房地产估价师网络教育工程造价知识.docx
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房地产估价师网络教育工程造价知识
房地产估价师网络教育工程造价知识(齐锡晶老师主讲)
2012-03-24 金章玉句 文章来源 阅 1365 转 15
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第一部分 工程造价知识
一、工程建设程序
二、房地产开发项目管理
三、装修工程估价
第二部分 财务、会计知识
一、会计基础知识概述
二、会计报表(企业财务表列报)
三、财务分析方法
四、企业状况与经营成果分析
一、工程建设程序
★国内的固定资产投资程序
基本建设程序:
各项建设工作应当遵循的先后次序。
投资决策、设计、施工(实施)、验收(生产准备)、总结评价等阶段
建设单位
建设阶段(国内主要重视建设阶段)
详细可行性研究、初步设计、施工图设计、施工(单位)采购招标、施工准备、组织施工、竣工验收等16项具体工作
阶段
工作
说明
项目决策
投资机会研究或项目建议书
鉴别投资方向,寻找投资机会
初步可行性研究
初步论证分析投资构想,展开专题研究
详细可行性研究
提出结论性建议,确定投资方案的可行性
项目设计
初步设计
通盘研究设计对象,具体构造投资方案
扩大初步设计(技术设计)
针对特殊项目及技术问题,展开深度研究
施工图设计
设计方案的具体化并满足指导施工
工程采购
设备采购招标
针对超过一定限额的设备材料优选供应商
施工(单位)采购招标
针对超过一定限额的施工任务,优先承包商
工程咨询服务采购招标
超过一定限额的时候,优先工程设计监理
项目实施
施工准备
编制落实项目管理实施规划等
组织施工
承包单位配合监理单位,按图施工
生产准备
从组织技术物资等方面创造条件
竣工验收
监理单位组织的预验收;建设单位组织的正式验收
项目总结
投产运营
投资的收回,投资效果的实际检验
项目后评估
项目实际效果与预期效果的对比分析
★国外的工程项目周期
含义:
建设工程项目从投资意向到投资终结的全过程。
①投资决策阶段
项目选择
②设计阶段
拟定项目具体方案
③施工阶段
优化、实施的过程
④总结评价阶段
⑤拆除处理阶段
项目寿命周期-费用
★项目周期对投资的影响
阶段
投入
产出
工作费用(投资的%)
项目要素费用(投资的%)
对投资的影响(%)
对功能的影响(%)
决策(智力密集型)
1
0
60~70
70~80
设计(智力+技术)
2~10
10~20
20~30
10~20
施工(资金+劳务)
10~20
10~20
10~15
5~10
总结
◆建设项目的多次性计价关系(各阶段对项目投资的影响程度)
判决题:
我国的基本建设程序是指工程建设项目从投资意向到投资终结的全过程.答案:
(错)
1.建设项目的投资决策
(1)可行性研究的概念
可行性研究(FeasibilityStudy)是为了取得最佳经济效果,对建设项目的技术先进性、经济合理性进行全面系统的分析和科学论证,以便投资者做出投资决策的一种方法。
(2)可行性研究的阶段划分(由浅入深)
阶段划分
工作深度
估算精度
(%)
所需费用(投资的%)
所需时间(月)
机会研究
若干投资机会的鉴别、筛选
±30
0.1~1.0
1~2
初步可行性研究
市场分析、初步评价,决定是否深入研究
±20
0.25~1.25
2~3
可行性研究
项目评价,风险分析与防范
±10
0.2~1.0
1.0~3.0
3~6
或更长
项目评价,风险分析与防范:
财务评价,国民经济评价,社会评价,环境影响评价
(3)可行性研究报告的内容
1)总论;2)市场调查与需求预测;(前提)3)资源条件评价;4)建设规模与产品方案;5)场址选择;6)技术方案、设备方案和工程方案;(基础)7)主要原材料、燃料供应;8)总图运输与公用辅助工程;9)节能措施;10)节水措施;11)环境影响评价;12)劳动安全卫生与消防;13)组织机构与人力资源配置;14)项目实施进度;15)投资估算;16)融资方案;17)财务评价;(核心)18)国民经济评价;19)社会评价;20)风险分析;21)研究结论与建议。
(4)可行性研究报告的深度要求
①可以满足决策者确定方案、项目决策的要求;②报告已经选用主要设备的规格、参数,能够满足预订货的要求;③报告中重大的技术、经济方案,进行过两个以上方案的比选;④报告所确定的主要工程技术数据,可以满足初步设计的要求;⑤报告中提出的融资方案,能够满足金融机构信贷决策的要求;⑥报告应反映可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由,以供投资者权衡利弊;⑦报告应当附有评估、决策(审批)所必需的合同、协议、意向书、政府批件等。
(5)投资估算的编制与审查
①投资估算的含义(估算-投资)
◆在对项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定基础上,估算项目所需资金总额并测算建设分年资金使用计划(明细)。
②投资估算的内容(要求完整)
◆费用构成+项目构成。
③投资估算的编制方法
研究的阶段与资料、数据→精确度→采用的估算方法?
方法(名称)
基本思路
适用条件或特点
生产能力指数法
规模的差异;生产装置
资金周转率法
简单易行;误差较大
(分项)比例估算法
C=E(1+f1P1+f2P2+f3P3)+I
设备投资比重较大
综合指标投资估算法
依次估算设备和工器具购置费、安装工程费、建筑工程费(工程量×单位综合指标)等
针对单项工程;精度较高
④投资估算的审查
◆审查的主要内容包括:
编制依据的时效性、准确性;
编制方法的科学性、适用性;
编制内容与项目规划的一致性;
费用项目与数额的真实性。
⑤房地产项目投资估算(举例)
判断题:
可行性报告已经选用主要设备的规格、参数,能够满足预订货的要求。
答案:
(对)
2.建设项目的勘察设计
(1)工程地质勘察
①初步勘察(初勘)
场地稳定性~不良地质现象的成因、分布范围、危害程度及其发展趋势。
②详细勘察(详勘)
查明建筑物范围内的地层结构、岩石和土的物理力学性质,对地基的稳定性及承载能力做出评价。
查明:
有关地下水的埋藏条件和腐蚀性、地层的透水性和水位变化规律等。
(2)传统的“三阶段设计”
①初步设计阶段(未经批准无效)
1.通过设计说明书、设计图纸、主要材料表、主要设备表以及设计概算等,大致确定工程所采用的技术方案。
2.其深度应当满足设计方案的比选、确定;主要设备、材料的订货;土地征用;工程建设投资的控制;施工图设计的编制;施工组织设计的编制;施工准备和生产准备等要求。
②技术设计(扩大初步设计)
针对某些复杂问题,有可能增加的。
按照批准的初步设计或技术设计所确定的设计原则、结构方案和控制尺寸,根据工程建设的进度需要,分期分批编制出并提供给施工单位的施工详图。
③施工图设计(由设计单位做)
如,对于建筑物、设备、管线等的构造、尺寸、所用材料、布置、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明等。
(3)国外的“三阶段设计”
①方案设计(设计方案竞赛)
②初步设计(有关机构审批)
③施工图设计
1.咨询单位完成;
2.施工承包单位完成,咨询单位审批。
境外工程建设过程各阶段的主要参与者
参与者
方案设想
设计
文件编制
招投标
施工
验收移交及竣工结算
项目业主
▲
◇
业主的项目经理
■
■
■
■
■
■
建筑师
○
▲
★
★
★
▲
工料测量师
○
○
▲
▲
○
○
结构工程师
◇
▲
○
○
○
设备工程师
◇
▲
○
○
○
○
总承包商
▲
▲
○
分承包商
▲
○
政府管理机构
◇
◇
◇
▲主要参与者■项目审核协调者★项目顾问组总负责○参与者◇受邀参与者
招标/投标建设/施工
(4)设计概算的编制与审查
①定义:
设计单位..初步设计阶段..全部建设费用..概略测算
②内容:
三级概算
②单位工程概算的编制方法
◆单位建筑工程概算的编制方法
编制方法
概要说明
适用条件
备注
扩大单价法
扩大单价×工程量
初步设计达到一定深度建筑结构比较明确
概算指标法
概算指标×建筑面积
初步设计深度不够比较简单的工程
概算指标与设计对象是否具有差异,需要调整
类似工程预算法
利用类似工程预算编制的概算指标×建筑面积
设计对象与概算指标不同,与已建或在建工程类似
◆设备及安装工程概算的编制方法
设备购置概算
设备安装工程概算
设备原价+设备运杂费
编制方法
概要说明
适用条件
备注
预算单价法
利用预算定额
初步设计有详细设备清单
扩大单价法
利用概算定额
设备清单不完备,仅有设备重量等
概算指标法
设备安装费率等概算指标
无法采用扩大单价法概算定额法时
每吨设备安装费每平米建筑面积安装费等
③单项工程综合概算、建设项目总概算的编制方法
◆逐级综合、汇总。
④设计概算的审查内容
◆编制依据:
合法性、时效性、适用范围。
◆单位建筑工程概算:
工程量、采用的定额或指标、价格、取费等。
◆设备及安装工程概算:
设备购置中的原价或抵岸价,运杂费;安装中的…。
(5)施工图预算的编制与审查
①概念:
施工图设计完成后…建筑安装工程费用(工程价格)…预先测算。
②施工图预算的编制模式
◆传统的计价模式(定额预算)
◆工程量清单计价模式
③施工图预算的编制依据
设计图纸、施工组织设计、与…有关的计价依据等基础资料!
④编制施工图预算的单价法和实物法
预算单价法编制施工图预算程序示意图
实物法编制施工图预算程序示意图
⑤施工图预算的审查
◆审查的内容
三个方面(工程量、定额、取费)
◆审查的步骤
三个步骤
◆审查的方法:
逐项审查法、标准预算审查法、分组计算审查法、重点审查法等多种方法。
思路
适用条件或特点(对应于编制)
判断题:
施工图预算的审查的主要内容是编制依据。
答案:
(错)
3.建设项目的竣工验收
根据建筑工程施工及验收规范
坚持“验评分离(建设单位自己验收,向质监站备案),强化验收,完善手段,过程控制”的指导思想
(1)工程验收的程序
①检验批及分项工程的验收
监理工程师(建设单位项目专业技术负责人)组织施工单位项目专业质量(技术)负责人等进行验收
②分部工程的验收
1.总监理工程师(建设单位项目负责人)组织施工单位负责人以及技术、质量人等进行验收
2.地基基础、主体结构等可要求相关勘察、设计单位的项目负责人参加。
③单位工程的验收
A.竣工预验收
施工单位应在自查、自评的基础上,填写工程竣工报验单,并将全部竣工资料报送项目监理机构,申请竣工验收。
总监理工程师应组织各专业对竣工资料和各专业工程的质量情况进行全面的检查。
1.质量问题
2.功能试验项目
成品保护
总监理工程师签署工程竣工报验单,并向建设单位提出质量评估报告
B.正式验收
1.建设单位收到工程验收报告后,其项目负责人组织施工、设计、监理等单位负责人进行单位工程验收。
大型项目的组织者
2.建设工程经验收合格并办理竣工结算后,方可交付使用。
(2)竣工验收的条件
①竣工验收应符合下列要求:
◆设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕;
◆有完整并经核定的工程竣工资料,符合验收规定;
◆有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件;
◆有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备进场的证明及试验报告。
②竣工验收的工程必须符合下列规定:
1.合同约定的工程质量标准;
2.单位工程质量竣工验收的合格标准;
3.单项工程达到使用条件或满足生产要求;
4.建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求。
(3)竣工验收的程序
A.承包人确认工程竣工、具备竣工验收各项要求,并经监理单位认可签署意见后,向发包人提交“工程验收报告”;
B.发包人收到“工程验收报告”后,应在约定的时间和地点,组织有关单位进行竣工验收,并形成“工程竣工验收报告”,各参与方负责人签字、盖章;
C.通过竣工验收程序,办完竣工结算后,承包人应在规定期限内向发包人办理工程移交手续。
(4)竣工决算
①竣工决算的概念
◆建设工程从筹建到竣工投产的建设全过程中发生的所有实际支出,包括设备工器具购置费、建筑安装工程费和其他费用等。
◆它对反映投资效果、进行技术经济分析等,具有重要的作用。
②竣工决算与竣工结算的区别
编制单位及部门
竣工结算
竣工决算
承包方的预算部门
项目业主的财务部门
内容
承包方的建筑安装工程的全部费用。
它最终反映承包方完成的施工产值
建设工程从筹建开始到竣工交付使用为止的全部建设费用。
它反映建设工程的投资效益
性质和作用
承包方与业主办理工程价款最终结算的依据双方签订的建筑安装工程承包合同终结的凭证业主编制竣工决算的主要资料
业主办理交付、验收、动用新增各类资产的依据竣工验收报告的重要组成部分
③竣工决算的内容
◆竣工决算文件通常由以下四个部分组成:
竣工财务决算报表;竣工财务决算说明书;竣工工程平面示意图;工程造价比较分析。
◆而且,以其中的前两个部分更为主要。
一、大﹑中型工程项目竣工财务决算报表
1.工程项目竣工财务决算审批表(8-2)
2.大﹑中型工程项目概况表(8-3)
3.大﹑中型工程项目竣工财务决算表(8-4)
4.大﹑中型工程项目交付使用资产总表(8-5)
5.工程项目交付使用资产明细表(8-6)
二、小型工程项目竣工财务决算报表
1.工程项目竣工财务决算审批表(8-2)
2.小型工程项目竣工财务决算总表(8-7)(该表由表8-3和表8-4合并而成)
3.工程项目交付使用资产明细表(8-6)
判断题:
竣工决算是由施工单位预算部门编制的反映全部建筑安装工程费用的文件。
答案:
(错)
4.房地产开发程序(举例)
◆房地产开发的含义:
房地产企业按照城市规划和详控规划的要求,对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”,及相应的房地产营销与物业管理,以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。
◆房地产开发的基本流程
(1)投资决策(立项)
(2)前期工作
(3)施工准备
(4)工程管理
(5)房屋销售
(6)售后管理
◆国有土地使用权证
(1)
建设用地规划许可证
(2)
建设工程规划许可证(3)
施工许可证(4)
商品房销(预)售许可证(5)五证指:
(1)---(5)
判断题:
在房地产开发项目的五证中第三证是建设工程规划许可证。
答案:
(对)
(6)房地产开发收费(举例)
沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
(一)
序号
收费单位
收费项目
收费价格与标准
收费文件号
备注
1
市测绘院
购买地形图
二环内首张3468元,其余400/张
国家测绘局[2002]3号
根据地形不同定测点
放线费
2594元/栋
地段确认测绘费
648元/点
2
市规划院
规划定线
详见辽协办[2002]16号
辽协办[2002]16号
3
区土地所
土地登记费
0.1元/㎡
国土绘字[1990]93号
4
土地交易中心
土地出让金
按市规划局2005年文件
住宅50年商业40年
5
市配套办
城市综合配套费
住宅143元/㎡公建108元/㎡
沈建委发[1999]93号
按新建面积
6
市财政局
土地契税
4%[土地获取效额]
中华人民共和国契税暂行办法
7
市人防办
人防易地建设费
住宅40元/㎡公建80元/㎡[九层以下]
沈价发[2002]44号
2000元/㎡[十层以上未设按人防面积]
人防设计审查费
1.5‰[建安费]
沈价发[2002]44号
按人防面积
人防质量监督费
2.5‰[建安费]
沈价发[2002]44号
按人防面积
人防工程拆迁补偿
300-800元/㎡
沈价发[2002]74号
遇人防工程拆迁时
8
市文物局
文物部门助测费
13.24元/㎡[老城区]8.54元/㎡[其他区]
国家文物局物价局248号
文物保护区内按占地面积
9
投资咨询单位
项目核准申请
具体按投资额取费
国家计委计价格[1999]1283号
此文件为可研报告编制取费标准
10
环保科研所
环评报告委托
具体按投资额取费
国家计委计价格[2002]125号
11
市城建局
城市占道费
详见沈文城发[1993]8号
沈文城发[1993]8号
城市道路挖掘
详见沈建发[2000]150号
沈建发[2000]150号
道路绿地补偿
详见沈政发[1993]4号
沈政发[1993]4号
沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
(二)
13
14
市区电业局
市区环保局
临时用电
按表计量
排污费征收管理办法
废弃排污费
0.6元/污染当量
噪音超标
350-11200元/月
15
审图单位
施工图设计审查
1.5‰[建安费]
辽价发[2001]99号
16
市建筑交易中心
建设工程交易服务费
0.8‰~1.2‰[合同价甲乙方各付1/2]
沈价发[2003]52号
17
市造价站
定额测定费
1.2‰建安费[乙方支付]
辽政发[2001]15号
18
市质量监督站
质量监督委托
1.5‰[建安费]砖混1.2元/㎡框架1.8元/㎡
辽价发[2002]62号
按中标合同
19
市气象局
防雷设计审核
按建筑物基础占地面积
辽价发[2003]126号
具体由气象局核定
20
市劳动局
施工许可证
建设施工单位各预交1%[合同价效]
沈社发[2006]59号
[农民工资保证金]竣工后返还
21
市电业局
点配套费
住宅90元/㎡公建100元/㎡
辽价发[2006]55号
办理正式电时交纳
22
市煤气公司
煤气集资费
1600元/户
辽财综[2003]56号
先代用户交纳
23
热力供暖公司
供暖挂网
40元/㎡~100元/㎡
沈财办发[2003]55号
24
市工商局
广告审批
20元/件
25
市房产测绘大队
产权面积测绘
交易品
公建:
2.72元/㎡住宅1.36元/㎡
国测财字[2002]3号
26
市房产交易中心
交易品
非住宅2.5‰
合同备案
3元/㎡
27
市房产信息中心
网上备案
0.6元㎡
28
消防检测中心
竣工消防检测
29
市动迁办
动迁管理费
4.2‰
国计价格[2001]585号
30
区动迁办
动迁管理费
25元/㎡
辽价发[2001]3号
二、房地产开发项目管理
1.概述
(1)关于房地产
◆房地产(RealEstate),也称不动产(RealProperty),目前通指土地、建筑物及其它地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
例如,土地使用权与土地所有权,房屋的收益权、处置权、抵押权等。
◆房地产作为一种产品,通常具有使用(消费)、投资以及虚拟(金融产品)等不同属性。
(2)关于房地产市场
作为房地产业赖以生存的房地产市场,至少包括土地市场和商品房市场两大部分:
在土地市场中,土地使用权出让属于土地的一级市场,土地使用权转让属于土地的二级市场,土地使用权出租属于土地的三级市场;在商品房市场中,增量房的交易属于商品房的一级市场,存量房的交易属于商品房的二级市场,房屋出租属于商品房的三级市场。
(3)关于房地产业
◆房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。
其活动主要限于流通领域,在国民经济产业中属于第三类产业(K门72大类)。
◆房地产业可以分为房地产开发业和房地产服务业;其中,房地产服务业又包括房地产中介服务业(含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等)和物业管理业。
(4)我国房地产开发的可能模式及其比较
土地来源
资金来源
管理水平
适合企业
成本评价
效益
房价影响
自有土地开发
行政划拨
自有+借款
较差
拥有大片行政划拨土地
低
好
中
购买土地开发
招拍挂
自有+借款
专业化
有一定资金实力和专业开发管理能力的企业
高
一般
高
合作开发
协议与股权收购
自有+借款
中等
企业间优劣势互补
较低
较好
中
成立项目公司
股份合作
自有+借款
中等
各种企业
相对较低
较好
中
兼并(重组)
控投
多渠道融资
专业化
大型企业
较高
较好
较高
(5)房地产开发项目、工程项目以及项目管理的区别
◆房地产项目:
以开发为载体,以投资为目的
◆工程项目:
地点固定,周期较长
◆项目管理:
管理活动,委托咨询机构
1.历史上,项目脱胎于建筑工程。
2.房地产项目不等于房地产工程:
房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段;包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。
3.项目管理不等于工程管理:
项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。
4.房地产项目目标相对其他种类项目更明确。
项目管理的“二维构成”
(6)项目管理的目标
①质量控制
②进度控制——时间控制
③投资控制——费用控制
④安全管理
⑤合同管理
⑥信息(档案)管理
⑦协调有关各方的关系(目标的分解)
◆房地产项目管理的“六管”
2.房地产
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