休闲农庄可行性报告.docx
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休闲农庄可行性报告
XX农家乐项目
可行性研究报告
XX休闲农家乐有限公司
2020年1月
一、项目建设背景及必要性……………………………3
1、项目背景……………………………………………3
2、项目建设的必要性…………………………………3
3、可行性研究报告编制………………………………4
二、项目所在地基本情况………………………………5
1、地理位置……………………………………………5
2、地形地貌……………………………………………6
3、社会经济状况………………………………………6
4、自然资源情况………………………………………6
5、基础设施条件………………………………………6
6、项目实施的有利条件………………………………7
7、主要障碍因素及解决方案…………………………7
三、项目开发方案和建设内容…………………………8
1、基本原则……………………………………………8
2、功能定位……………………………………………8
3、总体布局……………………………………………10
4、建设内容……………………………………………10
四、生态循环农业产业链模式…………………………11
1、“禽-沼-粮”模式…………………………………11
2、“禽-沼-菜”模式…………………………………12
3、“禽-果”模式………………………………………12
4、“禽-粮-鱼”模式…………………………………13
五、农业范园区产业重点………………………………14
1、农作物种植业………………………………………14
2、蔬菜种植业…………………………………………14
3、林果种植业…………………………………………14
4、畜禽养殖业…………………………………………14
5、淡水养殖业…………………………………………14
6、休闲旅游业…………………………………………14
六、投资概算与资金筹措………………………………15
1、投资预算……………………………………………15
2、资金筹措……………………………………………15
七、效益分析及预测……………………………………15
1、经济效益……………………………………………15
2、社会效益……………………………………………18
八、可行性研究结论……………………………………19
一、项目建设背景及必要性
(1)项目背景
随着经济发展和财富积累,物质财富的满足将让位于人们追求充实的精神生活;发展的质量标准将让位于生存质量、生命质量以及人的全面发展。
所以根据专家预测,休闲将成为人们生活的重要组成部分,休闲产业将成为下一个经济大潮,并席卷世界各地,从而休闲经济时代将取代知识经济时代而引领经济发展。
长三角和发达地区休闲热潮已经掀起,随着法定休息日的增加,我国公民近1/3时间在闲暇中度过,“有闲”与“有钱”为休闲产业发展注入生机。
近年来,乡村旅游、森林疗养、农家乐、生态别墅等兴起,正预示着一个时代的到来,都市人走向郊区、走向农村、寻求休闲、寻求生态的需求正日益膨胀。
生态一流的泰顺正在迎来一个发挥生态优势、立足本县特色生态资源发展生态旅游经济的最好历史时期。
(2)项目建设的必要性
一是符合省委省政府提出的服务业发展规划精神和项目导向和符合县委、县政府提出的把培育发展一批有规模上档次的农家乐作为旅游服务业的重要载体来支持的政策。
二是以农业休闲、农业观光、休闲度假为主的泰顺休闲度假客流的日益增多,预示着休闲旅游市场需求的趋势。
但功能、服务单一而低水平运作已经无法满足市场的需求,从而影响度假经济规模的扩大,所以建设有规模、上水平的度假项目具有市场的可行性和必要性。
三是建设XX具有丰富的生态旅游资源基础。
XX农家乐项目位于泰顺中东部地区,除本身拥有凤垟特色云海景观外,还有古道民居、峡谷瀑布、农业观光、古民风民俗等生态旅游资源,周边还有廊桥文化园、雪溪古民居、九峰闽浙边临时省委成立旧址、雅阳氡泉、飞云湖和国家级自然保护区乌岩岭等旅游资源。
四是农家乐经济可形成具有很强拉动效益的产业。
2004年7月27日,胡锦涛总书记到上海市崇明县竖新镇前卫村视察工作,对农家乐作出重要指示:
“现在大家生活水平提高了,需求也提高了,希望到农家旅游度假的人也会越来越多。
‘农家乐’前途无量”。
近年来,以“吃农家饭,住农家院,做农家活,赏农家景”蓬勃发展的乡村“农家乐”旅游,已在统筹城乡发展,增加农民收入,加快新农村建设,发挥了越来越重要的作用。
“农家乐”旅游作为乡村旅游的一种模式,为发展农业旅游和农民致富提供了新的机遇。
五是XX农家乐项目建设,与泰顺廊桥文化园以及今后温州廊桥氡泉生态休闲度假区形成配套的生态休闲旅游资源。
(3)可行性研究报告编制
据此,我们紧密结合泰顺经济社会发展实际,在深入调研的基础上,立足于本地资源优势,结合项目中长期发展规划,通过多方论证后本着科学性、可行性与可操作性的原则编制了此报告。
二、项目所在地基本情况
(1)地理位置
XX农家乐项目位于泰顺县凤垟乡三门垟村垟头乌石门。
凤垟乡位于泰顺县城东部,东邻横坑乡和九峰乡,南接泗溪
镇,西至三魁镇和筱村镇,北界翁山乡。
驻地三门洋凤洋村,西距县城27.2公里(直径),公路里程37公里,中心海拔570米,总面积36.55平方公里。
莲(头)筱(村)公路过境。
全乡共辖7个行政村,51个自然村,2695户,10031人,其中农业人口9962人。
项目所在地距凤垟乡3公里,泗溪镇4公里,距泗溪廊桥文化园3公里。
(2)地形地貌
全乡境内,重峦叠翠,800至1100米的高山有头巾、乌家山、观音尖、牛塘岗等10座。
较大溪流有北溪和南溪,流程9公里,经9个村,汇流到泗溪镇。
村落多分布在山坡地和涧谷地。
耕地面积4133.5亩(其中水田3202.1亩,旱地931.4亩)。
农田灌溉主要靠山泉和堰渠。
建有水库6座,蓄水量91万立方米,可灌溉农田1200亩。
(3)社会经济状况
凤垟乡是一个典型的农业山区乡,近年来,凤垟乡效益农业不断扩大且发展势头强劲,先后建成绿蛋乌鸡、杨梅、中药材、名优茶、优质花生、高山蔬菜等基地。
资源型工业有明显优势,小水电3座,年发电量500千瓦时。
2009年工农业总产值1866万元,农民人均收入5220元。
(4)自然资源情况
凤垟乡山水奇秀,有远近闻名的XX、千年古刹、古道、山峡瀑布、古民居等名胜古迹和自然景观。
(5)基础设施条件
随着新58省道开通,凤垟乡交通逐渐便利,基础设施建设发展较快,莲(头)筱(村)公路过境,规划中的新58省道连接筱村公路穿境而过。
新建康庄公路9条,康庄公路通村率达100%,公路里程20.3公里。
2007年,通过市级生态乡验收,2009年通过市级教育强乡验收。
各自然村全部实现了通电、通车,有线电视实现村村通;中心村自来水入户率100%,建有学校3所,适龄儿童入学率实现100%;建有乡卫生院1个、体育健身场所4处、阅览室1处。
(6)项目实施的有利条件
一是XX所处的高山独特地理造就了独特的云海景观,当初升的太阳把一缕缕光芒穿透过那山上瘦小的小松树时便与周围的云雾一起形成了千姿百态的“凤洋云海”奇观。
同时可以作为摄影家长期的采风基地之一;二是全乡没有一家农家乐项目;二是距离廊桥文化园和氡泉、九峰等旅游景点近,客源多;三是县有关部门和凤垟乡党委、政府支持项目建设。
(7)主要障碍因素及解决方案
一是泗溪镇至项目所在地虽然只有4公里,但公路等级差、弯道多等,下步积极争取县政府及交通部门对公路进行扩建和改造;二是资金紧缺,因是个人投资(二个股东),缺少资金近760万元,下步争取银行贷款和对外招商、合作建设等。
三、项目开发方案和建设内容
(1)基本原则
一是注意生态和谐,保护自然风貌。
泰顺的特色在于生态的完美性,失去这一特色,就不会有投资吸引力。
开发建设不能学平原地区,也不能学城市,要立足泰顺,因山就势,实现建筑与自然的和谐。
二是集约节约配置资源,加强综合利用。
坚持集约节约用地,追求旅游项目的综合性开发和土地资源的综合利用,防止零敲碎切,零乱建设,浪费资源。
三是特色优势挖掘,打造个性品牌效应。
树立精品意识、打造特色旅游品牌。
XX片区的自然风貌具有“雄”、“奇”、“峻”、“险”的感官吸引力,开发建设应挖掘泰顺特色,立足养生、度假、休闲、摄影为着力点,创造项目特色,打造个性品牌,增强对市场的吸引力。
四是遵循政策导向,灵活创建生态休闲产业。
在国家宏观调控条件下,开发建设要遵循政策导向,又要灵活运用、认真研究,特别是生态休闲服务配套如生态农业、乡村运动、观光休闲等方面的政策,科学包装,以实现项目的有效推进。
(2)功能定位
通过建设开发,把XX建设成为集旅游观光、休闲娱乐、休息养生、摄影基地、观光农业、探险运动等为一体的综合性农家乐旅游区,打造为泰顺中东部最高档豪华的休闲娱乐养生中心。
根据功能定位,确立二大功能区。
1.种植采摘区
规划种植面积500亩,其中:
高山蔬菜(山东乌、萝卜等)种植面积100亩,果林种植面积300亩,稻田养鱼100亩,种植的高山蔬菜和果实等可供游客采摘和出售,体现农业生态度假区的特色。
2.观光旅游、休闲娱乐区
规划占地面积24亩,建设家庭旅馆、游乐场、游客中心、餐饮中心、日光浴场等娱乐设施,为游客提供休闲,度假,休息娱乐的场所。
体现生态休闲度假区的特色。
(3)总体布局
根据项目主要功能要求,对项目区进行科学合理规划,能够让游人在认识了解现代生态农业的同时,获得回归大自然、拥抱绿色生态的享受。
根据种植采摘区、观光旅游、休闲娱乐区等功能区划分,合理布置建筑物,使各功能区互不干扰。
(4)建设内容
观光旅游、休闲娱乐区建设的主要内容有:
餐饮大楼层数为一层,总高不高于5米,按古建四合院既能满足建筑现代化功能,又能与中式格调相协调。
整体建筑分三栋大楼,娱乐餐饮楼、休闲养生楼、泡澡足浴楼。
东大楼为KTV娱乐区与餐饮区,娱乐区可容纳100多人娱乐消费,餐饮区可以容纳600人就餐。
南大楼为住宿养生楼,设30个房间,配有晨练中心、健身中心。
种植采摘区建设内容主要有:
蔬菜基地,农业观光,稻田养鱼,果园等。
四、生态循环农业产业链模式
从建设“养殖(猪[农家养法]、兔、鸡、鸭)--沼气--种植(绿色农作物、高山蔬菜、绿色水果)--农产品深加工业--观光休闲农业旅游”生态循环农业产业体系出发,生态循环农业示范园区可供选择发展的具体生态循环农业产业链模式有:
(1)禽-沼-粮”模式。
该模式把畜禽的粪水经干湿分离后,废水进入沼气池发酵,沼渣(液)通过厌氧发酵成为完全腐熟而且能被植物直接吸收利用的综合型速效肥料。
该模式利用沼肥种植水稻等农作物,利用沼液防治作物病虫害,免除了农药污染,且使农作物籽粒结实饱满、品质优良。
“禽-沼-粮”生态循环农业产业链模式示意图
(2)“禽-沼-菜”模式。
该模式把畜禽的粪水经干湿分离后,废水进入沼气池发酵,沼渣(液)通过厌氧发酵成为完全腐熟而且能被植物直接吸收利用的综合型速效肥料。
该模式利用沼液和沼渣培植无公害蔬菜,主要包括茄子、毛豆、高山蔬菜等,质量好、病虫害少,而且对畜禽养殖废弃物的利用量大。
“禽-沼-菜”生态循环农业产业链模式示意图
(3)“禽-果”模式。
该模式把家禽舍饲养与果园放养相结合,把将家禽养殖与林果种植结合起来,通过立体种养,使物质充分循环,让自然散发掉的生物质能集中利用,形成农业生态良性循环,既能较好处理养殖污染问题,又能提高水果的产量和优质品率,并为水土流失治理开发提供优质、高效肥源。
“禽-果”生态循环农业产业链模式示意图
(4)“禽-粮-鱼”模式。
该模式使用禽粪为水稻等农作物生长提供肥源,同时通过一定的稻田养殖工程设施,发展立体种养相结合的稻田生态养殖,重点养殖鲤、鲫、草鱼、泥鳅、黄鳝等适合本地养殖的常规品种。
“禽-稻-鱼”生态循环农业产业链模式示意图
在“禽-沼-粮”、“禽-沼-菜”、“禽-果”、“禽-粮-鱼”等生态循环农业产业链模式的基础上,依据各个模式的特点与现实条件,延伸发展观光休闲、休闲采摘、休闲垂钓等生态农业旅游,提供游人自采自摘、垂钓游乐的休闲环境,形成“禽-沼-粮-游”、“禽-沼-菜-游”、“禽-果-游”、“禽-农作物-鱼-游”等生态循环农业发展新模式。
五、农业范园区产业重点
依据凤垟乡经济社会发展规划,以及示范园区的自然条件与经济社会发展基础,示范园区重点发展的产业包括:
(1)粮食种植业:
以绿色稻米种植为主;
(2)蔬菜种植业:
以山东乌、萝卜、茄子、盘菜、辣椒、和山野菜等绿色有机高山蔬菜种植为主;
(3)林果种植业:
以雪梨、杨梅、桃子、李子、桑椹等特色水果种植为主,周边适度发展茶叶等种植;
(4)畜禽养殖业:
以猪[农家养法]、兔、鸡、鸭和羊等畜禽养殖为主;
(5)淡水养殖业:
重点养殖鲤、鲫、草鱼、泥鳅、黄鳝等常规品种;
(6)休闲旅游业:
把农田、菜地、果园、林地、畜牧养殖场等农业生产场地,以及周边风景、传统宗教文化等自然和人文景观有机结合起来,依托瓜菜园、林果园、垂钓园,以及周边景区,开发以“农家乐”为代表的观光休闲农业旅游项目,发展生态农业旅游业。
六、投资概算与资金筹措
(1)投资预算
项目总投资2100万元。
其中:
1.土地租用、征用费105万元
2.项目论证、勘察、规划设计、宣传推广费等120万元。
3.主体建筑费用1090万元
4.基础设施建设380万元。
包括:
道路、停车场、人工湖水面、园林绿化、供水、排污、供电。
5.景观和构筑物建设65万元。
包括:
雕塑、牌楼、绿化等。
6.农业基地340万元。
包括生态循环农业产业链、环保设施、蔬菜基地,农业观光,稻田养鱼,果园等。
(2)资金筹措
本项目建设资金需2100万元,其中自筹30%,银行贷款20%,招商引资50%。
七、效益分析及预测
(1)经济效益
1.项目建设期为三年。
总投资2100万元,其中2010年已投资588万元,完成了相关证件手续、土地平整、建成了餐饮大楼、员工宿舍,2011年投资1037万元,建成养生大楼、足浴中心,2012年投资475万元,完成其他配套设施。
2.收益分析
种植采摘区年收益表
单位:
万元
年度
收入
支出
年收益
水果采摘
蔬菜采摘
食用鱼
门票
管理工资
抚育费用
投入成本
年摊派
1
35
33
31
18
27
26
20
44
2—10
56
49
46
23
30
23
20
101
其中:
种植采摘区种植面积760亩。
投入340万元,其中整地52万元、生态循环农业产业链150万元、游步道建设38万元、大规格果树苗22万元、购置鱼苗4万元、蔬菜种子1万元、人工12万元、管理人员工资6万元和其他配套设施55万元。
休闲娱乐区年收益表
单位:
万元
年度
收入(剔除成本)
支出
年收益
餐饮
KTV
住宿
其他
管理服务工资
费用
投入成本
年摊派
1
118
100
31
10
70
55
25
109
2—10每年
182
156
46
20
62
58
25
259
其中:
观光旅游、休闲娱乐区投入1535万元,其中主体建筑费用1090万元、基础设施建设380万元、景观和构筑物建设65万元。
3.总成本费用估算
此项目投入共2100万元,其中征(租)地费、设计等费用225万元,观光旅游休闲娱乐区投入1535万元,种植采摘区投入340万元。
根据收益表,第一年剔除成本后,可收益153万元,第二年开始至第十年,剔除成本后年平均可收益360万元[从第四年开始基础设施完善后,客源、收入应逐年增加10%以上]。
4.财务评价指标
(1)项目投资回收期
回收期计算表单位:
万元
现金流量
回收额
未回收额
原始投资
(2100)
现金流入
第一年
(588)
153
435
第二年
(1037)
360
1112
第三年
(475)
360
1227
第四年
396
396
831
第五年
435
435
396
第六年
478
396
0
回收期=5+(396÷478)=5.82年
项目完工后第5.82年即可收回投资。
资金能够较及时回笼,降低投资风险。
(2)经营期会计收益率
会计收益率=经营期年平均净收益/原始投资额=360/2100×100%=17.2%。
收益财务评价指标表明,项目盈利能力高于行业最低要求,说明项目有抗风险能力。
(2)社会效益
该项目建成后,将充分利用XX的旅游资源,并且以市场为导向,把旅游经济活动的有效成果同旅游资源的利用发展生态休闲旅游产业,同时也可以带动交通、通讯、游览、娱乐、饮食、住宿、购物关联的服务行业,能够进一步实现农业产业与旅游产业的相结合,旅游经济的微观效益同宏观效益相统一,促进经济建设和社会发展。
项目建设完成后,可带动周边地区上百户农民从事观光农业生产,直接增加就业岗位100个,为再就业开辟了新的途径,同时提高了农民的科技素质,改善了农民的生活水平,从而促进农村经济的发展以及社会的稳定。
因此,项目建设具有明显的社会效益。
八、可行性研究结论
该项目的建设将促进农村经济的发展,有利于观光农业推广应用,提高生态环境建设水平,满足人们生态旅游的需求,同时可以拉动地方相关产业的发展,此项目的建设是十分必要的。
从资源条件和开发措施看,项目是可行的。
项目区的社会、经济、技术等条件是能保证项目正常执行的。
此项目的经济、社会效益是可观的。
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