111台州商业中心规划.docx
- 文档编号:16911310
- 上传时间:2023-07-19
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:25.18KB
111台州商业中心规划.docx
《111台州商业中心规划.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《111台州商业中心规划.docx(13页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
111台州商业中心规划
台州市椒江区商业中心城市设计概念规划
第一部分项目背景
第一章项目背景
一、项目背景
台州市位于浙江省中部沿海,其主要城市职能为长三角南部的重要节点城市;我国东南沿海重要的现代化制造业基地与商贸中心;浙江省中部沿海重要的港口城市,交通节点和旅游集散地。
台州市城市空间形态特色为环绿心组团式城市,城市总体布局结构为“一心(绿心)六脉(六条生态廊道)四组团(椒江组团、黄岩组团、路桥组团、滨海工业组团)”。
其中椒江区为台州市的政治、经济、文化、金融中心。
椒江区商业中心规划用地位于椒江老城区的核心地段。
随着台州市行政中心的建成,开发区的建设,台州市城市CBD在椒江区的规划建设,大学园区的开发,以及东山老镇的规划改造,椒江老城区的改造也势在必行。
为了完善城市功能,改善老城区的形象,提升城市品位,椒江区商业中心的规划必须探索商业业态的发展变革模式,引入新的设计理念,以满足椒江区经济发展的需求。
二、规划范围、内容、依据
1.规划范围:
椒江区商业中心规划用地东起解放北路,南至中山西路,西到轮渡路,北至工人路,总用地面积32.2公顷。
2.规划内容:
椒江区商业中心城市设计概念规划。
3.规划依据:
⑴《中华人民共和国城市规划法》(1989.12)
⑵《城市规划编制办法》(建设部令第14号)
⑶《城市用地分类与规划建设用地标准》
⑷《城市道路设计规范》(GJJ37-90)
⑸《台州市城市总体规划》(2004-2020年)
⑹《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93,2002版)
⑺《椒江区分区规划(送审稿)》
第二章商业业态研究
一、MALLofAmerica美国MALL:
消费也娱乐
美国MALL(MALLofAmerica)是美国最大的MALL,位于明尼苏达州的布鲁明顿市(Bloomingtin),总建筑面积为40万平方米,共拥有520多家店铺,平均每年的销售收入达到近10亿美元,并且每年为明尼苏达州带动的消费和旅游经济收益超过17亿美元,美国MALL已经成为整个明尼苏达州的财富。
1.主题公园让MALL与众不同:
美国MALL是一个空前的购物与娱乐的混合体,它也是第一个将娱乐与购物混合在一起的MALL,改变了人们的购物方式。
消费者不仅可以在他们最喜爱的品牌店里购物,还可以看电影、玩过山车、修城堡。
ABC的“DrewCarsyShow”节目将其描绘成天堂,但如果没有主题公园,美国MALL只不过是一个大型的MALL。
在整个MALL的中间就是占地7英亩的史努比营地主题公园,4个百货公司主力店位于整个方形MALL的4个角上,四周则是500多家店铺,主题公园让美国MALL成为一个旅游胜地。
美国MALL将特色游乐和购物结合在一起,从而创造了一个耀眼的娱乐场典范。
2.城中城:
也有人将美国MALL称为“城中城”,因为除了购物、餐馆和游乐设施,美国MALL里还有很多通常社区里才能找到的功能,如教育、婚礼、安全及健身、银行等服务。
3.新的业态组合:
美国MALL不仅是第一个将零售与娱乐组合在一起的购物中心,它还对MALL的商业模式进行了革新:
包括首先将百货公司与大型折扣店放在一起;成为新的零售商的孵化器;将十几岁的青少年作为目标客户之一;建立了针对旅游市场的营销计划。
美国MALL于2004年开始扩建二期,扩展项目主要包括高级酒店、商务与会议、零售、流行餐馆、休闲/健身/SPA和娱乐文化等,用来补充现有的购物和娱乐项目,二期占地面积42英亩,总建筑面积约50万平方米。
二、LifestyleCenter生活方式中心:
欧美商业地产新模式
中产阶级人群在发展中国家的壮大,促进了MALL的商业地产的开发。
中国更被认为是正在从住宅地产进入商业地产时代,购物中心MALL的开发热潮不仅在北京上海等大城市方兴未艾,众多的中小城市也同样跟进商业地产开发的热潮。
与之相应的是,在欧美发达国家,新的购物中心(ShoppingMall)的开发却几乎进入停滞状态,取而代之的是另一种购物形式“生活方式中心”(LifestyleCenter)的开发浪潮。
1990年,还只有3家“生活方式中心”建成,Mall却有19家;到了2004年,情况发生了彻底的转变,新开发的Mall只有3家,而“生活方式中心”却达到16家。
2005年则预计会有14家“生活方式中心”建成,而Mall只有4家。
1.业态解读
(1)起源
Poag是一个社区底商的开发商,他不喜欢到Mall里去购物,可是他喜欢的那些品牌专卖店又都在Mall里,于是他想到了一个将Mall的专卖店和开放式的底商结合在一起的购物方式。
Poag&McEwen开发的第一个“生活方式中心”位于美国纳西州孟菲斯城Germantown区的SaddleCreek,它的整个结构和布局采用了曲线式设计,建筑物的古典式拱门和回廊体现出一种欧州式的典雅与传统,连同中心里的瀑布、长椅和砖铺人行道营造了一个优雅与舒适的购物环境,中心里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆。
它的建筑设计、环境氛围和商品构成都迎合了高收入群体的口味和追求。
(2)定义
Poag&McEwen对“生活方式中心”的定义是,一个开放式的购物中心,商户中全国最好的专业连锁店和餐馆,为那些每天处于繁忙和压力生活中的人们提供的一种购物体验。
它的主要特点是:
●容易到达——开车路程不超过20分钟;
●方便停车——顾客可以直接把车停在店铺的门外,并且有充足的停车位;
●环境舒适惬意;
●高级建筑以及吸引人的景观设计和气氛。
“生活方式中心”的关键因素:
一是设计出满足高消费阶层口味的带有开放式空间设计的高级建筑,并通过瀑布、池塘、长椅、砖铺人行道、亭子等方式营造一个特定的环境和氛围(如乡村广场);
二是拥有临界数量(criticalmass)的专业零售商和餐馆。
国际购物中心委员会(ICSC)则为“生活方式中心”应当有一个开放式的布局,面积至少在4500平方米,商户是满足高消费阶层的全国专业连锁店。
同时它还应该是一个为消费者提供餐饮和娱乐休闲的场所,通过建筑设计和环境设计与装饰为消费者营造舒适的消费环境,并拥有一个或一个以上的传统或时尚的专业百货公司。
2.有别于MALL的形态
(1)“生活方式中心”的商户构成
ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。
统计数据表明,女装店在所有类别的店铺中数量是最多的,占总量的12.5%;紧随其后的是占12.2%的餐馆,而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。
(2)MALL与“生活方式中心”的比较
大多数“生活方式中心”都不包括主力店(anchorstores),因此比较Mall与“生活方式中心”的商户构成则是以非主力店(non-anchorstores)参考。
GAFO商户(CAFO是北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称)在“生活方式中心”所占的比例为64.7%。
而据ICSC的数据,GAFO商户在Mall非主力店中所占的比例是最大的,约占74.8%,这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。
而“生活方式中心”是以餐馆为主,它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气,而是为了给消费者提供一个社交的场所,鼓励消费者参与社交生活。
餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3%,而在Mall中只占4.8%。
(3)更具商户吸引力
根据近几年的统计数据,一个显著的趋势是零售商们更喜欢选择“生活方式中心”作为他们新店的店址。
以Poag&McEwen的“生活方式中心”为例,其每平方英尺的销售额是400美元-500美元,而根据ICSC的数据,Mall的平均销售额是每平方英尺330美元。
此外,“生活方式中心”的开放式设计便其共同租用区的费用要低得多,其平均费用是每平方英尺6美元,而Mall为15美元-20美元。
第三章区位研究
一、整体区位环境特征
台州市位于长江三角洲的浙江省中部沿海,北接宁波、绍兴,西南接温州,西邻金华、丽水,东邻东海。
台州市地理位置优越,交通便捷。
台州市生态环境良好,自然景观秀丽,市内山岳起伏,临海、椒江、东海环绕,是山水型生态城市,属亚热带季风性气候,常年平均气温16.6摄示度——17.7摄示度,年平均降水量1632nmm,主导风向为西北风,夏季影响本市的台风风力10——12级。
结论:
台州市拥有良好的资源优势和区域产生优势,拥有独特的自然风貌和滨海城市风貌,可以增强其旅游服务职能和商贸职能,成为我国东南沿海重要的商贸中心和港口城市、旅游集散地。
二、用地区域环境特征
台州市由椒江组团、黄岩组团,路桥组团和滨海工业组团构成。
其中椒江是行政经济文化中心,椒江商业中心坐落于老城区的核心地段,东侧的解放北路和南侧的中山西路是老城区最繁华的商业街。
北侧间距一个街区即是椒江,用地南侧有中山公园与凤凰山相连。
地块地理位置十分优越。
结论:
作为椒江老城区改造建设的重点地段,椒江区商业中心将“顺应城市设计、完善城市功能、促进旅游服务、改善城市形象、延承商业氛围、探索业态变革、提升城市品位”。
三、基业物质形态特征
1、现状土地利用:
椒江区商业中心现状用地内有大量的民房,另有办公、商业金融、文化娱乐、学校等公共设施,另有三个企业的工业用地。
现状商业建筑约5万平方米,居民约1600户,住宅建筑面积约12万平方米,均为2——6层的多层住宅,其中江都苑小区位于用地东北,均为6层砖混结构,建筑质量较好,规划建设保留。
位于场地西南侧的中山路小学北侧横河新村为5层砖混结构,建筑质量也较好。
规划将结合总体布局予以部分保留。
沿中山西路的区文化馆、中山路小学、椒江电影城、工行大楼等规划建设保留。
用地沿中山西路和解放北路商业氛围非常好,银河商城在用地中部贯穿南北形成商业内街。
结论:
椒江商业中心地块定位为椒江城区的核心商业、商务区,其现状用地混杂,店面品质相差较大,必须对其进行正确的定位和系统规划,明确发展目标、改变商业业态、提升城市品位、合理土地利用。
2、现状路网:
椒江商业中心用地四周城市道路解放北路红线宽36米,中山西路红线宽28米,轮渡路红线宽26米,工人路红线宽28米,根据《台州市总体规划》和《椒江区分区规划》均需拓宽至42米(中山西路除外)。
用地内有东风巷、银河西路、银河东路、打金街等巷道,路宽均只有4——6米,均为居住小区内生活性道路。
结论:
用地四周城市道路均按分区规划要求拓宽至42米,沿街占道建筑均须拆除。
中山西路为主要的商业街,规划红线按30米控制,以保证延承商业氛围。
第二部分城市设计
第一章功能定位和构成要素
一、功能定位
根据椒江区商业中心的地理位置分析和分区规划的要求参考发达国家商业业态模式的变革过程,我们将将椒江区商业中心定位为“集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务等多功能于一体的椒江区核心商业商务区”。
二、合理的构成要素
在欧美“生活方式中心“正以一种全新的商业地产新模式进行MALL开发方式建设,美国MALL的成功开发和经营,也创造了商业业态模式变革的典范。
建立一套综合平衡的购物、娱乐、餐饮、旅游、商务等空间体系,强调良好的交通系统和步行系统空间的有机结合,引进品牌零售业和特色餐饮的商业模式,提升店面品位和质量,面向高层次高品质人群的客户,创造良好的景观环境和休闲空间,也取代混杂的商业、居住和单纯的大型购物中心在城市无序蔓延的模式。
经过大量的分析和参考国内外相关的优秀实例,本设计根据合理的功能定位,椒江商业中心的功能要素应包括:
聚集国内外知名品牌的名品店;消费量大的女装街;别聚现代气质的娱乐城;高品位的酒吧一条街;独特风貌的特色餐饮广场;高档次的星级酒店和商业办公大型购物中心和卖场等。
上述功能的建设应结合开发时序,背景条件及投资力度等因素,进行综合平衡,充分提高土地的利用价值和开发效益。
但作为城市资源的核心要素,例如公共中心公园、绿带的开发,渗透空间的配置,应该得到高度优先。
三、规划目标
引进“生活方式中心“的心的商业业态模式,将椒江商业中心建设成为功能多样、人气旺盛、环境优美、富于时代气息的中国的“生活方式中心”。
第二章规划构思与布局
一、规划构思
针对椒江商业中心的职能要求和基地的自然环境特征,其空间形态和环境特征应体现以下几点:
1.尊重现有的城市格局与特征:
商业中心与外围空间环境有机的融合,其建筑形态、空间景观是城市自然、和谐的延伸。
2.引进商业中心综合开发思路:
通过商业购物、娱乐休闲、餐饮、旅游、商务等不同功能用地及建筑群体的组合,聚集商业区人气,培育提升品位,完善商业业态。
3.组织连续的开敞空间体系:
通过便捷的步行系统将现状商业人流引向纵深发展,通过主题广场、商业内街的设计,创造商业中心完整、连续的购物休闲娱乐空间。
4.突出商业中心良好的人文和生态环境:
一方面通过构筑山水通廊,显山露水,使外围景观向商业中心渗透,另一方面通过商业中心内部环境的精心设计,在现代、繁华的商业中心中融入轻松自由、以人为主体的良好的购物休闲氛围。
二、规划结构
规划结合用地自然形态,结合现代商业业态变革模式,突出主题广场理念,形成“一心、三轴、多组团”的总体布局结构。
“一心”:
在用地的核心部位形成椭圆形的主题广场,作为商业中心的核心。
主题广场内设有大型旱喷、水景以及舞台、大型商业空间。
四周是放射形椭圆形态的名品店和品牌零售店,形成围合空间。
“三轴”:
是三条步行景观轴。
主轴围贯穿南北的山水轴,南侧联系凤凰山,北侧延伸至椒江,贯穿主题广场的中心,将山、江、城有机地联系在起来。
副轴一条是斜跨用地对角线形成的水轴,本轴线以水为主题,将清澈如镜的水面贯穿其中,形成优美的景观环境。
水轴穿插在中山西路和解放北路的交叉口,将此两条商业氛围较好的商业街人流引入内街,缓减城市道路的压力同时聚集人气,另一方向则将轮渡路人流导入。
另一条副轴是由主题广场向东北延伸的步行轴线,在工人路形成商业步行空间,平衡用地构成,引导人流。
“一心和三轴”将商业中心合理划分为“多个组团”空间,规划结合周边用地现状和城市发展,将各组团赋予不同的商业职能,分别形成:
“酒吧街”、“娱乐广场”、“美食天地、“名品店、“女装街、“大型百货公司”、“折扣店”、“大卖场”等各特色组题的组团,在各空间形态上等采用半围合布置,丰富城市景观,形成多元空间。
三、规划布局
1.女装街和品牌时装店:
规划沿商业氛围浓郁的中山西路布置服装购物区,由女装街和品牌时装店组成,分别位于主轴线的两侧,在中山西路形成商业中心的主入口。
主入口广场结合中山公园的布置形成圆形图案铺装,加强与凤凰山的沟通。
主入口两侧建筑立面呈基本对称形式,中部形成穹拱大门。
女装街和时装店各自又形成小的商业内街和广场,丰富空间形态,创造良好购物环境。
2、酒吧街和饮食广场:
规划沿工人路布置酒吧街和饮食广场,分别位于主轴的两侧,在主轴线上为形成对景,规划两个80米高的星级宾馆建筑,在商业中心形成标志性景观,形成椒江区地标建筑。
3、名品店和品牌零售店:
名品店和品牌零售店围绕主题广场呈椭圆形围合布置,店面双侧开店,在主题广场后侧形成另一条园弧形商业步行街,宽度控制在14米以内,两侧建筑局部呈倚廊形式,且有过街连廊联系,一则丰富空间形态,二则引导购物人流。
4、大型百货卖场:
大型百货卖场开发形式以大型名牌超市连锁店的开发销售模式,考虑其大量货物和车行交通的压力,规划布置在轮渡路一侧,考虑到街景立面和开发强度,大卖场为2~3层的大型占地建筑,上部主体建筑可提高至8~11层,卖场屋面即为主体建筑群的屋面花园空间。
5、娱乐天地:
娱乐天地设置在卖场东侧,北与酒吧街毗邻,形成娱乐休闲区,丰富商业中心夜景,完善城市功能。
6、专业百货公司(GAFO商户)和折扣店:
专业百货公司位于小副轴的入口广场处,是集化妆品、服装服饰、运动休闲、音像用品、家具家装用品商店为一体的大型购物中心。
折扣店与专业百货公司共同组成综合区域,此区域集各功能于一体,是综合性的购物中心。
7、两个保留的居住组团:
两个保留的居住为主的组团中,沿街部分将重新修建,与现状保留的住宅、公建形成围合型居住组团。
沿街底层为商铺,上部多高层建筑以居住和商住功能为主。
四、交通组织规划
1、交通组织:
规划充分考虑商业中心以步行交通为主的设计思想,结合商业街区组织安全、舒适的步行系统,真正体现以人为本的健康生态理念。
机动车交通基本依赖四周城市道路解决,各沿街商铺均可考虑就近购物消费的停车。
内部仅在两个保留的居住组团与商业区域分隔处考虑机动车交通。
2、停车:
商业中心沿四周城市道路均可临时把车停在店铺门口,地下停车利用两侧卖场地下空间和东侧专业百货公司的地下空间解决停车问题,地下停车库面积达5.5万平方米,可停车1550余辆。
地下停车场可兼人防工程。
3、步行系统:
◆主要步行道路:
三条主要步行道路形成了商业中心的三个轴线,串联了各入口广场和主题广场;放射型椭圆形式商业内街是聚集人气的完美设计。
◆次要步行道路:
各组团形成半围合形式,形成商业内街,通过次要的步行道路方便联系各商业建筑体,其中除一层空间外,还构造二层步行平台。
五、绿地系统与空间景观规划
1、绿地系统:
沿步行道路、入口广场、主题广场和庭院空间规划绿地系统,与居住组团中心绿地共同组成点、线、面相结合的绿化系统。
其中主题广场是整个绿地系统的核心。
水轴是主要绿化景观轴,通过各步行道路向内街渗透。
2、空间景观规划:
(1)重要景观中心:
商业中心中央主题广场是空间景观的中心,广场通过方形和圆形几何图案形成强烈对比,通过水景、建筑小品、公共服务设施、灯具、广告栏等形成舒适的购物休闲环境。
四周建筑的独特的风格和放射形外展更丰富了景观中心的空间形态。
(2)总体空间序列:
主题广场→公共开放空间→组团庭院空间。
(3)公共开放空间:
以喷泉小品、花坛座椅、台级广场等设置,形成购物气息、休闲观光、聊天交往、举行户外活动的理想场所。
(4)庭院小节点:
是公共开敞空间中,结合庭院绿化形成的半围合聊天交往场所。
六、公共服务设施
因本规划用地是椒江区的商业核心区,涉及到的居住用地并不是完整的居住区,许多配套公共服务设施(如幼儿园、菜场)不能在规划范围内体现,需要与周边用地共享。
物业管理中心设置在西北人行入口的弧形建筑内,配电室和公厕均考虑结合建筑设计。
垃圾收集站在东北居住组团内设置。
公共座椅考虑在公共开敞空间内以多种形式设置,可结合树池设置、花坛设置以及条形、弧形、原木和块石相结合。
七、主要经济技术指标
八、城市空间的塑造
1、城市道路天际线设计:
商业中心沿四周城市道路均进行了立面设计,在各条街道上均形成错落有致的城市空间轮廓。
2、入口节点空间的塑造:
商业中心内部空间由三条轴线与城市道路形成入口。
各入口结合建筑形态分别形成圆形、半圆形、方形和三角形等形成的广场,创造多层次的交叉口景观空间。
3、建筑肌理构成:
本次设计建筑肌理构成基本以围合形式为主,在不同的功能区采取规整和灵活多变两种不同方式进行对比。
在形态上采用方形完全围合空间、长形半围合空间和多边形渗透空间相结合的设计手法。
增强视景形态的对比。
九、灯光及辅助设施
1.照明设施:
本规划对主题广场采用标志性光塔,加之五彩灯照亮的绿化和水面,将使在商业中心在夜间洋溢着强烈的商业与旅游气氛。
主要步行轴线采用广告灯箱、霓虹灯照明,配合地埋灯和少量小品侧壁灯。
庭院内街采用矮小的路灯来点缀,与高大的路灯相映成辉。
2.铺地材料:
所有公共人行道的地面将铺设本地产的大型花岗石,或石料,石块拼接形式简捷,负有导向性。
3.街头设施:
街头设施的设置应以不影响景观为主的原则。
对必要的但影响景观的设施进行遮挡、美化或移位。
人行道、公共区域和广场都需安装一系列配套协调的街头家具,用以增强街头给人的感受,路边的长凳、垃圾箱、单车架、问讯亭及其它便利设施都用体现椒江MALL的特色,设计力求简单,形式传统化,尽可能采用天然材料。
第三章分期实施规划
一、开发的总体思路
整体规划、分步实施、由北向南、紧凑发展、先易后难、滚动开发。
二、规划分期
一期建设以用地北侧两个企业拆迁后的用地建设为主。
二期建设以用地内两个居住组团的保留改造和建设为主,重点为轮渡路和解放北路的街景塑造。
三期全面用地内拆除的居民安置、主题广场的建设以及中山西路商业的建设。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 111 台州 商业中心 规划