昆仑度假康乐村项目可行性研究报告.docx
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昆仑度假康乐村项目可行性研究报告
昆仑度假康乐村建设项目可行性研究报告
一、项目概况
1.1项目名称:
天目湖旅游度假区昆仑度假康乐村
1.2项目可行性研究的背景
1.2.1背景
溧阳市地处苏、浙、皖三省交界,位于长江三角洲和上海经济区内,是全国百强县(市)之一。
进入溧阳境内,你不仅体会到悠悠的绵古民情,更会感受到现代奔放的气息。
当你踏上的这片孕育于濑江的土地,呈现在面前的是勤劳的溧阳人民所铸造和创建的一座现代化城镇,但随处隐显出古代城镇的轮廓。
城区往南12公里处,有一绿色仙境,那就是著名的江苏天目湖旅游度假区。
她以“江南明珠”——沙河和大溪两大水库为中心,周边有树木参天的伍员山,巧夺天工的平桥石坝,古朴精湛的淳化阁亭,全国唯一的唐代石刻井棣。
景区距宁、扬、苏、锡、常、沪、杭、黄山等大中城市80—200公里,区内交通便捷,旅游资源丰富,环境秀美,依靠其自身的魅力,知名度越来越高,已成为观光、度假旅游和避暑休闲的胜地。
1.2.2项目建设依据
昆仑度假康乐村拟建于天目湖旅游度假区内天目湖大坝西南约1.5公里处,占地4公顷,规划设置三个不同功能的小区:
康乐中心(由娱乐中心和康复中心两部分组成)、美食中心别墅区和商业服务区。
康乐村建在天目湖旅游度假区内,度假区的知名度以及“秀美、野趣、三绝”等三大特色可给该村带来很好的效应。
秀美—天目湖湖水清澈,水质纯洁。
群山抱水,峰峦绵亘,间有划若棋盘的田畦,疏密错落的茶果园一派田园风光。
湖边岸线环绕曲折,蜿蜒伸向茫茫苍山之中。
湖内大小岛屿和亭台楼阁皆成画景。
泛舟湖中,彩帆天成。
岸边桃、梨、梅、板栗、枇杷等硕果累累。
进入区内,给人以回归大自然的感觉。
野趣—景区生长着古树名木和奇花异草,药材、野果满山,姿态万千。
野猪、野羊、野兔、野鸡、野鸭和各种飞鸟及狼、獾、穿山甲等野生动物经常出没。
人工饲养的骆驼、弥猴、孔雀、梅花鹿逗人喜爱。
从空中到地面,从山林到湖石,飞禽走兽,自成天趣,构成一幅奇特的大自然美景。
三绝—水甜、茶香、鱼头鲜,堪称天目三绝。
区内水源无任何污染,湖水有天然山泉的纯度和矿物质成份,经省环保部门鉴定,属国家超二级的水源标准。
由于区内良好的气候条件,茶园茗香越岫,“南山寿眉”、“沙河桂茗”等品牌获得农业部颁发的中国绿色食品使用权。
湖中鱼虾众多,70多个国家的驻华大使偕夫人品尝了别具风味的“沙河砂锅鱼头”后赞不绝口。
区内基础设施完备,有3.5KVA变电所及日供水5万吨的自来水厂各一座,在建日处理1000吨级的污水处理工程即将竣工,拥有3万门程控电话的邮电分局不久也将建成。
天目湖湖面如诗人所题:
水镜同影万亩田,不是桃源胜桃源。
泛舟湖面,凉风习习,一湖清水微皱,斜阳照射下,层层波浪染着银色,向前翻滚,而远水仿佛一大片碎金,在水面闪烁,令人眼花缭乱。
伫立大坝,但见滚滚而来的湖水冲击着湖坝,激起阵阵洁白的浪花,水拍岸堤的哗哗之声,不绝于耳,久久在湖面回荡。
正所谓“一曲碧波兴,涟青岭耸,水阔看鱼跃,林溪听鸟鸣“,天目湖区的特色美景,定会引来中外游客。
二、项目主办单位基本情况
溧阳市昆仑房地产开发公司成立于1992年,注册资金3000万元,是溧阳市首家获得房地产开发国家一级资质的企业,为江苏省房地产开发企业综合效益“五十强”之一。
八年来,公司累计完成房地产开发工作量7亿元,各类房屋建筑面积55万平方米,并实施完成了昆仑经济开发区2.5平方公里内“五通一平”的基础建设开发,实现房地产收入5亿元。
26万平方米的昆仑花园住宅小区,先后获得建设部“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”、“省安全文明小区”和“省园林式住宅小区”称号;1999年度被中宣部、中央文明委评为“精神文明建设工作先进单位”,是全国住宅小区管理中唯一获此殊荣的单位。
公司开发建设的昆仑东苑及古道巷小区均获“江苏省城市物业管理优秀住宅小区”称号。
三、项目概要
3.1项目用地:
60亩
3.2经营范围:
康乐中心、美食中心、别墅住宅区
3.3项目总体规划:
规划设置三个不同功能的小区。
3.3.1康乐中心:
由娱乐中心和康复中心两部分组成
A、娱乐中心:
卡拉OK厅、歌舞厅、电子游艺、露天舞池、保龄球、温水游泳室、嬉水池、网球场和射箭馆等。
B、康复中心:
健身房、壁球室、按摩室、桑拿浴室等。
3.3.2美食中心:
地方特色餐厅(以溧阳土特产品为主制作)、西餐厅、咖啡厅、酒吧。
3.3.3别墅区和商业服务设施:
以别墅式布置独立家庭式客房。
综合楼有购物中心、精品屋及各类服务设施和管理用房。
A、别墅式单元分四种型式:
一型:
二室为一个单元,上下二个单元278m2×10
二型:
一室为一个单元,上下二个单元220m2×10
三型:
二室为一个单元,上下二个单元250m2×6
四型:
三室为一个单元,独立为一个单元177m2×6
B、综合楼主体建筑面积为4052m2以1~2层为主,围绕大厅为中心,布置其它。
C、配电间及发电机房200m2。
D、汽车间及集体宿舍、水泵房432m2。
E、污水处理房324m2。
F、游泳池312.5m2、配套房207m2。
G、网球场及射箭馆配套房175m2。
3.4接待国内外旅游度假者、会议等。
3.5投资总额:
500万美元。
3.6注册资本:
400万美元。
3.7出资比例及方式:
外方出资360万美元,占注册资本的90%,以现汇出资。
中方出资40万美元,占注册资本的10%,以土地出资。
3.8合资年限:
20年。
四、项目特色
4.1交通便捷的地理位置。
昆仑旅游度假康乐村位于山青水秀、“鱼鲜茶香”、胜似仙境的天目湖区内,自然条件得天独厚。
随着现代化程度和生活水准的提高,旅游已不再是一种奢侈,人们更向往一种精神的享受,对大自然美景情有独钟。
4.2在昆仑旅游度假康乐村娱乐中心建网球场和射箭馆,这在溧阳以至在周边地区都是独一无二的。
所建温水游泳室,力求在结构和外形上都做到新颖别致,馆顶四周由玻璃全封闭采光,自然和谐。
另设有更衣室、消毒室、冲洗室等,室温四季稳定(室温25℃,水温28℃),池水清澈见底,游泳爱好者置身其中,能充分享受到此处的特殊氛围。
4.3嬉水馆。
春、秋、冬三季为溜冰场、滑板场,夏季则为嬉水池。
馆内设施高档,大中小玩具数十种,是小朋友们的理想活动场所。
4.4壁球室。
壁球是国外流行的一种健身运动,在国内属新兴项目,建成后可以满足不同层次爱好者的需要。
4.5美食中心的地方特色餐厅以地产特色产品为主,着重在特色上做文章,如以板栗、芹菜、黄雀、早园竹、鱼头等制作佳肴,将使游客们回味无穷。
4.6以别墅风格布置独特的家庭式客房。
该客房区别于呆板的标准房,使客人更加感到温馨、舒适。
五、管理机构及员工
5.1合营企业设立董事会,实行董事会领导下的总经理负责制。
董事会由5名成员组成,外方委派3名,中方委派2名。
董事长由外方委派,副董事长由中方委派。
合营企业由董事会聘任总经理1名,副总经理2名,任期4年。
5.2职工招聘及待遇
⑴编制合营企业需职员100名,其中服务人员90名,管理及其它人员10名。
由企业根据《劳动法》和实际需要向社会公开招聘,择优录用。
高级管理人员由董事会委派。
⑵人员培训职工培训按中外双方共同制订的计划实施。
⑶工资待遇根据职工岗位责任的不同和经济责任及贡献大小而定,年平均收入10000元人民币左右。
六、经济效益分析
测算依据:
6.1美元与人民币换汇比率暂按1:
8.3计算。
6.2工资支出:
按年人均工资10000元计。
6.3固定资产折旧率及大修理基金
6.3.1设备折旧率:
12%
6.3.2大修理基金:
5%
6.4生产用流动资金贷款利息:
6.5%
综合经济效益测算详见:
表一合资期年营业额利税预测表
表二营业前资金支出表
表三营业成本和费用预测表(万美元)
表四投资总额和资金筹措表(万美元)
表五利润及利润分表(万美元)
6.5外汇平衡
外汇资金由企业自行平衡
6.6盈亏平衡分析
以营业利用率表示的盈亏平衡点
64.819
DEP=×100%
301.205-71.686-30.12
64.819
=×100%=33%
199.399
由理论计算,在正常经营过程中,除去价格变动及市场诸因素的影响而得出的阶段预测参考值。
6.7销售利润率
销售利润率=134.58÷301.205×100%=44.7%
6.8投资利润率
投资利润率=134.58÷500×100%=27%
6.9回收期
回收期:
4.7年
七、结论
天目湖美,美在山青、水秀、鱼鲜、人勤!
美在围山造湖的气势与巧夺天工的建筑,使自然美与人工美浑为一体。
沙河抽水蓄能水电站的建成,将给天目湖旅游区增添又一夺目的景点,目睹如此风光,真正令人心旷神怡,游兴倍增。
本项目的建成,更是锦上添花,如康乐村住宅区别具风格的独立别墅式家庭客房,区别于其他游乐中心的嬉水池和壁球室。
具有地方特色的美食中心,由名厨掌勺。
具有鲜明地方特色的佳肴,如肉嫩骨酥味鲜的湖边黄雀,清代称为“灌香糖”的糖炒栗,根脆、茎嫩、叶清香、水份足,被美食家誉为“江南一绝”的溧阳水芹,肥美、香嫩、汤鲜透的砂锅煨鱼头等等,令人垂涎欲滴。
综上所述,昆仑度假康乐村的建成将会带来可观的效益。
目录
第一章总论-4-
1.1项目名称及承办单位-4-
1.1.1项目名称-4-
1.1.2项目建设单位-4-
1.1.3项目拟建地点-4-
1.1.4可行性研究报告编制单位-4-
1.2研究工作的范围-4-
1.2.1可行性研究报告编制依据-4-
1.2.2研究范围-6-
1.3建设内容-6-
1.4建设投资估算与资金来源-7-
1.5研究结论和建议-7-
第二章项目建设的背景-9-
2.1自然地理状况-9-
2.2昆钢房地产发展状况-9-
2.3项目建设必要性和可行性-10-
2.3.1改造项目的必要性-10-
2.3.2改善民生,解决居民的居住安全问题-11-
2.3.3改善城市面貌和居住环境-11-
2.3.4有利于促进经济社会的和谐稳定发展-11-
2.3.5改造项目建设的可行性-12-
2.3.6本项目的建设具有充分的政策依据-12-
2.3.7本项目的建设具备明确的资金来源-13-
第三章项目建设地点主要条件-14-
3.1地形、地貌条件-14-
3.2公共设施条件-15-
第四章项目规划设计方案-16-
4.1规划理念-16-
4.2项目建设规模-16-
4.3建设方案-17-
4.3.1规划设计-17-
4.3.2建筑设计-19-
4.3.3建筑结构-20-
4.3.4给排水-21-
4.3.5电气-21-
4.3.6通风、煤气系统设计-22-
4.4室内、室外消防给水-22-
第五章项目实施-24-
第六章节水、节能-25-
6.1节水措施-25-
6.2节能措施-26-
第七章环境影响评价及环境保护措施-27-
第八章风险分析-28-
8.1风险分析-28-
8.1.1主要风险-28-
8.1.2次要风险-29-
8.2分析建议-30-
第九章投资估算与资金筹措-32-
9.1编制说明-32-
9.2资金筹措-34-
第十章经济效益分析-35-
9.1市场分析-35-
9.2购买人群-36-
第十一章社会评价-38-
第十二章营销方案-42-
第十三章风险管理方案-43-
第十四章结论和建议-44-
14.1.研究结论-44-
14.2.一些建议-44-
附件清单-45-
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