贷款案例共享.ppt
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- 上传时间:2023-07-22
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1,1,1,第一部分房地产开发贷款风险评判重点,2,2,一、分行审批权限,单个项目4亿元“单个项目”一套“四证”单个商业项目2.4亿元“商业项目”住宅建筑面积占总建筑面积比例70%单个客户8亿元多个客户组成的集团客户不需加总计算权限,3,3,3,2,2,“三了不做”深圳某开发商的原则控制不了不做!
支付不了不做!
变现不了不做!
二、开发商的风险评判重点,4,4,4,2,2,房子能不能建项目合规性(“四证”)贷款能不能放贷款合规性(自有资金比例、开发贷款品种、异地不能支持)房子建不建得起来完工风险建好房子卖不卖得掉市场风险卖房子的钱管不管得住贷后监控,三、我行房地产开发贷款风险评判重点,5,5,第二部分案例分析-YH房地产4亿元开发贷款,6,6,案例概要,深圳市YH房地产开发有限公司,隶属深圳市YH投资集团有限公司,该司注册资本人民币13000万元。
近期,公司计划在深圳宝安区开发其第一个商住项目YH碧海项目。
项目总建筑面积92510平方米,总投资约63845万元,预计可实现销售收入达人民币9亿元。
申请为该项目核定人民币40000万元开发贷款全额获得审批通过,7,7,一、借款人基本情况分析,本笔授信为新客户新增、后续审查审批环节对借款人了解较少的特点,发起报告对以下方面详细进行了介绍:
1、公司基本情况:
成立时间、注册资本、经营范围等2、股权结构分析:
股权结构图3、股东背景介绍:
隶属YH投资集团,以“投资、地产、水电”作为三层业务链,同时涉足农产品市场、物业管理、码头物流等行业,形成“多元化投资、专业化经营”的产业布局4、管理水平评价:
组织架构、高管从业经验、管理模式及决策机制等5、公司经营情况:
发展历程、近年开发项目情况等,8,8,一、借款人基本情况分析,6、公司财务状况分析,其他应收款:
前期投入项目的资金未结转存货前的挂账其他应付款:
前期YH集团与HRY公司就该地块交易的一个遗留债务,9,9,二、项目情况介绍,1、项目基本情况:
总用地面积38546.07,总建筑面积92510,位于宝安西乡碧海中心区西北部。
10,10,二、项目情况介绍,2、地价款支付情况:
征返用地、向村委支付对价、保留村委1%权属待四证齐全后再转移3、总投资概算,10,11,11,二、项目情况介绍,4、项目成本合理性分析:
楼面地价2522元/平米,单位投资成本6501元/平米,两者之间的差额:
项目规划中包含一个幼儿园及部分市政工程;项目临海,外墙及室内门窗抗腐蚀成本高、融资期限为三年,融资成本5、项目经济效益测算:
定价合理性:
当前项目周边新推出的楼盘住宅销售均价10000元/左右,商业在20000元/平米,如与该项目相近的“湾上六座”,总建筑面积及档次和该项目相当,销售均价约10000元/;因此,该项目9500-10000元/销售定价较为合理收益测算:
该项目销售收入可达94510万元,毛利润30665万元,因受国家征收土地增值税及提高所得税率的影响,项目净利润有所减少但仍有12343万元,投资回报率达19%。
6、项目户型、定位、目标市场:
65-90平米的户型总体占比设置为85%,但可两套合并成为大面积户型公务员及事业单位、企业中层及私企业主等自住型为主的客户群7、敏感性分析、项目SWOT分析等:
与市场风险相关,11,12,12,三、授信方案说明,12,13,13,四、授信风险评价及贷后管理方案,结合授信可能存在的政策风险、市场风险、完工风险、资金挪用风险等相应进行了分析,并提出相应的贷后管理方案,范围覆盖了用款资金监管、财务监管、项目工程监管、销售监管及其他监管等环节。
尤其是在销售监管环节,业务部门主动提出“在结清我行贷款之前,由我行控制项目销售密码;借款人与我行签订预售款监管协议,且约定监管银行不得超过两家”。
当时,我行风险管理部会同公司业务部刚刚就房地产开发贷款贷后管理方案达成共识,控制销售密码和签订预售款监管协议属于当时比较“新”的提法,客户经理能注意到此点并主动提出上述方案,说明其平时比较注意关注、收集房地产行业授信政策及最新情况,减少了后续审查审批环节沟通时间,大大提高了效率。
13,14,14,第五部分授信必要性分析,在充分披露上述信息的情况下,发起报告还专章对我行叙做本笔授信的必要性进行了分析:
1、母公司背景实力较强;2、公司管理层文化素质较高,大部分具有房地产专业知识;3、后续项目将支持公司形成良性发展,持续发展能力较强;4、该司开发及储备的项目大部分采取前期合作、后期全面收购的方式,普遍具有土地成本较低的优势;5、本项目成本与周边楼盘相比具有成本优势,保本成本较低,项目销售压力较小。
14,15,15,第六部分我行收益及带动效应分析,发起报告带动效应分析有专门格式,客户经理同样注意到了这点。
15,16,16,整体评价,本报告脉络清晰,分析比较全面,而且贷后管理方案设计全面、合理,节省了审查审批环节后续沟通时间,提高了效率。
16,17,17,第三部分房地产开发贷款发起报告应包括的内容,17,18,18,一、借款人基本情况介绍,公司名称、成立时间、股权结构、股东背景、开发经验、经营情况、财务情况、与我行授信往来等。
注意:
1.借款人或其股东是否有不良记录?
该不良记录是否会影响到我行授信安全?
2.财务报表显示的存货余额与项目工程形象进度是否匹配。
18,19,19,二、项目基本情况分析
(一),项目基本情况:
包括地理位置、占地面积、容积率、物业形态、主要户型、目标客户、工期及销售计划安排、当前工程进度等;地价款支付情况项目总投资预算:
重点分析建安费用的合理性项目目标定价及合理性(结合周边同类型物业售价情况)项目资金安排(表格可根据实际情况调整),19,20,20,完工风险评价:
当资金来源为集团自筹资金时,要结合企业收入、费用支出及银行负债情况综合分析。
市场风险评价:
结合项目保本销售均价、周边同类型物业市场价格、项目目标客户以及对未来房地产市场的判断评价项目市场风险(销售前景)。
项目保本销售均价越低,市场风险越小。
项目效益测算:
房地产开发项目指标测算表,二、项目基本情况分析
(二),20,21,21,三、项目合规性分析,四证齐全。
四证显示的项目基本信息如地理位置、权利人、占地面积、建筑面积等是否与发起报告一致。
如为合作建房或土地为两个以上权利人共有,则需特别关注合作中可能出现的风险。
自有资金比例=所有者权益/项目总投资,借款人有多个项目同时在开发的,分母为所有在开发项目总投资之和。
普通住宅项目自有资金比例为20%,其他为30%。
普通住宅判断标准(两者同时满足):
(1)项目容积率在1.0(不含)以上;
(2)住宅建筑面积占项目总建筑面积的比例70%。
该两个要求为刚性要求,不得突破,在未满足时可以先行上报资料,但用款前须全部落实。
21,22,22,四、授信方案合理性说明,贷款金额:
是否超过项目总投资的80%(普通住宅)或70%(其他房地产项目);贷款期限:
结合项目整体工期和销售周期安排分析;还款计划:
须根据项目销售率制定合理还款计划。
为防止开发商捂盘惜售,可再视情况设置时间进度的还款计划;担保方式:
原则上应由项目用地抵押,如不能提供抵押,需说明原因,同时应要求借款人出具在我行贷款期限内不将项目用地抵押给任何第三方的书面承诺。
22,23,23,五、贷后管理方案,四证、自有资金、按工程进度用款按揭份额、销售密码、预售款监管协议,23,24,24,六、第二还款来源评价,抵押物:
应提供评估报告,根据其评估价值及变现能力评价保障程度;项目应争取本身的土地抵押。
企业担保:
分析企业基本情况及财务状况,判断其担保能力;个人担保:
需同时提供个人征信报告,有逾期违约记录的还应分析产生的原因,是否会对代偿我行本笔授信产生影响等。
24,25,25,七、利率定价及带动效应分析,如利率定价低于系统测算结果,需重点说明原因,且测算表需经业务部门三级签字。
带动效应:
存款、结算、信用卡、按揭业务等,25,ThankYou!
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