龙东大道广兰路基地市场可行性研究报告.docx
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龙东大道广兰路基地市场可行性研究报告
龙东大道广兰路基地市场
可行性研究报告
一、基地状况
1、地块编号:
E-5-5
2、占地面积:
400亩
3、主要功能:
高档居住、休闲娱乐、公共服务
4、基地位置:
位于上海浦东新区金桥出口加工区和张江高科技园区的重点控制地区。
南临龙东大道,西接广兰路,东近申江路。
龙东大道:
作为浦东新区的一条交通主干道,它由东通往浦东国际机场,
西端通过龙阳路可以前往南浦大桥,沿线与罗山路、金桥路等交通干道呈十
字交叉连接。
广兰路:
作为一条生活交通次干道,在今后的规划中将会使其由南至北进行打通延伸。
申江路:
是一条南北走向的交通干道,沿线与巨峰路、金海路、龙东大道相交叉连接;
5、地块面貌描述:
当前地块地表状况是由繁茂的绿化植物所覆盖,地面上无永久性建筑;鸟瞰整块基地,基地走势平坦,且形状较为规则;是一块适宜打造集居住、休闲、娱乐、公共服务的理想用地。
基地周围环境较为安静、优美,空气清新,无明显的噪声环境等污染源,各项指标显示出符合相关环境标准;
二、周边状况
基地地处张江高科技园区和金桥出口加工区的交界处,属于一个两大热区的
一个重点地区。
两区介绍:
张江概况:
上海市张江高科技园区位于浦东新区中部,规划面积25平方公里。
分为技术创新区、高科技中试产业区、科研教育区、生活服务中心区、居住区和科技产业区等六个功能小区。
1999年8月,上海市委、市政府制定"聚焦张江"的战略决策,明确园区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业,集中体现创新创业的主体功能。
张江园区步入了快速发展阶段。
至2002年一季度,园区完成开发面积近10平方公里,累计引进项目383个,吸引投资额约66亿美元。
2001年园区总销售额61亿元人民币。
完成出口交货值13.4亿元人民币。
技术、资金、市场在园区有了畅通的互动渠道,"自我设计、自主经营、自由竞争"和"鼓励成功、宽容失败"的园区文化和创业氛围逐渐形成。
经过近10年的开发,园区构筑了三大国家级基地(国家上海生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地)的框架。
生物医药基地目前已形成由25个国内外一流药厂组成的产业群体,以"一所七中心"为代表的研发群体,以及以90多家中小型科技企业为代表的创业群体。
信息产业基地以集成电路和软件产业发展为龙头,带动计算机和通讯、光电子、信息安全产业共同发展。
随着中芯、宏力和贝岭等晶圆制造项目落户园区,已有25家芯片设计公司、3家硅片制造公司、7家光掩膜和封装测试企业、9家研发教育机构,以及17家配套及设备供应公司积聚张江,集成电路产业链在张江初步构成。
科技创业基地建有多模式、多类型的孵化器,突出创新创业功能,一批新经济企业实现了大踏步的飞跃。
根据张江园区发展规划,"十五"期间,园区将建设成为以高新技术产业为支撑、以创新创业为主要功能的国内一流高科技园区。
到2010年,建成世界知名的科学园区。
一、道路
园内与内环线相连,距南浦大桥3.6公里,距市中心人民广场13公里,距外滩商务区9公里,经市区主干线可直达机场、港口、火车站、商业中心。
园内北面的龙东大道是连接内环线和浦东国际机场的重要通道,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。
二、机场
园内距虹桥机场25公里,距离浦东国际机场21公里。
30分钟左右的车程便可抵达两机场。
三、港区
外高桥港区距园内25公里,距上集装箱码头30公里。
航线性遍及国内外,覆盖面广且密集,是中国最大的港口。
四、火车
园内距上海火车站17公里。
上海有一百多条客货线路,从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。
五、地铁
地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,其中一期工程从张江高科技园区到中山公园,中途有世纪公园、东方路、陆家嘴、南京路、人民广场、静安寺等站并在人民广场与地铁一号线交汇;中山公园站可换乘轻轨明珠线。
为园内的出行带来了极大的便利。
首班:
6:
30 末班:
21:
48 票价:
2~4元
六、公交
1、大桥六线:
张江地铁站~上海交通大学 首班:
5:
30 末班:
22:
00 票价:
1.5元、2元(空调)
2、大桥五线:
张江地铁站~政肃路复旦大学 首班:
5:
48 末班:
21:
48 票价:
1.5元、2元(空调)
3、张川线:
张江地铁站~川沙申华公寓 首班:
6:
30 末班:
20:
00
4、园区环线:
张江地铁站~张江地铁站 首班:
7:
00 末班:
20:
00 票价:
1元
5、其它公交路线:
机场三线:
浦东国际机场~遵义路虹桥开发区
机场六线:
浦东国际机场~桃浦路
申庆线:
乳山路~合庆
申江线:
乳山路~施镇
杨祝线:
杨高路地铁站~祝桥
东川线:
东昌路~川沙
方川线:
方斜路老西门~川沙
金桥概况:
上海市金桥出口加工区是1990年经中国国务院批准设立的国家级开发区,位于上海市浦东新区中部,规划面积20平方公里,西连陆家嘴金融贸易区,北接外高桥保税区,南近张江高科技园区。
金桥出口加工区以金桥路为界分为东西两部。
东部为工业区,1998年4月经国家科技部正式批准为"上海金桥现代科技园"。
西部为生活区--金桥国际社区。
◆ 位置:
金桥出口加工区位于上海浦东新区中部,西连陆家嘴金融贸易区,北靠外高桥保税区,南接张江高科技国区。
距虹桥国际机场25公里、浦东国际机场30公里、外高桥港区9公里。
◆ 区内道路
区内主要道路宽20-50米,其中贯通区内东西向的新金桥路(宽40米)、金海路(宽50米);碧云路(30米)、明月路(宽30米),南北向的金桥路(宽40米)、申江路(宽50米)等近40条道路构成合理完善的道路网,位于杨高中路上的金桥立交桥使区内外的交通更为方便、快捷。
目前,开发区已建成道路总长60.40公里,道路面积191.41万平方米。
◆交通
空运:
虹桥国际机场距金桥25公里,沿高架内环线到金桥仅需30分钟。
浦东国际机场距金桥30公里,沿高速公路到金桥仅需30分钟,已于1999年10月建成第一条跑道并已投入运行。
最终规模将达到4条跑道,年旅客吞吐量7000万人次。
海运:
外高桥港区距金桥9公里,已建成有900米顺岸式集装箱码头,4座万吨级海轮泊位,目前年吞吐能力240万吨。
建设中的五号沟港位于金桥东北侧7公里,设计年海运能力5000万吨。
公路:
金桥出口加工区西部与内环线(全长48公里)直接相连,外环线(全长89公里,8车道)通过金桥东侧。
整个开发区通过杨浦大桥、南浦大桥、延安东路隧道与浦西直接相连。
公交线路:
目前连接浦西市中心或通过金桥开发区的公交车有:
573路:
金桥开发区~上海火车站
591路:
龙柏新村~保税区
593路:
外高桥保税区~漕溪北路
601路:
塘桥渡口~三岔港
609路:
钱仓路渡口~张江
617路:
杨家渡~川沙
618路:
歇浦路~江镇
621路:
陆家嘴~孙桥
773路:
碧云路~杨家渡
777路:
川桥路~东方路
778路:
宁桥路~陆家嘴
上川线:
金陵西路~川沙
川陆线:
陆家嘴~川沙
川虹线:
虹口公园~川沙
川新线:
上海火车站~川沙
申川线:
上海火车站~川沙
申孙线:
泰东栈~张江
申保线:
连云路~保税区
杨高线:
东昌路~高东
沪孙线:
庆宁寺~孙小桥
泰高线:
泰东路~高桥
分析:
从上对两个区的介绍可以看出,基地处于张江高科技园区,近临金桥出口加工区,而且座落于龙东大道这条交通主干道。
因此对于本项目来说,我们可以充分的利用和享受这两区所带来的诸多的配套设施,其中如张江园区的交通显得极为便捷,而金桥出口加工区在生活机能配套设施方面极为齐全,能够满足未来居住者多方位、多层次的需要。
另外,基地又近临浦东国际机场、汤臣高尔夫球场、世纪公园和龙阳路地铁站、未来的磁悬浮等轨道交通进出口处,由此更为本项目锦上添花。
三、竞争个案分析
上海市别墅市场现状分析
九十年代初期,大批的外销花园别墅形成上海别墅市场的第一次浪潮,紧接着在随后的几年中跌入了谷底,并一蹶不振。
从1998年开始,在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时,中国却保持着稳定高速的发展,特别上海作为国内经济的桥头堡,更显鹤立鸡群。
由于经济的发展,带动了居民收入的提高,发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施,吸引了众多国内外的投资者。
近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。
特别是1999年-2000年,排屋、联体别墅等"经济型"别墅涌入市场,并迅速被市场所认可,更预示着上海别墅市场春天的到来。
我们可以从以下的图中可以看出,近四年来上海别墅市场的发展情况。
从上图,我们可以看出,截止2001年低,上海别墅类物业销售面积已经占全部住宅开发面积近1/3。
另外,从2001年土地出让面积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势,去年1-9月容积率为1.32,第三季度为1.16,而去年同期分别为1.87和1.83。
这也反映出今年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势,可以说2002年是上海名副其实的"别墅年"。
浦东四大别墅区
随着浦东开发开放的进程加快,市政建设成果显著,商品房建设在浦东得到了前所未有的发展,继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区后,浦东东南片的内、外环线之间,又形成了以张江高科技园区、金桥出口加工区、康桥工业区和华夏文化旅游区为核心的四大别墅住宅区。
尤其是浦东新机场的投入运营、磁悬浮列车的建设,更将汇集了浦东绝大部分别墅项目的四大区域拉到了人们的视线当中。
张江高科技园区被认为是中国的硅谷,高科技企业、高级经营者呼唤出了一批高级休闲场所和高级住宅区,四季雅苑是出现其间较早的外销别墅,而汤臣高尔夫别墅、龙东花园、汤臣豪园更是因为张江高科技园区和高尔夫球场的附加值爆棚沪上。
随着区位概念日益成熟,同时又与世纪公园接壤,今年张江有望成为浦东高档别墅开发的热土。
金桥出口加工区与张江相似,在大批三资企业入驻的情况下,在金桥投资房产的开发商尝试了少量别墅和联体别墅,与多层相近的总价以及别墅居住的感觉获得了市场的绝对认可。
今年,在金桥路、龙东大道、云间路一带将出现大批总价在200-500万元左右别墅小区。
康桥工业区位于浦东南部外环线,属于南汇与浦东的交界处。
南汇是别墅开发较早的地区,有枫丹白露、海通花园、经典花园等项目。
而从去年康桥半岛以3000亩超大规划“新独院住宅”面世后,更将康桥地区推到了别墅投资者的视野前列,今年康桥地区的重头戏还是在康桥半岛三期、四期上,而南汇康桥、航头、新场地区还将陆续出现一批总价在150万到300万的单体别墅,区域总上市量绝不亚于金桥板块。
华夏文化旅游区毗邻张江,在龙东路与华夏路之间,是浦东的临空文化居住区。
可以肯定该区域的先天优势会为别墅开发带来非常巨大的成长空间。
龙东大道沿线主要别墅个案:
个案一:
案名
东郊长岛
工地位置
金桥路3111号
发展商
上海北蔡房地产发展有限公司
行销企划
同策房产咨询有限公司
电话
58552222
基
本
资
料
占地面积
500亩
总建筑面积
10万平方米
容积率
0.3
工程进度
一期现房
绿化率
68%
公开日期
2001.11
总户数
312户
交房日期
2002.06.30
规划性质
别墅
物业管理费
4元/平方米
类型
价格区间
总价
单体
8000~12000元/㎡
240~500万
联体
6000~7000元/㎡
160万
面
积
区
间
单体别墅(为主):
300~500平方米
联体别墅(少量):
240平方米左右
销
售
情
况
一期160户已经全部销售完毕
分析:
东郊长岛别墅位于浦东金桥路,近汤臣高尔夫球场,是一个占地面积较大的别墅区,以公共绿地及活动设施相分隔,分为两个小区。
别墅呈岛状分布,创造了“岛”和“脊”形的特殊地形,16种建筑风格,共312户,产品有独栋和联体两种建筑形态。
个案二:
案名
龙东花园
工地位置
龙东大道2255弄
发展商
上海永信置业有限公司
行销企划
九阳房地产咨询公司
电话
58556666
基
本
资
料
占地面积
5万㎡
总建筑面积
2.55万㎡
容积率
0.5
工程进度
现房
绿化率
60%
公开日期
总户数
150户
交房日期
97年
规划性质
别墅
物业管理费
3元/平方米
类型
价格区间
总价
联体
4500~5500元/㎡
52~132万
面
积
区
间
共10种房型
面积在103~264平方米
销
售
情
况
已经销售90%以上
分析:
龙东花园别墅小区内共有别墅150套,10种房型,面积为103平米至264平米等。
龙东花园位于浦东已建成的直通新机场的高速六车道龙东大道边,距即将竣工的地铁二号线张江站仅百米,申庆线、申孙线、申江线、621、609路、地铁二号线龙阳路站近在咫尺,交通便捷,出行方便。
同时龙东花园将中国园林建筑一步一景,情景交融的意念融汇于社会环境的各个部位,将小区置于绿色环抱中。
以上两个个案的客户层:
区域比例:
1.上海市区(张江、金桥地区为主)65%
2.境外人士10%
3.外省市15%
4.其它10%
工作状况分析
1.各公司企业、开发区内的高层决策者、管理者45%
2.新兴高收入行业(金领、白领)25%
3.娱乐界、影视界、体育界和大众传媒等各界人士10%
4.其它(私营、民营业主)20%
其它辅助个案分析:
个案三:
汤臣豪园:
汤臣豪园别墅位于龙东大道666号,把超现代新型别墅区建在上海最具潜力的高级地区。
该别墅设计户户有水景,大玻璃三面柔光,高利用率6.6米大开间客厅,4.5米挑高楼层。
汤臣豪园近五千平米的豪华名人会所,完全比照五星级标准设计,温水游泳池,健身房,韵律操室,卡拉OK室,餐厅,酒吧等20余项VIP设施。
主力房型为4房2厅3卫,面积从173平米到266平米。
单价在8500元/平方米左右,总价在110万至230万元/套之间。
汤臣豪园共计520户,现已销售95%左右,只余下270平方米较大面积的未售出。
其客户层主要是来自境外人士为主,主要购买群体是港、澳、台地区,同时还有相当数量的是上海的一些高级白领、成功人士,另外还不乏有如:
演艺圈、文艺界和体坛界等人士。
个案四:
汤臣高尔夫别墅:
该别墅位于浦东龙东大道1号,在张江高科技园区正对面的汤臣高尔夫球场内
汤臣高尔夫园区为住户提供14项时尚VIP休闲和体贴社区服务
目前热销房型面积在433至1277平方米,主力房型面积有645.38、728.41、822.88、1242.19四种
单价在20000元/平方米左右, 总价从608万元至2884万元/套。
汤臣高尔夫别墅定位于跨国公司管理,其定位是只献给事业巅峰的人士,购买群体身份普遍较高,主要购买群体是以境外人士为主,如来自欧洲、澳洲和港、澳、台的外籍人士,兼有极少量的境内高级白领和成功人士;
个案五:
云间·绿大地
云间·绿大地别墅位于内环线罗山路云间路至张家浜景观河道之滨
全区占地41万平方米,总规划建筑面积13.6万平方米
建筑形态有独栋、联栋、双拼、叠加别墅。
双拼别墅一层每户配独立车库,联栋别墅送户外车位。
小区内设有休闲、交谊、康体会所,占地面积约1万平方米,绿化率达65%。
现在所售的为联体别墅,主力户型面积有175、184、230平方米三种,单价为1万元/平方米,总价在160万至250万之间。
其客户来源是以境外人士为主,主要购买群体是港、澳、台地区,同时还有相当数量的是上海的一些高级白领、成功人士,另外还不乏有如:
演艺圈、文艺界和体坛界等人士
四、整体规划:
我们从上海浦东龙东路等沿线的别墅市场可以看出,当前浦东市场上的别墅产品深受消费者的青睐,其主要原因:
一、是区位适中。
从上海浦东别墅市场分布区域来看,主要集中在罗山路、龙东路、沪南路干道两侧等区域。
这些地区别墅一个最大的特点就是交通非常方便,而且有数家别墅各案区域集中落户,社区较为成熟。
二、是品质趋好。
目前上海浦东的别墅不乏优秀作品,更有一些开发商将自己的别墅当作品来做。
在设计上,既有现代别墅特征的“洋房”,也有江南水乡特色的“田庄”;在环境上,不惜花重金引水、引大树,甚至引万年火山石;在结构上,短肢剪力墙与框架结构的运用巧妙地将承重隐入墙,不仅减少承重墙体面积,而且提高了别墅的使用寿命;在材料上,木结构、轻型材质纷纷登场;在水、气方面采用了世界最新科技产品水冷型中央空调与智能化热水供应器等。
三、是升值最快。
作为住宅最高形态的别墅,类似股市中的绩优科技股,上升潜力最大。
从最近上海浦东楼市走势来看,3000-4000元的普通商品房有10%以上的升值潜力已相当不错,一些楼盘一期卖3500元,二期卖4000元,涨幅也就是10%多一点。
而在6000元以上的高档楼盘一般也只有20%以上的升幅。
因此,浦东一些楼盘上涨1000元左右则是司空见惯。
然而从别墅价格走势来看,涨势非常惊人,一些联体别墅至少有30%以上的涨幅,而一些独立式别墅则都有近50%的涨幅,个别楼盘价格几乎翻番,一期卖5000元,二期居然卖10000元,而且销售情况良好。
四、是发展趋势。
由于城市土地的有限性,使市区发展空间受到限制,住宅浦东化已成为一种发展趋势。
尽管上海市区近年来建设一大批大型公共绿地和道路交通,但人均拥有绿地面积和道路面积依然有限,与国外发达大城市相比有一定差距,而浦东的诸多地区新鲜空气、大片绿色和宁静空间则是浦东别墅在上海的别墅市场走俏的制胜法宝。
因此,本案对于我们来说不但是拥有了天时、地理、人和而且还具有良好的发展前景,从而使得它的存在更具有了意义。
主要规划内容;(内容、指标)
地块编号:
E-5-5
建筑形态:
单体别墅
占地面积:
400亩
每栋别墅占地:
2亩/套
容积率:
0.2
建筑风格:
西班牙风格
本项目打造成单体别墅产品的原因:
1)从整个大区域来看,近几年来来,张江高科技园区和金桥出口加工区由于有大批高科技、三资企业入驻,从而提升了居住层次,因而区域内别墅的定位相对较高;
2)从小区域环境来看,龙东大道沿线业已形成了中高档别墅群落,档次、规模、品质和规格在上海来说都处于一个较高的层次,已经得到上海乃至境外人士的普遍认可。
特别是单体别墅产品所面对的客户层主要是境外人士、外省市私营、民营业主和上海本地一些超高收入成功人士,这样的产品定位不易被市场淘汰;
3)基地在交通方面可以极其便捷的前往浦东国际机场,也可以方便的通过龙东大道、罗山路等交通干道前往浦东和上海其它地方;
4)基地周围环境静谧、合谐,可以静听天簌之声,加上周围优美的田园风光,这将会成为打造别墅产品的有利因素;
5)从产品自身的条件来说,本项目占地400亩左右,以0.2的超低容积率打造顶尖的单体别墅产品,这样在总户数不多的情况下,以区域内所独有的西班牙风格出现,其前景必将为人们所看好;
6)从别墅范畴来说,单体别墅往往是最受整个市场所追捧的,也是档次最高的,如果能成功的在市场上开发、推广,形成登陆的局面,对于开发企业的形象、声誉也有所提升;
五、详细设计
1、建筑风格、特色:
纯味西班牙风情——别墅
西班牙——伊比利亚半岛上的美丽国度,地中海沿岸的阳光之城。
它离我们很近,惊险刺激的斗牛表演历历在目,我们知道那只属于西班牙;它又很远,西班牙十六七世纪的辉煌,咽喉位置带来的文化撞击,隔着浩淼的大洋,我们对那里的一切充满神往和好奇。
时间流逝,空间转换,而西班牙总有诉不完的故事与风情藏在它的建筑和生活的细节之中。
在思考味道醇厚的西班牙别墅之前,让我们试图去了解一下西班牙的枝节和点滴。
南欧的迷人国度西班牙,位于地中海西部的伊比利亚半岛,隔直布罗陀海峡与北非相望。
由于其独特的扼地中海入大西洋的地理位置,西班牙一直是地中海文明与其他文明交汇的起点,哥伦布便是从这里出发发现了新大陆,从而奠定了今天的地缘政治格局。
纪元初年,西班牙曾被北非摩尔人统治600年,又被罗马人统治了近800年,在这种独特的地理与历史背景下,西班牙成为了各种风格迥异的文化的集大成者。
希腊罗马、高卢、闪米特、撒克逊乃至西亚北非的阿拉伯风格在这里都得到了传承和发扬。
表现在建筑上,文化的撞击与融合也带来了西班牙建筑缤纷的特质,拜占庭的厚重,哥特式的庄严、罗马希腊的柱式传统、巴罗克的风情、罗可可的璀璨,都在西班牙的城乡可以找到鲜明的例子。
巴塞罗那160年前的市政规划今天仍是全世界城市规划的范本,各种建筑流派的整合与演变在此完成。
整个西班牙的建筑样式,正如其伟大儿子毕加索的调色板,绚丽而不失厚重,个性与历史并存。
沿地中海的西班牙美丽小镇鳞次栉比,红砖墙、石板路、大面积平窗和花台、中心住区广场活动中心线性发散。
热情、奔放、浪漫、舒适、朴素、优雅、悠闲,人类向往的居住文化在这里得到了最好的阐释。
2、主力建筑面积和户型设计
出于本案产品的去化及周期考虑,单体别墅主力建筑面积宜控制在230-330平方米;
单体别墅户型建议
户型
户型面积
户型比例
四房三卫
230~290㎡
70%
四、五房四卫
270~330㎡
30%
230~290平方米(单体别墅)
主要功能
面积(平方米)
面宽
楼层
客厅
36~40
7.0~8.0M
1
餐厅
16~20
3.6M
1
家居室(卧室)
16-18
4.5M
1
次卫
6~8
1
厨房
10~12
1
工人房(含卫)
6~8
1
工作间
5~7
1
车库
17~20
1
主卧室
22~25
4.5M
2
主卫
10~12
2
书房
8~10
2
次卧室
15
2
次卫
6~7
2
更衣间
6
2
大阳台
7~11
2
主储藏
4~5
2
270~330平方米(单体别墅)
主要功能
面积(平方米)
面宽
楼层
客厅
36~40
7.0~8.0M
1
餐厅
16~20
3.6~3.8M
1
家居室(卧室)
16
4.5M
1
次卫
6~8
1
厨房
10~12
1
工人房(含卫)
6~8
1
工作间
5~7
1
车库
17~20
1
亲子房
13~17
4.5M
2
次卫
6~7
2
更衣间
6
2
次卧室
15
2
储藏室
4~5
2
阳台
7~9
2
主卧室
22~25
4.5M
3
主卫
10~12
3
书房
8~10
3
次卫(按需而设)
6~7
3
更衣间
6
3
阳台
7-11
3
露台
32以上
7.0~8.0M
3
特点:
1)230~290平方米大小的别墅产品,依据房型和面积可将楼层定为两层,同时客厅挑空6至8米,房屋为坡屋顶。
2)270~330平方米大小的别墅产品,依据房型和面积可将楼层设置为三层,并
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- 关 键 词:
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