领秀新硅谷项目后评价.docx
- 文档编号:17451433
- 上传时间:2023-07-25
- 格式:DOCX
- 页数:44
- 大小:486.91KB
领秀新硅谷项目后评价.docx
《领秀新硅谷项目后评价.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《领秀新硅谷项目后评价.docx(44页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
领秀新硅谷项目后评价
领秀新硅谷项目后评价
领秀新硅谷项目后评价
北京科技园置地
二○一二年四月
一、项目概略
领秀新硅谷项目位于北京市海淀区西二旗,项目总占空中积34.7万平方米,规划地上修建面积39.1万平方米,其中住宅修建面积35.86万平方米,配套商业2万平方米,其他配套1.24万平方米。
本项目为置地公司于2004年9月在北京市土地买卖市场经过地下挂牌买卖取得,土地成交价钱为人民币11.75亿元。
依据2005年市规委方案复函,领秀新硅谷设计总修建面积47万平方米〔含地下〕,其中住宅面积43万平方米〔含地下〕,产品涵盖了别墅、花园洋房、小高层等多种住宅方式,配套及商业面积3.8万平方米,配套幼儿园0.2万平方米。
依照土地挂牌出让条件,配套商业2万平方米需返还西二旗村团体。
商业项目影响到领秀新硅谷项目的全体开发,公司经过市场调研和经济测算,2007年11月向集团提出回购商业项目的央求,经集团同意后与西二旗村停止了长达一年的洽谈,最后终于2020年12月与西二旗村团体达成协议,我公司不提供2万平米商业,作为补偿,向西二旗村团体支付3000万元〔折合楼面地价1500元/平米〕。
依据最新测算,商业项目全体价值到达4.5亿元。
二、项目筹划及运营剖析评价
按目前领秀新硅谷项目的投入产出计算,投资效益远远高出了现在的测算。
虽然现在的测算与如今的收益出入较大,但总体的趋向判别是正确的,开发周期的延伸在客观上使项目享遭到了经济高增长周期的红利。
总体上此项目的投资及筹划十分成功。
〔一〕投资及筹划剖析
1.投资决策
〔1〕投资决策来自对微观环境的正确看法
以片面市场化为方向,是在集团初步完成从义务主导型向市场主导型转变的基础上,进一步完成迷信开展和跨越式开展的肯定要求。
项目用地是北京市第一批经过招拍挂方式供应的土地,这种方式意味着土地供应方式的严重改动,土地资源的稀缺性将逐渐显现,因此土地价值的溢价会比以前协议方式大很多。
正是基于这种超前的看法,集团及公司指导看法到此项目用地出让价钱会高出以往的估值。
在深化研讨项目的定位及各种设计和筹划方案的基础上,对项目的经济测算和可行性停止了重复论证,并制定了详细的土地摘牌战略,向集团和股东单位停止了屡次汇报和沟通。
在两家大股东-北科建集团和首创集团的支持下,置地公司经过了董事会和股东会决议,获准参与北京市土地买卖中心西二旗配套寓居区地块〔领秀新硅谷〕挂牌买卖并成功摘牌。
到目前为止,北京市挂牌土地价钱曾经远远高于现在对市场行情的估量,证明事先的投资战略是正确的。
〔2〕投资决策出于对〝领秀〞品牌的塑造
西二旗配套寓居区为中关村高科技园区配套寓居区,由北科建集团担任土地一级开发,适逢国度末尾实行房地产开发土地地下出让制度。
该寓居区土地分两期出让,置地公司于2000年经过招招标取得西二旗配套寓居区一期项目开发,历经4年开发树立,把西二旗村打形成为一个适恼人居的环境,也创立了〝领秀·硅谷〞品牌。
一期项目倾注了置地公司全体员工的心血,为树立〝领秀〞住宅高质量的笼统,公司在产品设计、工程树立、环境美化等各方面均做了少量的投入,提升了区域价值,因此,获取二期项目势在必行。
2.开发战略
领秀新硅谷开发初期,由于公司资本积聚缺乏,资金压力大,无法集中开发,并且集中开发虽有利于公司实力和笼统的提升,但难以取得利润的最大化。
基于此,公司经研讨构成以下开发战略决策:
将项目分为A、B、C、D四个区停止分期滚动开发,第一期A区为保公司现金流,低本钱、低利润,快速树立、快速销售;第二期B区以提升项目质量为目的,发明较高的附加值;第三期D区、第四期C区在前两期发明的有利条件的基础上,以完成公司利润最大化为目的。
A区总修建面积10.7万平米,2006年4月开工,2020年5月完工;B区总修建面积11.7万平米,2007年5月开工,2020年6月完工〔幼儿园于2020年完工〕;C区总修建面积12.9万平米,2020年9月开工,2021年4月完工;D区住宅总修建面积8.5万平米,2020年3月开工,2020年8月完工;D区配套商业3万平米于2020年11月完工。
3.前期筹划
在投资决策阶段,公司董事长和总经理亲身率领公司项目研讨团队,对全国房地产市场和北京郊区域内相似项目停止了深化的调研,并组织营销顾问公司、设计师研讨项目特点及筹划方案。
项目总体筹划方案制定后,各个区的分体筹划方案并没有因此原封不动,而是依据市场变化状况不时微调,更贴近客户需求,使项目的收益失掉最大化。
〔二〕土地协议执行状况
我公司自2004年9月29日经过挂牌取得西二旗寓居区二期土地成交确认书以来,区分与北京市疆土资源局签署了国有土地运用权出让合同及其补充协议,以及与北京科技园树立〔集团〕股份签署的土地开发树立协议。
现将土地协议执行状况分述如下:
1.国有土地运用权出让合同执行状况
2004年11月24日与北京市疆土资源局签署了土地出让合同,合同总额37728万元。
2005年3月25日交纳15%的地价款5659.2万元。
2006年1月10日签署补充协议附件二,将受让方称号由北京归谷园有限责任公司变卦为北京科技园置地。
2006年4月5日签署补充协议附件三,依据规划方案复函变卦土空中积;添加地下面积,其中地下车库面积18649平方米,需补交地价款559.47万元,合同总额变卦为38287.47万元。
2006年5月11日交纳两笔地价款区分为559.47万元及3206.88万元。
2006年5月23日交纳资金占用费279.9418万元、滞纳金2383.9946万元。
至此地价款已全部缴清,于2006年7月5日操持了国有土地运用权证。
2020年10月29日签署补充协议附件四,出让局部添加S2区幼儿园土空中积2902.89平方米,修建面积2000平方米,地价款总额不变。
待项目全部完工之后,操持地价款完工结算。
2.土地开发树立协议执行状况
我公司于2004年10月与北京科技园树立〔集团〕股份签署的土地开发树立协议,土地开发费总额为79772万元。
2006年12月4日支付土地开发费2亿元。
2006年12月12日支付土地开发费3千万元。
2007年10月24日支付土地开发费资金占用费3266.42076元。
土地开发费由公司财务部直接支付,付款明细详见财务总账。
〔三〕项目经济技术目的变化状况及其对最终收益的影响
项目开发完成后,经济技术目的变化极端庞大,完全契合控制性规划条件和数据目的,对最终收益的影响不大。
〔表一〕开发方案的经济技术目的
规划修建用空中积
343107.7m2
住宅平均层数
4.27
总修建面积
469791m2
高层住宅比率
26.9%
其中
地上修建面积
388610m2
中高层住宅比率
10.7%
其中
配套公建修建面积
30000m2
人口毛密度
204.2人/ha
住宅修建面积
358610m2
住宅面积毛密度
10452m2/ha
地下修建面积
81181
住宅面积净密度
16241m2/ha
总户数
2502
住宅修建净密度
38.0%
总人数
7006
机动车总停车数量
2200
掩盖率
28.3%
其中
地上停车数
1500
容积率
1.13
地下停车数
700
绿地率
30%
〔表二〕开发完成后经济技术目的
规划修建用空中积
343107.7m2
住宅平均层数
4.27
总修建面积
469513.5m2
高层住宅比率
26.9%
其中
地上修建面积
387893.4m2
中高层住宅比率
10.7%
其中
配套公建修建面积
29405.4m2
人口毛密度
204.2人/ha
住宅修建面积
358488m2
住宅面积毛密度
10452m2/ha
地下修建面积
81620.1
住宅面积净密度
16241m2/ha
总户数
2466
住宅修建净密度
38.0%
总人数
6905
机动车总停车数量
2318
掩盖率
28.3%
其中
地上停车数
1573
容积率
1.13
地下停车数
745
绿地率
30%
〔四〕以财务目的为主要依据的项目综合评价
在公司的第一个五年方案里,领秀新硅谷项目的方案开发周期是5年,估量总销售支出是344,111万元,估量净利润3亿元左右。
领秀新硅谷项目如今最新利润预测数据是:
利润项目
估量总额
营业支出
656,880
营业本钱
371,892
营业税金及附加
95,613
销售费用
16,372
管理费用
13,000
财务费用
利润总额
16,0004
减:
所得税费用
45,001
净利润
115,003
依据测算,领秀新硅谷项目估量完成销售支出65.7亿元,估量营业本钱37.2亿元,估量完成项目净利润11.5亿元。
领秀新硅谷项目各项财务目的状况,测算如下表:
序号
目的
比例
1
销售毛利率(%)
43%
2
销售净利率(%)
18%
3
本钱费用利润率(%)
32%
4
资本金收益率(%)
1150%
领秀新硅谷项目开发得益于中国经济和房地产市场的高速开展,并失掉集团的鼎力支持,采取的开发战略妥当,因此项目的实践收益超出原方案收益的3倍。
三、规划设计评价
〔一〕项目的质量定位
领秀新硅谷位于北京中关村科技园中心区的北部,是为北京中关村科技园配套的住宅项目。
临近清华大学、北京大学等初等院校,毗邻中关村软件园、生命迷信园及上地信息产业基地,东侧领秀硅谷曾经完工入住。
遥望西山景色区、圆明园、颐和园等景色名胜,具有共同的人文环境和优美的自然景观。
项目占地34公顷,地块方正,依据项目用地状况,结合区域市场产业经济开展趋向、区域环境、人文地域特征、住宅区域市场潜在供应量等剖析研讨结果,得出如下结论:
本区域经济开展为区域住宅市场开展提供了源动力,区域住宅市场全体开展呈上升趋向,尤其是区域产业经济的开展落第二中心区的树立,协助项目从城郊低密度住宅项目跃升为城市低密度住宅项目,提升了产品的层次,对项目的价钱提升给予了支持。
结合一期领秀硅谷成交剖析,领秀新硅谷产品设计、定位慎重思索了以下几点:
1.产品配套的合理性——充沛思索各产品需求基本配套,添加特征性配置。
2.项目全体绿化景观——本区域周边项目景观缺乏水景,因此,项目二期应首选综合水景绿化设计。
3.原有的成树维护设计——现址上的成树,可为项目减色添彩,合理规划地下管线,尽最大水平维护成树,必会为销售起到推进作用。
4.社区配套——量体裁衣,补偿项目周边配套不完善的现状,在社区构成完整商业配套〔如底商、文娱健身、会所、大型超市〕。
5.户型初步建议:
板式或塔式高层——以大户型为主,一居面积控制在50—60平方米,二居面积控制在65—80平方米,三居面积控制在90—120平方米,
多层——以挑空、错层、跃层为主,面积控制在160—180平方米之间。
TOWNHOUSE类产品——首要的是各功用区的合理规划和地下室功用设计,且希望采用独立供暖、供热方式,各居室面积应尽能够大,面宽要作足,面积控制在250—340平方米。
综合以上研讨结果,领秀新硅谷项目定位为新都市主义的第一居所,混合寓居区的城市生活。
规划有别墅、多层、高层多种住宅类型,以别墅类修建为主,高层与多层主要集中在用地中心,如地块的南北两侧边缘地段,以及C区的东侧地段。
〔二〕项目区位及主要经济技术目的
该地块位于海淀区西南旺乡西二旗,宗地四至范围是:
东至安宁庄西路,南至西二旗南路,西至铁路〔城铁13号线、京包铁路〕,北至西南旺北路。
经过对经济技术目的的前前期的数据比对,用空中积与报批时完全分歧,位置与报批时设置完全相符。
〔三〕项目修建规范及功用目的
项目的修建规范,严厉遵照了前期定位的规范,别墅、花园洋房、小高层、白领公寓、底商及独立商业的修建规范各不相反,充沛表达了市场的需求。
详细的修建规范见附表〔领秀新硅谷修建规范〕。
回忆A-D区的修建规范的设定与完成状况,基本遵照了坚持质量不变的原那么,详细而言,A区的修建规范设置略高,而B、C、D区是在不降低项目的质量的前提下,停止修建资料和设备的交流,本钱控制效果清楚;关于项目在功用目的上执行了规划目的的相关要求,因此开发流程比拟顺利。
经过报建目的和完工后目的对比,可以清楚看到这点。
类别
序号
项目
报批时修建面积
位置
用地
面积
完工后修建面积
教育
1
幼儿园
2000m2
B区
2900m2
2000m2
医疗
2
社区卫生效劳站
300m2
B12
500
300m2
文明体育
3
文明活动站
400m2
A-配套
400
400m2
4
文明广场
全区
1000
商业效劳
5
综合超市、菜市场
3500m2
D区配套公建
3500m2
6
再生资源回收点
10m2
D区配套公建
10m2
7
其他商业效劳
22050
B、C、D区
22050
金融邮政
8
储蓄所
150
B13
150
9
邮电所
250
B13
250
250
社区效劳
10
社区综合分中心
150
C7
210
150
11
综合效劳部
270
B12、C7
270
12
自行车库
4000
B、C、D区
4029
13
地下车库
40350
A、C、D区
37183
行政管理
14
社区居委会
150
D14
150
15
地下物业用房
500
B2
500
市政公用
16
密闭式清洁站
130
D区
150
130
17
燃气调压站
150
B、C区
200
150
18
公厕
50
全区
60
50
19
开闭站
400
C区
435
400
20
变电室
700
全区
700
21
水泵房
150
A4
150
22
有线电视机房
40
A-配套
40
总计
总修建面积
75700
72562
其中
地上修建面积
30000
30000
地下修建面积
45700
42562
〔四〕项目设计进程管理回忆与实施完成状况
领秀新硅谷的开发时序为:
A、B、D、C区,进程管理内容如下:
A区产品的设计亮点有:
落地窗、褚石色外墙砖、别墅产品多样化、赠下沉花园。
B、D区因循了A区的以上亮点,并做过度调整,使B、D区成为了A区的晋级版。
详细措施有:
提高外墙石材硬度,同时增加石材用量。
简化门窗类型和窗内分格方式。
别墅区的私家院落,变A区的封锁为通透感较强的钢丝构件。
将之前选用的系统窗配置,调整为惯例铝合金门窗,使本钱失掉了有效控制。
在景观设计中尽能够地添加开阔空间的设计,增加了室外构筑物的数量,多用视觉一致的绿植元素,线条流利,较之A区繁复明快。
C区的设计阶段正处于房价上扬时期,行将6-8号楼的176户90-140平米的两居和三居,调整为88户一梯一户的220-230平米的宽景大宅;鉴于D区白领公寓产品供不应求,将C3-C5号楼的多层配楼设计成90平米的白领公寓;关于别墅户型,增加了8%的开窗面积,有效控制了建形本钱;全区均采用封锁式阳台方案,使C区的销售支出失掉了实践添加。
由于是修正型设计,加上力图原规划面积目的不损失,该设计效果还存在一些难于处置的效果和缺憾,如:
写字楼层高定为3米,招致净空过低;层高4.5米的LOFT,做小二层的能够性受限,空间尺度比拟紧张;由于受后天规划条件的影响,底商仅拆分为十二个中小销售单元,其他自愿只能按大面积和整层销售,此方案关于商业修建来讲并不理想。
〔五〕项目设计费用控制
归入开发方案的设计费预算是:
序号
类别
预算金额〔元/m2〕
实践发作金额
1
修建〔方案〕设计费
22
20
2
修建施工图设计费
30
28
3
勘察设计费
3
2.4
4
景观设计费
15
13
5
小市政设计费
15
14
6
施工图审查
3
2.4
7
其他〔备用金〕
7
6.6
综合设计费
95
86.4
经统计,领秀新硅谷前期各项设计费预算为4465万元,折合单价为95元/平米;实践发作的设计费总额为4060万元,折合单价为86.4元/平米。
总之,在项目开发之初的设计费预估任务还比拟充沛和片面,不只思索到了各专业设计任务取费的差异性,还充沛思索了项目开发周期的时间要素对设计费递增的客观影响,在任务中对设计费用坚持边摸底边控制的管控方式,使设计费用完全控制在方案范围内。
四、工程树立管理评价
〔一〕工程概略
1.基本状况
总修建面积为469791平米,分A、B、C、D区四期开发,于2006年4月份开工树立,2021年上半年全部完工,详见«领秀新硅谷项目平面图»。
〔领秀新硅谷项目平面图〕
2.树立概略
A区于2006年4月末尾施工,2020年5月份完工,包括34个单体,其中A1-5#楼为15层板楼,A6-15#楼为4-5层板楼,16-31#楼为别墅,还包括1栋配套用房。
分三个标段招标施工。
B区于2007年5月开工树立,2020年6月完工,包括51个单体,其中B1、B3、B4#楼为6-11层板楼,B5-13#楼为5层板楼,14-51#楼为别墅,还包括1个幼儿园。
分4个标段招标施工。
C区于2020年9月开工树立,2020年11月完工〔C6-8#估量2021年4月完工〕,包括32个单体,其中C1-8#楼为15层,C9-12#楼为5-12层板楼,C13-32#楼为别墅。
分3个标段招标施工。
D区于2020年3月开工树立,2020年8月完工,包括33个单体,其中D1-11#楼为5-11层板楼,D12-14#楼为6层板楼,D15-32#楼为别墅,D区配套公建为3-4层。
分3个标段招标施工,详见下表。
分区
标段
修建面积
〔平方米〕
开工
时间
完工
时间
施工单位
监理单位
设计单位
面积
算计
A
A12-15#、A29-32#
19077
106944
2006.4
2020.4
北京建工四建工程树立
北京方正树立工程管理
北京中天元工程设计
A6-11#、A16-28#、A33、A-配套
42427
A1-5#
45440
中国修建工程总公司
B
B1、B3、B4#
21859
117279
2007.9
2020.6
北京建工四建工程树立
北京帕克国际工程咨询
B5-13#
44855
2007.6
2020.1
北京住总第六开发树立
B14-51#
48565
中国修建工程总公司
B-幼儿园
2000
2020.7
2020.7
北京建工一建工程树立
C
C11-31#
30668
129380
2020.9
2020.10
北京住总第六开发树立
北京帕克国际工程咨询
C1-4#、C9-10#
59787
2020.3
2020.10
C5-8#
38925
2020.4
2021.6
中国修建股份总公司
D
D1-11#
48400
115705
2020.4
2020.8
中国修建股份总公司
北京方正树立工程管理
D12-32#
37305
2020.1
2020.8
北京住总第六开发树立
北京方正树立工程管理
D-配套公建
30000
2020.6
2020.10
〔领秀新硅谷项目施工概略〕
〔二〕平安、质量、进度、本钱管理目的完成及创优状况
领秀新硅谷各区陆续开发树立,我们对协作单位的要求不时提高,管理失掉进一步提升,失掉各方的好评。
局部工程及协作单位曾取得北京市结构长城杯、北京市〝平安文明工地〞等称号:
2007年中建担任施工的A1-5楼标段取得了北京市结构长城杯,2020年中建担任施工的D1-11楼标段取得了北京市结构长城杯、北京市〝平安文明工地〞称号。
1.平安管理目的完成
领秀新硅谷项目自开工以来,就把平安管理任务放在首位。
A、B区施工阶段,坚持推行月度平安结合大反省,发现效果及时整改;活期反省施工单位平安管理内业资料,促进其平安管理任务规范化;推行了平安管理奖惩制度,由监理单位担任现场平安管理任务奖罚。
在C、D区阶段,继续增强对平安的反省和管理力度,同时试行推行了初次例会项目管理交底、签署平安管理协议、召开平安专题会、实行平安奖惩制、建议聘用消防局专职平安员、C区高层外装修吊篮〝一篮一验〞制度等,活期组织现场消防任务演习,使平安管理任务失掉进一步增强。
C区树立中,工人宿舍用电高压入室,设充电器室、设柜供工人充电运用,由施工单位电工担任日查、管理。
结构施工阶段,在电梯竖井设备工消防立管、随结构施工同步停止装置,外墙面装修完成前方可撤除。
并活期停止消防水试射演习,保证了施工现场消防全掩盖。
但在项目四个区树立进程,也出现了非树立单位责任的平安事情:
A区5号楼外墙外保温施工阶段,施工单位对外墙保温施工碎料未及时清运,由于聚苯碎料堆放墙根,招致了施工中的外保温被引燃,形成火灾事情。
从B区外墙保温施工末尾,我们要求施工单位增强对聚苯资料寄存管理,采取必要消防预防措施,装备灭火器材,架子下及墙根部位聚苯碎料及时清运,防止火灾隐患。
C区高层施工中,施工单位在小区北侧撤除高压线防护架时,由于工人操作不当,在搭设时脚下踩空掉至高压线上,招致自己当场死亡。
针对此次出现的非树立单位责任的平安事故,公司指导高度注重,及时召开了现场会,会同施工单位研讨处置方案,妥善处置赔付,将事故的损失和社会影响降到最小。
我们及时协调供电局,由施工单位委托供电局组织专业队伍,停止后续高压线防护的搭设和撤除任务,增加了施工平安风险。
总之,项目四个区树立进程中,未发作树立单位责任的平安事故,现场平安管理各项任务均处于良难受控形状。
2.质量管理目的完成
A区作为本项目初次开发树立小区,我们在质量管理重点和管控手腕等方面缺少现成有效方法。
同时,进入二次结构及装修、小市政施工阶段,由于交房时间紧迫的客观状况,要求我们必需把工程进度放在首位;加之在项目中前期,现场参施单位多,交叉施工集中,局部协作单位自动性差、配合才干不强,需求我们破费较大精神和时间去及时协调,而无法保证对工程质量停止较片面、深化管理。
经过多方努力,A区按期完工交房,但工程全体质量水平不高,尤其出现了别墅地下室渗水、地下室采光窗质量效果,给前期的维保任务曾带来较大难度。
针对A区状况,我们及时停止总结阅历经验,召集项目团队屡次研讨讨论,探求更有效的管理形式、方法和手腕。
在B区开发树立中,严厉择优挑选信誉好、实力强的总包单位、分包单位。
经过对施工图纸集中审核,对设计进一步优化,提高现场可实施性、增加缺陷。
在工程管理中,推行样板制、主要资料封样,实施质量进程验收管理。
经过一系列的探求和努力,B区工程质量在A区基础上失掉了大幅度提高。
在质量管理方面,我们不时总结阅历经验、寻求迷信系统化管理,经过深化学习体聚集团各项管理方法,树立健全公司工程管理制度和流程,积极推行〝表格化〞管理形式。
从D区和B区幼儿园工程末尾,到C区片面收官,推行编制了«项目管理筹划书
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 领秀新 硅谷 项目 评价