成都房地产市场研究报告55页易居.docx
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成都房地产市场研究报告55页易居
统计范围说明:
数据覆盖范围为:
成都主城区:
城东、城南、城西、城北、城中;
近郊区:
双流、龙泉、新都、郫县、温江
统计数据说明:
供应:
以当月批准预售的商品房房源作为数据统计标准(拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内),由于房管局网站关闭,本月主城区及郊区供应数据全部为市调数据;
成交:
以当月实际成交(即签订合同)的商品房房源备案信息作为数据统计标准(拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内)。
第一章 商品房市场
一、市场特征
由于部分楼盘增大优惠政策,成都8月房产市场有所回升,本月成交量为138.65万㎡,较上月增加17.67万㎡,环比上升14.6%,与去年同期相比下降32.1%;而成交均价方面则有所上升,环比上升1.45%,同比增加29.16%。
成都市2010年8月商品房各类指标变化表
二、主城区供求关系分析
本月的主城区的供求比为1:
0.81。
本月主城区新增供应量下降,成交量有所上升,本月新增供应量约71.97万㎡,环比下降10.95%;成交量为58.50万㎡,环比增长4.15%。
三、主城区供应量分析
本月,成都主城区商品房新增供应量(批准预售)71.97万㎡,环比下降10.95%。
其中,商品住宅新增供应48.99万㎡,约占主城区总供应量的68.07%;商业用房新增供应量12.51万㎡,占主城区总供应量的17.38%,销售型办公用房本月新增供应量为10.48万㎡,占总供应量的14.56%。
四、成交量回升
整体市场成交量分析
本月成都市商品房市场活跃度上升,成交量为138.65万㎡,环比上升14.60%,同比下降达32.09%。
本月部分商品住宅楼盘采取低价策略或大幅度的让利优惠,成交量逐渐活跃,商业、办公有所下降。
本月主要成交来自商品住宅,成交量为124.86万㎡,环比上升38.06%;商业用房成交7.59万㎡,环比下降51.09%;销售型办公成交6.20万㎡,环比下降58.72%。
主城区与郊区成交量对比
本月主城区与郊区的成交量均有所上涨,主城区成交量为58.50万㎡,较上月上涨4.15%;郊区成交量为80.15万㎡,上升23.67%。
五、成交价略有上涨
整体市场成交价分析
8月,成都市商品房成交价格继续上涨,本月商品房成交均价为6595元/㎡,较上月上涨94元/㎡,涨幅达到1.4%。
商品住宅成交价为6199元/㎡,较上月上升2.58%,涨幅为156元/㎡;商业类用房成交均价达到12290元/㎡,上升3899元/㎡,环比上升46.47%;销售型办公物业成交均价为7610元/㎡,环比上涨4.23%。
主城区与郊区成交价对比
本月主城区成交均价为8295元/㎡,环比上升2.61%,涨幅为211元/㎡;本月郊区成交均价为5355元/㎡,环比上涨4.41%,涨幅为226元/㎡。
第二章 土地市场
一、土地市场动态
国土部查出1457宗闲置土地
权威人士8月1日透露,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份"黑名单"做一次全面的风险排查。
其中80%的闲置土地可能被收回。
易居视点:
相关部门要求在指定时间内,各银行要将这些闲置土地项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等具体数字上报。
其中,部分闲置用地名单有望在近期对外公布,以形成全社会的监督和监管,相关管理层决心较大。
各大房企土地市场逆市抄底
据不完全统计,仅7月份以来,全国知名房企投向土地市场的资金已经高达300亿元,其中二三线城市成交量明显,高于一线城市,而国企再次成为拿地主力。
易居视点:
在市场调控之时,对于资金流宽松的房企,乘机抄底显得十分明智,为新一轮扩张做好准备。
在新购置土地中,二三线城市已经成为各大房企主要发展市场,今后房地产行业的竞争将主要体现在二三线城市中。
国企拿地比例明显上升
7月份前后,一度平淡的土地市场开始活跃。
在各地举行的土地拍卖会上,央企再度频频现身,重新成为土地市场的主角。
统计显示,新政出台后,包括央企在内的国企拿地步伐不仅没有放缓,反而比例更大,尤其是一线城市的土地市场,央企介入尤为频繁。
在土地、资金等各方面资源均显劣势的情况下,民营开发商不得不面临"被退出"的无奈境地,并积极寻找应对策略。
易居视点:
本轮宏观调控对首付比例、付款要求等土地出让环节的管理更严格,对资金要求也更高,同时银行信贷方面的不断收紧,使民营开发企业资金压力更大,影响其拿地步伐。
市场不好时,国企的资源优势越凸显。
国土部19日公布1457宗闲置土地"黑名单"处理意见
8月19日上午,国土资源部将召开房地产用地专项整治工作新闻通气会,公布全国1457宗闲置土地"黑名单"的具体处理意见。
国土资源部把各地闲置土地的"黑名单"交给银监会、证监会进行风险排查,根据4月份"新国十条"规定,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监会相关部门暂停批准他们上市、再融资和重大资产重组的要求。
易居视点:
8月19日国土资源部公布闲置土地的情况,并且要挂牌督办案件,由此可以看出从根源上来整治房地产违法违规用地的决心和力度。
房地产商不能再像以往那样,看着土地在阳光的照耀下,一年年高倍升值。
此后这样的行为,将会让开发商付出付出沉重的代价。
而当所有的闲置土地都能尽快开发利用,从供求关系来讲,房子多了,自然会在一定程度上抑制房价的上涨。
二线城市频造"地王"
"国十条"出台后,在调控之手的制约下,楼市曾一度进入胶着期,但随着"金九银十"的到来,市场回暖的争论正在升温。
近期,一些大型房企正不惜重金在各地买地。
而相比于一线城市,二线城市似乎获得了更多的青睐:
9月2日,保利子公司广州金地房地产开发有限公司以33.4亿"天价",一举夺下福州晋安地块;同样,在几天前的8月31日,传在湖北市场高歌猛进的万达突然变成神秘"隐士",不漏风声地以"创纪录"的76亿元把武汉两块"风水宝地"收归帐下。
易居视点:
一线高房价城市受到政策调控力度较大,短期内升职空间有限,但二线城市市场成熟度低,未来潜力较大,导致资金链不紧张的开发商积极布局二线城市。
土地问责"大限"将至
"新国十条"出台后,银行对房地产业的信贷政策进一步紧缩,国土资源部清理闲置土地强势问责等。
据获悉,国土资源部今年9月将召开新闻发布会,通报清理闲置土地工作最新进展。
国土资源部今年6月曾宣布"7月督察,8月约谈,9月问责。
"眼下,问责"大限"将至,公众希望通过有关部门的信息发布,了解有关方面对违法违规行为的查处情况。
易居视点:
闲置土地清理会起到"杀一儆百"的效果。
即使只有8%、10%的闲置土地被收回,对市场都会造成很大的震撼。
这对其余的闲置土地都会形成很大的压力,促进这些土地的开发,结果就是增加市场上住房的供应量。
二、本月土地供应分析
本月公告土地概述
2010年8月,成都市土地供应量为37宗,总净用地面积约178.04万㎡,合计约2671亩。
在公告土地中,商住混合用地占有10宗,净用地面积约47.73万㎡,合计约716亩;纯商业用地2宗,净用地面积约3.74万㎡,合计约56亩;工业用地25宗,净用地面积约126.57万㎡,合计约1899亩。
工业地块供应出现放大迹象。
本月土地供应以区域来看,郊县地区土地供应是主体,供应量约2473亩,主城区供应量约198亩。
本月公告地块分析
地块供应走势分析
成都市8月有37宗公告土地,供应土地面积为178.04万㎡。
供应量在3个月低位徘徊后开始出现反弹。
本月供应面积同比2009年8月下跌19%,环比2010年7月上涨508%。
大量的郊县工业土地供应导致了本月土地供应出现了报复性反弹,本月工业地块供应面积占比达71%。
供应地块结构分析
本月共有37宗土地公告,公告土地中商住地块供应宗数为10宗,占总宗数比达到27%,供应土地总净用地面积约为47.73万㎡,合计约716亩;纯商业用地2宗,净用地面积约3.74万㎡,合计约56亩;工业用地25宗,净用地面积约126.57万㎡,合计约1899亩。
本月土地供应以工业为主体,剔除工业地块影响,本月土地公供应环比上月仍出现了较大上升幅度,在经历的新政的低谷后,土地供应市场出现了一定的反弹。
供应土地区域结构分析
8月公告土地以供应区域结构来看,供应土地郊县地区仍占主力,主城区供应宗数占比仅为17%。
本月龙泉24宗工业地块供应让该区域成为本月土地供应宗数的冠军,主城区在7月份消失供应以后,在8月份再次出现土地供应,土地市场受到房地产调控影响作用相对于住宅市场稍弱,土地市场作为房地产市场的一级市场,过于收紧会影响到市场的供应源头,不利于市场调控目标的实现。
供应土地面积结构
8月公告土地中以1-5万㎡土地宗数最多,占到总宗数的59%,公告宗数为22宗;本月没有出现50万㎡以上的地块土地供应。
本月公告土地平均单宗规模约为4.81万㎡,约合72亩/宗;本月公告面积最大地块为LGG2010-54(BH25)地块,该地块位于柏合镇经开新区龙二环以东,十二线以南,该宗地块净用地面积约20.70万㎡,合计约310亩,为工业仓储用地用地。
三、土地成交分析
1、成交土地概述
8月份共成交了土地4宗,成交土地总净用地面积约为15.87万㎡,合计约238亩,预计未来可上市建筑面积约为47.55万㎡。
本月成交土地中体量最大是商住混合地块,共有1宗成交,成交地块净用地面积约8.00万㎡,合计约120亩;其次为工业地块,成了2宗,成交净用地面积约110亩;成交体量最小的纯商业用地,共有1宗供应,面积约8亩。
本月成交土地仅仅分布于温江和都江堰两个区域,其中温江成交3宗土地,成交净用地面积约230亩,都江堰成交了1宗土地,成交面积为8亩。
本月成交土地全部分布在郊县地区。
成交地块全部以起始价格成交。
2、成交土地分析
地块成交走势分析
8月份成都土地成交宗数为4宗,成交面积约15.87万㎡,成交金额3.29亿元,平均单宗土地成交金额为0.823亿元/宗。
本月土地成交面积环比上月下降60%,成交金额环比下跌54%。
成都市土地成交已经连续3个月出现下滑,在供应量没有放大之前,成交量不会出现放大。
介于在本月出现了土地供应的强劲反弹,预计9月的成交会出现回升走势。
成交地块用途结构分析
本月成交商住混合型地块共有1宗,占到总数的25%,成交面积约为120亩,成交单价为260万元/亩,楼面地价均值约为780元/㎡;纯商业用地,成交1宗,宗数占比为25%,成交面积约为8亩,成交单价52万元/亩,楼面地价均值约为1949元/㎡;工业地块成交2宗,成交面积约110亩。
成交地块区域分析
本月仅有温江和都江堰有土地成交记录。
其中温江成交了3宗土地,成交面积约230亩,都江堰成交了1宗土地,成交面积约8亩。
土地成交量下滑,成交宗数减少,以至于分布区域也较少,仅仅有少数区域出现成交,成交区域均为郊县地区,没有主城区土地成交。
成交地块规模分析
本月成交土地为1万㎡以下和5-10万㎡两个区间段内,分别出现了2宗土地成交;本月的平均单宗土地面积约为3.97万㎡,合计约60亩/宗。
地块平均规模中等偏小。
3、地块流标率分析
本月无流标地块。
4、成交地块溢价率分析
本月成交土地均以起始价格成交。
四、热点地块成交分析
本月所有成交地块的开发价值都较低,无重点地块成交记录。
第三章住宅市场成交分析
一、市场综述
成都市8月商品住宅市场新增供应80.06万㎡,同比下降46.55%,受宏观调控的影响,虽临近"金九银十"的销售旺季,开发商也尚未加快推售速度,仍持观望态势。
但不少购房者受部分开发商各种降价、优惠措施的吸引,开始按捺不住购房冲动,本月成都市商品住宅整体市场成交量小幅回升,总成交面积达到124.86万㎡,合计12725套,较上月新增成交面积34.43万㎡,环比上涨38.07%,同比降幅34.84%;
成交均价方面,成都市商品住宅整体均价有所上涨,本月均价为6199元/㎡,环比上涨2.58%,与去年同期相比上涨25.09%,但本月的成交均价的涨幅主要来源于主城区成交量的增加,拉高了整体市场均价,属于结构性上涨;
成交金额方面,本月成都整体市场成交金额约77.40亿元,环比上涨43.63%,同比下降18.49%。
成都全市2010.07-2010.08商品住宅各类指标变化表
二、供求态势
从成都市整体市场供求关系来看,本月市场新增供应量大幅略有上涨,成交量亦有所反弹,整体市场供求比为1:
1.56,呈现出短期的供不应求局面。
三、新增供应略有上涨
新增供应量走势分析
本月新增住宅新增供应面积为80.06万㎡,计9387套,同比下降46.55%。
主城区新增供应结构分析
新增供应量区域分析
2010.07-2010.08成都市新增供应区域分布对比(面积)
如上表所示,本月成都市主城区住宅市场新增供应量较上月有所下降,郊区供应亦较为低迷。
本月新增供应量最大的区域来自城南,高达22.78万㎡,随着建发·天府鹭洲、复地·雍湖湾等名企项目的开盘,城南重新成为楼市热点;而本月新增供应量排名第二的区域来自新都,新增供应为13.92万㎡。
传统热点区域城东本月新增供应面积有较大下降,环比降幅74.44%。
新增供应环域分析
2010.07-2010.08成都市新增供应环域分布对比(面积)
如上表所示,8月份各环域新增供应面积均有所下降,供应主体区域集中在外环外,供应量为33.86万㎡,占本月总供应量的42.30%。
3环到外环也有较大供应。
新增供应面积段分析
2010.07-2010.08成都市主城区新增供应面积段分布对比(面积)
如上表所示,40-90㎡面积段仍是市场主力,本月新增供应32.71万㎡,占比达到40.86%;其次是90-140㎡面积段,新增供应量28.65万㎡,占比35.79%。
刚需和改善型户型作为市场需求主力,受到购房者和开发商的认可,供应量维持在一个高位上。
新增供应房型结构分析
2010.07-2010.08成都市主城区新增供应房型结构对比(面积)
如上表所示,占市场供应主力的仍为2房产品,新增供应31.82万㎡,但较上月有所下降,市场占比也有所萎缩,本月为39.80%。
3房产品紧随其后,本月新增供应21.45万㎡,占供应总量26.79%。
主城区新增推案项目分析
2010.08成都市新增推案项目列表
四、成交量略有回升
月度成交走势分析
整体市场成交量分析
8月商品住宅整体市场成交情况略有回暖,本月成交量有所回升,总成交124.86万㎡,较上月新增成交面积34.43万㎡,环比上涨38.07%,同比降幅34.84%;
主城区与郊区成交量对比
本月成都市整体楼市有所回暖,主城区和郊区的商品住宅成交量都有所上升,本月主城区成交面积50.00万㎡,较7月增加17.81万㎡,环比涨幅55.33%。
本月近郊区商品住宅成交面积为74.86万㎡,较上月增加16.62万㎡,环比上涨22.20%。
月度成交结构分析
成交区域分析
2010.07-2010.08全市各区域成交面积列表
成交环域分析
2010.07-2010.08成都市成交环域分布对比(面积)
本月成交量最大区域集中在外环外,成交量达到64.86万㎡,占比达到51.95%;而环比上涨最快的区域为1环-2环,环比上涨100.00%,成交量为1.80万㎡;其次为2环-3环,成交量上涨90.70%,城市中心仍是受到消费者高度关注的区域,如果有新增供应,仍会受到购房者热捧。
成交面积段分析
2010.07-2010.08成都市成交面积段分布对比(面积)
40-90㎡的刚需户型和90-140㎡的改善型住房本月成交量仍占据前两位,分别为56.51万㎡和46.36万㎡的,两者占比达到了总成交量的82.39%;本月190㎡以上的大户型成交回暖较快,本月环比上涨116.67%,达到11.44万㎡,居总成交量第三位。
成交房型分析
2010.07-2010.08成都市成交房型分布对比(面积)
除4房户型外,本月各户型成交量均有所回暖。
其中,1房和2房户型成交量上涨最快,刚需户型成为市场回暖的支撑主力;而其他房型成交量最大,为63.67万㎡,占总成交面积的50.99%。
成交均价段分析
2010.07-2010.08成都整体市场成交均价段分布对比
本月主力成交依然集中在4000-5000元/㎡和5000-6000元/㎡段,成交量分别为31.99万㎡和25.68万㎡,占比达到25.62%和20.57%。
这两个均价段成交量环比上涨也是最大,可见4000-5000元/㎡仍是成都楼市的风向标均价段。
五、成交均价有所回升
成交均价走势
整体市场成交价分析
虽然上月成都楼市成交均价有所下调,但这种市场调控马上被打破,本月成都市商品住宅整体均价仍成上行趋势,本月均价为6199元/㎡,环比上涨2.58%,与去年同期相比上涨25.09%,但本月的成交均价的涨幅主要来源于主城区成交量的增加,拉高了整体市场均价,属于结构性上涨。
主城区与郊区成交价对比
本月成都市主城区商品住宅成交均价持续下降,主城区商品住宅成交均价为7561元/㎡,较上月单价下降459元/㎡,环比下降5.72%;近郊商品住宅成交均价有所上涨,本月成交均价为5289元/㎡,较上月上涨338元/㎡,环比涨幅6.83%。
8月成交面积TOP20
8月成交均价TOP20
成都房地产市场成交量有所反弹,成交主力均为知名开发商项目及刚需项目。
而高端楼盘均价又有所上涨,中海·龙湾半岛已逼近30000元/㎡,主城区高层豪宅项目均价已远超别墅项目。
六、热点成交区域板块
8月热点区域--双流、郫县
双流依然表现强势,本月成交量再次稳居第一。
而郫县受高铁开通利好影响,也受到购房者关注,本月也有比较好的销售成绩,成交量位居第二。
8月双流区域成交面积TOP10
8月郫县区域成交面积TOP10
8月双流区域各板块成交情况
从双流区域成交看,华阳板块本月成交成交量达到14.60万㎡,牢牢占据领先优势。
该板块成交量最大的为恒大名都,作为近期开盘的知名开发商项目,以较低的开盘价,并附赠1500元/㎡的精装优惠,开盘即受到消费者追捧,本月成交量为3.12万㎡,稳居该板块第一。
2010.08华阳板块项目成交面积Top10
8月郫县区域各板块成交情况
从郫县区域成交看,受快铁开通利好影响,犀浦板块成交量最大,成交5.28万㎡。
该板块内的新里·派克公馆、华润橡树湾、西区地标等知名开发商项目成交相对较好。
2010.08犀浦板块项目成交面积Top10
七、成都市场解析
市场回顾
本月市场供应仍在一个低位上,近期政府虽没有更强硬的调控措施出台,但对宏观调控加强监管的声音一直存在,显示出政府对此的决心,开发商面对如此局面只有更为谨慎,即使面对即将到来的"金九银十"旺季,也没有太高的推售热情;而部分购买者在开发商各种优惠措施的吸引下,也慢慢放弃观望,成都楼市热度有所回暖。
市场预测
在宏观调控仍然不明的今天,开发商和消费者均有点按捺不住,虽然整个成都楼市的观望期仍将持续,但随着"金九银十"的到来,成都楼市将进入一个小阳春时期。
第四章商业市场
一、市场综述
在现阶段的房市新政市场情况之下,身价丰厚的投资者都不敢轻易进入房市了,有闲钱的市民开始把眼光投向大型楼盘的社区商铺,即所谓的"一铺养三代"。
从新政到现在,成都商业市场销售火爆,社区底商闻风而动,转让费、租金上涨幅度很大,成都的商铺租金回报率多可以达到8%以上,高出其他城市2%-3%,另外社区商铺一般总价不高,投资风险也比商场铺要少。
在任何城市,不论对住宅还是商业地产,地段永远都是不二的制胜法宝。
而如今,面对日益饱和的核心CBD,越来越多的开发商将视线从春熙路、盐市口路、天府广场等核心商圈,逐渐转移至金沙、外双楠以及人民南路沿线等城市副中心。
成都全市2010年8月商业用房各类指标变化表
二、供求关系
8月份成都市整体商业市场供应量为12.51万㎡,成交量为7.59万㎡,供求比为1:
0.61,供过于求。
三、供应量分析
整体市场供应量分析
本月商业市场的新增供应量12.51万㎡。
供应量同比上涨150.70%。
本月成都仅仅有10个商业项目有供应,其中底商项目就有九个,总供应达到7.08万㎡;占总供应的56.59%;另外专业市场供应一个--成都量力钢材物流中心,单体供应面积达到5.43万㎡.本月成交前十位的项目中就有7个项目是底商,成交面积1.69万㎡,仅仅占总成交面积的22.27%,另外专业市场两个--四川三联禽产品物流中心和四川元瑞国际家具博览中心,成交面积分别为1.26万㎡和0.16万㎡.商业街一个--繁湖盛肆,成交面积为1.10万。
城郊对比分析
本月商业市场的新增供应量12.51万㎡。
其中主城区供应面积为12.51万㎡,郊区本月无新增供应。
相对于主城区成熟的商业市场和配套设施,郊区还处于一个萌芽和发展初期阶段。
四、成交量分析
整体市场成交分析
2010年8月成都市商业总成交面积7.59万㎡,成交量较上月减少了51.10%,同比增加24.23%。
由于受政策影响,此前住宅普遍陷入滞销期,本月住宅市场较前两月有回暖迹象,而"商业+住宅"的模式,则能将政策的影响降至更低,因此底商本月销售良好。
城郊对比分析
2010年8月成都市商业总成交面积7.59万㎡。
上月较高的成交量消化了大量市场的需求,再加上本月各大开发商积极备战所谓的"金九银十",住宅加大优惠力度吸引了大量的关注者。
本月较前两月,商业市场关注度相对减弱,因而成交量出现了大幅下滑。
主城区总成交量为2.86万㎡,传统商业集中地--城中,本月成交量居区域之首,成交量为0.93万㎡,成交项目全是底商。
其中的春熙商圈和骡马市商圈仍然是成交热点商圈,成交量分别为3472㎡和593㎡.其次是城南和城西,成交量分别为0.76万㎡和0.49万㎡。
郊区成交面积4.74万㎡,较上月减少了1.53万㎡。
新都本月卫冕成交量冠军,其中的特色休闲旅游商业街--繁湖盛肆,本月成交量为1.10万㎡,居项目成交量第二位。
其次是龙泉,本月成交量为1.44万㎡,其中的四川三联禽产品物流中心本月成交量为1.26万㎡,据项目成交量之首。
再次是双流,本月成交量为1.01万㎡.
由此可以看出,价值潜力较大的专业市场和商业街区还是市场的"宠儿",备受市场关注。
专业市场和商业街销售良好,受众较广,人流量较大,因而商业类型集聚较多,价值潜力巨大、预期效益较高。
并且购买时开发商承诺的回报也较高。
2010年7月到2010年8月成都全市各区域商业用房各类指标变化表
五、成交价格分析
全市成交价分析
8月份成都市商业用房成交均价为12290元/㎡,环比增加了46.47%。
主城区成交均价环比上涨132.94%,郊区成交均价环比减少5.88%。
本月随着地铁一号线即将贯通的影响,地铁沿线商业价值飙升。
地铁一号线贯穿主城区核心地带,沿线商业更是"天子骄子",很多熟铺刚一推出即售罄。
城郊成交价对比
8月份成都市商业用房成交均价为12290元/㎡,环比增加了46.47%。
其中
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