土地估价方法及案例汇总.docx
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土地估价方法及案例汇总.docx
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土地估价方法及案例汇总
方法比较项乓
市场比较法
收益还原法
剩余法
成本逼近法
路线价法
基准地价系数修正
法
主要原则
替代
收益
建筑成本
+地价=房
地价
成本可及性
替代
替代
评估对象
土地;建筑物;不动产
土地;建筑物;不动产
土地;建
筑物;
建筑物;新开
发土地
土地
土地
适用范围
适宜有交易实例地区的土地及不动产估价
适宜有收益
的土地或建
筑物
有交易地区且地产有开发、
再开发价
值
建筑物或新
开发地
道路系统完整且附设有路线价,深度修
正系数表
和条件修
正系数表
已有基准地价和宗地价格修正系数表
限制
1无类似交易案例或无市场交易时,难以评估;2必须考虑所有差异的项目,并加以适当修正;3必须查证比较案例资料的准确性。
1对无收益不动产评估困难;2收益数据必须合理、准确;3还原利率必
须适当。
1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困
难;2房价预测难以准确;3开发费用难以准
确。
1不适宜于已
建成地或已开发地;2成
本不等于价格。
不适宜于
无路线价
区域。
不适宜于无基准地价区域。
理论基础
1依实例地价格,比较求评估地价格;
2无理论基础,但实用。
1未来纯收益还原现值即为价格;2有理论基础。
1地价=房地价-建筑成本-利润利
息;2建筑价=房地价-地价;3有理论基础。
1建筑价=重置成本-折旧;2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。
宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。
宗地价=基准地价*
(1土刀区域及个别因素修正系数)*批租年期系数*时间修正系数。
估价程序
1收集适当交易实例;2查证交易条件状况,包括价格、支付条件、动机及宗地条件;3实例交易情况
1估价总收益;2估价总费用;3计算纯收益;4选定还原率;5计算收益价格。
1估计开发完成后房地售
价;2估计建筑费用;3估计各项税费;4计
1确定土地征用拆迁费;2确定开发费;3确定利润;4确定利息;5计算成本价格;6位置修正。
1查定路线价;2查定深度指数;3查定条件指数;4查定时间修正指数;5修正岀宗
1查定基准地价;2查证评估地块条件;
3查定各项修正系数;4修正岀宗地价。
修正;4实例期日修正;5实例区域及个别因素修正;6判定比较价格。
算地价。
地价格。
现实性
评估结果与市价相近,最具现实性
评估结果与
市价稍有偏
差
接近市价
评估结果与
市价常有偏
差
接近市价
接近市价
掌握难易
易
难
易
易
易,适于多宗地估价
易,适于多宗地估价
评估结果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价
格
比较价格
比较价格
收益还原法案例
一评估土地价格
案例1
2
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地,土地面积5000m,土地出让年限
为2000年7月1日至2040年6月30日,共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼,总建筑面积为15000m2,于2001年7月1日竣工投入使用,该建筑物当时重
置价格为1300元/m2。
现该物业由业主自行经营,经营状况正常,年经营收入6000万元,
年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%商品销售税及
附加为销售收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%若2005年7月1日同类型建筑物
重置价值为1500元/吊,房屋还原利率为8%土地还原利率为6%不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。
(注释:
1该物业为自营物业,总费用中需扣除经营者利润;2总费用中扣除房屋年折旧的
计算,由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年,本例房屋经济寿命到2061年6月30日止),故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年)
解:
1年经营收入=6000万元
2年须扣除总费用:
销售成本及经营成本=4000万元;管理费、财务费用=6000*6%=360万元;
商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元;
房屋年折旧:
折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年
房屋重置价=1500*15000=2250万元;年折旧额=2250/39=57.69万元;
已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
3房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元
4房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57.69*4)*8%=161.54万元
5土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元
6该地块于2005年7月1日的价值:
P=a/r地*[1-1/(1+r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35]
=4505.62万元;土地单价=9011元/平方米。
评估房地产价格案例2
某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米,土地使用权通过有偿出让方式取得,土地使
用权出让年期为50年。
该宗地上建有一座饭店,在2005年8月尚可有效使用50年,容积
率为3,。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000
元/平方米(容积率为1时)。
据当地资料,容积率每增加1,地价增长60%该饭店每月的
客观净收益为15万元。
已知土地还原率「1=6%该饭店的建筑还原率取「2=8%评估该饭店
的价格,估价期日为2005年8月。
解:
房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年;
22
土地总地价=10000m*1000元/m*(1+2*60%)=2200万元;
土地年纯收益=(2200*6%)/[1-1/(1+6%)50]=139.58万元/年;
房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年;
房价=(房屋年纯收益/r2)*[1-1/(1+r2)5°]=(40.42/8%)*[1-1心+8%)50]=494.48万元。
案例3不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。
用途为综合楼。
占地面积为各层建筑面积如下:
土地面积为8400m2。
建筑物部分:
1楼3800m;2-5楼:
2800卅;合计:
15000〃。
楼层
面积
单价
月租金收入
押金
5
2800
40
112000
26000
4
2800
40
112000
26000
3
2800
40
112000
26000
2
2800
40
112000
26000
1
3800
100
380000
114000
合计
15000
828000
218000
建筑物总造价为4800万元,其中主体所占比例为65%设备所占比例为35%建筑物的耐用
年限主体为50年,设备平均为10年,残值率为0。
不动产每空置一个月,押金运用年收益
率为7%不动产租税为54.65万元,保险费为0.48万元,管理费为建筑物造价的2%作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值,综合还原率取8%估价期日为2005年9月
30日;估价日期为2005年9月1日-10月30日。
解:
租金=82.8万元*12月=993.60万元/年,押金运用收益=21.8万元*7%=1.53万元,空房损失额=82.8万元(按一个月的租金计算),则,总收益=租金+收益-损失=912.33万元;折旧费=主体(4800*65%*1/50)+设备(4800*35%*1/10)=230.40万元,维持管理费=4800*2%=96.0万元(按建筑物造价的2%计算),租税=54.65万元,保险费=0.48万元;则,总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元;故,纯收益=总收益-总费用=530.8万元;不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/(1+综合还原率)50]=6493.53万元。
三评估承租土地使用权价格
案例4
某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权,目前实际支付的年租金是8万元,该租约上有10年到期,余期租金不再调整。
据调查,目前同类商业用地市场年租金为10万元,根据测算承租土地使用权还原率为8%,计算该企业所拥有的承租土地使用权价格?
解:
年租金差额(租金盈余)=10-8=2万元;
10
承租土地使用权价格=(2/8%)*[1-1/(1+8%)10]=13.42万元。
市场比较法案例
注意事项:
注意特殊交易;因素修正按影响大小确定不同权重;各项修正不超过20%总修正不超过30%
估价结果确定可按不同权重计算。
案例1
估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值,估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指
数采用权重累加方式,相关情况如下:
估价对象
实例A
实例B
实例C
用途
商业
商业
商业
商业
交易面积
6000
9000
5700
6300
交易情况
求正常市场价
值
急于出售,比
正常低5%
拍卖成交,比
正常咼5%
正常交易
交易日期
2005.6.30
正常,价格指
数105
2004.10
价格指数101
2005.4
价格指数103
2005.1
价格指数102
区域因素合计
100
98
100
97
个别因素合计
100
98
99
100
容积率
2
1.8
2.3
2.1
剩余使用权限
40年
38年
39年
40年
成交价格(兀/m)
4500
5200
4900
本题注意:
要进行使用权限修正和容积率修正(根据当地国土部门公布商业用地容积率修正
系数表)
估计对象
实例A
实例B
实例C
容积率系数
1
0.98
1.03
1.01
使用权限修正中,土地还原利率取6%
解:
由题可得,比准价格:
2
实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303元/m;
实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/m;
元/m2;
实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149
由于宗地C为正常交易,故,设实例A权重取0.3,实例B权重取0.3;实例C权重取0.4,
实例A
实例B
实例C
比准价格
5303
4983
5149
权重
0.3
0.3
0.4
估价对象评估单价
5145
估价对象评估值
3087
案例2
某市市郊一宗工业用地需要进行评估,根据当地条件,通过搜集有关案例,筛选出处于同一
供应圈的三个比较案例,并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较,比较情况如下:
项目
待估宗地
实例A
实例B
实例C
用途
工业
工业
工业
工业
供应圈
市郊
市郊
市郊
市郊
交易时间
2005.10.31
2005.01
2005.01
2005.08
交易情况
正常
正常
正常
正常
土地使用年限
50年
50年
50年
50年
成交价格
2
370元/m
392元/m2
355元/m2
区域因素
交通条件
0
-1%
-2%
0
基础设施
0
-1%
-2%
-1%
产业聚集
0
0
-1%
2%
环境情况
0
-2%
0
0
个别因素
宗地面积
0
3%
0
5%
宗地形状
0
-2%
0
0
地形
0
0
-1%
-3%
规划限制
0
0
0
0
根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知:
待估宗地
实例A
实例B
实例C
容积率系数
1
0.98
0.96
0.97
交易期日修正:
据调查,该市2005年1月至10月地价上涨4%平均月上涨幅度为0.4%,将2005年1月地价指数定为100,贝叽2005年10月地价指数为104;2005年8月地价指数为103.2。
解:
实例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/m;
2
实例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/m;
实例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/m;
上述各例修正后价格差异较小,采用算术平均法计算:
待估宗地单价=(实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格)/3=401元/卅。
成本逼近法案例
案例1
某开发区征用土地总面积5Km2,现已完成了“七通一平”,开发区内道路、绿地、水面及其
2
他公共和基础设施占地1.5Km。
该开发区拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面
积为10000m。
根据测算,该开发区土地征地、安置。
拆迁及青苗补偿费为4.5亿元,征地
中发生的其他费用为1.5亿元;征地后,土地“七通一平”的费用为2亿元/Km2,开发周
期为两年,且第一年的投资总额站总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地增值收益
率取20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%。
试估算出该宗工业用地的
单位面积价格和总价格。
解:
土地取得费=
(4.5+1.5)*108/(5*106)=120元/m2
土地开发费=
862
(2.0*108)/(1*106)=200元/m2
21.50.52
元/m2
投资利息=120*[(1+10%)2-1]+200*40%*[(1+10%)1.5-1]+200*60%*[(1+10%)0.5-1]=43.36元/m2投资利润=(120+200)*20%=64元/m2
土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=512.83元/m
(由于开发区内有部分占地是无法出让的,因此需分摊到可出让土地的价格中去)
开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让土地面积)/开发区土地总面积*100%=70%
2
可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61元/m2
年期修正后价格=732.61*[1-1/(1+7%)50]=707.74元/m2
土地总价格=707.74*10000=7077400元
剩余法(假设开发法)案例
1单纯的地价评估
案例1
2
有一成片皇帝需要估价,获知该成片荒地的总面积为2Km,适宜进行“五通一平”开发后的
分块有偿转让;附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/m2;将该成
片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/Kn2,开发期为3年,开发成本在3
年开发期内均匀投入;贷款年利率为12%,投资利润率为20%;土地转让中卖方需缴纳的税
费为转让地块价格的6%;购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%,熟地可转让土地面积
的比率为60%。
试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。
解:
设荒地的总价为p
总开发价值=1000*2000000*60%=12亿元;总开发成本=2.5*2=5亿元;
31.5
总利息=p*(1+4%)*[(1+12%)3-1]+5*[(1+12%)1.5-1]=0.421P+0.926亿元;
总转让税费=12*6%=0.72亿元;购买税费=P*4%=0.04P;
总利润=(1.04P+5)*20%=0.208P+1亿元;
可知P=12-5-(0.421P+0.926)-0.72-0.04P-(0.208P+1)=2.609亿元;故
荒地总价=2.609亿元;荒地单价=130.44元/n2。
案例2
估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地,土地总面积为1000n,且土地形状规则,
允许用途为商业、居住,允许建筑容积率为7,允许建筑覆盖率w50%土地使用权年限为
50年,出售时间为2003年10月,需评估该地块在2003年10月出售时的购买价格。
(估价过程:
确定最佳用途为商住混合用地,因建筑容积率为7,建筑覆盖率为50%,故建
22
筑总面积为70000n,设建筑物层数14层,各层建筑面积为5000n,地上1-2层为商业用地,建筑面积为10000m2,3-14层位住宅,建筑面积为60000m2;预设共需3年时间完成投入使用,即2006年10月完成;估计建造完成后,商业用地完全售出,住宅楼30%在建造
完成售出,50%半年后售出,其余20%一年后才能售出;预计商业楼平均售价4500元/n2,住宅楼平均售价2500元/卅;估计建筑费用为5000万元,专业费用为建筑费的8%年利息率15%,销售费用为楼价的3%,税费为楼价的6%,投资利润率为25%;在未来3年开发费用第一年需投入20%,第二年投入50%,第三年投入30%。
)
解:
方法一:
静态方式计算地价设总地价为P,总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元;总建筑费=5000万元;总专业费用=总建筑费*8%=400万元;
总利息=总地价*利息率*计算期+总建筑费*利息率*计算期+总专业费*利息率*计算期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134万元;总销售费用=总楼价*3%=585万元;总税费=总楼价*6%=1170万元;
总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)*利润率=P*0.25+1350万元;由此可知
总地价P=19500-5000-400-(P*0.45+1134)-585-1170-(P*0.25+1350)=5800万元。
方法二:
动态方式计算地价
假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间,即2003年10月,年贴现率为15%:
总楼价=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]=12230万元;
0.51.52.5
总建筑费=5000*[20%/(1+15%)0.5+50%/(1+15%)1.5+30%/(1+15%)2.5]=4017万元;
总专业费=总建筑费*8%=321万元;(因为总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑时间因素,实际上已含有利息,故不再单独计算总利息);总税费=总楼价*6%=734万元;
总利润=(总建筑费+总地价+总专业费)*利润率=P*0.25+1085万元;有题可知:
总地价P=12230-4017-321-734-(P*0.25+1085)=4858万元。
由于一般动态方式计算更为精确,故估价结果以动态方式结果为主,总地价定为4900万元:
总地价=4900万元;单位地价=4900元/m2;楼面地价=700元/m2。
2开发商预期利润测算
案例3
某开发商已取得某宗地70年土地使用权,该宗地为“七通一平”空地,面积3000mt土地
价格为80万元,取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12%。
用途为住宅,最大容积率为4。
该项工程取得土地使用权后3个月即可动工,建筑时间为2年,建成后即可全部售出,住宅售价预计为3000元/m2,建筑费和专业费预计为1000元/m2,
在建筑期间的投入情况:
第一年投入40%,第二年投入60%,目前贷款年利率为12%,不动
产销售的额税费为不动产总价的6%。
解:
不动产总价=3000*3000*4=3600万元;建筑费及专业费=1000*3000*4=1200万元;地价及其他费用=8000000*(1+12%)=896万元;
2.251.50.5
总利息=896*[(1+12%)2.25-1]+1200*40%*[(1+12%)1.5-1]+1200*60%*[(1+12%)0.5-1]
=391.1603万元(注:
地价计息期为2年3个月即2.25年);
销售税费=3600*6%=216万元;开发商利润=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397万元;利润占不动产价的百分比=896.8397/3600=24.91%;
利润占开发总成本的百分比=896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%;由此可知,项目投资回报良好,预期利润可观,项目可行。
3建筑费及专业费最高控制标准的测算
案例4
某公司已取得宗地50年土地使用权,该宗地为“七通一平”空地,面积12000m2,地价及
相关法律、估价等费用为300万元,城市规划宗地用途为工业厂房,最大容积率为1.5,确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
已知该工程在取得土地使用权后即可开工,建筑时间为2年,建成后即可全部出售,目前市场同类工业厂房的售价预计为
2
1300元/m2,开发资金均匀投入,贷款年利率12%,开发商要求利润为不动产总价的18%,
不动产销售的税费为不动产总价的6%。
解:
假设在建筑费及专业费的最高控制额为X元,
不动产总价=1300*12000*1.5=2340万元;地价及其他费用=300万元;
21
总利息=300*[(1+12%)2-1]+X*[(1+12%)1-1]=0.12X+763200元;
开发商利润=2340*18%=421.2万元;销售税费=2340*6%=140.4万元;得
X=23400000-3000000-(0.12X+763200)-4212000-140
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