物业管理条例执法检查报告.docx
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物业管理条例执法检查报告.docx
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物业管理条例执法检查报告
物业管理条例执法检查报告
物业管理条例执法检查报告
主任、各位副主任、各位委员:
为了全面了解和掌握我县物业管理工作现状,发现和研究存在的突出问题,按照县委指示和主任会议安排,县人大常委会成立了由分管副主任为组长,城建环资工委部分委员为成员的执法检查组,于8月21日至25日,先后到朱家湾村民安置小区、雷家滩一小区、文苑小区、警苑小区、学苑小区、新洲汇城、张家滩镇等居民小区及物业管理公司,通过走访、电话询问、查阅资料、听取汇报、召开座谈会等方式,全面了解了《陕西省物业管理条例》在我县的贯彻实施情况。
现将检查情况报告如下:
一、全县物业管理现状
目前,我县共有各类住宅小区31个,总建筑面积70万平方米,实施物业管理的小区15个,成立业主委员会1个,物业管理公司9家,注册资质登记为三级的6家,从业人员135人。
全县住宅小区物业管理主要有物业公司管理、开发商自管、单位代管和无人管理四种情况。
物业公司管理的小区,从业人员全部为临时雇用人员,代收水、电、暖、物业等费用。
开发商管理的小区,雇用水、电、暖、卫生等从业人员,收缴电费、暖气费、物业费。
单位代管的小区,只雇用1-2人打扫卫生,大部分不收物业费,只收取暖气费。
无人管理的小区,大多属于老旧房产,有些属于单位房子,单位又不管理,有些属于农队房子,基础设施不完善,不具备物业管理条件。
近年来,随着城市化进程的加快,房地产业的迅猛发展,对物业服务需求也日益增长。
为此,县人民政府及其有关部门在促进和加强物业管理工作方面做了一些工作。
一是积极培育和启动物业管理市场主体。
二是大力扶持物业管理企业,促进稳步发展。
三是注重化解矛盾,保障物业服务有序开展。
目前,全县物业行业进入了一个快速发展的阶段,服务企业数量不断增加,覆盖面逐步扩大,服务水平在探索中有所提高,为改善小区居住环境,提升城市品位发挥了积极作用。
二、存在的突出问题
通过检查发现,我县住宅小区物业管理还处于初期起步阶段,物业管理不规范,未形成一套完整实用的管理体系,远远不能满足物业管理需要,存在许多亟待研究解决的矛盾和问题。
表现在以下几个方面:
(一)认识程度不够,物业管理工作机制不健全。
一是思想认识不到位,没有真正把这项工作摆上重要议事日程,尚未建立富有权威、统一高效的领导机构和物业管理行政主管部门负责、相关部门各司其职的工作机构;没有建立以物业管理行政主管部门为主干、以街道办和乡镇(政府)为依托的区域性监管机构,更没有形成健全规范的工作机制。
因此,我县的物业管理基本上还处在一个无章可循、自发发展的状态,影响了物业管理行业的健康发展。
二是综合协调乏力。
物业管理是一项综合性较强的服务行业,涉及房产、规划、土地、城管、公安、卫生、工商、环保、民政、物价、安监等部门,以及供电、供水、供热、供气、通讯、广电网络等多个领域,但缺乏统一高效的综合协调,一些本应由多个部门协调解决的问题,实际上处于责任不明、事权模糊、貌似负责,但谁也不管的状态。
三是监督管理机构力量薄弱。
物业管理工作量大面宽,但物业管理行政主管部门专司其职的人员编制少,无力实施有效的监督管理。
四是组织网络不健全。
虽然有对物业管理机构的监管和指导,但缺乏完善的、作用发挥充分的基层组织,是许多管理要求难以落到实处。
(二)部门监管缺位,造成物业管理工作先天不足。
一是规划建设不到位。
开发商遗留问题较多,主要有配套设施不完善,房屋附属设备不合格等。
如雷家滩小区、学苑小区暖气管道设计不合理,致使供热无法保障,供热费收缴难。
再比如学苑小区、朱家湾安置小区住宅和商业用房混合设计,小区内未设计公共卫生间,给小区安全、环境造成极大影响。
还有新洲汇城等一些新小区电梯经常性坏,给业主带来出行不便和安全隐患。
大部分小区在规划建设中缺乏前瞻性,对小区车辆停放场地、文体活动场所等公共设施未列入整体规划,存在着严重的先天缺陷,给以后的公共活动及物业管理造成很多困难。
如警苑小区地下公共停车场变更设计问题,开发商将部分原设计车位建成地下储藏室向外出售,导致原本车辆停放困难雪上加霜,业主意见较大。
还有粮食局家属楼小区,物业管理者将小区公共设施租赁给个人经营,从而谋取利益,导致小区停车费用较高。
二是监督管理乏力。
部分开发建设单位不严格执行规划,存在随意改变规划、变更房屋用途,甚至存在规划小区内乱修乱建现象。
小区内物业管理用房等公用设施,有的未按要求留足留够,有的擅自改变用途租赁给商户经营,使物业服务企业的办公场所得不到应有保证。
如学苑小区没有物业管理用房,原来用于物业管理的两间门面房已被国有局租赁给商户,现只有一间门房,给物业办公和业主缴费造成不便。
三是一些小区供电、供水、供气、供暖没有实行终端用户收费管理,导致收取费用提高,业主反映强烈。
四是住宅专项维修资金和物业保修资金的归集、管理不严格、不规范。
开发商大都没有按照规定比例缴纳物业保修金。
政府开发的住宅小区,专项维修资金收缴至房地产管理部门管理。
开发商开发的住宅小区,专项维修资金收缴至开发商管理。
还有部分单位开发的住宅小区,专项维修资金收缴至开发单位管理。
甚至还有一些老旧小区,一直未收取专项维修资金,导致一些小区楼体破损、管道老化、楼顶漏水,而无钱及时维修的被动局面。
(三)前期物业建管不分,给后期物业管理造成诸多隐患。
目前物业服务企业招投标程序没有完善,大部分小区前期物业管理由开发建设单位自建自管,或者由开发建设单位临时指定物业服务企业进行管理。
这种建管合一,利益联体的格局,缺乏应有的竞争制约机制。
由于物业服务企业依附于开发建设单位,所以对于业主反映的建筑质量问题敷衍应付,拖延时日,以求逾期,而拒绝承担维修义务,严重损害了消费者权益。
如翠屏大厦、警苑小区等开发商自建自管的小区,出现配备设施不完善、产权纠纷、物业服务质量差的问题,业主多次投诉未果,开发商置之不理,矛盾和问题一直得不到解决。
(四)物业企业管理水平低,不能适应市场需要。
随着房地产业的迅速发展,物业服务企业的数量急剧增加,但从整体来看,服务水平明显偏低。
究其原因:
一是物业管理服务企业准入机制不健全。
没有建立完善的物业服务企业准入机制,大部分物业企业通过政府部门、单位和开发商招聘进入,没有形成竞争机制。
如政府开发的小区由政府招聘物业企业,开发商开发的小区由开发商招聘物业公司,单位开发的小区由单位招聘物业公司,农队开发的房子有农队招聘物业公司,由此造成业主与物业企业关系紧张,致使物业没有管理的现象不断出现。
二是物业服务企业管理不规范。
我县物业公司负责人大多不是专业人员,无物业管理经验,都是摸着石头过河。
对小区的人、财、物等基本信息不掌握,房产变更信息不掌握;大多小区不安装门禁系统,不雇用保安,安全隐患较大;有些企业为了盈利,偷工减料,减少服务项目,降低服务标准,甚至本该属于自己维修的范围推脱不维修,致使一些小区房子漏水得不到解决,小区绿化无人管理。
三是收费不透明、不合理。
对必须公开的事项,只公开收费项目和收费标准,不公开服务项目和服务标准。
物业费也不能结合小区绿化面积、消防等公共设施实际情况合理收费,一律统一收费,甚至还有乱收费现象。
比如警苑小区对外来装修车辆收缴押金100元,教育团购房、合天居等一些新小区每户收取20xx元装修押金,大部分住户没有退还,无形中损害了业主的合法权益。
(五)单位开发建设的小区,未纳入市场运作。
我县目前像延长中学、农行家属楼等多个单位住宅小区,大都由单位管理。
这些以单位为管理主体的住宅,因单位注入管理资金的多少、单位领导的重视程度、管理人员的责任意识、管理水平的高低,存在着很大差异,多数呈现出管理不善、服务水平低下、居住环境较差、公共设施破损严重、业主满意度不高的问题。
有的住宅楼住户大部分已不是本单位职工,没有物业管理,属于无人管理状态。
有的住宅楼已建成多年,需要动用专项维修资金进行修缮,但因单位管理人员的不断更换,专项维修资金很难使用,需维修的项目因无钱而长期搁置,给业主生活带来诸多不便。
(六)业主大会和业主委员会组建难,致使业主主体地位得不到保障。
从检查情况看,县镇两级住宅小区的居住人员结构复杂,居民素质参差不齐,对物业管理工作的认识比较滞后,参与物业管理的积极性不高,只要不涉及到自己切身利益,对小区事务大多不闻不问,导致业主大会和业委会成立运行举步维艰,普遍存在“成立难、运作难、维权难”的现象。
一是业主大会和业委会成立难。
由于物业管理行政主管部门和各镇、街道办、社区不主导,再加绝大多数业主对业主大会和业委会的成立抱无所谓的态度,导致一些小区物业管理运行多年至今无法召开业主大会和成立业委会。
目前,城区内仅有警苑小区一个成立了业委会,但开发商不交资料和资金,无法正常运行,形同虚设。
二是业委会正常运行困难。
《物业管理条例》第二十二条对业委会的职责有比较明确的规定,但在实际的工作中,业委会很难将具体的规定落到实处,再加上业委会虽然是业主选举产生的,但组成人员大都没有津贴报酬,属于无偿服务,很难在物业公司和业主之间起到桥梁和纽带作用,对物业企业和业主双方也缺少有效制约,因此工作积极性普遍不高。
三是业委会监管困难。
业委会是一个自治组织,没有明确具体的权力和责任以及与之对应的奖惩考核办法,很难对其运行情况实施有效监管。
(七)《物业管理条例》宣传不到位,市民知晓率低。
调查中发现,由于缺乏有组织、有计划,深入、系统的对《物业管理条例》进行宣传教育,大部分业主、开发建设单位和物业服务企业管理人员对《物权法》、《物业管理条例》以及政策规定知之甚少,远未形成知法、懂法,依法监管、依法服务、依法维权的法制环境。
特别是物业服务企业大量招聘的临时雇员,很少接受过系统的教育和培训,缺乏基本的法律素养和从业必备的业务知识,管理技能和服务水准普遍较低。
大部分业主对物业管理有关法律、法规和规定不甚了解,遇到问题不知道如何投诉,使存在问题得不到及时解决,自身权益难以维护,由此积累了较多的矛盾和问题。
三、几点建议
针对以上存在的问题,结合延长实际,检查组通过综合分析,提出以下建议:
(一)加大宣传力度,营造物业管理良好环境。
县人民政府要从推进现代化、城镇化进程,建设经济强、人民富、生态美、社会和谐新延长的高度,充分认识做好物业管理工作的责任感和紧迫感,把这项民生工程建设好。
要进一步强化法律宣传,重点加强《陕西省物业管理条例》的宣传。
要建立法律法规培训制度,对政府行政主管部门和相关部门的执法人员、物业管理人员、从业人员,根据其职责需要,进行多层次、多角度培训。
要采取张贴、公示等形式,深入细致地宣传物业管理知识以及相关的法律法规,促使广大业主知法、懂法、用法,加强同物业服务企业的沟通交流,努力营造双方相互理解、相互支持、相互配合,共建整洁卫生、安全和谐的人居环境。
(二)健全管理机制,切实发挥好监管职能。
一是建立领导机构,加强组织领导。
县政府应尽快成立物业管理领导机构和工作机构,要建立物业管理工作联席会议制度,定期召开会议,分析形势,研究对策,解决问题,推动工作。
二是加强日常监督管理和指导。
根据《物业管理条例》要求,全面规范住宅专项维修资金和物业保修金的收缴和监管,做到统一管理、审批使用;规范物业服务企业聘用、监管、考核、解聘体制机制,落实“谁招聘、谁监督、谁主管”。
三是健全管理网络,理顺工作关系。
可借鉴其他县区先进管理经验,建立健全物业行政主管部门监督管理、相关部门密切配合、街道办(乡镇政府)组织协调、物业服务机构具体落实的长效工作机制,形成上下联动、齐抓共管的工作局面,从组织上保证物业管理工作的有序开展。
四是加快建章立制步伐,规范和加强各项工作。
要根据有关法律法规的规定,结合延长实际,尽快出台符合我县的物业管理实施意见、专项维修资金管理办法、业主大会和业委会选举办法等制度体系,进一步明确职责,理顺关系,夯实责任,强化措施,规范物业服务企业及其工作人员的服务行为,逐步建立健全法制化、规范化程度较高的宏观调控体系和事权明晰、规范运作、政令畅通的物业管理机制,保障和推动全县物业管理工作健康发展。
五是将物业管理工作纳入相关部门单位年度考核内容,坚持检查评比,督促管理落实。
(三)强化部门职责,解决好当前突出问题。
县政府及有关部门和单位要各司其职,各负其责,充分发挥职能作用,认真解决好职权范围内的问题。
一是排查解决问题。
相关部门要严把小区住宅功能配套、水电气管道等设施规划建设质量关,从源头上杜绝新问题的产生。
要积极组织相关部门对已建成小区停车难等问题进行研究,制定完善补救方案;组织相关部门对小区管网进行排查,落实维修责任,限期整改到位;组织住建、公安、安监、质检等部门对全县住宅小区进行安全隐患大排查,彻底解决楼体危漏、电梯运行失常等安全问题,整治业主或其他人员造成安全隐患的经营活动,防患于未然;召集各物业企业、物业管理人员,落实物业管理区域各项服务工作,彻底解决业主反映的突出问题。
二是落实终端收费。
按照《条例》的规定,建议县政府就供水、供电、供暖等公用事业单位收费到户问题召集有关部门进行协调,明确相关单位和物业服务公司的职责与义务,以及有偿委托服务关系。
有关部门要从各自的职能出发,积极搞好配合,拿出过硬的措施,形成强大的合力,大力推行一户一表改造,实现向最终用户收费的目标,共同促进物业管理水平的提高。
三是保障物业管理。
有关部门要保障物业管理用房、基础设施需求等,尽快解决物业公司无办公场所等公用设施问题。
(四)严格规范程序,加强前期物业管理工作。
前期物业管理是业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签定的物业服务合同生效之前的物业管理,是后期物业管理的基础。
一是要规范前期物业管理活动。
物业主管部门要依法规范前期物业管理,监督开发建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业从事前期管理。
二是要加快向后期物业管理的过渡步伐。
对于已经具备向后期管理过渡的前期物业管理小区,要加强引导,强化监管,确保平稳过渡,实现业主自治;对于暂不具备条件的,要采取切实有效的措施,积极创造条件,实现前期物业管理与后期管理的有机衔接,最大程度地减少矛盾和纠纷。
三是要监督开发建设单位按照《建设工程质量管理条例》规定的保修期限和保修范围,承担物业的质量责任和保修责任,把物业售后服务工作落在实处。
(五)帮扶重点企业,加强市场主体培育。
物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿服务,一定要在社会化、专业化、市场化上下功夫,扩大物业管理覆盖面。
对业主比较满意、有发展潜力的企业实行重点扶持,为他们出谋划策,鼓劲加压,排忧解难。
鼓励物业服务企业做精做大,走强强联合之路,不断扩大服务规模,提高服务水平,满足广大业主对物业管理专业化、服务技能化的需求。
对业主满意率低、服务质量差、企业规模小、发展潜力不足的,应劝其歇业,限期整改。
按照“加强协调、注重引导”的原则,引导和鼓励业主大会通过公开招、投标方式选聘相应资质的物业服务企业,建立公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。
加大对物业从业人员的培训力度,建立物业管理专业人员职业资格认证制度和继续教育制度,努力建立一支懂经营、会管理、守道德、高素质的物业管理队伍。
积极引导成立物业管理行业协会,建立行业自律机制、协调机制,发挥其维权、规范、服务作用。
同时,物业管理服务内容多、范围广,是低利润、高就业的行业,建议政府将此行业的扶持、保护,作为扩大就业,增加需求的朝阳产业来培育,纳入重要日程,采取切实措施,务求取得实效。
要有针对性地对有志从事物业管理工作的人员,特别是下岗人员进行培训,促其快速提高,成为合格的物业管理人才,实现就业和再就业。
(六)按照条例规定,规范物业管理。
一是规范单位开发小区物业管理。
建议政府有关部门在认真调查研究的基础上,制定专项规划,对不符合物业管理条件的单位开发小区进行专项治理,完善设施,健全功能,创造实施物业管理的必要条件,使其逐步纳入市场化管理渠道。
二是规范物业服务企业管理。
建议政府有关部门依据《条例》规定,结合延长实际,尽快明确物服务业企业服务项目及标准,组织服务企业外出参观学习,掌握先进管理理念和经验,尽快提高服务水平,督促物业企业限期落实门禁制度,加强安保,确保小区秩序井然。
(七)加强指导监督,尽快规范业主委员会组建工作。
组建业主委员会是小区建设的基础,发挥好业主委员会的作用是小区建设的关键。
因此,有关部门要高度重视,认真研究,切实加强对业主委员会组建和运行的监管工作。
要加快小区业主委员会的正规化建设。
物业管理行政主管部门、街道办事处和有关乡镇要密切配合,依法履行职责,做好建设工作。
要通过正确引导,让那些有工作热情、奉献精神、工作能力的人员参与业主委员会的工作,从而保证业主委员会权力的依法正确行使。
要加强业主委员会组成人员的思想道德、服务意识和业务能力的教育和培训,强化责任意识,培育履职精神,提高履职水平,从根本上改变难作为、不作为、乱作为的被动局面。
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