山余脉。
海拔19.2~873.7米。
江(河)湖水面占总面积的25%。
主要河流有长江、汉水、滠水、府河、倒水、举水、金水、东荆河等。
较大的湖泊有梁子湖、涨渡湖、汤逊湖、东湖等。
呈东西向的两列低矮山系与南北向的长江在市区形成垂直轴线。
长江、汉水把市区分割为武昌、汉口、汉阳三部分,形成"三镇鼎立"的独特城市格局。
4.1.1.2气候
***市气候属属典型的亚热带湿润季风气候,四季分明。
年平均降水量1284毫米,降水相对集中于6~8月。
年平均气温16.4℃。
夏季高温持续时间长,极端最高气温为41.3℃,最低气温为-18.1℃。
4.1.1.3行政区域
***市***区原名汉阳县,位于***西南,长江汉江交汇的三角地带,江汉平原末端,全区版图面积约1100.8平方公里。
现辖***、张湾、侏儒、永安、大集、奓山、军山、沌口8个街道办事处,索河、玉贤2个镇和消泗乡、桐湖办事处及洪北农业示范区管委会。
有村民委员会333个,村民小组2220个。
4.1.1.4人口概况
***市***区总人口446948人。
其中,男性227563人,女性219385人;农业人口330547人,非农业人口116401人。
农村劳动力146896人,其中男劳力75011人,女劳力71885人。
人口密度为421.7人/平方公里。
老年人口56369人,占总人口的比例为12.25%。
城市常住人口118423人,流动人口4765人。
全年农村外出务工经商人员14857人。
4.1.1.5基础设施
1、农业基础设施
全区共有小
(二)型水库20座,总库容468万立方米。
固定机电排灌站1385处,总装机容量57.5千千瓦。
农业机械总动力27.7万千瓦,大中型拖拉机454台;农用排灌机械4340台、124066千瓦;农用水泵5004台,农用车1222辆。
2、公路交通
自1991年在全市城郊率先实现了“乡乡通油路,村村通公路”后,全区公路实现了国省干道标准化、区间道路优良化、列养里程黑色化。
以国、省干道为主骨架,以区、乡道为支架,以长江、汉江、通顺河为主航道,以***、军山港口和***客运中心为主枢纽,东西贯通、南北连通的交通网络已初步形成。
全区拥有公路里程1044公里,其中:
等级公路1043公里,增长47.1%。
全年货运周转量16344万吨公里,增长97.5%,其中:
汽车货运周转量15500万吨公里,增长106.0%。
客运周转量28302万人公里,增长40.1%,其中:
汽车客运周转量28098万人公里,增长39.1%。
3、电力设施
全区电网形成了以土山变电站为枢纽,110千伏输变电线路环网供电的格局,实现村村通线,户户通电。
全区拥有110千伏变电站6座,主变12台,容量36.45万千伏安;35千伏变电站7座,主变14台,容量7.98万千伏安。
4、邮政电信
全区市、农话全部实现交换程控化和传输数字化,建成全数字本地电话网,并进入***大网。
目前,拥有程控交换、数字微波、光纤通信、图文传真、用户电报、分组交换、移动电话、可视会议电话等多种现代化的电信手段;邮政快件、特快传递、邮政储蓄、商业信函、集邮品市场开发、移动、联通公司话费代收等邮政新业务快速发展。
2006年,全区邮政局、所19个,邮路总长度169公里,农村投递线总长度1546公里,电话用户92538户。
电话(市话)普及率20.07部/百人。
移动电话用户15.7284万户,宽带设备容量8832线。
全年邮政业务总量982万元,电信业务总量17009万元。
5、市政建设
2005~2006年,先后完成了580米长,36米宽的独山大道二期道排工程;398米长,20米宽的文波楼连通道工程;396米长,30米宽的工农路延伸工程;1083米长,20米宽的同心路建设工程;830米长,36米宽的独山大道工期道排工程;改建3920米长,30米宽的树藩大街;1584米长,25米宽的龙家巷路。
新建道路面积9.2万平方米,改建道路面积6.7万平方米,新建排水管道长度4.7公里。
路灯2800盏。
为争创“国家人居环境范例奖”,启动了莲花湖综合整治工程和道路及污水收集工程,已投入资金1.5亿元。
4.1.1.6物产资源
***区境内现有矿床(点)58处9种:
1、溶剂石英砂岩矿11处,储量9926万吨。
主要产于大集街伏牛山、玉贤镇盐山、奓山街奓山、侏儒街横山一带。
2、耐火粘土矿3处,储量150万吨。
主要产于大集街姜湾、玉贤镇蝙蝠山、***街凤凰山。
3、水泥石灰岩9处,储量19238万吨。
主要产于侏儒街、奓山街宗许湾、永安街张湾等地。
4、玻璃石英砂岩3处,储量1740万吨。
主要产于军山镇大军山、永安街雷公山、索河镇嵩阳。
5、水泥粘土矿。
产于侏儒街乌龟山。
6、建筑石英砂岩11处,储量80841万吨。
主要产于***街凤凰山、索河镇六神山、军山镇王家山等地。
7、砖瓦粘土矿17处,储量5651万吨。
主要产于张湾街牌坊湾、***街丘湾等地。
8、河沙,沿汉江分布。
9、煤矿2处,主要产于奓山街陈家岭、***街。
目前实际开采矿种有水泥石灰岩矿、石英砂岩矿、玻璃石英砂岩矿、耐火粘土矿和砖瓦粘土矿,主要满足***市建筑业和水泥及其他产品生产原料。
4.1.2***区经济概况
2008年,全区完成地区生产总值96.39亿元,比上年增长16.5%。
其中,第一产业完成增加值15.97亿元,增长5.4%;第二产业完成增加值56.71亿元,增长23.5%;第三产业完成增加值23.71亿元,增长10.0%。
一、二、三产业比重由上年的18.2:
52.4:
29.4调整为16.6:
58.8:
24.6。
人均地区生产总值达到22496元,比上年增长24.8%。
年末全区从业人员21.87万人,其中:
第一产业从业人员7.3万人、第二产业从业人员5.66万人、第三产业从业人员8.91万人。
全年下岗失业人员再就业1644人,年末城镇登记失业人数3544人,登记失业率为4.33%。
4.1.2.1农业
2008年,全区实现农林牧渔业总产值26.45亿元,扣除物价上涨因素,比上年增长3.4%。
粮食作物播种面积36.04万亩,产量15.77万吨,比上年减少0.9%;棉花种植面积8.69万亩,产量8833吨,比上年增长0.7%;油料种植面积11.64万亩,产量14511吨,比上年减少16.8%。
蔬菜种植面积26.65万亩,产量49.21万吨,比上年减少11.6%,其中莲藕种植面积5.9万亩,产量7.13万吨,比上年减少23.6%。
全年牲猪出栏16.84万头,下降15.3%;家禽产量525.6万只,比上年增长14.3%;禽蛋产量9614吨,比上年减少10.2%;水产品产量5.01万吨,增长6.8%。
全年造林面积18705亩,零星植树122万株,当年育苗面积5800亩,幼林抚育作业面积15600亩,成林抚育面积14525亩。
年末全区实有耕地面积38.84万亩,常用耕地面积38.58万亩,在常用耕地面积中:
水田21.45万亩,旱地17.13万亩。
农田有效灌溉面积30.41万亩,占年末实有耕地面积的78.3%。
农业机械总动力29.38万千瓦,其中大中型拖拉机527台。
全年施用化肥6.05万吨,使用农药782吨。
农村用电量16814万千瓦时。
4.1.2.2工业和建筑业
全年全区完成工业增加值47.26亿元。
规模以上工业企业121家,比去年净增34家,年末从业人员22903人,完成增加值44.14亿元,比去年增长18.1%。
在规模以上工业企业中:
国有企业完成增加值4524万元,增长13.4%;股份制企业完成增加值104515万元,增长29.8%;外商及港澳台商投资企业完成增加值321033万元,增长11.7%;其他经济类型企业完成增加值10153万元,增长91.2%。
重工业完成增加值344361万元,增长15.7%;轻工业完成增加值97014万元,增长20.7%。
全区规模以上工业企业产品销售率为89.6%,实现产品销售收入153.61亿元,增长18.3%;实现利润总额46032万元,增长35.3%;实现利税总额69327万元,增长36.0%。
全年完成建筑业增加值9.45亿元,比上年增长9.2%。
其中,具有建筑业资质等级的建筑企业26个,年末从业人员13995人,完成建筑业产值28.78亿元,房屋建筑施工面积148.86万平方米,房屋竣工面积112.27万平方米,实现利润总额5679万元,比上年增长20.7%。
4.1.2.3固定资产投资和房地产业
2008年,全区完成全社会固定资产投资35.4亿元(不含房地产投资),比上年增长38.1%。
其中:
***经济开发区完成投资12.38亿元,增长18.6%;50万元以上项目完成投资34.33亿元,增长40%。
在50万元以上项目投资中,城镇项目投资33.23亿元,农村项目投资1.1亿元;第一产业投资0.47元,比上年下降44.9%,第二产业投资14.97亿元,增长29.8%,第三产业投资18.89亿元,增长55.4%。
全年房地产开发投资12.26亿元。
销售商品房40.88万平方米,下降50.1%;实现商品房销售额10.76亿元,下降47.9%。
4.1.2.4交通运输、邮电和旅游
年末全区拥有公路里程1367公里,比去年增长18.5%,其中:
等级公路1365公里,增长18.4%。
民用汽车拥有量43269辆,其中:
载客汽车23455辆,载货汽车8541辆。
货运周转量30203.2万吨公里,增长47.0%;客运周转量29041.4万人公里,增长29.3%。
其中:
汽车货运周转量29531万吨公里,增长50.3%;汽车客运周转量29028万人公里,增长30.3%。
全区全年实现邮政业务总量1520万元,增长27.4%。
电信业务总量19727万元,增长8.9%。
年末固定电话用户90099户,其中:
农村电话用户62265户。
年末移动电话用户240936户,新增72402户,增长43.0%。
全区拥有名胜风景区和文物保护区3个,全年接待游客120万人次,与上年基本持平;实现旅游收入1.3亿元,比上年增长8.3%;星级标准饭店5家,拥有客房1520间。
4.1.2.5国内贸易和对外经济
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