合同法商品房预售合同.docx
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合同法商品房预售合同.docx
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合同法商品房预售合同
合同法商品房预售合同
篇一:
XX商品房预售合同
XX年《石家庄市商品房买卖合同(预售)》范本
gf—XX—0171合同编号:
石家庄市商品房买卖合同(预售)
出卖人:
买受人:
石家庄市住房和城乡建设局制定
目录
说明
专业术语解释
第一章合同当事人
第二章商品房基本状况
第三章商品房价款
第四章商品房交付条件与交付手续
第五章面积差异处理方式
第六章规划设计变更
第七章商品房质量及保修责任
第八章合同备案与不动产登记
第九章前期物业管理
第十章其他事项
说明
1.为了规范我市的商品房预售管理,根据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局《商品房买卖合同示范文本》,结合我市实际情况,制定本合同。
2.签订本合同前,出卖人应当向买受人出示《石家庄市商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。
3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。
买受人应当审慎签订合同,在签订本合同前,要仔细阅读合同条款,特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容,注意防范潜在的市场风险和交易风险。
4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。
【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除。
5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容,根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定,也可以另行签订补充协议。
6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致;在任何情况下,出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。
专业术语解释
1.商品房预售:
是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。
2.法定代理人:
是指依照法律规定直接取得代理权的人。
3.套内建筑面积:
是指成套房屋的套内建筑面积,由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
4.房屋的建筑面积:
是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含)的永久性建筑。
5.不可抗力:
是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
6.民用建筑节能:
是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下,降低其使用过程中能源消耗的活动。
民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。
7.不动产登记:
是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
8.分割拆零销售:
是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。
9.返本销售:
是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
10.售后包租:
是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
商品房买卖合同(预售)
(合同编号:
)
出卖人向买受人出售其开发建设的房屋,双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定,就商品房买卖相关内容协商达成一致意见,签订本商品房买卖合同。
第三条商品房基本情况
1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【】。
2.该商品房所在建筑物的主体结构为,建筑总层数为层,其中地上层,地下层。
3.该商品房坐落为。
房屋竣工后,如房号发生改变,不影响该商品房的特定位置。
该商品房的平面图见附件一。
该商品房层高为米,有个阳台,其中个阳台为封闭式,个阳台为非封闭式。
阳台是否封闭以规划设计文件为准。
地下室号:
,地下室建筑面积:
第四条抵押情况
与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。
1、抵押类型:
,
抵押人:
,
抵押权人:
,抵押登记机构:
,
抵押登记日期;,债务履行期限:
。
2、抵押类型:
,
抵押人:
,
抵押权人:
,抵押登记机构:
,
抵押登记日期:
,债务履行期限:
。
抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。
第五条房屋权利状况承诺
1.出卖人对该商品房享有合法权利;
2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人;
3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况;
4.;5.。
如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同登记备案或不动产转移登记的,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照%(不低于中国人民银行公布的同篇二:
XX年房屋买卖合同
房屋买卖合同
甲方:
身份证号:
乙方:
身份证号:
一、住宅房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:
甲方自愿下列房屋卖给乙方所有:
原塔城地区社会福利院内集资建房幢单元402室。
建筑结构3室2厅,楼层4层,建筑面积(平方米)。
地下室建筑面积(平方米)。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币28万元(贰拾捌万元整)。
乙方在年月日前分次付清,付款方式:
三、房屋建成验收合格后,甲方将上述房屋交付给乙方。
甲方应在房屋建成验收合格五年后且不超过6个月,将转让房屋的房产证、土地证等房屋权属证书全部过户至乙方名下,过户费用由乙方承担。
超过15日仍未办妥过户手续的,构成根本违约,甲方应按照合同第八条的约定承担违约责任。
五、本合同签订后,甲方不再分享乙方因房屋价格变动所得
的任何收益,不能转让甲方名下该房给其他人,否则构成根本违约,甲方应按照合同第八条的约定承担违约责任。
甲方有权要求乙方按照合同约定交清款项及费用。
六、本合同签订后,乙方应履行合同义务,交清各项款项及费用。
在房屋竣工并通过验收后,有权办理入住手续,实际占有房屋。
乙方有权要求甲方按照合同约定将转让房屋产权过户至乙方名下。
七、甲方将房屋交付给乙方使用后,房屋所产生的一切费用均由乙方负责。
八、本合同签订后,甲方如违反约定,构成本合同第三条、
第四条、第五条相关条款所述根本违约的,如乙方要求解除本协议的,甲方除退还乙方所有已交的房款及费用外,还应向乙方支付违约金,违约金的数额相当于本协议约定的房款及转让费之和(即叁拾万元整);如乙方要求继续履行本合同,甲方除继续履行合同外,还应向乙方支付违约金,违约金的数额相当于本协议约定的房款及转让费之和(即叁拾万元整)。
九、本合同适用于中华人民共和国法律、法规、甲乙双方在履行本合同过程中若发生争议,应协商解决,协商不能解决的,依法向人民法院起诉。
十、甲、乙双方都有及时提醒双方履行本合同的权力和义务,本协议经甲、乙双方签字后成立,并发生法律效力。
甲、乙
双方在签署合同时,具有完全民事行为能力,对各自权力、义务清楚明白,并得到甲方合法继承人的认同,双方按本合同之规定履行,所履行的权力、义务完成后,本合同即停终。
十一、因不可抗力原因造成合同标的房屋损毁,由甲方退回已收取乙方的房款及费用,双方均不承担违约责任,本合同即行终止。
十二、其它未尽事宜,在不违反本合同原则的前提下可订立条款或补充合同,甲、乙双方订立的补充条款和补充合同及附件为本合同不可分割的部分,本合同及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有相同法律效力。
十三、本合同一式肆份,甲、乙双方各执一份,证明人各一份。
甲方签字:
身份证号:
联系电话:
乙方签字:
身份证号:
联系电话:
证明人签字:
身份证号:
联系电话:
年月日篇三:
XX最新房屋买卖合同
XX最新房屋买卖合同
卖方(以下简称甲方):
身份证号码:
电话:
买方(以下简称乙方):
身份证号码:
电话:
第一条,房屋的基本情况:
甲方出售一处房产,甲方出售住宅楼坐落于,面积平方米,用途为。
第二条,价格:
住宅楼每平米元,总面积平方米,住
宅楼售价总金额为,人民币大写:
。
第三条,付款方式:
双方在本合同签订后,乙方需交付甲方元订金,乙方应在日内将全部购房款交付甲方。
如乙方因各种因素导致的不能按期付款,甲方有权不退回乙方的元订金。
第四条,房屋交付期限:
甲方应于乙方付清全部购房款之日,将该房屋及相关手续交付乙方使用。
第五条,费用交接时间:
水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接日期为年月___日。
第六条,甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在交易前办妥。
房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用由甲方承担,由此引发的纠纷由甲方自行处理,与乙方无关。
交易后所产生的一切费用及纠纷均由乙方全部承担。
第七条,过户费用
经双方共同协商达成:
因该房屋所有权转移所发生的一切费用均由乙方负责,甲方不予承担任何费用。
第八条,关于产权过户登记的约定:
待该房产办理房屋产权证时,甲方应协助乙方在房屋产权登记机
关办理权属过户登记手续。
如甲方不配合乙方办理过户手续,甲方须在乙方提出退房要求之日起10天内,将乙方已付全部房款退给乙方,并赔偿乙方元损失费。
第九条,本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。
协商
不成时,甲、乙双方可向所在地人民法院起诉。
第十条,本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,甲、乙双方签字之日起生效。
均具有同等效力。
篇二:
商品房预售合同备案登记制度
商品房预售合同备案登记制度
摘要:
1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。
本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。
关键字:
商品预售合同备案登记制度预售合同登记
一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说
(一)商品房预售合同备案登记制度的概念
商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。
(二)商品房预售合同备案登记制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定:
“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知,商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。
商品房预售合同一经备案,开发商虽然保留预售房的所有权,但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分,就仅限于占有权能,其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。
未经预售人的同意,径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。
(三)商品房预售合同登记备案制度的优点
虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞,但是该制度的立法也有进步的一面。
法律规定,开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
此制度有以下优点:
1、预售项目只有符合法律规定的预售条件,预售合同才能进行登记备案。
登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅,这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。
2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续,如果开发商再将该房屋出售给第三人,则后一合同不能办理登记备案手续,今后也就不能办理房产证。
这就防止了开发商的一房二卖。
3、预售合同未办理登记备案手续的,不能办理房屋产权权属变更手续。
预售合同备案登记作为前置程序,一定程度上保证了交易安全。
(四)商品房预售合同的登记备案制度意义及要件
1、登记备案的意义
商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一,确立登记备案制度,从立法的原意来说,主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。
从实践来看,商品房预售合同登记备案只具有行政意义。
预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。
当然,经过法律本身的不断发展,同时也由于经济的不断发展,商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。
其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利,尤其是赋予该登记以
一定的物权效力发生转变。
2、登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力
根据民法的一般原理,以及根据合同法及相关司法解释的规定,法律行为的效力是否以登记为准,应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记,合同无效的,登记本身并不影响到合同的效力。
法律对于商品房预售都要求进行登记,但同时又都明确指出登记只是备案,同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。
也就是说,商品房预售合同登记只是从行政管理的角度,要求备案,合同的效力是另外一个问题。
最高人民法院的有关司法解释中,体现了这样一种精神,即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理,商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。
《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释
(一)》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”依据该条,凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的,如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的,合同效力不因此受到影响,即如果合同除未登记外都合法,那么合同生效。
关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题,最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[XX]7号)
第六条的规定,很显然明确了二者相分离,登记与否不影响合同效力的问题。
如果因预购人没有办理预售合同备案,就导致预售合同无效,就不能保障双方当事人的合法权益。
实践中,假如因开发企业违法不能办理预售合同备案,预购人就要承担合同无效的后果,对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案,开发企业也要承担合同无效的后果,则对开发企业不利。
所以,预售合同是否办理备案不应影响合同效力。
我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准,应是上文谈到的四个生效条件,而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。
登记备案与预售合同本身的效力相分离,登记与否并不影响预售合同的效力。
3、登记是商品房预售合同的对抗要件
商品房预售合同的登记是合同的对抗要件,而不是有效要件。
因为从法律的规定来看,《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定,预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。
这就十分明确地说明,商品房预售合同签订在先,登记备案在后,而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次,在商品房预售合同中,预购方处于比较弱的地位,面临的风险比预售方要大得多。
所以,如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件,那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。
这样,一旦商品房预售合同设有登记备案,预售方就不会受合同的约束,可以任意将商品房再预售第三人,预购方也就无法追究预售方的违约责任,这极不利于保护预购方的利益。
所以,登记备案不是商品房预售合同的有效条件,而应当是对抗要件。
二、商品房预售合同登记备案制度的现状
(一)我国商品房预售市场发展到现在,仍处于尚未成熟的初步发展阶段,伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。
从上个世纪九十年代开始,随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行,房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式,在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现,并逐步扩展到全国其他地区。
十多年来,商品房预售经营在整个商品房交易市场中,占有了越来越大的比例和份额。
商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营,广泛筹集建设资金,活跃房地产市场,促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。
对购房消费者来说,能以比现房较低的价格买到合适的房屋,也未尝不是件好事。
从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看,商品房预售经营的方式还会稳步发展,至少在今后相当长的一个时期内存在。
但是,在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖,政府部门管理不善,房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。
为此,我国相继公布了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规和规章,对什么
是商品房预售,商品房预售的条件,商品房预售合同的登记备案制度,商品房预售所得款项的专款专用制度,预售商品房的再行转让等,都做了比较明确和具体的规定。
最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,就商品房预售合同的效力及其有关纠纷处理,也做出了相关的司法解释。
但是,由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步发展阶段,尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年,但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟,原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。
众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解,购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强,面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段,以及合同出现的问题束手无策,往往处于被动状态。
据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计,商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大,已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中,开发商为被告的占90%;开发商败诉的竞占到80%.充分表明,开发商的信用和守约意识仍较淡薄,房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。
购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。
因此,我国目前的商品房预售经营市场,尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻,形势不容乐观。
对此现状,我们必须有充分估计和冷静的预测。
(二)我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。
尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规,但是,作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲,显然存在不少缺陷。
尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题,更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。
虽然最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,在一定程度上对于及时有效地处理房地产纠纷,发挥了重要的作用。
但是,仍难以适应商品房预售市场在发展中的变化。
如我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:
“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,但对于商品房预售的
篇三:
《商品房买卖合同示范文本》(现售、预售)
GF-XX-0171合同编号:
商品房买卖合同(预售)
示范文本
出卖人:
买受人:
中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
二〇一四年四月制定
目
说明专业术语解释
第一章合同当事人
第二章商品房基本状况
第三章商品房价款
第四章商品房交付条件与交付手续
第五章面积差异处理方式
第六章规划设计变更
第七章商品房质量及保修责任
第八章合同备案与房屋登记
第九章前期物业管理
第十章其他事项
录
说明
1.本合同文本为示范文本,由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。
各地可在有关法律法规、规定的范围内,结合实际情况调整合同相应内容。
2.签订本合同前,出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。
3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。
买受人应当审慎签订合同,在签订本合同前,要仔细阅读合同条款,特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容,注意防范潜在的市场风险和交易风险。
4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。
【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除。
5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容,根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定,也可以另行签订补充协议。
6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致;在任何情况下,出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。
专业术语解释
1.商品房预售:
是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。
2.法定代理人:
是指依照法律规定直接取得代理权的人。
3.套内建筑面积:
是指成套房屋的套内建筑面积,由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
4.房屋的建筑面积:
是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高以上(含
)的永久性建筑。
5.不可抗力:
是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
6.民用建筑节能:
是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下,降低其使用过程中能源消耗的活动。
民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。
7.房屋登记:
是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
8.所有权转移登记:
是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。
9.房屋登记机构:
是指直辖市、市、县人民政
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