产权登记及面积计算.docx
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产权登记及面积计算.docx
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产权登记及面积计算
公司内训资料
房屋产权登记
培训内容关键词:
初始登记测绘、初始登记、转移登记、房屋面积计算
培训目的:
通过本次培训加深员工对房产测绘、房屋面积计算、产权登记及相关事项的了解及认知程度,掌握基本的房屋产权知识,提高工作的效率,顺利完成房屋产权登记及相关工作。
依据:
2008年7月1日实施的《房屋登记办法》
2000年8月1日实施的《房屋测量规范》GB/T17986.1---2000GB/T17986.2---2000
1预编号测绘及预售楼盘建立
1.1开发公司提交商品房预编号测绘申请,审查提交的各种图纸资料和证明材料。
A《威海市商品房预编号测绘意见申请审批表》
B营业执照副本或组织机构代码证副本(须通过年检)
C经办人身份证
D公安局门牌号(预编号)通知单及平面图
E国有土地使用权证
F建设工程规划许可证
G施工图纸(威海市建设工程勘察设计审查中心施工图审查专用章)
注明:
申请表须加盖公章,提供资料均为原件及复印件,原件拍照,复印件留存。
施工图纸至少应提供总说明、平面、立面、剖面图。
1.2根据提交的设计图纸确定房屋的结构、总层数、各层的层数、房间室号及用途。
必要时外业测量人员须现场勘查、拍照。
1.3编号经审查后,编号申请表转交易处建立预售楼盘表。
楼盘建立
开发公司在签订商品房买卖合同、拆迁安置合同以及办理初始登记、变更登记时首先要建立或更新楼盘表
楼盘建立提交资料
商品房网上备案楼盘表登记申请书
商品房预编号测绘意见申请审批表
国有土地使用证(如土地抵押,提供抵押所在银行证明)
建设工程规划许可证(原件及A4大小复印件)
商品房预售许可证(原件及A4大小复印件)
施工许可证(原件及A4大小复印件)
公安局楼盘预编通知单及位置平面图
加盖开发公司公章的楼盘表(原件)
储藏室平面图
2初始登记测绘
2.1开发公司提交商品房预编号测绘申请,审查提交的各种图纸资料和证明材料。
A《威海市商品房预编号测绘意见申请审批表》
B营业执照副本或组织机构代码证副本
C经办人身份证
D公安局门牌号通知单及平面图(正式编号,与预编号无关)
E国有土地使用权证
F建设工程规划许可证
G施工图纸
H关于物业管理用房的证明文件
I建设工程规划验收合格证
J工程竣工验收合格证明(《综合验收备案证》)
2.2外业科室安排人员进行实地测量,绘制测量草图。
完成后作业人员进行自检、互查。
2.3内业科室安排人员进行绘图及面积计算,完成后作业人员进行自检、互查。
2.4将初步测绘成果提交开发公司核对。
A检查绘制好的分层分户图。
重点检查房屋的总长、总宽;各房间、楼梯、阳台的尺寸;阳台的封闭;总层数等;
B核对房屋总面积;检查各户初测面积数与合同面积数的差异(尤其注意套内建筑面积)。
差异较大的应提出疑问,查找原因。
必要时应提供销售合同面积数计算过程。
C储藏室着重检查图纸编号与销售合同编号是否一致,总个数是否一致;
D图纸楼层编号、房屋室号与销售合同编号是否一致;
E检查房屋结构、用途;
F检查设备间在各功能区的分摊是否相符;
G检查应是全方位的,不应仅仅着眼于面积大小。
(插入五期面积图)
2.5出具房产测绘报告,相关作业人员签字。
2.6领取房产测绘报告,测绘成果报告及原始档案存档。
注明:
测绘报告需要公示一周。
3初始登记
新建房屋所有权初始登记,亦称申办商品房大产证。
房地产开发企业在商品房建成后,应履行购房合同中的承诺,及时申请办理新建房屋的所有权初始登记,以便为商品房的购买人申请办理单幢或单套的房屋所有权转移登记(小产证)提供必要的前提条件。
初始登记
开发企业在取得测绘报告后,应持《测绘报告》到信息中心建立或更新房屋的楼盘表,然后办理房屋的初始登记
提交主要资料:
初始登记申请书
国有土地使用权证
建设工程规划许可证
建设工程规划竣工验收合格证
建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证
有预售的需提供预售许可证
公安机关出具的门牌号码通知单及平面位置图
营业执照及组织机构代码证
授权委托书、
测绘报告等,
申请人与提交要件记载的主体必须一致
注意事项
如果测绘报告中的房屋室号、用途、结构等发生了变化,开发企业同时需提供楼盘对应表。
对应表中需表述原坐落、现坐落、合同编号、买受人等相关信息,坐落表述要完整。
如该宗土地已办理抵押,需抵押权人出具同意办理房屋所有权初始登记的书面证明。
在建工程抵押的,需将初始登记和在建工程抵押转房屋抵押登记一并办理。
如土地证中有分割转让的,要求申请人提供土地管理部门出具的分割转让的图文证明。
4房屋产权转移登记
4.1提交材料
威海市房屋产权转移登记申请表
身份证原件及复印件(或护照、军官证等有效身份证明)
【结婚证、户口本,够法定结婚年龄的单身的提供当地民政局出具的单身证明(18周岁以下的需出具法定监护人的身份证明)】
房产大证(开发商提供)
合同(经备案的预售合同或现售合同)
购房发票
房屋公共维修基金收款收据
测绘报告
印花税票
委托书及受托人身份证明
其他材料
如办理了期房按揭贷款,另需提交他项权证、预告登记证明和银行盖章的抵押权登记申请书
4.2流程
本人亲自携带身份证、预售合同和房款收据,有贷款的携带所有相关的贷款资料到乐天世纪城营销中心审核登记
携带上述资料至财务开具购房发票,并领取填写《房屋产权转移登记申请表》、《房号证明》等
携带上述提供的材料,至威胜大厦六楼测绘服务窗口——抽取房产测绘图
威胜大厦六楼财政窗口——缴纳契税
威胜大厦六楼地税窗口——缴纳印花税
至中国工商银行(海港大厦对面)二楼——缴纳公共维修基金
电话预约我公司办证人员,约定时间至威胜大厦七楼—总服务台—审核资料,并叫号排队办理
办理完毕,五个工作日后领取房证,至经区管委办理土地证
4.3客户需缴纳的相关费用:
(具体收费标准依据威海市房管部门要求)
房产测绘费:
房产测绘按房屋建筑面积收取测绘费
住宅用房:
1.36元/平方米;
商业、办公、厂房等用房:
2.04元/平方米;
多功能综合楼用房:
2.72元/平方米;
房产契税:
房产契税征收依据为房产现行评估价格的3%,下列情况除外:
所购房屋为家庭居住用第一套房产,且面积小于144平方米,按1.5%征收;
自2008年11月1日后,所购房屋为家庭居住用第一套房产,且面积小于90平方米(含90平米),按1%征收。
(预售房屋受理缴税事宜,待产权转移时缴纳)
印花税:
房款总额*0.05%(自2009年购买的面积小于90平方米的住宅免征);
权证印花税:
5元;
产权变更登记费:
住宅80元/件
非住宅550元/件
(经济适用住房登记减半收取);
交易手续费:
房产测绘按房屋建筑面积收取测绘费
住宅—新建住宅3元/平方米
存量住宅6元/平方米
继承房产1元/平方米
非住宅—10元/平方米
工本费:
每增加一本证书加收工本费10元。
(收费依据:
计价格[2002]121号文件、鲁价费发[2002]172号文件。
)
房产权属登记办事指南(了解)
1一手房:
房产测绘(六楼) --财政窗口缴税(六楼)--地税窗口缴税(六楼)—中国工商银行缴纳公共维修基金(二楼)--房产登记大厅(七楼)
2二手房:
房产测绘(六楼)--网上签合同(六楼)---财政窗口缴税(六楼)--地税窗口缴税(六楼)--房产登记大厅(七楼)
3换 证:
房产测绘(六楼)--房产登记大厅(七楼)
4房产抵押(注销)业务--房产登记大厅(七楼)
5不能办理房证的期房交纳契税(六楼)--财政窗口缴税(六楼)
6一手房:
房产测绘(六楼)财政窗口交税--财政窗口缴税(六楼)
房屋面积计算
幢
幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。
是进行房屋面积计算以及共用面积分摊的基本单位。
幢划分的四个基本原则
1应同期规划、同期建设、同期验收
2地面以上部分的基础、结构应为统一整体
3房屋所占用的土地应为同一产权人
4有共同的共有共用设施
1、一般规定
1.1房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括:
阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固,层高2.2米以上(含2.2米,下同)的永久性建筑。
1.2计算建筑面积的条件
A应具有上盖;
B应有维护物;
C结构牢固,属永久性的建筑物;
D层高在2.20米或2.20米以上;
E可作为人民生产或生活的场所;
上述五个条件必须同时具备,缺一不可,且均为经有关部门审批许可的。
房屋是否可作为人民生产生活的场所可以根据GB50096-199《住宅设计规范》、GB50352-2005《民用建筑设计通则》、JGJ125-99《危险房屋鉴定标准》等来判定。
1.3面积测算要求
1)各类面积必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。
2)量距应使用经验定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。
面积以平方米为单位,取至0.01㎡。
2.计算全部建筑面积的范围(15条)
2.1单层房屋,按一层计算建筑面积;
二层以上(含二层)的房屋,按各层建筑面积的总和计算建筑面积。
单层房屋层高高于2.20米只能按一层计算面积,低于2.20米不能计算面积。
房屋建筑面积的计算应包括外墙墙面的保温层。
外墙若为干挂板,计算到结构层。
2.2房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。
夹层、插层、技术层是指建筑在房屋内部空间的局部层次,是安插在上下两个正式房屋层中间的房屋。
从外表上看不出来,这些增加的房屋层,有的是结构层,即属于整个房屋整体结构的一部分,有的是奇数层,是加插进去的。
不论是结构层还是技术层,只要其层高不低于2.20米都可以计算建筑面积。
夹层应是经过规划许可的。
2.3穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2m以上的,按其水平投影面积计算。
2.4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
各种类型的楼梯,按其对应的空间部位计算建筑面积。
2.5房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
天面是指房屋顶面上四周有维护结构,供人们正常活动的平台,也叫天台。
斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋,对于这类房屋,按其层高达到2.20米的部位计算房屋建筑面积。
2.6挑楼、全封闭的阳台,按其外围水平投影面积计算。
挑楼是指楼房向外悬挑出底层的封闭楼层的房屋,按照正常房屋处理。
封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭。
2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
2.8与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
与房屋相连,是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连,即两者的梁、柱、墙相连。
2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
架空通廊是两建筑物间供人们通行用的空中走廊。
架空通廊下方若为公共空间,不论是否有柱,均不计算面积。
2.10地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
采光井:
为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间
防潮层:
一种用于阻止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离层
保护墙:
和防潮层作用相同的隔离墙体,地下建筑为抵抗周边的压力,外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增加。
增厚的这部分墙体也是保护墙,它起着防潮和抗压的双重作用。
2.11有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
门廊和门斗是指房屋门前有顶盖,有支柱或维护结构的进出通道,支撑顶盖的是柱称门廊,支撑顶盖的是承重墙时称门斗。
门廊和门斗都是进出大门的主要通道。
2.12玻璃幕墙等作为房屋外墙,按其外围水平投影面积计算。
此处指直接以玻璃幕墙作为外墙体。
若已有外墙墙体,仅为了装饰而作的玻璃迷墙,不计算建筑面积。
2.13属永久性建筑有柱的车棚、货棚等,按柱的外围水平投影面积计算。
这里的柱是指承重的结构柱。
装饰性的柱、非承重柱,以及柱的装饰部位应除外。
必须为永久性建筑。
2.14依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。
吊脚是指利用打桩、筑桩等承重结构来承托架空房屋地板的一种建筑结构。
2.15有伸缩缝的房屋,如果其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
不论其宽度,与两边房屋的任意一边相通,具有房屋的一般条件,又能正常利用,就可以计算建筑面积。
此规定也适用于沉降缝。
3.计算一半建筑面积的范围(5条)
3.1与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
3.2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑,按其上盖水平投影面积的一半计算。
单排柱是指排列成一行的柱,应为永久性建筑。
3.3未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
阳台和走廊必须都有盖,并且与室内相通。
顶盖可以是上层阳台或走廊,也可以是屋檐的延伸或自备顶盖。
顶盖应超出阳台、挑廊的一半以上,小于维护结构宽度的,以顶盖为准。
3.4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
应是永久性的,结构牢固。
所有层均计算一半。
(顶层无盖,全为一半)
3.5有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
应是永久性的,结构牢固。
4.不计算建筑面积的范围(10条)
4.1层高在2.2m以下(不含2.2m,下同)的夹层、插层、技术层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室。
层高小于2.20米的任何房屋或部位均不计算面积。
4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
有柱、垛作为承重构件而无墙的,计算至柱、垛的外围;
有柱、垛并与墙体联成一体的,计算至墙体的外围。
4.3房屋间无上盖的架空通廊。
凡无顶盖的部位(室外楼梯除外)均不计算面积。
4.4房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
此条所指均没有顶盖。
4.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
指安置于建筑物内的,供操作、上料、安放物品用的平台,没有自己的顶盖,也没有维护物,多见于厂房。
4.6骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
这里指的底层是社会性公用通道的道路或街巷的一部分。
(例:
消防通道)
4.7利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
没有利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖,而自备顶盖的房屋,不在此列。
4.8活动房屋、临时房屋、简易房屋。
都不属于永久性房屋。
4.9独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
本条所列为构筑物。
包括室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廊。
4.10与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
伸缩缝不计算面积,但伸缩缝两侧的墙体要计算面积。
5.几个特殊规定
5.1楼梯下方空间
楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
5.2公共通道
临街楼房、挑廊下的底层最为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。
5.3与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积。
凡是与室内不相通的部分,无法满足生活生产需要,均不计算建筑面积。
5.4外墙墙体
同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主强厚度计算。
各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。
5.5斜面结构屋顶
房屋屋顶为斜面结构(坡屋面)的,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。
层高达到2.20米处,若有外墙,计算墙体面积。
5.6不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。
5.7对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。
5.8房屋套内具有实用功能但层高(高度)低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利归属。
不计算建筑面并不意味着该部分没有归属。
5.9下列情况视为无上盖,不计算面积:
1.阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上(含三个);
2.上盖为镂空;
3.上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半以上;
上层阳台等在公共平台上的投影部分不计算面积。
5.10飘窗
与室内想通的飘窗(底部与房间地面在一个平面上或高度差小于0.20米),高度超过2.20米的,计算建筑面积。
与室内不相通的飘窗底部与房间地面高度差大于0.20米),不计算建筑面。
飘窗与室内部分之间有栏杆的,视为不相通。
5.11关于双层防火卷帘中间面积的计算
1.当其位于走廊、楼梯等公用部位时,其中间面积作为公用部位的一部分计算面积。
2.当其位于用户套内时,其中间面积作为天井处理,不计算面积。
5.12关于储藏室的地方规定
在威海,规划设计用途为储藏室的建筑面积,无论是否符合《房产测量规范》要求计算建筑面积的范畴,在房屋确权时均不计算建筑面积,只在房产证上注明“储藏室一个”。
小结:
1.层高不够2.20米的不计算面积。
2.无维护结构的不计算面积。
3.无顶盖的不计算面积(室外楼梯除外)。
4.公共空间不计算面积。
5.构筑物不计算面积。
6.有顶盖、非封闭的计算一半面积。
7.没有使用价值的不计算面积(装饰性、不相通)
8.有些情况下,柱子可以看成维护结构。
关于房屋面积的几个概念
1.房屋产权面积
房屋产权面积是指产权主依法拥有的房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产主管部门登记确权认定。
2.房屋的共有建筑面积
房屋的共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3.成套房屋的套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三分组成。
套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
④内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。
套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积+非共用墙墙体水平投影面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
4.房屋建筑面积
房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括:
阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固,层高2.2米以上(含2.2米,下同)的永久性建筑。
5.分摊的共有建筑面积
分摊的共有建筑面积是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。
6.预售面积
预售面积俗称楼花面积,指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。
商品房有哪些公共面积需要分摊?
1.各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2.套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不应分摊的共有建筑面积包括那些?
1.幢与幢之间连结的通廊
2.避难层(室)及结构(设备)转换层
3.作为公共休憩。
绿化等场所的架空层
4.幢外斜坡道,裙楼中通往平台的斜坡道
5.穿过房屋的公共通道
6.一幢楼房中取得部分竣工手续后,委托测绘时,服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的
7.设计图纸标注为配电间、水箱间或设备间等的房屋,工程竣工后仍未安装相应设备的,标注为设备间(备用),该部位不作为共有面积进行分摊,且应承摊其他共有面积。
共有建筑面积分摊
1.计算公式:
各套应分摊的共有建筑面积(㎡)=应分摊的共有建筑面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积。
2.分摊的方法:
住宅楼:
以套为单位,按各套内建筑面积比例分摊共用建筑面积。
说明:
1.有的单元有电梯、楼梯,有的只有楼梯;
2.有的单元有大型楼梯,其他单元是小型楼梯;
3.每一层有各自的层共有面积,且相差较大;
可以考虑协议分摊。
商住楼:
确认属于全楼分摊的共有建筑面积
确认商业和住宅部分独用的共有建筑面积
把属于全楼分摊的共有建筑面积和属于商业或住宅部分独用的共有建筑面积分别相应分摊下去
分摊计算
按照设计图纸进行公用面积分摊的做法
1.将设计图纸转换成面积计算所需要的中线图
(户室与外墙、户室与户室、户室与阳台、户室与共用部位之间绘到中线,阳台按照外围尺寸绘图)
2.计算每层的建筑面积
在设计图纸上利用cad的面积计算功能进行计算。
(外墙厚度,保温层)
3.计算每一层的一半外墙的面积。
(S外=S层-S中)
4.计算出每一层的各个细部的面积。
(包括:
每一个户室、楼梯、电梯、管井、走廊、设备间等)
5.划分功能区,并对各个户室(房间)、共用部位进行分类汇总。
(可以用表格形式进行)
准确划分功能区
确定分摊类型
确认每一共有部位的归属
6.套用分摊模型公式进行分摊计算。
房屋座楼及室号
1房屋座楼以公安局的门牌号为准。
2室号一般为X01.其中X代表所在层;01代表在本层的序号。
3对于大型商场分隔出售的,由于摊位较多,一般用X001,X代表所在层,一般用两位数,如01表示一层;001代表在本层的序号。
4室号遵循自东向西,自北向南的原则进行编排。
室号应连续编排。
(插入三期编号图)
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- 产权 登记 面积 计算